Решение от 26 июня 2018 г. по делу № А05-3314/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3314/2018
г. Архангельск
27 июня 2018 года



Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2018 года 

Решение в полном объёме изготовлено 27 июня 2018 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шашкова А.Х.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Архангельской области (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163002, г.Архангельск, Архангельская область, пр.Новгородский, дом 15)

к ответчикам:

1-му - администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН  <***>; место нахождения: Россия, 163069, г.Архангельск, Архангельская область, пл.В.И.Ленина, дом 5)

2-му - обществу с ограниченной ответственностью "Комтранс" (ОГРН <***>, место нахождения: Россия, 163002, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Павла Усова, дом 12)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; место нахождения: Россия, 163069, г.Архангельск, Архангельская область, ул.Садовая, дом 5, корп.1)

- Филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН <***>; место нахождения: 163000, <...>)

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка,

в заседании участвовали представители:

истца – ФИО2 (доверенность от 10.09.2015),

1-го ответчика – ФИО3 (доверенность от 20.07.2017),

2-го ответчика – ФИО4 (доверенность от 01.11.2016),  ФИО5 (доверенность от 16.04.2018),

установил:

Прокуратура Архангельской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области в интересах публично-правового образования - муниципального образования "Город Архангельск" с требованием признать недействительным (ничтожным) договор от 31.05.2017 № 1/779(л) аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:95, заключенный между администрацией муниципального образования "Город Архангельск" (далее – 1-й ответчик, Администария) и обществом с ограниченной ответственностью "Комтранс" (далее – 2-й ответчик, Общество).

Прокурор в судебном заседании предъявленные требования поддержал.

Ответчики с иском  не согласились.

1-й ответчик в отзыве указал, что все требования законодательства по предоставлению земельного участка сторонами договора соблюдены, Обществом были предоставлены все необходимые документы для заключения договора, разрешения на строительство для предоставления в аренду земельного участка не требуется, право собственности Общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке и не признано недействительным, Прокурор не обосновал свои требования.

2-й ответчик поддержал позицию Администрации, в своем отзыве и дополнении к нему указал, что при заключении договора аренды земельного участка требования земельного законодательства не нарушены, основания для проведения торгов при сдаче в аренду земельного участка отсутствовали, поскольку   Общество является собственником объекта незавершенного строительства на этом участке, требования Прокуратуры не правомерны.

Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено без их участия.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.

Судом установлено следующее.

Распоряжением мэра г. Архангельска от 19.07.2012 № 1440р ООО «Ком-транс» и ООО «Автокапитал» предварительно согласованы места размещения транспортно-пересадочных терминалов с помещениями административно-торгового назначения по наб. Северной Двины (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны) и утверждены акты выбора земельных участков от 30.12.2011.

Распоряжением мэра г. Архангельска от 31.01.2014 № 249р ООО «Автокапитал» предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 0,1159 га (кадастровый № 29:22:050518:96), расположенный в Ломоносовском территориальном округе <...> (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны), для строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения.

Распоряжением мэра г. Архангельска от 31.01.2014 № 250р ООО «Ком-транс» предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 0,1681 га (кадастровый № 29:22:050518:95), расположенный в Ломоносовском территориальном округе <...> (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны), для строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения.

Между мэрией г. Архангельска (далее - мэрия) и ООО «Автокапитал» 18.02.2014 заключен договор аренды земельного участка № 1/767(л), согласно которому последнему предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,1159 га (кадастровый № 29:22:050518:96) для строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения. Срок действия договора - 3 года с момента подписания договора.

В соответствии с соглашением от 30.03.2015 права и обязанности по этому договору ООО «Автокапитал» переданы ООО «Комтранс».

Между мэрией и Обществом 18.02.2014 заключен договор аренды земельного участка № 1/768(л), согласно которому последнему предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,1681 га (кадастровый № 29:22:050518:95) для строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения. Срок действия договора - 3 года с момента подписания договора.

Мэрией Обществу выдано разрешение на строительство транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения (Терминал № 2) от 03.02.2015 № RU 29301000-304.

