Решение от 11 июля 2018 г. по делу № А40-127323/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-127323/17-10-1106
г. Москва
12 июля 2018г.
Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2018 года

Арбитражный суд г.Москвы в составе: председательствующего судьи Пуловой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "ПАРЕКС ЭСТЕЙТ" (ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества г.Москвы(ИНН <***>,ОГРН <***>),

третьи лица: Управление Росреестра по г. Москва; АО «СИГМА КЭПИТАЛ»,

об обязании заключить договор купли продажи земельного участка,

с участием в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по дов. №б/н от 28.12.2015г.,

от ответчика: ФИО3 по дов. №33-Д-1303/17 от 27.12.2017г.,

от третьих лиц: Управление Росреестра по г. Москва – ФИО4 по дов. №42406/2017 от 21.12.2017г.; АО «СИГМА КЭПИТАЛ» - не явился, извещен,

от эксперта: ФИО5 по дов. №058-17 от 26.12.2017г.,

установил:

исковые требования заявлены об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001044:86 на условиях, предлагаемых истцом по цене 386,83 руб.

Истец пояснил, что является собственником здания площадью 1202 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

29.12.2016г. истец обратился в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка как с собственником, имеющим исключительное право на приобретение земельного участка в порядке ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ, без проведения торгов, однако проект договора, направленный в департамент, последним подписан не был.

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.

В обоснование цены земельного участка в размере 386.83 руб., истец пояснил, что с 01.07.2012г. собственники объектов капитального строительства приобретают в собственность земельные участки, занятые такими объектами и находящиеся в собственности города Москвы или государственной собственности до ее разграничения, по цене. Равной кадастровой стоимости земельных участков, если иное не установлено федеральным законодательством – ч.4 ст. 6 Закона города Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в городе Москве», представил справки о кадастровой стоимости участка на 29.12.2017г., на 30.12.2017г.

Ответчик против удовлетворения требования истца возражал, ссылаясь на то, что истец является собственником здания, расположенного по адресу: Вознесенский пер., д.10, кадастровый номер 77:01:0001044:1045. площадью 900,1 кв.м. Этажность -3, в том числе подземных 1. Аналогичные параметры здания указаны в кадастровом паспорте на 29.12.2016г., выписке из ЕГРП от 26.04.2016г., выписке из технического паспорта на здание БТИ по состоянию на 24.05.1999г., договоре купли-продажи имущества №6238-2081/0 от 14.06.1995, зарегистрирован 16.06.1995, реестр №815), свидетельстве о государственной регистрации права на здание от 10.12.2015г., акте приема-передачи здания от 17.12.2015г.

Согласно п.9 кадастрового паспорта здания от 29.12.2016г. №77/501/16-1542218, здание расположено на двух земельных участках с кадастровыми номерами: 77:01:0001044:85 и 77:01:0001044:3664.

По данным департамента и п.8 кадастрового паспорта участка с кадастровым номером: 77:01:0001044:86 (от 29.12.2016 №77/501/16-1542227) в границах испрашиваемого участка объекты капитального строительства отсутствуют, в результате чего оснований для предоставления указанного участка истцу в собственность не имеется.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела с позиции ст. 71 АПК РФ, суд считает заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Кроме этого, на земельный участок с кадастровым номером: 77:01:0001044:85 заключен долгосрочный договор аренды №М-01-042869 от 09.08.2013г. для эксплуатации здания под административные цели, который действует до настоящего времени.

На земельный участок с кадастровым номером: 77:01:0001044:86 заключен договор краткосрочной аренды №М-01-510191 от 27.06.2003г. для благоустройства территории без права коммерческого использования, застройки и организации автостоянки (парковки). До уточнения границ оба земельных участка имели площадь по 0,04 га. В последующем, границы участков были уточнены на сновании распоряжений от 15.07.2013г. №№5944,5945. Площадь участка с кадастровым номером: 77:01:0001044:85 изменена с 400 кв.м. на 427 кв.м., участка с кадастровым номером: 77:01:0001044:86 с 400 кв.м. на 383 кв.м.

По утверждению ответчика, после представления истцом документов на выкуп земельного участка характеристики здания кардинально изменились. Площадь с 200,1 кв.м. изменилась на 1200 кв.м., в то же время разрешение на строительство (реконструкцию) здания истцу не выдавалось.

АО «Сигма Кэпитал» представило в материалы дела отзыв, в котором указано, что общество более не является собственником доли в праве собственности на здание, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Третьи лица, участвующие в деле, в суд не явились. Дело рассматривается в порядке ст. 156 АП РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы экспертиз по делу, суд считает требование истца не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Исходя из правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, (Определение Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 года N 187-О) толкование норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо осуществлять в системной связи с нормами гражданского законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов.

Исходя из содержания статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок право на приобретение земельного участка в собственность возникает в связи с нахождением на нем объекта недвижимости.

Истец является собственником здания по адресу <...>.Здание было построено в текущем виде в 1902 году, что следует из выписки технического паспорта ТБТИ. Здание включает в себя подвал, три этажа, а также чердак, на котором был обустроен технический этаж, где размещены узлы отопления и нагрева горячей воды.

