Решение от 27 июня 2022 г. по делу № А41-83651/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-83651/21
27 июня 2022 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2022 года


Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи М. Ю. Бондарева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Земельные ресурсы» к Администрации городского округа Мытищи Московской области о внесении изменений в договор развития застроенной территории,

Третье лицо: МИНЖИЛПОЛИТИКА Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Земельные ресурсы» (далее – ООО «Земельные ресурсы», инвестор, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с уточненным в порядке ст.49 АПК РФ иском к Администрации городского округа Мытищи Московской области (далее – Администрация го Мытищи, администрация, ответчик) о внесении в Договор от 12.09.2013г. №ДМ-251 о развитии застроенной территории мкрн. 31,34 г.Мытищи (далее Договор, ДРЗТ) следующих изменений:

1)Пункт 3.1.2 договора изложить в редакции: «Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу согласно перечню, указанному в Приложении к настоящему Договору, в срок не позднее 01 сентября 2033 года (исходя из потребностей в благоустроенных жилых помещениях, определенной на основании требований жилищного законодательства, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма).».

2)Пункт 3.1.3 договора изложить в редакции: «В срок не позднее 01 сентября 2033 года уплатить выкупную цену за изымаемые на основании соответствующих решений администрации городского округа Мытищи, принятых в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.1.2. пункта 3.1. Договора.».

3)Пункт 3.1.4 договора изложить в редакции: «Осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайона № 31, 34 г. Мытищи Московской области в срок не позднее 30 октября 2033 года.».

4)Пункт 3.1.5 договора изложить в редакции: «Осуществить реконструкцию школы и строительство объектов социальной, коммунально-бытовой инфраструктуры, а также объектов инженерной инфраструктуры с составе сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, слаботочных сетей связи, в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайонов № 31, 34 г. Мытищи Московской области в срок не позднее 30 октября 2033 года.».

5)Пункт 3.1.6 договора изложить в редакции: «По окончанию строительства передаче в муниципальную собственность подлежат вновь построенные в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайонов № 31, 34 г. Мытищи Московской области:

-объекты инженерной инфраструктуры;

-объекты транспортной инфраструктуры;

-здания детских садов и школ (передача в муниципальную собственность городского округа Мытищи Московской области);

-нежилые помещения коммунально-бытового, социально-культурного назначения, но не более 10-ти % от общей площади нежилых помещений.

Срок передачи – 3 месяца с момента подписания разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее 30 октября 2033 года.».

6)Пункт 4.1 договора изложить в редакции: «Договор о развитии застроенной территории микрорайона № 31, 34 г. Мытищи Московской области считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания, срок действия Договора – до 31 декабря 2033 года.».

Иск основан на положениях ст.ст.450,451 ГК РФ.

Истец полагает, что совокупное неисполнение/несвоевременное исполнение Ответчиком обязательств по договору и изменение существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, привели к невозможности исполнения обязательств Истца по договору в установленные сроки, ввиду чего возникла необходимость в продлении срока действия как самого договора, так и сроков исполнения отдельных обязательств по нему.

Как следует их материалов дела, Истец направил Ответчику письма с предложением заключить дополнительное соглашение к договору, направленное на изменение (продление) сроков действия договора и отдельных обязательств по нему (письма от 30.12.2019г. исх.21, от 07.06.2021г. исх.№27). Письмами исх.№И11262-УД от 03.02.2020г., исх.№И5975-УД от 15.07.2021г. Администрация отказала во внесении изменений в договор, указав, что существенные условия договора и не могут быть изменены по соглашению сторон.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный Истцом, к положительному результату не привел, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области.

В судебном заседании представитель Истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель Ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьих лиц представил свои пояснения, в которых возражал против удовлетворения требований.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, основываясь на следующем.

Между ООО «Земельные ресурсы» и Администрацией городского округа Мытищи Московской области заключен Договор №ДМ-251 о развитии застроенной территории микрорайонов № 31, 34 г.о. Мытищи Московской области от 12.09.2013г.

Указанный договор заключен на основании Постановления главы городского поселения Мытищи от 28.09.2012 г. № 1599 «О развитии застроенной территории мкр. 31, 34 г. Мытищи» и Протокола № 002 от 28.08.2013 «О результатах открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории микрорайонов №31,34 г. Мытищи городского поселения Мытищинского муниципального района по извещению 220713/0380538/02».

Согласно п. 1.1. договора Инвестор обязуется в установленный Договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по развитию застроенной территории микрорайонов №31, 34 г.Мытищи Московской области площадью 176 га, а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств.

Местоположение застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии: Московская область, г.Мытищи, в границах микрорайонов №31, 34, расположенных в юго-восточной части г.Мытищи и граничащие: с северо-запада - Ярославская железная дорога, с северо-востока - ОАО «ММ3», с юго-востока - Ярославское шоссе, с юго-запада – МКАД.

Приложением №1 к договору определен перечень адресов зданий и сооружений, расположенных на застраиваемой территории микрорайонов №31, 34 г.Мытищи Московской области, подлежащих сносу.

В соответствии с п.4.1 договора срок действия договора - до 31 декабря 2023 года.

Согласно п.4.2 договор может быть пролонгирован дополнительным соглашением сторон.

Согласно п.8.1 договора стороны имеют право вносить изменения и дополнения в договор путем подписания дополнительного соглашения.

Договор №ДМ-251 о развитии застроенной территории микрорайонов № 31, 34 г.о. Мытищи Московской области от 12.09.2013г. содержит условия о сроках исполнения отдельных обязательств, как Инвестора, так и Администрации.

Так, согласно условиям договора Инвестор обязан:

1) подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в соответствии с решением Совета депутатов городского поселения Мытищи №34/3 от 28.06.2012г. «Об утверждении «Правил землепользования и застройки городского поселения Мытищи, применительно к части территории поселения - г.Мытищи - мкр. 31, 34», а также решением Совета депутатов городского поселения Мытищи от 25.10.2010г. №14/3 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения микрорайонов №31, 34 г.Мытищи объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры» в течение 6-ти (Шести) месяцев с момента заключения Договора (п.3.1.1 договора);

2) создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу согласно перечню, указанному в Приложении к договору, в срок не позднее 01 сентября 2023 года (исходя из потребности в благоустроенных жилых помещениях, определенной на основании требований жилищного законодательства, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма) (п. 3.1.2 договора);

3) в срок не позднее 01 сентября 2023 года уплатить выкупную цену за изымаемые на основании соответствующих решений администрации городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области, принятых в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.1.2. пункта 3.1. Договора (п.3.1.3 договора);

4) осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайонов №31, 34 г.Мытищи Московской области в срок не позднее 30 октября 2023 года (п.3.1.4 договора);

5) осуществить реконструкцию школы и строительство объектов социальной, коммунально-бытовой инфраструктуры, а также объектов инженерной инфраструктуры в составе сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, слаботочных сетей связи, в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайонов №31, 34 г.Мытищи Московской области в срок не позднее 30 октября 2023 года. (п.3.1.5 договора);

6) по окончанию строительства передаче в муниципальную собственность подлежат вновь построенные в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайонов №31, 34 г.Мытищи Московской области: объекты инженерной инфраструктуры; объекты транспортной инфраструктуры; здания детских садов и школ (передача в муниципальную собственность Мытищинского муниципального района Московской области); нежилые помещения коммунально-бытового, социально-культурного назначения, но не более 10-ти % от общей площади нежилых помещений. Сроки передачи - 3 месяца с момента подписания разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, но не позднее 30 октября 2023 года (п.3.1.7 договора).

