Решение от 15 июня 2022 г. по делу № А82-16874/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-16874/2021
г. Ярославль
15 июня 2022 года
Резолютивная часть решения принята 07 июня 2022 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ключ Здоровья"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 521 864,59 руб., расторжении договора, обязании освободить помещения и передать по акту приема-передачи


и встречное исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью "Ключ Здоровья"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 599 824,78 руб.


с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора публичного акционерного общества "Россети Центр" в лице филиала "Ярэнерго" (ИНН <***>, ОГРН <***>), временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ключ здоровья" ФИО2, публичного акционерного общества "ТНС-Энерго" (ИНН <***>, ОГРН <***>)



при участии:

от истца по первоначальному иску – ФИО3 (представитель по доверенности от 27.07.2021 № 440, диплом),

от ответчика по первоначальному иску – ФИО4 (представитель по доверенности от 06.10.2021, диплом), ФИО5 (представитель по доверенности от 15.12.2021),

от третьих лиц – не явились (извещены),

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о

- взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Ключ Здоровья" 521 864,59 руб., в том числе 433 597,32 руб. основного долга по договору № 12156-З от 03.03.2020 за период с 01.07.2021 по 30.08.2021, 88 277,27 руб. пени за период с 01.07.2021 по 10.08.2021,

- расторжении договора аренды недвижимого имущества по итогам аукциона № 12156-З от 03.03.2020,

- обязании ответчика освободить помещения по адресу: <...>, и передать помещения по акту приема-передачи.

От общества с ограниченной ответственностью "Ключ Здоровья" поступило встречное исковое заявление о взыскании 599 824,78 руб. в возмещение расходов на устранение недостатков арендуемого имущества.

Определением от 29.11.2021 встречное исковое заявление принято судом к производству, рассмотрение встречного иска назначено совместно с первоначально заявленным иском.

В судебном заседании, состоявшемся 31.05.2022, объявлялись перерывы, после которых судебное заседание продолжено.

Истец по первоначальному иску 03.03.2022 заявил отказ от первоначальных исковых требований в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражал.

Общество с ограниченной ответственностью "Ключ здоровья" встречные исковые требования поддержало, не возражало против принятия отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля от первоначального иска.

Отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля от исковых требований принят судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Третьи лица, извещенные о судебном процессе, явку представителей не обеспечили.

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие данных участников процесса.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

03.03.2020 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее по тексту – арендодатель, КУМИ) и обществом с ограниченной ответственность "Ключ Здоровья" (далее по тексту – арендатор, ООО "Ключ Здоровья") был заключен договор № 12156-З аренды недвижимого муниципального имущества по итогам аукциона, в соответствии с которым в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 1 642,7 кв.м., в том числе нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, этаж № 2, помещения 1 этажа №№ 1-4, 19-26, помещения 2 этажа №№ 1-8, площадью 1 429,6 кв.м.; нежилое помещение, номер этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 1, помещения 1 этажа №№ 5-18, площадью 213,1 кв.м., по адресу: <...> для использования под торговую деятельность, производственно-складское назначение, оказание услуг, офис, прочее назначение.

Акт приема-передачи помещений подписан сторонами 03.03.2020. В акте указано, что передается недвижимое имущество расположенное по адресу: <...> общей площадью 1 642,7 кв.м., общее состояние имущества удовлетворительное, имеется электроснабжение, отсутствует отопление, водоснабжение, канализация, арендатором произведен осмотр принимаемого в пользование имущества, претензий к передаваемому имуществу не имеется.

При исполнении обязанности по заключению договора на электроснабжение арендуемых помещений, предусмотренной в п. 2.3.12 договора, истец по встречному иску обнаружил, что принятое в аренду имущество имеет недостаток: отсутствует электроснабжение, ни в одном из помещений нет, и ранее не было точек поставки электрической энергии.

ООО "Ключ Здоровья" указало, что документов, подтверждающих законность электроснабжения помещений, сданных в аренду, у КУМИ не имеется. Более того, в здании отсутствуют энергопринимающие устройства, которые были надлежаще технологически присоединены к электрическим сетям, мощность для них никогда не выделялась.

Отсутствие надлежащего технического присоединения явилось препятствием для электроснабжения арендуемых помещений и соответственно не позволяло использовать эти помещения по назначению, указанному в п. 1.1 договора.

По мнению ООО "Ключ Здоровья", КУМИ, указав в акте приема-передачи на наличие электроснабжения, не сообщил истцу по встречному иску об отсутствии документов, подтверждающих надлежащее электроснабжение. О факте ненадлежащего электроснабжения арендуемых помещений истцу по встречному иску стало известно только при исполнении принятых на себя обязательств (п.п. 2.3.5, 2.3.11, 2.3.12 договора). Отсутствие надлежащего электроснабжения в арендуемом помещении, по утверждению общества, представляет собой недостаток, препятствовавший арендатору пользоваться имуществом с 03.03.2020 до 28.08.2020 (до устранения этого недостатка).

