Решение от 7 августа 2025 г. по делу № А17-3318/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, <...>

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А17-3318/2025
г. Иваново
08 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2025 года.

В полном объеме решение изготовлено 08 августа 2025 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Смирнова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Молозиной Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) к Администрации города Иванова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании права собственности на нежилое здание с видом разрешенного использования «магазин» с количеством этажей 1, общей площадью 516,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 37:24:040212:81 по адресу: <...>,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Службы государственного строительного надзора Ивановской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

без участия в судебном заседании лиц (их представителей),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к Администрации города Иванова (далее также – ответчик, Администрация) о признании права собственности на нежилое здание с видом разрешенного использования «магазин» с количеством этажей 1, общей площадью 516,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 37:24:040212:81 по адресу: <...> (далее также – спорный объект, здание).

Исковые требования мотивированы тем, что предпринимателю не удалось получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке и тем самым легализовать принадлежащий ей объект недвижимости.

Определением от 22.04.2025 исковое заявление предпринимателя принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: служба государственного строительного надзора Ивановской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Комитет Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия (далее также – третьи лица), назначено предварительное судебное заседание на 03.06.2025.

Протокольным определением от 03.06.2025 суд отложил предварительное судебное заседание на 04.08.2025.

12.05.2025 от службы государственного строительного надзора Ивановской области в материалы дела поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

16.05.2025 от комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия поступил отзыв на исковое заявление, в котором третье лицо просит суд отказать в удовлетворении исковых требований по причине несоблюдения истцом при строительстве здания требований в части нарушения режимов использования земель в границах зоны застройки, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

От третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области отзыв на исковое заявление в материалы дела не поступал.

04.08.2025 суд завершил предварительное судебное заседание и в связи с отсутствием возражений участвующих в деле лиц в порядке, предусмотренном статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, открыл судебное заседание суда первой инстанции.

Дело рассмотрено 04.08.2025 в отсутствие надлежащим образом извещенных истца, ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела и заслушав пояснения представителей истца и ответчика в предварительном судебном заседании 03.06.2025, судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 37:24:040212:81, площадью 516,6 кв.м., находящийся по адресу: <...>, отнесенного к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – «обслуживание жилой застройки (магазины)», договор аренды действующий.

В соответствии с пунктами 4.4.1 и 4.4.10 договора аренды данного участка от 10.05.2023 № СА-04-2276 истец принял на себя обязательства по строительству объекта в установленный договором срок. Для обеспечения выполнений условий договора аренды истцом в мае 2023 года был получен градостроительный план земельного участка № РФ-37-2-02-0-00-2023-1210-0 (имеется в материалах дела).

В целях достройки объекта была обеспечена разработка проектной документации ЗАО «ТМ ИРС», а также получено разрешение на строительство магазина от 19.12.2024 № 37-24-80-2024 (имеется в материалах дела).

В процессе строительства объекта из-за неправильного вынесения осей здания в натуре на местность произошло смещение контуров здания по отношению к границе, вследствие чего площадь застройки здания увеличилась на 27 %.

Данное отступление установлено сотрудниками управления архитектуры и градостроительства в процессе рассмотрения пакета документов, предъявленного для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При обращении в Администрацию за легализацией спорного объекта истец получил отказ в выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию, в котором было указано, что единственно возможным способом легализации здания это обращение в суд, поскольку в административном порядке данный вопрос решен быть не может, что подтверждается имеющимся в материалах дела письмом ответчика от 30.03.2025 № 5-01-60-530.

Как указывает истец, спорный объект подключен ко всем необходимым видам коммунальных ресурсов.

По итогам завершения работ по реконструкции спорного объекта истец обратилась к кадастровому инженеру ФИО2, которым был подготовлен технический план по состоянию на 19.02.2025, содержащий технические данные о его индивидуализирующих характеристиках, и схема, отображающая расположение объекта полностью в границах земельного участка.