В свою очередь Администрация обязуется исполнить встречные обязательства по договору, а именно:

1) утвердить в установленном порядке проект планировки застроенной территории, включая проект межевания указанной территории, в течение 2-х месяцев с момента его предоставления Инвестором (п.3.2.1 договора);

2) принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены эти многоквартирные дома, в течение 6-ти месяцев с момента заключения настоящего Договора. В случае отказа граждан от добровольного освобождения занимаемых жилых помещений обратиться с соответствующим иском в судебные инстанции для осуществления выселения. Обеспечить освобождение гражданами жилых помещений в течение 18-ти месяцев с момента подписания настоящего Договора (п.3.2.2 договора);

3) оказать содействие Победителю аукциона в предоставлении земельных участков, расположенных в пределах застроенной территории, государственная собственность на которые не разграничена, в порядке, предусмотренном п.8 ст.46.1 ГрК РФ, не позднее 30-ти календарных дней после выполнения Победителем аукциона обязательства, предусмотренного подпунктом 3.1.1. пункта 3.1. и по мере выполнения им обязательств, предусмотренных подпунктами 3.1.2. и 3.1.3. пункта 3.1. настоящих обязательств Сторон (п.3.2.3 договора);

4) исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством РФ и Договором (п.3.2.4 договора).

Согласно представленным в материалы дела доказательствам Истцом надлежащим образом выполнены следующие обязательства:

1) В соответствии с п.2.2 договора полностью произведена оплата стоимости права на заключение договора о развитии застроенной территории микрорайонов №31, 34 г.Мытищи городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района в размере 175 700 000 (сто семьдесят пять миллионов семьсот тысяч) рублей 00 копеек (т.12 л.д.198).

2) В соответствии с п.3.1.1 договора разработана и утверждена документация по планировке и межеванию застроенной территории (т.2 л.д.67-223);

3) Дополнительно разработана документация по планировке и межеванию территории, а также получена исходно-разрешительная и проектная документация транспортной развязки «соединение ул.Фрунзе-ул.Мира» (т.8 л.д.152-170).

При этом о планировании строительства указанной транспортной развязки Истцу стало известно уже после заключения договора о развитии застроенной территории. Более того, условия аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории не содержали информации об обязанности Инвестора принять участие в финансировании работ по проектированию транспортной развязки или какого-либо иного участия в реализации указанного проектного решения.

Однако, при рассмотрении на Градостроительном совете Московской области (Протокол от 22.04.2014г. №13 п.34.2) (т.8 л.д.152) эскиза застройки микрорайонов 31, 34 в г.Мытищи, инвестору в принудительном порядке была вменена реализация строительства путепровода за его счет. Так, согласно Протоколу совещания от 29.04.2014г., утвержденному главой г.п.Мытищи ФИО2 (т.8 л.д.153), на Инвестора была возложена обязанность финансирования работ по проектированию транспортной развязки «соединение ул.Фрунзе-ул.Мира».

Таким образом, возможность реализации договора о развитии застроенной территории была обусловлена необходимостью прямого участия Инвестора в финансировании работ по проектировании транспортной развязки, ввиду чего последний был вынужден понести значительные дополнительные временные и финансовые затраты, предусмотреть которые до заключения договора не представлялось возможным.

4)Путем выкупа объектов недвижимого имущества расселены жилые дома, находящиеся в границах застроенной территории, в том числе досрочно расселен дом №8 по ул. Шоссейная (п.45 Приложения №1 к договору), пострадавший от пожара (т.8 л.д. 6-131). Более того по просьбе Администрации Инвестором за свой счет также расселен сгоревший дом, расположенный по адресу: <...> (в границах территории, подлежащей развитию, но не включенный в перечень домов, подлежащих сносу) (т.8 л.д.132-133);

5)Выкуплены земельные участки, находящиеся в границах застроенной территории, необходимые для строительства многоквартирных домов, объектов социального назначения и транспортной инфраструктуры первого этапа строительства (т.8 л.д.132-133);

6) Сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 50:12:0100307:687; 50:12:0100308:172; 50:12:0100308:173; 50:12:0100308:174; 50:12:0100308:175; 50:12:0100308:176; 50:12:0100308:177, находящиеся в границах застроенной территории, подлежащей развитию;

7) В целях досрочного исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.1.5 договора, Инвестором проведена оценка стоимости реконструкции школы №7, расположенной по адресу: <...>, а также получено положительное экспертное заключение на отчет об оценке. Предложение об утверждении мероприятий по реконструкции школы направлено в Администрацию (письмо исх.28 от 11.06.2021г.) (т.12 л.д.1-46), ответа на которое от Администрации не последовало;

8) Разработана дорожная карта мероприятий по реализации Договора № ДМ-251 от 12.09.2013 (мкр. 31, 34 г.о. Мытищи, Московской области) в части первой очереди строительства, включающего строительство жилых домов, расселение части зданий, подлежащих сносу, и строительство объектов социальной инфраструктуры, а также по реконструкции школы. Документация была направлена в Администрацию на утверждение (письмо исх.28 от 11.06.2021г.) (т.12 л.д.1-46). Однако ответа на письмо от Администрации не последовало;

9) Получен полный комплект исходно-разрешительной, а также проектной документации для строительства многоквартирных домов 112, 114 первой очереди строительства, том числе, Положительное заключение экспертизы проектной документации многоквартирных жилых домов 112, 114 с подземным паркингом по адресу: Московская область, г.о. Мытищи, г. Мытищи, мкр. 34, Свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика комплекса (группы) многоквартирных жилых домов на территории Московской области (№АГО-2616/2022 от 05.03.22г.) (т.3 л.д.1-242; т.4 л.д.1-176; т.5 л.д.1-136; т.11 л.д.1-250). Также Инвестором инициирована процедура получения разрешения на строительство многоквартирных домов первой очереди строительства.

Ответчиком указанные фактические обстоятельства не оспорены, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

Таким образом, судом установлено, что Истец надлежащим образом исполняет свои обязательства по Договору №ДМ-251 о развитии застроенной территории микрорайонов № 31, 34 г.о. Мытищи Московской области от 12.09.2013г.

Между тем, встречные обязательства, предусмотренные п.3.2.1, п.3.2.2 договора, Администрацией не исполнены либо исполнены с существенной просрочкой.