Согласно позиции ООО "Ключ Здоровья", стоимость расходов по технологическому присоединению, необходимого для электроснабжения помещений 1 этажа №№ 1-4, 5-18, 19-26, помещений 2 этажа №№1-8 по адресу: <...>, составила 599 824,78 руб., подтверждается представленными в материалы дела документами.

Истец по встречному иску письмами от 11.10.2021 и 28.10.2021 г. обратился к ответчику по встречному иску с предложением возместить произведенные затраты на устранение недостатков принятого в аренду имущества путем зачета в счет задолженности по арендной плате. КУМИ письмом от 29.10.2021 отказался производить зачет.

На основании изложенного, ООО "Ключ Здоровья" полагает, что имеется основание требовать с КУМИ заявленную к возмещению сумму расходов на устранение недостатков имущества в размере 599 824,78 руб.

КУМИ представлен отзыв на встречное исковое заявление, в котором данный участник процесса просил отказать обществу в удовлетворении заявленных требований.

Согласно позиции КУМИ, по акту приема-передачи от 03.03.2020 арендатор принял помещение в удовлетворительном состоянии. Представитель арендатора произвел осмотр недвижимого имущества и претензий к передаваемому имуществу не имел. Подписание ООО "Ключ Здоровья" договора не было вынужденным. По итогам открытого аукциона общество добровольно заключило договор с КУМИ, тем самым приняв на себя обязательства по соглашению. Договором аренды прямо предусмотрено, что арендатор самостоятельно за свой счет принимает все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и подготовки систем к приему тепла, пуска горячей и холодной воды в случае их временного отключения (п. 2.3.5), производит за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, предварительно уведомив об этом арендодателя (п. 2.3.7), устраняет все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах до первого колодца) (п. 2.3.8), содержит арендуемое имущество в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии до сдачи его арендодателю (п. 2.3.9), передает арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, в том числе являющиеся результатом капитального ремонта (реконструкции), составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций здания (п. 2.3.20). В силу положений п. 2.3.10 договора, арендатор вправе за свой счет с письменного согласия арендодателя и Департамента градостроительства мэрии города Ярославля в порядке, установленном муниципальными правовыми актами, производить переустройство, а также перепланировку арендуемого имущества, которая не повлечет изменения предмета договора. Принимая во внимание приведенные положения договора и фактические обстоятельства настоящего спора, КУМИ исходит из отсутствия оснований для возмещения обществу затрат.

Оценив доводы сторон, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд исходит из следующего.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими нормами об обязательствах.

В силу части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу части 2 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

По смыслу названной нормы, основанием возникновения у арендатора права требовать убытки при самостоятельном устранении недостатков арендуемого имущества является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер, то есть такой, который в значительной степени лишает арендатора того, на что он рассчитывал.

Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества, является обязательным условием реализации арендатором возникающих при обнаружении таких недостатков прав, в том числе право приступить к устранению недостатков арендованного имущества и требовать возмещения убытков в виде расходов на устранение недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.

В рассматриваемой ситуации из представленных обществом документов следует, что работы, связанные с обеспечением помещений электроснабжением на сумму 599 824,78 руб., произведены в 2020 году, письмами от 11.10.2021 и 28.10.2021 арендатор обратился к арендодателю с предложением рассмотреть возможность зачета стоимости работ в счет задолженности по арендной плате.

Уведомлений арендодателя об обнаружении каких-либо недостатков арендованного имущества в период до проведения работ ООО "Ключ здоровья" не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречных исковых требований общества не имеется.

Производство по делу по исковому заявлению КУМИ к обществу о взыскании 521 864,59 руб., в том числе 433 597,32 руб. основного долга по договору № 12156-З от 03.03.2020, 88 277,27 руб. пени за период с 01.07.2021 по 10.08.2021, расторжении договора № 12156-З от 03.03.2020, обязании освободить помещения по адресу: <...>, передать помещения по акту приема-передачи, подлежит прекращению с учётом пункта 4 пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины ООО "Ключ здоровья" по встречному исковому заявлению суд относит на данного участника процесса. КУМИ освобожден от уплаты государственной пошлины.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Производство по делу по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля к обществу с ограниченной ответственностью "Ключ Здоровья" о взыскании 521 864,59 руб., в том числе 433 597,32 руб. основного долга по договору № 12156-З от 03.03.2020, 88 277,27 руб. пени за период с 01.07.2021 по 10.08.2021, расторжении договора № 12156-З от 03.03.2020, обязании освободить помещения по адресу: <...>, и передать помещения по акту приема-передачи, прекратить.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Ключ Здоровья" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Ю.М. Тепенина