Решение от 6 ноября 2018 г. по делу № А32-35863/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-35863/2017

06.11.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22.10.2018

Мотивированное решение изготовлено 06.11.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

ООО «Агрофирма «Рассвет», ст. Каладжинская, Лабинский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

Межмуниципальному отделу по Лабинскому и Курганинскому районам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Лабинск,

третьи лица: 1) ФИО2, ст. Упорная, Лабинский район,

2) ООО «Агрофирма «Упорная», ст. Упорная, Лабинский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о признании действий (бездействия) незаконными

при участии в судебном заседании:

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности

от третьего лица 1: ФИО4 по доверенности

ООО «Агрофирма «Рассвет» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края и просила:

признать недействительным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в лице Межмуниципального отдела по Лабинскому и Курганинском районам Управления Росрееетра по Краснодарскому краю, выразившееся в невнесении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 арендой в пользу ООО «Агрофирма «Рассвет».

обязать Межмуниципальный отдел по Лабинскому и Курганинском района Управления Росреестра по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения, путем внесения записи об обременении права в виде права аренды в пользу ООО «Агрофирма «Рассвет», в Единый государственный реестр недвижимости в раздел ограничений (обременении) права в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 площадью 85469 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Лабинский район, в границах бывших земель СПК колхоза «Знамя» бригада №1 поле VI-1ПС р.у. 1.

Заявитель изменял предмет требований и в окончательном виде просит:

признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в лице Межмуниципальный отдел по Лабинскому и Курганинском районам Управления Росрееетра по Краснодарскому краю, выразившиеся в погашении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 арендой;

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в лице Межмуниципального отдела по Лабинскому и Курганинском районам Управления Росрееетра по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения, путем внесения записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 арендой в пользу ООО «Агрофирма «Рассвет».

Изменение предмета является правом истца, суд рассматривает по существу последнюю редакцию требований.

Обращение в суд мотивировано тем, что в отсутствие правовых и фактических оснований уполномоченный орган исключил из реестра прав и обременений запись об аренде спорного земельного участка.

Управление Росреестра и третье лицо ФИО2 против удовлетворения требований возражают, сообщили суду, что запись об аренде погашена на основании условий заключенного сторонами договора аренды, решения участников долевой собственности о его расторжении, действий собственника спорного земельного участка об информировании арендатора о прекращении сделки.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено ООО «Агрофирма «Упорная», ст. Упорная, Лабинский район.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Собственниками земельных долей в земельном участке с кадастровым номером 23:18:1101002:0015 и ООО «Агрофирма «Южный путь» 15.01.2007 подписан договор аренды этого участка сроком действия 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2007.

ООО «Агрофирма «Южный путь» и ООО «Амбрус» 10.05.2007 подписали договор № 9 , которым в договор аренды № 3/Л от 15.01.2007 вступило ООО «Амбрус». Договор уступки зарегистрирован 26.06.2007 за номером 23-23-11/023/2007-474.

ООО «Амбрус» и ООО «Агрофирма Упорная» подписали договор купли-продажи прав и обязанностей арендатора по договору от 07.12.2009. Аренда в пользу ООО «Агрофирма Упорная» зарегистрирована 25.01.2010, запись о регистрации № 23-23-11/066/2009-610.

30.11.2011 ООО «Агрофирма Упорная» и ООО «Санга» подписан договор от 30.11.2011 № 40, арендатором становится ООО «Санга». Договор регистрируется 02.03.2012, запись номер 23-23-11/010/2012-046.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2015 по делу № А32-6910/2012 договор уступки прав и обязанностей от 30.11.2011 № 40 признан недействительным, ООО «Агрофирма «Упорная» восстановлена в правах арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:18.1101002:15.

10.11.2016 ООО «Агрофирма «Упорная» подписала с ООО «Агрофирма «Рассвет» договор уступки прав и обязанностей № 9, арендатором стало ООО «Рассвет». Договор уступки зарегистрирован 06.12.2016 за номером 23/011/802/2016-2178/2.

Земельный участок с кадастровый номером 23:18:1101002:15 преобразован в результате выдела из него земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 площадью 85469 кв. м.

