Решение от 24 марта 2023 г. по делу № А41-73395/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-73395/22
24 марта 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 24 марта 2023 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой Ю.К., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Континент проект» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании по договору аренды земельного участка от 17.11.2016 № ЮА-90 задолженности по арендной плате за период с 1 квартала 2021 года по 18.11.2021 в размере 20 323 657,46 руб., неустойки за период с 16.03.2021 по 18.11.2021 в размере 1 299 736,45 руб.,


при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Химки Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Континент проект» (далее – ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 17.11.2016 № ЮА-90 задолженности по арендной плате за период с 1 квартала 2021 года по 18.11.2021 в размере 20 323 657,46 руб., неустойки за период с 16.03.2021 по 18.11.2021 в размере 1 299 736,45 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено, публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Ответчик представил отзыв, в котором просит в удовлетворении требований отказать.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В материалы дела истцом представлено ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Частью 1 статьи 158 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

В силу части 5 указанной статьи арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Наличие оснований для отложения судебного разбирательства устанавливается арбитражным судом в каждом конкретном деле, исходя из его фактических обстоятельств.

В рассматриваемом случае суд не усматривает оснований для отложения судебного разбирательства в соответствии с положениями статьи 158 АПК РФ, поскольку отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда, кроме того суд учитывает, что в материалы дела представлены достаточные доказательства для его рассмотрения по существу.

Представитель третьего лица возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства в совокупности, заслушав пояснения представителя третьего лица, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Как следует из материалов дела, 17.11.2016 между администрацией (арендодатель) и акционерным обществом «Континент проект» заключен договор аренды № ЮА-90 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:407, общей площадью 16 546 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, Северо-западная промышленно-коммунальная зона, вид разрешенного использования: «среднеэтажная жилая застройка; многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); обслуживание жилой застройки; объекты гаражного назначения».

В соответствии с пунктами 3.1, 3.3 договора аренды арендатор принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пунктом 5.2 договора аренды стороны предусмотрели, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Обращаясь с иском, администрация указывает, что ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 17.11.2016 № ЮА-90 за период с 1 квартала 2021 года по 18.11.2021 составляет 20 323 657,46 руб., на сумму задолженности начислена неустойка за период с 16.03.2021 по 18.11.2021 в размере 1 299 736,45 руб.,

Претензией от 06.07.2022 Администрация городского округа Химки Московской области уведомила АО «Континент проект» о необходимости погасить задолженность по договору аренды.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка не погашена обществом в добровольном порядке, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик в отзыве указал, что в течение заявленного периода был лишен возможности использовать спорный земельный участок по назначению.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Московской области от 13.07.2018 по делу № А41-44403/18 АО «Континент проект» признано банкротом, открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 по делу № А41-44403/18 Фонд «Специальные проекты фонда защиты прав дольщиков» (в настоящее время публично-правовая компания «Фонд развития территорий») стал приобретателем прав АО «Континент Проект» на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК Солнечная Система.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 04.12.2020 по делу № А41-44403/2018 определение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2019 г. по делу № А41-44403/18 отменено по новым обстоятельствам.

Определение Арбитражного суда Московской области от 04.12.2020 по делу № А41-44403/2018 заявление ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» об удовлетворении заявления Приобретателя о намерении стать приобретателем результатов подготовительных и проектных работ, объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов инженерно-технического обеспечения, строительство которых не завершено, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения общеобразовательных организаций, дошкольных образовательных организаций и прав Застройщика на земельные участки, предназначенные для размещения указанных объектов, и исполнить обязательства по безвозмездной передаче указанных объектов в государственную или муниципальную собственность после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

15.03.2021 между АО «Континент проект» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и публично-правовой компанией «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» был подписан Акт приема-передачи (возврата) земельных участков, обязательств застройщика ЖК Солнечная система.

В соответствии с п.1 указанного Акта, с учетом дополнительного Соглашения от 15.03.2021 № 9 к Договору передачи земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика от 11.04.2019 б/н, Приобретатель вернул, а Застройщик принял земельные участки со всеми находящимися на них неотделимыми улучшениями, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010303:407.

Таким образом, с 15.03.2021 указанный земельный участок был возвращен в конкурсную массу застройщика-банкрота.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Материалами дела подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:407 проходит высоковольтная ЛЭП, расположены опоры ЛЭП.

Правительство Российской Федерации Постановлением от 24.02.2009 № 160 утвердило Правила установления охранных зон, которые определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, границы зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов (пункты 1 и 3 Правил).

В охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий (пункт 2 Правил установления охранных зон).

В силу пункта 5 указанных Правил охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон: вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии для линий напряжением 110 кВ (110 000 вольт) - 20 метров (пункт "а" Требований к границам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства - приложения к Правилам установления охранных зон).

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (пункт 8 Правил установления охранных зон).

Согласно подпункту "б" пункта 9 названных Правил в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 Правил, запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

В пункте 10 Правил установления охранных зон указано, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются, в том числе строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

В этой связи, суд приходит к выводу, что в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:407 в периоды, заявленные ко взысканию, в связи с чем исковые требования о взыскании задолженности и неустойки не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго