Решение от 5 июля 2017 г. по делу № А07-4562/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-4562/2017
г.Уфа
06 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.06.2017

Полный текст решения изготовлен 06.07.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Бобылёва М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аминевой Г.М., рассмотрев дело по иску

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан городу Нефтекамску (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Крокус" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третьи лица:

1) Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (Нефтекамский отдел)

3) Прокуратура РБ

о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок

при участии в судебном заседании:

от истца – пред. ФИО2 доверенность от 18.01.2017 г.;

от ответчика – пред. ФИО3 доверенность от 25.05.2017 г.; пред. ФИО4 доверенность от 25.05.2017 г.;

от третьих лиц:

1) пред. ФИО2 доверенность от 30.12.2016 г.;

2) пред. не явился, извещён надлежащим образом;

3) пред. ФИО5 удостоверение №047255;

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее – истец, КУС города Нефтекамск) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Крокус" (далее – ответчик, ООО "Крокус") о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №4693к от 03.07.2013, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 по акту приема-передачи.

В адрес суда от ответчика поступил отзыв с приложениями. Отзыв приобщен в материалы дела.

Представитель истца представил акт осмотра, возражение на отзыв, письмо от 22.06.2017, скриншоты с сайтов.

Представители истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика просит в удовлетворении иска отказать по мотивам, изложенным в отзыве.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, истцом (арендодателем) и ФИО6 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2013 № 4693к (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок общей площадью 1600 кв.м., с кадастровым номером 02:66:010110:187, для использования в целях строительства торгово-бытового комплекса, общепита.

По договору переуступки от 18.07.2013 б/н права и обязанности арендатора земельного участка переданы от ФИО6 к ООО «Крокус».

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком земельный участок не осваивается, строительство на земельном участке не ведется.

Предметом исковых требований заявлено расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №4693к от 03.07.2013, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 по акту приема-передачи.

В силу ст.ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п.3.1. ст.70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка №4062к от 21.03.2012 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч.1 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1.1 договора аренды целью предоставления земельного участка является проектирование и строительство торгово-бытового комплекса.

Срок аренды установлен с 11.06.2013 по 11.06.2019 (п.3.1 договора).

Пунктом 5.4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно акту обследования земельного участка от 02.03.2017 до настоящего времени строительство на земельном участке не ведется.

В соответствии с п.5.1.1 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

В связи с неиспользованием земельного участка в указанных в договоре аренды земельного участка целях - проектирование и строительство торговобытового комплекса истцом направлено в адрес ответчика письмо от 20.02.2017 №20, в котором истец предложил ответчику в срок до 10.03.2017 подписать соглашение о расторжении договора аренды № 4693к от 03.07.2013 и передать по акту приема-передачи земельный участок арендодателю (л.д.10).

Ответчиком письмо от 20.02.2017 №20 оставлено без ответа и удовлетворения.

На основании п.п.1, 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Той же статьей Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Согласно п.2 ст.46 и п.2 ст.45 ЗК РФ наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Между тем, судом установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для данного дела.

Судом установлено, что 03.08.2013г. ООО «Крокус» с ООО «Кадастровое агентство» заключило договор на выполнение изыскательских работ №41, по которому подрядчиком была выполнена топографическая съемка.

После проведенной топографической съемки ООО «Крокус» был разработан эскизный проект, который был предоставлен на градостроительный совет.

01.11.2013г. градостроительный совет согласовал эскизный проект ООО «Крокус» многофункционального комплекса «Сказочный замок», а глава Администрации городского округа город Нефтекамск его утвердил.

В Протоколе градостроительного совета отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 находится в территориальной зоне «ОД-1».

На стадии подготовки необходимых документов для получения Градостроительного плана земельного участка ООО «Крокус» был выявлены препятствия, которые исключали возможность использования земельного участка по назначению. Заявитель указывает в числе препятствий следующие.

Первое препятствие - земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 находился в двух территориальных зонах «ОД-1» и «Р-1.1», которые имели различные параметры разрешенного строительства.

Второе препятствие — минимальная площадь застройки по «ОД-1» не подходила по размерам земельного участка ООО «Крокус» (требование 0,3, а фактическая площадь 0,16) и по минимальной длине стороны по уличному фронту (60, ширина участка составляет 43 метра).

Данные требования установлены в главе 19, ст. 19.1, таблица № 2 ПЗЗ, утвержденных 25.07.2013 г. Советом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан решением №3-15/06.