На этот участок 01.04.2016 зарегистрировано право собственности ФИО2.

Управление Росреестра сообщило суду, что одновременно с регистрацией права собственности, на него же было зарегистрировано обременение арендой в пользу ООО «Агрофирма «Упорная». Основанием регистрации указан договор аренды от 15.01.2007.

ООО «Агрофирма «Рассвет» обратилось в Управление Росреестра за регистрацией аренды в свою пользу, указав на заключение договора уступки, на что получило ответ от 02.08.2018, в котором было указано на следующее. Согласно пункту 3.2 договора аренды от 15.01.2007 арендодатели вправе досрочно без обращения в суд расторгнуть договор и прекратить арендные отношения по окончанию каждых семи лет с даты государственной регистрации договора путем подачи заявления о расторжении. Заявление подается не позднее 1 августа того года, в котором заканчивается семилетний строк аренды. ФИО5 от имени ФИО2 обратился с соответствующим заявлением, предоставив документы, подтверждающие выполнение мероприятий по пункту 3.2 договора. В связи с этим запись об аренде была погашена.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Реализацией названного права, по смыслу статей 12 - 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не прекращается действие ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды находящегося в общей собственности земельного участка в отношении выделенного земельного участка.

Выделение в счет земельных долей свободного от обременения земельного участка возможно только до государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Суду не представлены доказательства того, что на собрании собственников земельных долей, на котором принималось решение о заключении 15.01.2007 с истцом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:0015, ФИО2 голосовала против его заключения.

Договор аренды от 15.01.2007 заключен сроком на 49 лет (пункт 3.1).

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендодатели вправе досрочно без обращения в суд расторгнуть договор и прекратить арендные отношения по окончанию каждых семи лет с даты государственной регистрации договора путем подачи заявления о расторжении. Заявление подается не позднее 1 августа того года, в котором заканчивается семилетний строк аренды. В иные сроки договор может быть расторгнут на общих основаниях.

На собрании участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:0015 было принято решение о расторжении договора аренды от 15.01.2007, решение оформлено протоколом от 27.04.2013.

Судом установлено, что договор от 15.01.2007 был зарегистрирован 16.04.2007.

Решение собрания о расторжении договора принято до 1 августа 2014. Однако в пункте 3.2 сделки стороны связали правовые последствия в виде ее прекращения не с датой принятия арендодателем решения о расторжении, а с уведомлением арендатора о таком расторжении.

То есть арендатор – общество должно было получить от ФИО2 уведомление о расторжении договора не позднее 1 августа 2014 года.

Следующий срок для уведомления об отказе от договора наступал в 2021 году, но не позднее 1 августа этого года.

Письмо о прекращении договора аренды в части выделенного земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 Агрофирме «Упорная» (промежуточный арендатор) было вручено под расписку 04.03.2017, то есть в ненадлежащее время.

Указанная дата свидетельствует о том, что ФИО2 не были соблюдены условия пункта 3.2 договора аренды об одностороннем отказе от договора не позднее 1 августа того года, в котором заканчивается семилетний срок аренды.

Дополнительным соглашением от 08.07.2016 представителем собственников земельных долей в земельном участке 23:18:1101002:0015, заключенным с ООО «Упорная», пункт 3.2 договора аренды был из него исключен. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что указанный отказ не мог быть положен Управлением Росреестра в основание регистрации прекращения аренды в пользу общества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Указанные обстоятельства во взаимоотношении сторон спорных правоотношений отсутствуют.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса с учетом подведомственности дела.

Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке.

Настоящая правовая и фактическая ситуация прямо подпадает по разъяснения высших судебных инстанций, поскольку запись об аренде участка была осуществлена уполномоченным органом в отсутствие оснований.

Регистрирующий орган указал, что ООО «Агрофирма «Рассвет» не принимала на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130, так как в договоре уступки прав арендатора от 10.11.2016, заключенном с ООО «Агрофирма «Упорная», этот участок указан не был. Права и обязанности передавались исключительно по земельному участку с кадастровым номером 23:18:1101002:0015. Агрофирма «Рассвет» не является стороной договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 и, поэтому не вправе обращаться в суд с рассматриваемым в настоящем деле заявлением.