В соответствии с ч.1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (ч. 3 ст. 405 ГК РФ).

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (ч. 1 ст. 406 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.

Согласно ч.3 ст.46.2 Градостроительного Кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения отношений сторон) (далее – ГрК РФ), существенными условиями договора являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В силу ч.1 ст.46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса (ч. 7 ст. 46.1 ГрК РФ).

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

В силу ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи.

При этом условия договора о развитии застроенной территории предполагают возникновение в процессе исполнения такого договора действий органа местного самоуправления, обусловленных его административной функцией. Обязанность органа местного самоуправления по осуществлению таких функций предусмотрена существующим законодательством и является условием (административными предпосылками) исполнения другой стороной своих обязательств по договору.

Так как развитие застроенной территории - процесс долгосрочный, то своевременное исполнение обязательств застройщика зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения органом местного самоуправления встречных обязанностей по договору о развитии застроенной территории.

Более того, отягощенность договора о развитии застроенной территории публичным элементом свидетельствует о необходимости реализации органом местного самоуправления своих властных полномочий в следующем порядке: 1) до заключения договора о развитии застроенной территории - принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; 2) в процессе исполнения договора - утверждение проекта планировки застроенной территории; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу; принятие решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории; предоставление земельных участков в аренду или на праве собственности.

То есть, из своей цели договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым, а функции органа местного самоуправления по договору о развитии застроенной территории следует квалифицировать как административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

В силу п.10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

Согласно п.4.1 договора срок действия договора - до 31 декабря 2023 года.

Договор также содержит условия о сроках исполнения отдельных встречных обязательств Администрации г.о. Мытищи Московской области, в том числе, предусмотренных п.3.2.1, п.3.2.2 договора.

1) Согласно п.3.2.1 договора Администрация обязана утвердить в установленном порядке проект планировки застроенной территории, включая проект межевания указанной территории, в течение 2-х месяцев с момента его предоставления Инвестором.

Согласно п.7 ч.3 ст.46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Таким образом, указанное условие договора (п. 3.2.1 договора) является существенным в силу пп.7 п.3 ст.46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Порядок и сроки утверждения проекта планировки территории и проекта межевания территории регламентированы ст.45 и 46 ГрК РФ (в ред., действовавшей на момент возникновения отношений сторон).

В соответствии с частью 1 статьи 45 ГрК РФ (в ред., действовавшей на момент возникновения отношений сторон) решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в части 1.1 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 части 1.1 статьи 45 ГрК РФ (в ред. действовавшей на момент возникновения отношений сторон) решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно лицами, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории.

В силу ч. 1 ст. 46 ГрК РФ решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории городского округа, за исключением случаев, указанных в частях 2 - 4.2 и 5.2 статьи 45 настоящего Кодекса, принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории. В случае подготовки документации по планировке территории заинтересованными лицами, указанными в части 1.1 статьи 45 настоящего Кодекса, принятие органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа решения о подготовке документации по планировке территории не требуется.

Указанное в ч.1 ст.46 ГрК РФ решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, в течение трех дней со дня принятия такого решения и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения) или на официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети «Интернет» (ч.2 ст.46 ГрК РФ).

Со дня опубликования решения о подготовке документации по планировке территории физические или юридические лица вправе представить в орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа свои предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории (ч.3 ст.46 ГрК РФ).

Заинтересованные лица, указанные в части 1.1 статьи 45 ГрК РФ, осуществляют подготовку документации по планировке территории в соответствии с требованиями, указанными в части 10 статьи 45 настоящего Кодекса, и направляют ее для утверждения в орган местного самоуправления поселения или в орган местного самоуправления городского округа (ч.3.1).

Орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа в течение двадцати рабочих дней со дня поступления документации по планировке территории, решение об утверждении которой принимается в соответствии с настоящим Кодексом органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа, осуществляет проверку такой документации на соответствие требованиям, указанным в части 10 статьи 45 настоящего Кодекса. По результатам проверки указанные органы обеспечивают рассмотрение документации по планировке территории на общественных обсуждениях или публичных слушаниях либо отклоняют такую документацию и направляют ее на доработку (ч.4 ст.46 ГрК РФ).

Согласно ч.5 ст.46 ГрК РФ проекты планировки территории и проекты межевания территории, решение об утверждении которых принимается в соответствии с настоящим Кодексом органами местного самоуправления поселения, городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

Общественные обсуждения или публичные слушания по указанным проектам проводятся в порядке, установленном ст.5.1 ГрК РФ, и по правилам, предусмотренным ч.11 ст.46 ГрК РФ.

В соответствии с п.1 ч.8 ст.5.1 ГрК РФ оповещение о начале общественных обсуждений или публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, не позднее, чем за семь дней до дня размещения на официальном сайте или в информационных системах проекта, подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

Часть 11 ст. 46 ГрК РФ установлено, что срок проведения общественных обсуждений или публичных слушаний со дня оповещения жителей муниципального образования об их проведении до дня опубликования заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования и не может быть менее одного месяца и более трех месяцев.

Согласно ч.5 ст.17 Устава муниципального образования городской округа Мытищи Московской области по проектам генеральных планов, проектам правил землепользования и застройки, проектам планировки территории, проектам межевания территории, проектам правил благоустройства территорий, проектам, предусматривающим внесение изменений в один из указанных утвержденных документов, проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, проектам решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, вопросам изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки проводятся общественные обсуждения или публичные слушания, порядок организации и проведения которых определяется нормативным правовым актом Совета депутатов городского округа с учетом положений законодательства о градостроительной деятельности.

Как было указано ранее, 12.09.2013г. между ООО «Земельные ресурсы» и Администрацией городского округа Мытищи Московской области заключен Договор №ДМ-251 о развитии застроенной территории микрорайонов № 31, 34 г.о. Мытищи Московской области (т.1 л.д.20-29).

02.10.2013г. Администрацией городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области издано постановление № 1561 «О разрешении ООО «Земельные ресурсы» разработки документации по планировки и межеванию застроенной территории площадью 176 га, расположенной: МО, Мытищинский муниципальный район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, мкр. 31,34» (далее - постановление от 02.10.2013 № 1561) (т.1 л.д.32).

24.12.2013г. начальником Управления архитектуры администрации городского поселения Мытищи согласовано Задание № 47 на разработку документации по планировке застроенной территории микрорайонов 31, 34 в г. Мытищи Мытищинского муниципального района. Указанное задание утверждено Главой г.п. Мытищи Московской области ФИО2 – 28.12.2013г. (т.7 л.д. 6-10). Ввиду чего, Инвестор смог приступить к разработке ППТ и ПМТ только в январе 2014г., что повлекло увеличение сроков разработки документации на два месяца.

