Решение от 22 июня 2020 г. по делу № А40-281938/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-281938/2019-181-2161
22 июня 2020 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 июня 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

к ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНОМУ КООПЕРАТИВУ "ГАРАНТ"

о взыскании задолженности в размере 17 659 850 руб. 43 коп., пени за период с 01.04.2014 по 30.06.2019 в размере 3 332 925 руб. 51 коп.,

при участии:

от Истца: ФИО2 по доверенности № 33-Д-1305/19 от 25.12.2019г.,

от Ответчика: ФИО3 по доверенности № б/н от 04.06.2020г., ФИО4 по доверенности № б/н от 25.03.2020г.

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНОМУ КООПЕРАТИВУ "ГАРАНТ" о взыскании задолженности за период с 01.10.2015г. по 30.06.2019г. в размере 17 659 850 руб. 43 коп., пени за период с 01.04.2014 по 30.06.2019 в размере 3 332 925 руб. 51 коп.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, по доводам отзыва.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между Департаментом городского имущества города Москвы и ГСК «ГАРАНТ» дополнительных соглашений от 08.09.2009, 22.12.2010, 12.01.2012, 21.02.2014) земельного участка с кадастровым номером 77:07:0002001:90 общей площадью 4 219 кв.м с адресным ориентиром: <...> для строительства гаражного комплекса.

Права и обязанности арендатора закреплены в разделе 5 договора, в соответствии с п.п. 5.7, 5.8 Договора Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающую Арендодателю арендную плату.

В Разделе 3 Договора предусмотрено, что расчетным периодом по Договору является квартал. Арендная плата вноситься Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа месяца каждого квартала.

В соответствии с п. 4.2.4 раздела «Особые условия договора» арендатор -обязуется в срок до 31.12.2015 осуществить строительство гаражного комплекса.

После завершения строительства и благоустройства участка арендатор обязуется представить в Департамент разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и пакет документов для оформления земельно-правовых отношений в установленном порядке (п. 4.2.3. Договора).

Согласно п. 4.2.5 Арендная плата увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию до даты фактической сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП «О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве».

В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В обоснование исковых требований Истец указывает, что гаражный комплекс по адресу: г. Москва. Рублевское шоссе, д. 22 корп.2 введен в эксплуатацию 08.12.2017. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 08.12.2017 № 77-145000-008125-2017.

По результатам проверки финансово-лицевого счета по договору аренды от 27.01.2006 № М-07-507510 и с целью приведения размера арендной платы в соответствии с условиями Договора и нормами законодательства РФ и города Москвы - Департамент направил в адрес Арендатора уведомление № 33-6-308243/19-(0)-об изменении размера арендной платы по Договору.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за период с 01.10.2015г. по 30.06.2019г., в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 17 659 850 руб. 43 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению, в связи с тем, что к Ответчику применены штрафные санкции в виде двукратного увеличения арендной платы за нарушение срока введения в эксплуатацию объекта строительства, которые признаны судом не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015) в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Следовательно, по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды.

В соответствии с действующим на момент заключения договора аренды пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Таким образом, законодатель предусмотрел повышенную ставку арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства, как одного из приоритетных направлений социальной политики государства с учетом социальной значимости данного вида строительства.

Пунктом 2. постановления Правительства Москвы от 11.09.2007 N 793-ПП "О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве" (утратило силу с 5 ноября 2019 года в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 05.11.2019 N 1439-ПП) установлено предусматривать во вновь заключаемых договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Пунктом 2.3. постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП (в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") установлено ежегодное увеличение арендной платы в 2 раза, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка до их ввода в эксплуатацию.

После завершения строительства и благоустройства участка арендатор обязуется представить в Департамент разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и пакет документов для оформления земельно-правовых отношений в установленном порядке (п. 4.2.3. Договора).

Исходя из буквального толкования условий Договора аренды, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было возможно только после завершения работ по благоустройству территории.

В целях реализации строительства гаражного комплекса на Земельном участке Ответчиком в соответствии с требованиями ст. 48 ГрК РФ была разработана проектная документация, которая была согласована государственными структурами, уполномоченными на согласование проектной документации в части своих компетенций.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации в органы государственного строительного надзора, устанавливаются Правительством Российской Федерации в постановлении от 16.02.2008 № 87 (Постановление № 87).