Этот довод судом во внимание не принимается в силу следующего.

Как было указано выше, согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Исключение установлено для находящихся в долевой собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения, когда в соответствии с пунктом 5 статьи 14 закона N 101-ФЗ участник долевой собственности выразил на общем собрании участников несогласие с передачей участка в аренду.

ФИО2 в 2007 году против заключения договора аренды не возражала, письменное согласие арендатора на выдел земельного участка в счет своих долей не получала.

Заключая 10.11.2016 с ООО «АФ «Рассвет» договор уступки земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:0015, агрофирма «Упорная» не имела информации о выделе ФИО6 земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130.

Такую информацию она получила 04.03.2017, когда арендатором первоначального земельного участка не являлась и на ее права и обязанности формирование участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130, а также наличие либо отсутствие обременение его арендной, не влияло.

Имея намерение выйти из договора аренды, агрофирма «Упорная» могла не отследить публикацию ФИО2 о предстоящем образовании земельного участка в счет принадлежащих ей долей.

То есть предыдущий арендатор передал новому арендатору – заявителю по делу все права и обязанности, которые, как ему было достоверно известно, заключались в аренде только участка с кадастровым номером 23:18:1101002:0015.

О том, что истцу передавался весть комплекс прав и обязанностей по договору №3/Л от 15.01.2007 свидетельствует следующее.

В силу пункта 4.1.2. договора уступки первоначальный арендатор передает принимающей стороне подлинный договор аренды от 15.01.2007 со всеми неотъемлемыми приложениями к нему и иные документы, связанные с передаваемыми правами и обязанностями. В пункте 4.2.1 стороны согласовали, что правоприобретатель (заявитель по делу) принимает все права и обязанности правообладателя (ООО «АФ «Упорная») по договору №3/Л от 15.01.2007.

Из указанного следует, что первоначальный арендодатель безоговорочно выбыл из договора аренды, в него арендатором вступил заявитель по делу.

Доказательства иного лица, участвующие в деле, в том числе агрофирма «Упорная», суду не представили.

В силу пункта 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Указанное относимо и к договору уступки прав и обязанностей арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

Отсутствие регистрации аренды в пользу передавшей стороны делает невозможным регистрацию договора аренду в пользу нового арендатора – заявителя по делу.

Таким образом, ООО «Агрофирма «Рассвет» является лицом, заинтересованным в признании действий Управления Росреестра по гашению записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 в пользу агрофирмы «Упорная» незаконными, поскольку они нарушают ее права и обязанности.

В связи с тем, что:

в окончательной редакции требований общество оспаривает законность исключения из реестра прав записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130;

судом гашение этой записи признано незаконным;

на момент ее гашения арендатором в реестре значилась агрофирма «Упорная»;

истец арендатором этого участка в реестре не числился,

надлежащим способом восстановления прав истца будет обязание заинтересованного лица внести в реестр прав записи об аренде земельного участка в пользу ООО «Агрофирма «Упорная».

Требование общества об обязании Управления Росреестра устранить допущенное нарушение путем внесения в реестр прав записи о нем, как об арендаторе, не связано с первым пунктом заявления и не может быть признано устранением допущенных госорганом и установленных судом в пределах предмета требований, нарушений в виде исключения из реестра записи об агрофирме «Упорная», как об арендаторе.

Такое требование заявитель может реализовать при рассмотрении судом его обращения по поводу незаконности отказа в регистрации аренды в свою пользу.

Руководствуясь статьями 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>), выразившиеся в погашении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:18:1101002:130 арендой.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу внести в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельного участка 23:18:1101002:130 арендой в пользу ООО «Агрофирма «Рассвет».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу ООО «Агрофирма «Рассвет», ст. Каладжинская, Лабинский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

ООО «Агрофирма «Рассвет», ст. Каладжинская, Лабинский район (ИНН: <***> ОГРН: <***>) выдать справку на возврат из бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №2029 от 15.08.2017.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М.М. Данько