16.06.2014г. ООО «Земельные ресурсы» письмом исх.№01/06 (т.1 л.д. 36) уведомило Администрацию о том, что в соответствии с Постановлением от 02.10.2013 № 1561 обеспечило разработку документации по проекту планировки территории, просило рассмотреть документацию, а также подготовить и провести публичные слушания по проекту планировки и направить документацию для рассмотрения на Градостроительном совете Московской области.

Также 16.06.2014г. ООО «Земельные ресурсы» письмом исх. №02/06 (т.7 л.д.2) обратилось в Администрацию с заявлением об одновременном проведении необходимых мероприятий по внесению изменений в Правила землепользования городского поселения Мытищи - г.Мытищи - мкр. 18Б, 31, 34, утвержденные решением Совета депутатов городского поселения Мытищи от 28.06.2012 № 34/3. (далее – ПЗЗ). Как пояснил Истец, внесение изменений в действующие на тот момент ПЗЗ, было обусловлено необходимостью расширения местной улично-дорожной сети в рамках развития застроенной территории и приведения к соответствию указанных показателей готовящимся к утверждению региональным нормативам градостроительного регулирования городского округа Мытищи Московской области (далее – РНГП). При этом разработанная Инвестором и направленная на рассмотрение в Администрацию документация по проекту планировки территории была разработана уже с учетом планирующейся к утверждению градостроительной документации (ПЗЗ, РНГП).

11.07.2014г. Администрацией городского поселения Мытищи Мытищинского муниципального района Московской области было издано Постановление № 1046 «О проведении публичных слушаний по документации по планировки и межеванию застроенной территории площадью 176 га, расположенной: Московская область, Мытищинский муниципальный район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, мкр. 31, 34 (заказчик - ООО «Земельные ресурсы») и по внесению изменений в «Правила землепользования городского поселения Мытищи - г.Мытищи - мкр. 18Б, 31, 34», утвержденные решением Совета депутатов городского поселения Мытищи от 28.06.2012 № 34/3», в соответствии с которым проведения публичных слушаний назначено на 01.08.2014г. (далее - постановление от 11.07.2014г. №1046) (т.7 л.д.3).

Между тем, 24.07.2014г. Постановлением №1134 Администрацией были внесены изменения в Постановление от 11.07.2014г. №1046, а именно: исключена информация о проведении публичных слушаний по внесению изменений в Правила землепользования городского поселения Мытищи - г.Мытищи - мкр. 18Б, 31, 34, утвержденные решением Совета депутатов городского поселения Мытищи от 28.06.2012 №34/3 (т.7 л.д.4). При этом Постановлением Администрации от 20.08.2014г. №1294 проведение публичных слушаний по внесению изменений в ПЗЗ было назначено только на 17.09.2014г.

20.08.2014г. Постановлением Администрации №1295 «О проведении публичных слушаний по проектам планировки и межеванию застроенной территории площадью 176 га, расположенной: Московская область, Мытищинский муниципальный район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, мкр. 31, 34», признаны несостоявшимися публичные слушания, назначенные на 01.08.2014г. в соответствии с Постановлением от 11.07.2014г. №1046 (п.1); проведение публичных слушаний назначено на другую дату - 17.09.2014 (п.2) (т.7 л.д.5). При этом причиной признания публичных слушаний, назначенных на 01.08.2014г., несостоявшимися, послужило необеспечение Администрацией соответствующего места проведения публичных слушаний.

Таким образом, публичные слушания по проектам планировки и межеванию застроенной территории площадью 176 га, расположенной: Московская область, Мытищинский муниципальный район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, мкр. 31, 34, а также по внесению изменений в ПЗЗ были проведены только 17.09.2014г., т.е. с существенной задержкой, которая была обусловлена действиями Администрации.

07.10.2014 г. Администрацией было подготовлено Заключение по результатам публичных слушаний по проекту планировки и проекту межевания застроенной территории площадью 176 га, расположенной: Московская область, Мытищинский муниципальный район, городское поселение Мытищи, мкр. 31,34 (заказчик - ООО «Земельные ресурсы»), в соответствии с которым проект планировки и проект межевания обсужден был рекомендован к утверждению (т.7 л.д.11-12).

При этом новая редакция ПЗЗ к части территории городского поселения – <...> утверждена Решением Совета Депутатов г.п. Мытищи №4/3 только 17.12.2014г.

Более того, статьей 8.2 Градостроительного кодекса полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области градостроительной деятельности, установленные Градостроительным кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Так, на основании Закона Московской области от 24.07.2014 N 106/2014-ОЗ на территории Московской области перераспределены полномочия между органами местного самоуправления и органами государственной власти Московской области, в соответствии с которыми с 01.01.2015 Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления поселений и органов местного самоуправления городских округов по утверждению проекта планировки территории.

Указанное перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Московской области, и последующее утверждение нового регламента рассмотрения разрешительной документации, существенно увеличило сроки утверждения документации по планировке территории в рамках развития застроенной территории.

Ввиду указанных обстоятельств, проект планировки и проект межевания территории по адресу: Московская область, Мытищинский муниципальный район, городское поселение Мытищи, мкр. 31,34» был утвержден Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области № П16/1208 только 12.08.2015г. (т.1 л.д.40-56).

При этом согласно представленным в материалы дела доказательствам Инвестор своевременно разработал документацию по планировке и межеванию территории и направил ее в Администрацию на утверждение, что подтверждается письмом исх.01/06 от 16.06.2014г. (т.1 л.д. 36).

Таким образом, Администрацией нарушено существенное условие договора, предусмотренное п.3.2.1, при этом просрочка исполнения обязательства составила 1 (один) год.

2) Согласно п.3.2.2 договора Администрация обязана принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены эти многоквартирные дома, в течение 6-ти месяцев с момента заключения настоящего Договора. В случае отказа граждан от добровольного освобождения занимаемых жилых помещений обратиться с соответствующим иском в судебные инстанции для осуществления выселения. Обеспечить освобождение гражданами жилых помещений в течение 18-ти месяцев с момента подписания договора.

Согласно п.8 ч.3 ст.46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Таким образом, условие договора, предусмотренное п.3.2.2 договора, является существенным в силу пп.8 п.3 ст.46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Решение об изъятии принимается в установленном законном порядке.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены ст.32 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника:

- в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ);

- в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). При этом в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, расположен в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, срок для подачи собственниками заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома не может быть менее 6 месяцев (ч.11 ст.32 ЖК РФ).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены ст.85-86, 89 ЖК РФ.

Согласно положений статьи 85 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, в частности, в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (в том числе, если жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд), жилое помещение признано непригодным для проживания (пункты 1, 3).

Таким образом, статьями 32, 85, 89 ЖК предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для изъятия жилых помещений и выселения граждан.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относятся: обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии со ст.2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище.

Согласно пункту 6 статьи 6 Устава муниципального образования городского округа Мытищи Московской области, к вопросам местного значения относится обеспечение проживающих в городе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

В силу п.8 ч.1 ст.14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного и частного жилищного фонда непригодными для проживания.