В соответствии с пп. "ж" и "м" и 12 раздела II Положения о составе разделов проектной документации, утвержденного Постановлением № 87, решение по благоустройству территории является составной частью проектной документации

По правилам ст. 49 ГрК* РФ разработанная проектная документация на строительство объекта подлежала экспертизе.

Так, с учетом требовании градостроительного законодательства Ответчиком было получено положительное заключение экспертизы проектной документации от 30.10.2009 № 66-П5/09 МГЭ, выданное Государственным автономным учреждением города Москвы "Московская государственная экспертиза" (Мосгосэкспертиза)

Согласно данным, содержащимся в заключении Мосгосэкспертизы, по окончании строительства предусматривалось благоустройство и озеленение территории гаражного комплекса, в том числе, на прилегающей к Объекту Территории на плошали 1230 кв. м. посадка кустарников, устройство дополнительного тротуара для жителей близлежащих домов, ремонт тротуара у жилого дома по адресу Рублевское шоссе, д 20. корп 3.

Учитывая непосредственную близость многоквартирных жилых домов к Земельному участку, предоставленному под строительство гаражного комплекса, особенностью приемки в эксплуатацию законченного строительством Объекта являлось обязательное завершение работ по благоустройству территории, прилегающей к сдаваемому в эксплуатацию Объекту по правилам СНиП 3.01.04-87.

Указанное также обусловлено включением в Договор аренды соответствующего условия об обязательном завершении работ но благоустройству территории до ввода объекта в эксплуатацию

В соответствии со ст, 8 ГрК РФ выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Согласно ч 1 ст 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает, в том числе, соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентам, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации Разрешение на строительство дает застройщик) право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительству

Таким образом, разрешение на строительство предоставляет соответствующему застройщику право осуществлять строительство на основании определенной проектной документации, качество и соответствие обязательным требованиям которой проверяется уполномоченным органом до выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на ввод объекта в "жтплуяпшшо представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в coot вето они с разрешением на строительство, проект ной документацией, а также соответствие построенною объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка (ч 1 ст 55 ГрК РФ)

В ч 3 с г 55 ГрК РФ определен перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

В ч 6 ст. 55 ГрК РФ приведен перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которым относится, среди прочего, несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство (пункт 3), а также несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (пункт 4)

Таким образом, учитывая, что проектной документацией было предусмотрено проведение работ по благоустройству территории, на которой располагались металлические гаражи ПАСК "Созидатель", получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до завершения таких работ очевидно было невозможным поскольку не соответствовало бы требованиям проектной документации, правилам СНиП 3.01 04-87, а также указанным выше условиям Договора аренды (п 4.2.3 в редакции дополнительного соглашения от 22 1 2 2010).

Как было указано выше, Земельный участок граничит с территорией ПАСК "Созидатель", являюшейся одновременно территорией, на которой проектной документацией были предусмотрены работы по благоустройству

Территория ПАСК "Созидатель" располагалась на земельном участке с кадастровым номером 77:07:02001:022 площадью 2 174 кв. м, ранее предоставленном данному потребительскому автостояночному кооперативу по договору аренды от 07.02. 2001 № М-07-504370 под эксплуатацию автостоянки на 79 машино-мест, оборудованной укрытиями "Ракушка"

Уведомлением от 19.05.2009 Департамент, как арендодатель указанного земельною участка с кадастровым номером 77:07:02001:022, известил ПАСК "Созидатель" о прекращении действия договора аренды и необходимости освободить занимаемый земельный участок

Однако ПАСК" "Созидатель" обязанность по освобождению земельного участка после прекращения договора аренды не исполнил.

Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2010 № А40-175150/09.

Вместе с тем, поскольку собственниками металлических гаражных боксов являлись в силу закона члены кооператива (физические лица), решением Арбитражного суда города Москвы по указанному выше делу в удовлетворении требований Департамента к ПАСК "Созидатель" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 77:07:02001:022 от металлических гаражей отказано.

При этом, с аналогичными требованиями к собственникам гаражных боксов Департамент, как представитель собственника земельного участка с кадастровым номером 77:07:02001 022, в суд обшей юрисдикции не обращался.

