Решение от 10 января 2024 г. по делу № А12-20852/2023

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«10» января 2024 года Дело № А12-20852/2023

Резолютивная часть решения оглашена 26 декабря 2023 года, полный текст решения изготовлен 10 января 2024 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ФИО2 об обязании в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу передать земельный участок площадью 3141 кв.м., с кадастровым номером 34:35:030213:15962, расположенный по адресу: улица Оломоуцкая, город Волжский Волгоградской области комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области по акту приема-передачи, о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, в размере, определяемом Волжским городским судом Волгоградской области, на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), и по встречному иску ФИО2 о признании недействительным уведомления Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 27.04.2023 года № 14/5143 и незаконным расторжение договора от 26.11.2021 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> в одностороннем порядке.

при участи в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности № 55-д от 09.02.2023 г.;

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 29.08.2023 г.;

от третьего лица – ФИО3, представитель по доверенности № 14/6-д от 06.02.2023 г.; после перерыва ФИО5, представитель по доверенности № 435-Д от 23.12.2022 г.;

Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ФИО2 (далее ответчик) об обязании в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу передать земельный участок площадью 3141 кв.м., с кадастровым номером 34:35:030213:15962, расположенный по адресу: улица Оломоуцкая, город Волжский Волгоградской области комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области по акту приема-передачи, о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, в размере, определяемом Волжским городским судом Волгоградской области, на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

01.11.2023 принято встречное исковое заявление, в котором ответчик просит признать недействительным уведомление Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 27.04.2023 года № 14/5143 и незаконным расторжение договора от 26.11.2021 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> в одностороннем порядке.

Истец, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, представил возражения на отзыв и просит встречное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Ответчик, с иском не согласен, представил отзыв, и заявил встречное исковое заявление, заявленные встречное исковые требования поддержал в полном объеме.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация городского округа-город Волжский Волгоградской области, которая поддерживает заявленные исковые требования Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в полном объеме.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела,

У С Т А Н О В И Л :

Между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 01.12.2021 № 14128аз в отношении земельного участка расположенного по адресу: улица Оломоуцкая, город Волжский Волгоградской области, для строительства магазина, площадью 3141 кв.м., с кадастровым номером 34:35:030213:15962, с видом разрешенного использования - предпринимательство.

Срок действия договора установлен с 01.12.2021 по 30.09.2026.

В ходе осмотра 24.04.2023 земельного участка расположенного по адресу: улица Оломоуцкая, город Волжский Волгоградской области, установлено, что на земельном участке имеются навалы земли, веток, территория захламлена мусором, земельный участок частично зарос растительностью.

Учитывая, что основания для правомерного пользования спорным земельным участком у ФИО2 отсутствуют, арендатор добровольно не возвратил объект аренды после направления ему уведомления об одностороннем отказе от договора, поведение которого следует расценивать как отказ от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ).

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В данном случае между истцом и ответчиком заключен договоры аренды, к правоотношениям, сложившимся между сторонами применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии со статьей 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

Согласно статье 156 ГК РФ, к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Из материалов дела следует, что оспариваемым уведомлением ответчик в одностороннем порядке расторг договор аренды земельного участка № 14128аз от 01.12.2021. Данное уведомление является односторонней сделкой, направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей по договору.

Однако ответчик с уведомлением о расторжении договора аренды земельного участка № 14128аз от 01.12.2021 не согласен, считает его незаконным и подлежащем отмене, поскольку к моменту принятия решения о расторжении договора аренды между истцом и ответчиком, задолженность не иметься, и ответчиком в спорный период заключались и оплачивались договорам с организациями использования и дальнейшего строительства объекта на спорном земельном участке.

Несмотря на это, ответчик в одностороннем порядке принял решение о расторжении договора аренды № 14128аз от 01.12.2021, в связи с п. 6.2.1 договора и с задолженностью по оплате арендной платы.

Истцом оспаривается данная сделка ввиду отсутствия оснований досрочного расторжения договора, и злоупотреблением правом со стороны Администрации.

Из содержания пункта 1 статьи 166 ГК РФ следует, что оспоримая сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом.

Согласно пункту 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Сделка по одностороннему отказу от договора аренды является в силу указанной нормы оспоримой сделкой, оценивается судом на момент совершения сделки. Основания для расторжения договора в одностороннем порядке прямо предусмотрены в разделе 6 договора.