Таким образом, в силу п.п. 1, 8, 9 ч.1 ст.14 ЖК РФ, п.п.6 п.1 ст.14, ч.1 ст.16 Федерального закона от 06.10.2003 N131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», п.6 ст.6 Устава муниципального образования городского округа Мытищи Московской области, а также возложенных на орган местного самоуправления обязанностей по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище, обеспечению контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и в целях восстановления нарушенного права неопределенного круга лиц именно администрация муниципального образования обязана принять меры по организации обследования домов и инициировать признание многоквартирных домов аварийными.

Более того, многоквартирные дома и жилые помещения в них могут быть признаны аварийными в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее — Положение №47), если проживание в таких домах опасно для жизни и здоровья людей, проживающих в них.

Включение жилых домов, подлежащих сносу в соответствии с условиями договора (Приложение №1 к договору), в муниципальные адресные (целевые) программы по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда с 2008г. само по себе свидетельствует о высокой степени износа, об аварийности указанных жилых домов, создает потенциальную угрозу безопасности и комфортности проживания граждан, сдерживает развитие нового строительства и городской инфраструктуры, ухудшает качество предоставляемых коммунальных услуг, повышает социальную напряженность в обществе.

Так согласно муниципальной адресной программе «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городском поселении Мытищи на 2008-2018г.», утвержденной решением Совета депутатов г.п. Мытищи от 27.03.2008 № 33/6, а также муниципальной адресной программе «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городском округе Мытищи на 2016-2026г.», утвержденной решением Совета депутатов г.о. Мытищи от 21.01.2016 № 1/8 жилые дома, подлежащие сносу в соответствии с договором (Приложение №1 к договору) построены 70-100 лет назад, являются ветхими деревянными постройками и характеризуются значительной степенью износа (60-80%) как самих конструкций домов, так и систем коммуникаций, не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилым строениям.

При этом согласно Паспорту муниципальной адресной программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городском округе Мытищи на 2016-2026г.», утвержденной решением Совета депутатов г.о. Мытищи от 21.01.2016 №1/8, именно на Администрацию возложены обязанности по: подготовке условий и формирование жилищного фонда для переселения граждан из аварийного жилья и жилья с высоким уровнем износа; определению жилых домов, подлежащих обследованию специализированными организациями с целью определения технического состояния; обследованию многоквартирных жилых домов специализированными организациями с целью отнесения домов к аварийному жилищному фонду или жилищному фонду с высоким износом; подготовке и направлению на межведомственную комиссию при администрации городского округа Мытищи пакета документов для получения заключения о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, реконструкции или капитальному ремонту; включению многоквартирных домов в список аварийного жилищного фонда или жилищного фонда с высоким уровнем износа; определению очередности ликвидации аварийного жилищного фонда и жилищного фонда с высоким уровнем износа; информированию населения о решениях о сносе, реконструкции или капитальном ремонте многоквартирных жилых домов, относящихся к категории аварийного жилищного фонда и жилищного фонда с высоким уровнем износа; формированию жилищного фонда для переселения граждан из домов, подлежащих сносу, реконструкции или капитальному ремонту; регулированию взаимоотношений между застройщиками и гражданами, проживающими в аварийном жилищном фонде и жилищного фонде с высоким уровнем износа; поэтапному переселению граждан в благоустроенные жилые помещения в соответствии с действующим законодательством; ликвидации аварийного жилищного фонда и жилищного фонда с высоким уровнем износа путем сноса, реконструкции, капитального ремонта и дальнейшее использование территорий под застройку в соответствии с генеральным планом, правилами землепользования и застройки городского округа Мытищи; корректировке по мере выполнения мероприятий программы списков аварийного жилищного фонда и жилищного фонда с высоким уровнем износа (исключение из списков осуществляется при сносе дома, реконструкции или капитальном ремонте, в результате которых отпали основания для отнесения дома к категории аварийного жилищного фонда или жилищного фонда с высоким уровнем износа). Принятые решения по указанным вопросам оформляются Постановлениями Администрации (Приложение №3 к Паспорту муниципальной адресной программы 2016-2026г.г.).

Более того, пунктом 42 Положения №47 установлен ограниченный круг заявителей, которые могут инициировать признание многоквартирных домов аварийными. Так, заявление о признании жилого помещения или МКД может быть направлено только собственником помещения, правообладателем, нанимателем, федеральным органом государственной власти — собственником имущества, органом надзора (контроля) по вопросам в пределах своей компетенции.

Согласно условиям договора (п.1.2), а также доказательствам, представленным в материалы дела (письма Администрации от 28.04.2021 исх. И-3257/1-ОГ, от 28.04.2021 исх. И-2964 УД, от 26.04.2021 исх. 515, выписки из единого государственного реестра недвижимости), в домах, подлежащих сносу в рамках заключенного договора о развитии застроенной территории, имеются жилые помещения, принадлежащие Администрации на праве муниципальной собственности.

Между тем, Администрацией, являющейся, в том числе, собственником муниципального жилья в многоквартирных домах, подлежащих сносу и включенных в целевые программы, не приняты меры по организации их обследования и не инициирована процедура признания жилых домов (согласно перечню Приложения №1 к договору), аварийными. Также в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Администрацией прияты решения о признании домов, подлежащих сносу в рамках договора о развитии застроенной территории, аварийными, об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены эти многоквартирные дома.

При этом обязанность обращения Инвестора с заявлением о признании многоквартирных домов аварийными ни договором о развитии застроенной территории ни законом не предусмотрена.

Таким образом, суд отклоняет довод Ответчика о том, что договором не предусмотрена обязанность Администрации по признанию многоквартирных жилых домов аварийными и подлежащими сносу, так как данная обязанность возложена на муниципальный орган в силу закона.

Судом также установлено, что отношения связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 – 46.3 Градостроительного Кодекса РФ.

Указанные статьи были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом было введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии с частью 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса в редакции, действовавшей в спорный период, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Согласно части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса, решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Таким образом, в границах застроенной территории могут находиться как многоквартирные дома, подлежащие сносу, которые признаны аварийными, так и многоквартирные дома, которые не признаны аварийными, но подлежат сносу в рамках муниципальных программ, утвержденных органом местного самоуправления.

Решение о развитии застроенной территории микрорайона микрорайонов № 31, 34 города Мытищи Московской области принято в соответствии п.2 ч.3 ст.46.1 ГрК РФ на основании Постановления главы городского поселения Мытищи от 28.09.2012 г. № 1599.

Приложением №1 к договору о развитии застроенной территории определен перечень адресов зданий, расположенных на застраиваемой территории микрорайонов №31, 34 г.Мытши Московской области, подлежащих сносу (всего 53 жилых дома), которые не признаны аварийными, однако отнесены к ветхому жилому фонду (с высоким уровнем износа 60-80%) на основании муниципальных адресных программ.