Также обществом с ограниченной ответственностью «ГЕОМИР» по заказу истца подготовлена схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка (имеется в материалах дела).

В обоснование заявленных исковых требований истцом также представлены: договор электроснабжения от 10.10.2024, договор № 241/В от 14.12.2023 о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения с приложениями, письмо Администрации города Иваново от 03.03.2025 № 5-01-60-530 и акт экспертного исследования Федерального бюджетного учреждения Ивановская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 11.03.2025 № 271/6-16.1, за подписью старшего государственного судебного эксперта ФИО3, согласно выводам которого, нежилое здание по адресу: г. Иваново, пр. Герцена, д.16 соответствует строительным, градостроительным, санитарным и иным нормам и правилам, не соответствует требованиям градостроительного регламента в части несоблюдения расстояния от стены спорного объекта до правой границы участка с правой стороны относительно главного фасада здания и в части превышения максимального процента застройки в границах отведенного земельного участка с кадастровым номером 37:24:040212:81, здание (магазин) не создает угрозу жизни и здоровью граждан, которые могут находиться в нем или в непосредственной близости от него.

22.07.2025 в материалы дела от ответчика поступили письменные пояснения, в которых указано, что материалы корректировки площади застройки спорного объекта согласованы с комитетом Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия, в связи с чем, считает возможным удовлетворить исковые требования истца, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие (подтверждено имеющимся в материалах дела письмом от 10.07.2025 № исх-1803-01-14).

Истцом направлено в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (части 1, 2 статьи 65 АПК РФ).

Исходя из положений статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), одним из надлежащих способов защиты права является судебная защита гражданских прав путем признания права.

В силу положений пункта 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 263 ГК РФ, последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 ГК РФ.

Из пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 20 Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Из представленных в материалы дела документов следует, что спорный объект возведен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка «Обслуживание жилой застройки (магазин)», которое допускает (разрешает) строительство нежилых зданий.

Из содержания представленных истцом технического плана, подготовленного кадастровым инженером, акта экспертного исследования от 11.03.2025 № 271/6-16.1 федерального бюджетного учреждения Ивановской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, следует, что спорный объект соответствует строительным, градостроительным, санитарным и иным нормам и правилам (за исключением расстояния от границы здания до границы участка и в части максимального процента застройки), а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, которые могут находиться в нем или в непосредственной близости от него.

Аргумент третьего лица Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия, отраженный в отзыве на исковое заявление от 16.05.2025 о несоблюдении истцом требований Федерального закона № 73-ФЗ в части нарушения режимов использования земель и земельных участков в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, не принимается судом, поскольку исходя из содержания представленного истцом в материалы дела письма Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия от 10.07.2025 исх. № исх-1803-01-14, названные в отзыве на иск замечания (в части расхождения площадей) предпринимателем устранены.

Относительно выявленных экспертной организацией несоответствий постройки нормативному расстоянию от границы здания до границы участка и максимальному проценту застройки, суд принимает во внимание, что в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Учитывая позицию Администрации в указанной части, а также принимая во внимание явную несущественность допущенных при строительстве спорного объекта нарушений в части несоблюдения нормативного расстояния от стены здания до границы участка и максимального процента застройки, суд приходит к выводу, что данные выявленные экспертной организацией нарушения не могут являться препятствием для признания права собственности на спорный объект и введения его в гражданский оборот, при этом доказательства того, что вследствие допущенных истцом при строительстве здания нарушений создается угроза жизни и здоровью граждан или затрагиваются и (или) иным образом нарушаются права и интересы третьих лиц, в деле отсутствуют.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43, абзаце третьем пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Принимая во внимание, что судом не установлены обстоятельства, препятствующие сохранению возведенного (реконструированного) предпринимателем спорного объекта, право собственности на него подлежит признанию за истцом.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: <***>) на нежилое здание, общей площадью 516,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 37:24:040212:81 по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока для подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья В. А. Смирнов