В 2017 году ООО «ПАРЕКС ЭСТЕЙТ» заключило с ГБУ МосгорБТИ договор на обследование чердака (технического этажа), в результате которого была учтена ранее не ученная площадь чердака (технического этажа).

В результате обследования чердака (технического этажа) площадь здания по данным ГБУ МосгорБТИ увеличилась с 900,1 кв. м до 1202 кв. м.

Сведения в ЕГРН о площади и этажности Здания были внесены на основании сведений, предоставленных ГБУ МосгорБТИ, в тот момент, когда чердак (технический этаж) уже фактически существовал, однако не был учтен в установленном порядке.

Решением Арбитражного суда г. Москвы № А40-107440/17, вступившим в законную силу удовлетворено заявление ООО «Парэкс Эстейт» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным отказа от 23.06.2017 N 11-365/2017 в исправлении реестровой ошибки в сведениях о площади и этажности здания с кадастровым номером 77:01:0001044:1045, расположенного по адресу <...>. По результатам экспертизы №695, дополнительной экспертизы, проведенной в рамках дела ООО «Скала», установлено следующее.

Здание по адресу <...> расположено на двух участках

с кадастровыми номерами: 77:01:0001044:86 и 77:01:0001044:85. Здание с момента его возведения и по настоящее время не изменялось. На дату обращения ООО «Парэкс Эстейт» в департамент 29.12.2016г. здание существовало на участке с кадастровым номером 77:01:0001044:86. Площадь участка изменилась с 400 кв.м. на 427 кв.м. Границы участков с кадастровыми номерами: 77:01:0001044:85 и 77:01:0001044:86 при этом изменены не были. Не были изменены границы участков и после 29.12.2016г.

Площадь пятна застройки здания составляет 453 кв.м. Участок с кадастровым номером: 77:01:0001044:86 расположен полностью (100%) на участке №8 из проекта межевания квартала №54, утв. Распоряжением ДЗР г. Москвы от 05.03.2008 №310, отведенным данным проектом под эксплуатацию здания. Площадь пересечения пятна застройки здания с участком с кадастровым номером: 77:01:0001044:86 составляет 36,7 кв.м., что составляет 8,1% от общей стоимости участка.

Из заключения эксперта ООО «Атлант Оценка» от 09.07.2018г. следует, что по состоянию на 17.03.2016г. спорный земельный участок с кадастровым номером: 77:01:0001044:86 имеет вид разрешенного использования: для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров. Определить дату изменения вида разрешенного использования участка не представляется возможным, соответственно не представляется возможным определить дату изменения кадастровой стоимости земельного участка, которая изменилась в связи с изменением вида разрешенного использования. Кадастровая стоимость участка, предназначенного для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения составляет 120 791,43 руб. По состоянию на 29.06.2016г. кадастровая стоимость участка составляет 46 263 117,69 руб. Имеющиеся в деле, а также в открытом доступе данные не позволяют определить величину кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 29.12.2016г.

Таким образом, с учетом выводов экспертов, положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд исходит из того, что истцом не представлено бесспорных доказательств, свидетельствующих о наличии здания, принадлежащего ему на праве собственности на испрашиваемом земельном участке.

Часть здания, расположенная на смежном участке, не порождает у истца самостоятельного права на приватизацию смежного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку указанная часть не является объектом недвижимости в смысле статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приобретение прав на смежные земельные участки без проведения торгов возможно собственниками либо арендаторами земельных участков, занятых зданиями, после утверждения проекта межевания квартала при условии, что данным проектом истребуемый земельный участок предусмотрен для эксплуатации соответствующего здания.

Таким образом, вопрос об установлении границ земельного участка и площади необходимой для его использования может быть разрешен в процессе выкупа смежного земельного участка, на котором расположено здание.

Кроме этого, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пп. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в ЕГРП, в отношении которых произошло изменение их качественных и (или) количественных характеристик (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 №361-ФЗ.

При осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

21.06.2016г. внесены изменения в ЕГРП по земельному участку 77:01:0001044:86 в отношении вида разрешенного использования. Ранее участок имел разрешенное использование: «благоустройство территории», разрешенное использование изменено на «деловое управление». Для таких участков, получивших изменение разрешенного использования утверждены методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категорий земель, вида разрешенного использования или уточнения площади разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (Методические указания, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 №222).

При таких обстоятельствах, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи земельного участка по адресу <...> с кадастровым номером 77:01:0001044:86 по цене 386,83 руб.

На истца возлагается обязанность возместить Департаменту судебные расходы на проведение экспертизы в размере 80 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 130 ГК РФ, ст.ст. 36 ЗК РФ, ст.ст. 65, 198, 200, 201 АПК РФ,

решил:

В иске отказать в полном объеме.

Взыскать с ООО "ПАРЕКС ЭСТЕЙТ" (ОГРН <***>) в пользу Департамента городского имущества г.Москвы (ОГРН <***>) 80 000 руб., составляющих судебные расходы на проведение экспертизы по делу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СудьяЛ.ФИО6

.