При этом Решением Совета депутатов городского округа Мытищи Московской области от 16.06.2016 N 8/3 утверждено Положение о порядке переселения граждан из жилых помещений в домах подлежащих сносу, в городском округе Мытищи (далее – Положение), которое определяет порядок и условия переселения нанимателей, собственников и иных лиц из жилых помещений в домах, подлежащих сносу, в связи с необходимостью развития застроенных территорий, реализации муниципальных программ, изъятием земельных участков для муниципальных нужд, в целях обеспечения жилищных прав граждан на территории городского округа Мытищи (т.8 л.д. 141-151).

В соответствии с пунктами статьи 1 Положения городского округа Мытищи Администрация городского округа Мытищи принимает правовой акт о переселении граждан и освобождению жилого помещения (дома) в случаях: изъятия земельного участка для муниципальных нужд; реализации договоров о развитии застроенных территорий и инвестиционных контрактов; признания жилого помещения непригодным для проживания, а дома аварийным и подлежащим сносу; реализации муниципальной адресной программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городском округе Мытищи.

Решение Администрации оформляется соответствующим постановлением (распоряжением) об изъятии жилых помещений (жилого дома), а также земельного участка (п.2 ст.1 Положения), которым устанавливается порядок и сроки освобождения жилых помещений.

Согласно Положению основанием для принятия решения о переселении граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению, являются заключенный договор о развитии застроенной территории или инвестиционный контракт, на основании которого администрацией города принимается правовой акт об определении жилых домов под снос и изъятии объектов недвижимого имущества.

При этом переселение граждан из жилых помещений, подлежащих освобождению, занимаемых ими по договорам социального найма, а также переселение собственников жилых помещений осуществляется на основании правовых актов, принятых Администрацией.

Таким образом, в соответствии с Положением после заключения договора о развитии застроенной территории Администрация обязана принять правовые акты об определении многоквартирных жилых домов под снос, а также правовой акт о переселении граждан и освобождении указанных многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу на основании муниципальной адресной программы и договора, об изъятии объектов недвижимого имущества, без которых процедура выселения граждан (как из муниципального жилья, так и жилья, принадлежащего гражданам на праве частной собственности) не может быть инициирована, в силу закона.

Учитывая изложенное, жилые дома могут быть расселены и снесены, а земельные участки, на которых они расположены, освобождены, только при условии принятия Администрацией указанных правовых актов о сносе домов и расселении граждан в соответствии с Положением либо правовых актов о признании домов аварийными и изъятыми для муниципальных нужд.

Однако до настоящего времени Администрацией не приняты соответствующие ненормативные акты, что не позволяет Истцу исполнить свои обязательства, предусмотренные пунктами 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6 договора о развитии застроенной территории.

Администрацией доказательства иного в материалы дела не представлено (ст.65 АПК РФ).

Таким образом, просрочка исполнения Администрацией обязательства, предусмотренного п.3.2.2 договора, составляет более восьми лет.

При этом совокупная просрочка исполнения Администрацией обязательств, предусмотренных п. 3.2.1, п. 3.2.2, на текущий момент составляет более девяти лет.

Согласно п.4.2. договора в случае, если обязательства сторон в указанный срок не выполнены по причине просрочки Администрацией исполнения принятых на себя обязательств, срок действия Договора автоматически продлевается на такой же срок и на тех же условиях.

Нарушение Администрацией существенных условий договора, предусмотренных п.3.2.1, п.3.2.2, является основанием для изменения условий договора в части увеличения срока действия договора (п.4.1 договора) и сроков исполнения отдельных обязательств Инвестора по договору (п.3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6 договора) в силу п.2. ст.450 ГК РФ.

Таким образом, суд полагает, что сроки могут быть продлены на время с учетом задержек, допущенных Ответчиком.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Частью 1 статьи 9 ГрК РФ, определено, что территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования (статья 26 ГрК РФ).

В силу части 1 статьи 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги (статья 1 ГрК РФ). При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков (часть 5 статьи 41 ГрК РФ).

Подпункт 42 пункта 2 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» относит к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации по предметам совместного ведения, осуществляемым данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации (за исключением субвенций из федерального бюджета), утверждение схем территориального планирования субъекта Российской Федерации, документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства регионального значения, региональных нормативов градостроительного проектирования, осуществление государственного строительного надзора в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 4 статьи 2 Закона Московской области от 24 июля 2014 года № 106/2014-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области» Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских округов по подготовке и утверждению документации по планировке территории (проектов планировки территории, проектов межевания территории, градостроительных планов земельных участков) на основании генеральных планов городских округов, правил землепользования и застройки городских округов (без учета генеральных планов и правил землепользования и застройки городских округов в случаях, предусмотренных федеральными законами), за исключением полномочий по организации и проведению публичных слушаний по проектам планировки территории и проектам межевания территории городского округа.

В соответствии с пунктом 1 Положения о Министерстве строительного комплекса Московской области, утвержденного постановлением Правительства Московской области от 03 октября 2013 года № 786/44, в редакции Положения, действующего на момент возникновения спорных правоотношений, Министерство строительного комплекса Московской области является центральным исполнительным органом государственной власти Московской области специальной компетенции, разрабатывающим и проводящим государственную политику, осуществляющим исполнительно-распорядительную деятельность на территории Московской области в отдельных сферах градостроительной деятельности.

В силу подпункта 2 пункта 13.1 Положения о Министерстве строительного комплекса Московской области в период перераспределения полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области, установленный законом Московской области, Министерство осуществляет полномочия по принятию решения по утверждению документации по планировке территории.

Согласно Постановления главы городского поселения Мытищи от 28.09.2012 г. № 1599 «О развитии застроенной территории мкр. 31, 34 г. Мытищи», а также п. 1.1. договора, местоположение застроенной территории микрорайонов №31, 34 г. Мытищи Московской области площадью 176 га, в отношении которой принято решение о развитии: Московская область, г.Мытищи в границах микрорайонов №31, 34, расположенных в юго-восточной части г.Мытищи и граничащие: с северо-запада - Ярославская железная дорога, с северо-востока - ОАО «ММ3», с юго-востока - Ярославское шоссе, с юго-запада – МКАД.

На основании части 8.1 статьи 45 ГрК РФ, а также во исполнение п.3.1.1 договора Инвестором, как лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, была разработана документация по планировке территории мкрн. 31, 34 г.Мытищи, включая проект планировки и проект межевания территории (далее – документация по планировке территории), согласно которой на территории, подлежащей развитию, предусмотрена комплексная застройка с объектами социальной и инженерной инфраструктуры, а также объектов социального, коммунального, общественно-делового назначения и инженерного обеспечения. Проектом планировки предусмотрено 5 (пять) очередей строительства.

Как следует из материалов дела, публичные слушания по рассмотрению документации по планировке территории проведены 17.09.2014г. и признаны состоявшимися.