В дальнейшем было принято постановление Правительства Москвы от 02.11.2012 №614-ПП, согласно положениям которого объекты некапитального строительства, расположенные на земельных участках в отсутствие правовых основании (не оформлены права на земельные участки), подлежали а административном порядке демонтажу (перемещению) на специально организованную площадку для хранения

соответствии с п. 7 постановления К» 614-ГШ на префектуры административных округов города Москвы возложены обязанности по обеспечению рассмотрения и принятию решения Окружной комиссией вопросов о демонтаже незаконно размещенного объекта

Однако, никаких решений и действий по освобождению земельного участка с кадастровым номером 77 07 02001 022 от металлических гаражей не принималось

Ответчик неоднократно обращался в префектуру ЗАО города Москвы с просьбами о решении вопроса по освобождению земельного участка, на котором предусматривалось благоустройство и организация пожарного проезда, oт металлических гаражей.

На письмо Ответчика от 27 02.2015 префектурой ЗАО города Москвы был дан ответ о том, что вопрос о выводе гаражей с земельного участка целесообразно рассмотреть после проведения публичных слушаний.

В письме от 25.07.2015 Ответчик просил префектуру ЗЛО г Москвы проинформировать о сроках освобождения территории ПАСК "Созидатель" от гаражей ввиду необходимости проведения работ по благоустройству части дайной территории с учетом срока строительства Объекта - 31 12 2015.

07.10.2015 Окружной комиссией по пресечению самовольного строительства на территории ЗАО г Москвы принято решение о том, что металлические гаражи на земельном участке с кадастровым 77:07 02001 022 размешены незаконно и подлежат демонтажу (перемещению) в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 02.11.2012 №614-ПП.

На очередное обращение Ответчика в префектуру ЗАО г. Москвы касательно демонтажа металлических гаражей с указанного выше земельного участка был получен ответ (письмо от 16.10.2015 СЛ03-2706/15-1-1) о том, что мероприятия по выводу объектов и освобождению данного земельного участка планируются по итогам выделения соответствующего финансирования.

Вместе с тем согласно пункту 7.3 постановления № 614-ПП в течение 3 рабочих дней с даты принятия Окружной комиссией решения о демонтаже (перемещении) незаконно размещенных объектов префектура соответствующего административного округа города Москвы, обеспечивает демонтаж и (или) перемещение таких объектов на специально организованную для хранения площадку.

Вместе с тем, до окончания срока строительства объекта, предусмотренного Договором, уполномоченными структурами города Москвы, мероприятия по сносу гаражей не проводились.

В итоге снос металлических гаражей с территории благоустройства, был произведен силами самого Ответчика лишь, осенью 2017 года после длительного урегулирования разногласий с собственниками гаражей, при том, что на срок принятия решения собственниками гаражей о согласии на их снос в добровольном порядке Ответчик-объективно не мог повлиять.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что ответчиком предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства по получению разрешения ввода на эксплуатацию, в связи с чем суд считает увеличение арендной платы в соответствии с п. 4.2.5. договора необоснованным.

Также, суд соглашается с доводом ответчика о применении в данном случае исковой давности применительно к задолженности, начисленной за период с 1.10 2015г. по 22.10.2016г., а также неустойки начисленной за указанный период.

В соответствии с п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно условий Договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца каждого отчётного квартала.

Однако исковое заявление подано 22.10.2019 года, то есть с пропуском установленного ст. 196 ГК РФ срока.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ и в соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховною Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей за период с 4 квартала 2016г. по 30.06.2019г. на условиях установленных договором аренды, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежит частичному удовлетворению в сумме 2 661 458 руб.05коп., согласно контррасчету ответчика.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором аренды срок истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п. 7.2 договора аренды пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Однако с учетом частичного удовлетворения исковых требования, судом произведен перерасчет суммы неустойки за период 4 квартала 2016г. по 30.06.2019г. (с учетом пропуска срока исковой давности за период до 4 кв.2016г.), в связи с чем сумма неустойки подлежащая удовлетворению составляет 309 590 руб. 03 коп.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Ответчиком не заявлено о несоразмерности начисленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства.

На основании вышеизложенного исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Государственная пошлина в размере 18 110 руб. 00коп. в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 333, 606, 610, 614, 621, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Взыскать с ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА "ГАРАНТ" (ИНН <***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>) задолженность в размере 2 661 458 руб.05коп. (Два миллиона шестьсот шестьдесят одна тысяча четыреста пятьдесят восемь рублей 05 копеек), неустойку в размере 309 590 руб. 03 коп. (Триста девять тысяч пятьсот девяносто рублей 03 коп.).

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА "ГАРАНТ" (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 110 руб. 00коп. (Восемнадцать тысяч сто десять рублей 00 копеек).

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К.М. Хабарова