Решение от 14 марта 2019 г. по делу № А66-17808/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-17808/2018
г.Тверь
14 марта 2019 года


Резолютивная часть объявлена 13.03.2019

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Романовой Е.В., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Исаевой В.В., при участии представителей истца (ответчика по встречному иску) – Молчановой Е.В. по доверенности, ответчика (истца по встречному иску) – Шигаевой Е.Л. по доверенности, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Агентство специальных видов печати», г.Тверь к Обществу с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой», г.Тверь о взыскании 575 466 руб. и расторжении договора аренды (с учетом уточнений),

а также встречного искового заявление Общества с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой», г.Тверь к Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство специальных видов печати», г.Тверь об обязании принять нежилые помещения,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Агентство специальных видов печати» (далее – истец) обратилось в суд с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой» (далее – ответчик) о рассторжении договора аренды недвижимого имущества от 14.06.2018, взыскать с ответчика 550 000 руб., оплаченных в счет арендных платежей по договору аренды от 14.06.2018, а также 25 466 руб. за период с 15.06.2018 по 30.11.2018 процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ (с учетом уточнений от 18.12.2018).

06 февраля 2019 года от ответчика по первоначальному иску (Общества с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой») поступило встречное исковое заявление к Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство специальных видов печати» об обязании принять нежилые помещения по договору аренды имущества от 14.06.2018.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 14.06.2018 заключен договор аренды нежилых помещений: 3 общей площадью 189,8 кв.м., части нежилого помещения 12 общей площадью 95,4 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Договор заключен на срок с 14.06.2018 по 10.06.2019 (п.1.3 Договора).

Сроки, порядок внесения и размер арендных платежей согласованы сторонами в разделе 3 Договора.

Стороны договорились о том, что арендодатель производит ремонт помещений, после чего сторонами будет подписан акт приема-передачи (при этом работы по электрификации помещения должны быть оформлены дополнительным соглашением), ввиду чего арендатор вносит авансовый платеж в размере 550 000 руб. за 5 месяцев (п.3.3 Договора), который должен быть использован для ремонта арендованных помещений. Истцом в соответствии с п.3.3 Договора был перечислен авансовый платеж в размере 550 000 руб. (платежное поручение №494 от 14.06.2018)

В связи с тем, что ремонтные работы арендодателем в установленные сроки не произведены, помещения не переданы арендатору, истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств.

Указанная претензия в добровольном порядке ответчиком не исполнена, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

06 февраля 2019 года от ответчика по первоначальному иску (Общества с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой») поступило встречное исковое заявление к Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство специальных видов печати» об обязании принять нежилые помещения по договору аренды имущества от 14.06.2018.

Поскольку требования Общества с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой» не удовлетворены ответчиком по встречному иску в добровольном порядке, он подал встречный иск в суд.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

Исходя из ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В конкретном случае обязательства возникают из двухстороннего договора аренды от 14 июня 2018 года, условия, которого не противоречат требованиям, предъявляемым параграфом 1 главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Заключенность договора аренды не оспорена сторонами сделки.

Помещения истцом по акту приема-передачи приняты не были.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Сроки, порядок внесения и размер арендных платежей согласованы сторонами в разделе 3 Договора.

Как следует из условий договора от 14 июня 2018 года, он является срочным и в силу пункта 1.3 заключен на срок с 14.06.2018 по 10.06.2019.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора в судебном порядке согласно положениям ст. 620 ГК РФ допускается в случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Из материалов дела следует, что стороны договорились о том, что арендодатель производит ремонт помещений, после чего сторонами будет подписан акт приема-передачи (при этом работы по электрификации помещения должны быть оформлены дополнительным соглашением), ввиду чего арендатор вносит авансовый платеж в размере 550 000 руб. за 5 месяцев (п.3.3 Договора), который должен быть использован для ремонта арендованных помещений.

Срок ремонта, осуществляемый арендодателем, составляет один месяц с момента поступления аванса на расчетный счет арендодателя (п.3.4 Договора).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом в соответствии с п.3.3 Договора был перечислен авансовый платеж в размере 550 000 руб. (платежное поручение №494 от 14.06.2018), однако ремонтные работы арендодателем в установленные сроки не произведены.

Доказательств выполнения работ по ремонту помещений (акты приема-передач, договоры подряда и т.д.), в том числе его электрификации ответчиком не представлено. Представленный ответчиком в материалы дела акт с указанием произведенных работ не может быть принят судом, ввиду того, что он составлен в одностороннем порядке, а также в материалах дела отсутствуют иные документы, подтверждающие исполнение ответчиком по первоначальному иску обязанности по выполнению ремонтных работ.

Кроме того, арендодателем с арендатором не согласован ни объем этих услуг (работ), ни их виды. Доказательств принятия каких-либо мер по согласованию видов и объема данных работ (услуг) арендодателем не представлено.

Истец, ссылаясь на неудовлетворительное состояние помещений, отказался от приема арендуемого имущества.

В обосновании своих доводов истец представил фото арендуемых помещений, подтверждающих отсутствие надлежащих условий для использования помещений по назначению (л.д.50-55). Относимость данных фотографий к спорным арендуемым помещениям подтверждается ответчиком.

При этом, как видно из представленных в материалы дела документов (переписка сторон), арендатор не уклонялся от своей обязанности по приему помещений, однако не мог это сделать ввиду отсутствия ремонтных и отделочных работ.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая положения ст. ст. 65, 68, 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об обоснованности требований первоначального истца и наличии оснований для расторжения договора аренды в соответствии с положениями ст. 620 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд применительно к положениям пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о том, что внесенные Истцом денежные средства уплачены в качестве аванса.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

В силу пункта 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии у первоначального ответчика оснований для удержания денежных средств, перечисленных первоначальным истцом.

В рассматриваемом случае передача арендованного имущества не произошла, акт приема-передачи подписан сторонами не был, фактического доступа к арендуемому имуществу и пользования им первоначальный истце не имел.

Исходя из указанных обстоятельств, а также принимая во внимание то, что в силу пункта 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен, суд считает требования первоначально истца о взыскании 550 000 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 25 466 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных с 15.06.2018 по 30.11.2018.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая вышеизложенное, требования истца по встречному иску об обязании ответчика по встречному иску принять имущество не подлежат удовлетворению, поскольку факт неисполнения арендодателем своих обязанностей нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения спора и суд пришел к выводу о расторжении договора аренды.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Общества с ограниченной ответственностью «Агентство специальных видов печати» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 14.06.2018 заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство специальных видов печати» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Агентство специальных видов печати» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 550 000 руб., оплаченных в счет арендных платежей по договору аренды от 14.06.2018, а также 25 466 руб. за период с 15.06.2018 по 30.11.2018 процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ и 20 509 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист взыскателю в соответствии со ст. 319 АПК РФ.

В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Тверьгоржилстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании Общества с ограниченной ответственностью «Агентство специальных видов печати» (ИНН <***>, ОГРН <***>) принять нежилые помещения по договору аренды имущества от 14.06.2018 отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в месячный срок со дня его принятия.

Судья Е.В. Романова