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.

Положения статьи 619 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения, в частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 13.04.2016).

Из материалов дела следует, что при расторжении спорного договора, Администрация ссылается на наличие задолженности по арендным платежам и отсутствием намерений строительства объекта в течении 6 месяцев.

В силу п. 6.1 договора, он может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.

6.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора аренды в случаях, когда Арендатор:

6.2.1. Не приступил к использованию земельного участка в соответствии с целью, для которой он был предоставлен, в течение шести месяцев с момента предоставления участка по акту приема-передачи.

6.2.2. Использует земельный участок под цели, не предусмотренные пунктами 1.1 и 1.3 договора, в течение одного месяца после письменного предупреждения Арендодателя.

6.2.3. Не оплачивает арендную плату более 2-х месяцев.

6.2.4. Не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 5.3. настоящего договора.

В соответствии с п. 6.2 договора, арендодатель может по истечении 30 календарных дней, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств, досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор более двух раз по истечении установленного п. 4.4 договора срока платежа не вносит арендную плату.

Как указывает администрация, в адрес истца 27.04.2023 направлена претензии о погашении суммы долга по арендной плате, на которые ответа не было получено, В связи с чем, в его адрес было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 4 указанной статьи сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Однако из представленных в дело материалов, не усматривается, что администрацией при направлении уведомления были соблюдены условия п. 6.2 договора.

Кроме того, перед односторонним отказом, по условиям договора администрация должна не менее чем за 30 дней предупредить арендатора о необходимости исполнения обязательств. После направления претензии указанный срок соблюден, и на момент рассмотрения дела задолженности не имеется, что не отрицается сторонами. Указанные действия государственного органа, при реализации права на односторонний отказ от договора, в которой предприниматель является слабой стороной, нельзя признать добросовестными и разумными.

Кроме того, судом учтено, что на момент отказа от договора между сторонами не имеется спора относительно наличия задолженности, в том числе которая послужила основанием для указанного отказа от договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса (пункт 1 статьи 42 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ к таким основаниям отнесено в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 1 статьи 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Из материалов дела не следует, что предпринимателем исполнены обязательства приступить к освоению земельного участка и ввести в эксплуатацию объект строительства в предусмотренные подпунктом э пункта 5.3. договора сроки (до 30.9.2026 года).

Так, после предоставления предпринимателю испрашиваемого земельного участка в аренду, он был обязан осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса РФ, и само строительство указанного объекта.

На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству предприниматель должен был осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.

Представленные предпринимателем в материалы дела доказательства в обоснование доводов о принятии мер по освоению земельного участка, согласно которым к земельному участку подведены сети водоснабжения и электроснабжения, заключены договоры на выполнение работ по проектированию магазина и заключены договора об уборки территории, которые в том числе и оплаченные, свидетельствуют об осуществлении им действий по освоению земельного участка применительно к его целевому назначению в предусмотренные договором сроки.

Данные договора администрацией не оспорены и не признаны не действительными.

Учитывая изложенное, нарушение предпринимателем условий пунктов 6.2.1., при наличии п. 5.3 и п. 3.1. договора, а также положений статей 45, 46 ЗК РФ о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка, не является существенным нарушением условий договора, которое влечет за собой прекращение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Статьей 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1).

Таким образом, суд пришел к выводу, что администрация действовала недобросовестно, и не только не запросила и не проверила о наличии действий по строительству, но и осуществила односторонний отказ от договора.

Таким образом, действия администрации в нарушение статей 10 и 450.1 ГК РФ, влекут за собой отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Такие обстоятельства, в случае принятия их арбитражным судом, не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области и о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Суд принимает во внимание, что ответчиком уплачена государственная пошлина в размере 600 руб. а истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 110, 132, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным уведомления Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области от 27.04.2023 года № 14/5143 «Об отказе от договора аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 01.12.2021 № 14128 аз» в одностороннем порядке, в отношении земельного участка, площадь. 3.141 кв.м., с кадастровым номером № 34:35:030213: 15962, для строительства магазина, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Выдать Исмухамбетовой Нуржиян Тюлюгуновне справку на возврат государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : (8442) 2476-00 (доб. 5349), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.