Документация по планировке территории мкрн. 31, 34 г.Мытищи утверждена Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 12.08.2015г. №П16/1208 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории по адресу: Московская область, Мытищинский муниципальный район, городское поселение Мытищи, мкр.31, 34» (далее – Распоряжение) (т.1 л.д. 40-56).

Так как процедура согласования и утверждения документации по планировке территории регламентирована нормами законодательства (ст. 45, 46 ГрК РФ) и осуществляется органами муниципальной и государственной власти, то у Инвестора отсутствовали какие-либо основания сомневаться в принятом Распоряжении.

Между тем, собственниками земельных участков (включая здания, строения, расположенные на них), включенных Постановлением главы городского поселения Мытищи от 28.09.2012 г. № 1599 «О развитии застроенной территории мкр. 31, 34 г. Мытищи» в территорию, подлежащую развитию, и в отношении которых была ранее утверждена документация по планировке территории (далее – административные истцы), указанное Распоряжение Министерства строительного комплекса Московской области от 12.08.2015г. №П16/1208 было признано недействующим в части, а именно:

1) Решением Московского областного суда от 26.03.2018г. по делу №3а-30/2018, вступившим в законную силу, Распоряжение признано недействующим в части включения в проект планировки и проект межевания территории мкрн. 31, 34 г.Мытищи и установления красных линий в отношении земельных участков (всего 27) и зданий административных истцов (т.1 л.д. 57-69).

2)Решением Московского областного суда от 02.06.2020г. по делу №3а-210/2020, вступившим в законную силу 12.11.2020г., Распоряжение признано недействующим в части включения в проект планировки и проект межевания территории мкрн. 31, 34 г.Мытищи и установления красных линий в отношении земельных участков (всего 25) и зданий административных истцов (т.1 л.д. 71-86).

3)Решением Московского областного суда от 09.12.2020г. по делу №3а-370/2020, вступившим в законную силу 11.11.2021г., Распоряжение признано недействующим в части утверждения проекта планировки и проекта межевания территории мкрн. 31, 34 г.Мытищи и установления красных линий в отношении земельных участков (всего 142) и зданий административных истцов; в части установления проектом планировки отступа по земельному участку с кн 50:12:0100224; в части предусматривающей формирования площади земельного участка под многоквартирным домом по адресу: Московская область, г.о.Мытищи, <...> земельного участка площадью не менее 5 564,639 кв.м; в части необозначения красными линиями улицы Дзержинского города Мытищи г.о. Мытищи Московской области; в части утверждения проекта планировки территории в части территории, расположенной в охранной зоне национального парка «Лосинный остров» (т.1 л.д. 89-138).

4) Решением Московского областного суда от 23.07.2021г. по делу №3а-699/2021, вступившим в законную силу 11.11.2021г., Распоряжение признано недействующим в части утверждения проекта планировки и проекта межевания территории мкрн. 31, 34 г.Мытищи и установления красных линий в отношении земельных участков (всего 146) и зданий административных истцов (т.2 л.д. 1-46).



Таким образом, из ранее утвержденной документации по планировке территории исключена значительная часть земельных участков (всего 340 земельных участков), расположенных в границах территории, подлежащей развитию, что нарушает утвержденную планировочную структуру территории мкр. 31, 34 г.о. Мытищи.

Указанные обстоятельства влекут для Истца невозможность получения исходно-разрешительной документации на строительство объектов, предусмотренных документацией по планировке территории, в том числе многоквартирных домов, объектов социального обслуживания (СОШ, ДОУ, поликлиника, ФОК), так как каждый из них содержит в своём составе исключенную часть земельных участков административных истцов.

Отмена красных линий в части земельных участков административных истцов также исключает возможность реализации запроектированной схемы транспортного обслуживания в соответствии с нормативными требованиями и утвержденной документацией по планировке территории.

Более того, необходимость увеличения площади земельного участка под МКД ул. Фрунзе 1, к.1 и установление красных линий по ул. Дзержинского приводит к невозможности реализации первого этапа строительства – многоквартирных домов 112, 114, в отношении которых уже была разработана проектная документация, получено положительное заключение экспертизы.

Таким образом, с учётом указанных обстоятельств реализация договора о развитии застроенной территории в соответствии с ранее разработанной и утвержденной документацией по планировке территории, подлежащей развитию, в настоящий момент оказалась фактически невозможной.

В связи с вышеизложенным в целях реализации договора в настоящий момент Инвестору необходимо осуществить комплекс мероприятий, направленный на существенную корректировку документации по планировке территории с учетом исключения значительной части земельных участков, и последующее ее утверждение по установленной законодательством процедуре.

Так как процедура согласования и утверждения документации по внесению изменений аналогична процедуре согласования и утверждения проекта планировки территории, проекта межевания территории (порядок регламентирован ст.45, 46 ГрК РФ), то Истцу предстоит начать реализацию и исполнение договора заново. Указанные обстоятельства влекут необходимость внесения изменений в договор в части продления срока договора и сроков исполнения отдельных обязательств по нему на срок десять лет (аналогично сроку действия договора).

При этом после утверждения документации по планировке территории (12.08.2015г.), имели место неоднократные и существенные изменения градостроительных регламентов путём утверждения новых редакций генерального плана и правил землепользования и застройки, которые привели к изменению следующих показателей: существенно снизился процент застройки (в результате изменения градостроительных регламентов общая площадь квартир домов первой очереди строительства уменьшилась на 14 тыс. кв.м.); увеличилась минимальная площадь земельного участка с 0,5 га до 3,0 га для многоквартирных жилых домов, что существенно меняет площадь застройки в сторону уменьшения. Таким образом, Инвестор вынужден корректировать документацию по планировке территории уже с учётом новых градостроительных регламентов, что в свою очередь, ведет к уменьшению технико-экономических показателей реализации проекта.

Более того, действия Администрации по незаконному включению в территорию, подлежащую развитию, земельных участков административных истцов, и необходимость корректировки документации с учетом новых градостроительных регламентов приводят к существенному ограничению площади, на которой допускается строительство в соответствии с договором о развитии застроенной территории, что также влечет изменение технико-экономических показателей проекта в сторону уменьшения.

Таким образом, изменение указанных обстоятельств является для Истца существенным так как: исключает реализацию проекта по ранее разработанной и утвержденной документации по планировке территории; влечет необходимость корректировки ранее утвержденной документации по планировке территории в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности; влечет увеличение финансовых и временных затрат на реализацию как всего проекта в целом, так и отдельных обязательств по договору; влечет существенное ограничение площади, на которой допускается строительство в соответствии с договором о развитии застроенной территории; влечет изменение технико-экономических показателей проекта в сторону уменьшения.

Материалами дела также подтверждено, что Инвестор понес значительные дополнительные временные и финансовые затраты в рамках реализации развития застроенной территории, которые не могли им быть учтены до заключения договора. Как было указано ранее, протокольными решениями (Протокол от 22.04.2014г. №13 п.34.2 Градостроительного совета МО, Протокола совещания от 29.04.2014г., утвержденный главой г.п.Мытищи ФИО2) возможность реализации договора о развитии застроенной территории была обусловлена необходимостью прямого участия Инвестора в финансировании работ по проектированию транспортной развязки «соединение ул.Фрунзе-ул.Мира».

