Решение от 6 мая 2026 г. АС Красноярского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ


07 мая 2026 года Дело № А33-5921/2025

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.04.2026. В полном объёме решение изготовлено 07.05.2026.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор купли-продажи,

в присутствии:


от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 30.04.2024, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом (с опозданием),

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 30.12.2025 № 100, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Григорьевой К.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик), в соответствии с которым просит:

- обязать ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – здания по адресу: г. Красноярск, пр-кт имени газеты «Красноярский рабочий», д. 22, стр. 2, на условиях, указанных в проекте договора от 29.12.2022,

- вынести решение о регистрации сделки договора купли-продажи недвижимого имущества – здания по адресу: г. Красноярск, пр-кт имени газеты «Красноярский рабочий», д. 22, стр. 2.

Определением от 07.03.2025 исковое заявление оставлено судом без движения.

В арбитражный суд от истца поступили документы, устраняющие обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения.

Определением от 28.03.2025 исковое заявление принято к производству арбитражного суда.

В предварительном судебном заседании 13.05.2025 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

Код доступа к материалам дела -


При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

15.09.2022 (вх. № 21629-ги) индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 06.07.2020 № 14091 муниципального имущества.

Распоряжением администрации города Красноярска от 27.12.2022 № 8805-недв принято решение приватизировать нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0000000:159881 с одновременным отчуждением земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500172:20, на котором расположено данное нежилое здание, по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 22, стр.2.

Письмом от 29.12.2022 № 25045-ги (получено 30.12.2022) Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 22, стр.2.

Не согласившись с выкупной ценой, письмом от 19.01.2023 (вх. № 963-ги) индивидуальный предприниматель ФИО1 направил Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска протокол разногласий.

Письмом от 10.02.2023 № 2494-ги (получено 21.02.2023) Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил индивидуальному предпринимателю ФИО1 подписанный протокол согласования разногласий.

Письмом от 02.03.2023 (вх. № 5043-ги) индивидуальный предприниматель ФИО1 отклонил протокол согласования разногласий к проекту договора купли- продажи, направленный Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в его адрес, с одновременным направлением протокола урегулирования разногласий от 02.03.2023 в окончательной редакции.

Письмом от 23.03.2023 (вх. № 6910-ги) индивидуальный предприниматель ФИО1 направил Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска копию искового заявления об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 05.04.2023 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> «Красноярский рабочий», д. 22, стр. 2, изложив спорные положения договора купли - продажи в следующей редакции:

1. Пункт 1.5 изменить, изложив в следующей редакции: «Приобретение Покупателем нежилого здания осуществляется одновременно с отчуждением земельного участка, Цена отчуждения земельного участка составляет 479 000 рублей».

2. Пункт 2.1 изменить, изложив в следующей редакции: «Стоимость Объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, согласно отчету № 2-53 об оценке рыночной стоимости от 07.07.2022, составляет 3 079 000 рублей, сложившихся из:

- рыночная стоимость нежилого здания площадью 124,3 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:159881, расположенного по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 22, стр. 2, в размере 2 600 000 рублей;


- рыночная стоимость земельного участка 278 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0000000:159881, местоположение участка: <...> «Красноярский рабочий», 2-22, в размере 479 000 рублей».

3. Пункт 2.3 изменить, изложив в следующей редакции: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 2 600 000 рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2 настоящего договора, в течение 5 (пяти) лет равными долями по 43 333 рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 2).

Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за земельный участок (основной платеж) в размере 479 000 рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 7 983 рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 3)».

4. График платежей к договору купли - продажи в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены нежилого здания равной 2 600 000 рублей, с сохранением сроков, процентов и периодичности ежемесячных платежей, (приложение № 2).

5. График платежей к договору купли - продажи в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены земельного участка в размере 479 000 рублей, с сохранением сроков, процентов и периодичности ежемесячных платежей, (приложение № 3).

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.04.2023 по делу № А33-9692/2023 возбуждено производство по делу.

Определением от 06.11.2024 по делу № А33-9692/2024 принят отказ от иска, производство по делу № А33-9692/2023 прекращено. Из содержания определения следует, что отказ от иска не обусловлен добровольным удовлетворением требований истца ответчиком после обращения истца в суд с иском.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился 19.12.2024 (вх. № К-19012) в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением с приложением подписанного протокола согласования разногласий к протоколу урегулирования разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 22, стр.2.

Письмом от 17.01.2025 № К-19012 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил индивидуальному предпринимателю ФИО1 сообщило о поступлении заявления по истечении срока, предусмотренного частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, а также истечение шестимесячного срока, в течение которого рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке от 03.11.2022 № 22-40, могла быть использована для заключения договора купли-продажи.

Письмом от 17.01.2025 № К-19012 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил индивидуальному предпринимателю ФИО1 о невозможности заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 22, стр.2, по цене, указанной в проекте договора, направленном заявителю в 2022 году.

Письмом от 23.01.2025 (вх. № К-1101) индивидуальный предприниматель ФИО1 просил Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направить уполномоченного представителя для регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 22, стр.2, 28.01.2025 по адресу: <...> этаж, МФЦ «Мои документы».


Ссылаясь на уклонение Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 22, стр.2, по цене, указанной в проекте договора, направленном предпринимателю в 2022 году, истец обратился в суд с настоящим иском.