Во время проведения топографической съемки выявилось третье препятствие — в 5 метрах от границ участка согласно Схеме генплана проходит надземная теплотрасса в 2 нитки, диаметром 530 мм. В соответствии в соответствии с Федеральным законом РФ от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и СП 124.13330.2012 «Тепловые сети» СНиП 41-02-2003 (таблица А.3), Распоряжения Правительства РФ от 21.06.2010 г. № 1047-р «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил, в результате которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», охранная зона до жилых и общественных зданий для надземных тепловых сетей при диаметре труб более 500 установлен 25 метров.

В соответствии со ст.40 Градостроительного кодекса РФ правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе (но не обязаны) обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

Несмотря на явные отклонения от соблюдения технического регламента 31.08.2015 г. ООО «Крокус» обратилось в Администрацию городского округа город Нефтекамск с письмом согласовать проектную документацию «Внесение изменений в правила землепользования и застройки городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан».

Проект (на стр. 24) предполагал отнесение земельного участка в одну территориальную зону «ОД-3», и таким образом земельный участок соответствовал бы требованиям ПЗЗ.

14.09.2015г. Администрация городского округа город Нефтекамск ответом за № 21/16-8036 отказала в согласовании проектной документации, игнорируя факт нахождения указанного земельного участка в двух территориальных зонах, минимальную площадь застройки и минимальную длину стороны по уличному фронту, указав, что не имеется препятствий для использования земельного участка.

Главным архитектором ФИО7 выдана выписка из градостроительного регламента на земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 за период с 18.07.2013 г. до 26.04.2016 г. о нахождении земельного участка в двух территориальных зонах, с указанием предельных размеров и предельных параметров разрешенного строительства, которые не совпадают с земельным участком ООО «Крокус».

Таким образом, ООО «Крокус» было лишено возможности продолжать подготавливать и согласовывать необходимую документацию, получить Градостроительный план земельного участка.

В п.2 ст.45 ЗК РФ указано, что право пользования земельным участком прекращается принудительно в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет.

В этой же норме указано, что в трёхлетний период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Приведённые ООО «Крокус» доводы и доказательства подтверждают, что оснований для применения ст.45 ЗК РФ не имеется, поскольку ООО «Крокус» предпринимало действия для освоения земельного участка и начала строительства, заинтересовано в строительстве объекта недвижимого имущества.

21.10.2015г. Администрация городского округа город Нефтекамск вынесла постановление №3842 «О подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, утвержденные решением Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 г. № 3-15/06» определив цель разработки Проекта внесение изменений в градостроительные регламенты, виды разрешенного использования земельных участков, в территориальные зоны, в том числе в графическую документацию территориальных зон.

26.04.2016 г. решением Совета городского округа город Нефтекамск № 3-46/02 изменения в Правила землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан были утверждены, и земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 стал находиться в одной территориальной зоне «ОД-1» и подходил по минимальным параметрам застройки.

Таким образом, только с 26.04.2016г. земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 стал пригодным для его использования ООО «Крокус» по назначению.

03.06.2016г. ООО «Крокус» обратилось с заявлением о выдаче Градостроительного плана земельного участка, который 27.06.2016 г. был выдан.

29.05.2017г. Администрацией городского округа город Нефтекамск ООО «Крокус» выдано разрешение на строительство №02-RU03303000-28-2017.

05.06.2017г. Администрацией городского округа город Нефтекамск выдан ордер на земляные работы.

Срок договора аренды установлен до 11.06.2019.

Таким образом, определяя срок действия договора аренды до 11.06.2019, Комитет исходил из того, что названный срок является объективно обоснованным и достаточным для освоения земельного участка, в силу чего рассчитывал при заключении договора на получение экономического эффекта от передачи в аренду земельного участка в течение срока действия договора, в силу чего освоение арендатором земельного участка в пределах согласованного договором срока его действия нельзя расценивать как существенное нарушение условий договора аренды.

Возможность освоения земельного участка в пределах срока действия договора не утрачена, оставшегося срока аренды достаточно для завершения строительства объекта недвижимого имущества.

По смыслу нормы ст. 450 ГК РФ расторжение договора является мерой оперативного воздействия одной из сторон договора с целью пресечь недобросовестное поведение контрагента при исполнении договора, в силу чего применение такой меры допускается законом или договором только при недобросовестном поведении другой стороны. Таких действий со стороны ответчика не установлено.

Суд полагает, что при отсутствии в утвержденной муниципальным образованием документации по планировке территории объектов капитального строительства, для возведения которых обществу "Крокус" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187, у ответчика отсутствовали законные основания для осуществления строительства, поскольку иное означало бы строительство в противоречие с нормами градостроительного законодательства.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан городу Нефтекамску – отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте www.kad.arbitr.ru.

Судья М.П.Бобылёв