Между тем, в силу специфики договора о развитии застроенной территории, заинтересованное в освоении территории муниципального образования лицо должно на стадии принятия решения об участии в аукционе иметь полную и объективную информацию относительно объема подлежащих выполнению в случае победы на аукционе и заключения договора работ, а также ориентировочного размера расходов на подготовку и фактическую реализацию проектов планировки, межевания, расселения и застройки территории. Любое лицо должно иметь возможность определить степень риска достижения, либо недостижения желаемого материального эффекта от заключения договора на освоение территории.

Однако, Ответчиком не опровергнуты доводы Истца о том, что последнему на момент участия в аукционе и заключении договора не было известно о каких-либо спорах в отношении земельных участков, включенных в территорию, подлежащую развитию в рамках договора, о неправомерности их включения территорию развития, а также о существенных дополнительных затратах, которые придется понести в связи с проектированием и строительством транспортной развязки «соединение ул.Фрунзе-ул.Мира». Более того, аукционная документация информацию о данных обстоятельствах также не содержала.

Также суд учитывает, что длительная задержка сроков исполнения Ответчиком встречных обязательств по договору значительно увеличивает сроки реализации проекта в рамках договора о развитии застроенной территории и финансовые затраты Инвестора на компенсацию выкупной цены объектов, подлежащих изъятию (по сравнению с 2013-2014г.). При этом, Администрация всячески препятствует исполнению договора, в том числе: необоснованно затягивает согласование документов, регулирующих порядок реализации первой очереди строительства; отказывает в согласовании действий по исполнению договора с отсылкой к другому проекту, строительство которого ведут третьи лица; отказывается утверждать дорожные карты мероприятий по реализации договора в части первой очереди строительства, включающей строительство жилых домов, расселение части зданий, подлежащих сносу, и строительство объектов социальной инфраструктуры, а также реконструкцию школы; отказывается заключать соглашение о продлении срока договора и сроков исполнения отдельных обязательств, несмотря на то, что договором такая возможность предусмотрена.

Ввиду вышеуказанных обстоятельств, Истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора о развитии застроенной территории от 12.09.2013г. №ДМ-251 микрорайонов № 31, 34 г. Мытищи Московской области.

В рассматриваемом случае имеет место совокупное существенное изменение обстоятельств, указанное в п.2 ст. 451 ГК РФ, что позволяет суду изменить условия договора о развитии застроенной территории.

Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые Истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и его условиям. Изменение сроков повлекло за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для изменения их условий, в части увеличения сроков реализации договоров о развитии застроенной территории и исполнения, принятых на себя сторонами обязательств.

Условия изменения договора, предложенные Истцом, не налагают на Администрацию дополнительных обязательств и не нарушают права третьих лиц, а направлены на их соблюдение (интересы жителей расселяемых домов, публичные интересы).

При этом в случае расторжения договора Инвестор понесет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, поскольку последним при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта (суммарные затраты Инвестора, в целях реализации развития застроенной территории по договору составили более 650 000 000 руб. - т.7, л.д.85-116; т.8 л.д.1-139, 171-203; т.9 л.д.1-200; т.10 л.д.1-259), которые должны быть компенсированы после исполнения договора на измененных условиях, а в случае его расторжения указанное финансирование, как исполненное по договору до его расторжения, возврату не подлежит, что в силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации также является основанием для изменения договора.

Суд также учитывает, что истец исчерпал предусмотренные законом возможности реализации своих прав на изменение договора во внесудебном порядке.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности указанных истцом сроков.

В этой связи суд полагает возможным изменить условия договора о развитии застроенной территории в части продления срока договора и сроков исполнения отдельных обязательств.

Доводы Администрации о том, что изменение существенных условий договора о развитии застроенной на основании соглашения сторон или по требованию одной из сторон не допускается, так как нарушает положения гражданского и антимонопольного законодательства (ст. 448 ГК РФ, ч. 1 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции»), отклоняется судом ввиду следующего.

В силу части 26 статьи 46.3 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.

При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Исходя из указанных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на продление срока действия такого договора. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2018 года по делу №А40-231567/2017, Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019г. по делу №А41-54748/18.

Доводы третьих лиц о том, что Инвестором договор фактически не реализуется, опровергнуты доказательствами, представленными в материалы дела, ввиду чего отклоняются судом.

При указанных обстоятельствах, требования ООО «Земельные ресурсы» подлежат удовлетворению.

Судебные расходы суд возлагает на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Внести в Договор о развитии застроенной территории №ДМ-251 от 12.09.2013г. следующие изменения:

1.Пункт 3.1.2 Договора изложить в редакции:

«Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории и подлежащих сносу согласно перечню, указанному в Приложении к настоящему Договору, в срок не позднее 01 сентября 2033 года (исходя из потребностей в благоустроенных жилых помещениях, определенной на основании требований жилищного законодательства, необходимых для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма).».

2.Пункт 3.1.3 Договора изложить в редакции:

«В срок не позднее 01 сентября 2033 года уплатить выкупную цену за изымаемые на основании соответствующих решений администрации городского округа Мытищи, принятых в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.1.2. пункта 3.1. Договора.».

3.Пункт 3.1.4 Договора изложить в редакции:

«Осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайона № 31, 34 г. Мытищи Московской области в срок не позднее 30 октября 2033 года.».

4.Пункт 3.1.5 Договора изложить в редакции:

«Осуществить реконструкцию школы и строительство объектов социальной, коммунально-бытовой инфраструктуры, а также объектов инженерной инфраструктуры с составе сетей электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, слаботочных сетей связи, в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайонов № 31, 34 г. Мытищи Московской области в срок не позднее 30 октября 2033 года.».

5.Пункт 3.1.6 Договора изложить в редакции:

«По окончанию строительства передаче в муниципальную собственность подлежат вновь построенные в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайонов № 31, 34 г. Мытищи Московской области:

-объекты инженерной инфраструктуры;

-объекты транспортной инфраструктуры;

-здания детских садов и школ (передача в муниципальную собственность городского округа Мытищи Московской области);

-нежилые помещения коммунально-бытового, социально-культурного назначения, но не более 10-ти % от общей площади нежилых помещений.

Срок передачи – 3 месяца с момента подписания разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее 30 октября 2033 года.».

6.Пункт 4.1 Договора изложить в редакции:

«Договор о развитии застроенной территории микрорайона № 31, 34 г. Мытищи Московской области считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания, срок действия Договора – до 31 декабря 2033 года.».

Взыскать с Администрации городского округа Мытищи Московской области в пользу ООО «Земельные ресурсы» расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано.


Судья Бондарев М.Ю.