Существо возражения ответчика - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска изложено в отзыве от 10.04.2025 и заключается в истечении срока, предусмотренного частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, а также истечение шестимесячного срока, в течение которого рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке от 03.11.2022 № 22-40, могла быть использована для заключения договора купли-продажи.

Ответчиком в материалы дела представлена копия аукционной документации, на основании которой между сторонами заключен договор аренды от 06.07.2020 № 14091 муниципального имущества, а также отчет об оценке от 09.04.2020 № 944.

Истцом в материалы дела представлены документы в подтверждение выполнения ремонта в арендуемом здании, а также заключение ООО «Красноярскпроектстрой» от 20.04.2026 № 78-26-Э по результатам проведения строительно-технической экспертизы нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0000000:159881 по адресу: г.Красноярск, пр- кт им. газеты «Красноярский рабочий», 22, стр.2.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

При этом положения Закона № 159-ФЗ применяются в системной связи с нормами Закона № 178-ФЗ, предусматривающего, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным данным Законом, применяются нормы гражданского законодательства (пункт 4 статьи 3 Закона № 178-ФЗ).

Закон № 159-ФЗ, предусматривая право субъекта малого или среднего предпринимательства оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, не устанавливает запрет на возможность урегулировать возникшие иные спорные вопросы об условиях выкупа арендуемого имущества в преддоговорном споре и судебном порядке (статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение договора купли-продажи государственного и муниципального имущества с субъектом малого или среднего предпринимательства, соответствующего условиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, обратившимся с заявлением о выкупе арендуемого имущества, является обязательным для органа, уполномоченного распоряжаться публичным имуществом (продавец), поэтому если после направления таким органом проекта договора (оферты) вторая сторона (покупатель) направила протокол разногласий, а продавец отклонил этот протокол, покупатель вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению


сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Учитывая разногласия относительно предложенной ответчиком выкупной ценой арендуемого имущества, индивидуальный предприниматель ФИО1 05.04.2023 обратился в Арбитражный суд Красноярского края иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> «Красноярский рабочий», д. 22, стр. 2, изложив спорные положения договора купли - продажи в предложенной редакции.

Вместе с тем после проведения по ходатайству предпринимателя судебной оценочной экспертизы в рамках дела № А33-9692/2023, индивидуальный предприниматель ФИО1 отказался от иска.

Определением от 06.11.2024 по делу № А33-9692/2023 принят отказ от иска, производство по делу № А33-9692/2023 прекращено. Из содержания определения следует, что отказ от иска не обусловлен добровольным удовлетворением требований истца ответчиком после обращения истца в суд с иском.

В последующем индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился 19.12.2024 (вх. № К-19012) в Департамент муниципального имущества и


земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением с приложением подписанного протокола согласования разногласий к протоколу урегулирования разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 22, стр.2.

Письмом от 17.01.2025 № К-19012 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил индивидуальному предпринимателю ФИО1 сообщило о поступлении заявления по истечении срока, предусмотренного частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, а также истечение шестимесячного срока, в течение которого рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке от 03.11.2022 № 22-40, могла быть использована для заключения договора купли-продажи.

С учетом положений статьей 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ от иска предполагает не отказ от субъективного гражданского права, а отказ от защиты этого права в юрисдикционной форме, в силу чего субъективное право не может быть осуществлено при помощи принудительной силы государства.

В связи с чем, отказ от иска об урегулировании разногласий по цене спорного имущества в рамках дела № А33-9692/2023 означает только отказ истца от урегулирования в судебном порядке разногласий по цене имущества.

В данном случае, исходя из того, что между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, спор передан на рассмотрение суда, впоследствии истец отказался от урегулирования спора в судебном порядке, поскольку намерен был выкупить имущество по цене, предложенной собственником, в связи с чем, в данном конкретном случае к рассматриваемым отношениям применимы положения части 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

При этом, вопреки доводам ответчика срок, установленный Законом № 159-ФЗ, истцом не пропущен (определение о прекращении производства по делу № А33-9692/2023 вступило в силу 06.12.2024, истец обратился к ответчику 19.12.2024 (вх. № К-19012) с заявлением с приложением подписанного протокола согласования разногласий к протоколу урегулирования разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 22, стр.2).

Частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно части 4.1. статьи 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Вместе с тем суд соглашается с доводами ответчика о том, что рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке от 03.11.2022 № 22-40, не может быть использована для заключения договора купли-продажи, поскольку экспертным заключением эксперта ООО «Центр независимой оценки» ФИО4, по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы по делу № А33-9692/2023 установлено, что указанный отчет от 03.11.2022 № 22-40, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Кроме того, судом установлено, что при проведении оценки, не учтена, с учетом положений части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, на что указывает истец и в подтверждение чего в материалы дела представлены копия аукционной документации, на основании которой между сторонами заключен договор аренды от 06.07.2020 № 14091 муниципального имущества, а также отчет


об оценке от 09.04.2020 № 944, а также документы выполнения ремонта в арендуемом здании, заключение ООО «Красноярскпроектстрой» от 20.04.2026 № 78-26-Э по результатам проведения строительно-технической экспертизы нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0000000:159881 по адресу: <...> «Красноярский рабочий», 22, стр.2.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения иска отсутствуют.


При этом суд разъясняет истцу, что согласно части 10.1. статьи 4 Закона № 159-ФЗ истец вправе направить в уполномоченный орган повторное заявление.

Согласно части 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрения дела по существу, или в определении.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая результат рассмотрения спора, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано

в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий

арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья О.С. Тимергалеева