Прокурор обратился с иском о признании незаконным указанного разрешения на строительство.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 29.06.2015 по делу № 2-4858/2015 разрешение на строительство транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения (Терминал № 2) от 03.02.2015 № RU 29301000-304 признано незаконным.

В период рассмотрения спора по делу № 2-4858/2015 Общество обратилось в  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства степень готовности объекта 35 %, представив документы-основания договор аренды земельного участка № 1/768(л) от 18.02.2014 и разрешение на строительство от 03.02.2015 № RU 29301000-304.

10.06.2015 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности Общества на объект незавершенного строительства - нежилое здание степенью готовности 35 %, адрес (местонахождение) которого: Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, наб. Северной Двины, кадастровый номер объекта 29:22:050518:121. 18.06.2016 Обществу выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права с указанием тех же документов-оснований, указана степень готовности объекта 72 %. Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:95.

Разрешение на строительство транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения (Терминал № 1 - 1 этап (ниже отм. 0,000)) от 09.07.2014 № 29301000-336 и разрешение на строительство транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения (Терминал № 1 - 2 этап (выше отм. 0,000)) от 19.09.2014 № RU 29301000-360, выданные ООО «Автокапитал», также признаны незаконными апелляционным определением Архангельского областного суда от 27.04.2015 по делу №33-1979.

Впоследствии мэрией Обществу 27.10.2015 повторно выданы разрешения на строительство тех же объектов.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 18.04.2016 по делу № 2а-2951/2016 разрешения на строительство от 27.10.2015 также признаны незаконными.

Общество 03.11.2016 обратилось в администрацию с заявлениями на выдачу разрешения на строительство объектов: «Транспортно-пересадочный терминал с помещениями административно-торгового назначения» Терминал № 1», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:96, и «Транспортно-пересадочный терминал с помещениями административно-торгового назначения» Терминал № 2», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050518:95, по результатам рассмотрения которых ему 11.11.2016 направлены уведомления об отказе в выдаче разрешений на строительство.

Эти решения Обществом обжалованы в судебном порядке. Решением Арбитражного суда Архангельской области от 13.03.2017 по делу № А05-12322/2016 Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании решений об отказе в выдаче разрешений на строительство незаконными. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 производство по делу прекращено в связи с отказом Общества от исковых требований.

18.02.2017 договор аренды земельного участка от 18.02.2014 № 1/767(л) расторгнут с согласно уведомлению от 18.01.2017. Между администрацией и Обществом заключено соглашение от 31.05.2017 о порядке освобождения земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:96 и о проведении благоустройства. Указанный земельный участок освобожден от незавершенного объекта - «Терминал № 1» демонтирован.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 18.02.2014 № 1/768(л), Общество 02.05.2017 обратилось с заявлением в администрацию о   предоставлении   в   аренду   земельного   участка   с   кадастровым   номером 29:22:050518:95 без проведения торгов для завершения строительства транспортно-пересадочного терминала (Термина № 2), как собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке. По результатам рассмотрения этого заявления в соответствии с распоряжением администрации от 30.05.2017 № 1681р, между  администрацией с Обществом заключен договор аренды земельного участка № 1/779(л)  от 31.05.2017, согласно которому администрация на 3 года предоставляет Обществу земельный участок с кадастровым номером 29:22:050518:95 площадью 0,1681 га в Ломоносовском территориальном округе <...> (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны) для завершения строительства транспортно-пересадочного терминала с помещениями административно-торгового назначения.

По мнению Прокурора правовых оснований для заключения данного договора аренды не имелось: договор подлежал заключению на торгах; разрешительных документов на строительство объекта нет; проектная документация разрабатывалась на единый объект «Терминал № 1 и Терминал № 2», часть которого демонтирована (Терминал № 1), и завершить планируемого объекта невозможно; заключение оспариваемого договора направлено на преодоление  состоявшихся решений судов.

Ссылаясь на данные обстоятельства, на нарушение норм земельного законодательства и ст. 10 ГК РФ, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В обоснование своих требований заявитель сослался на то, что испрашиваемый земельный участок должен быть предоставлен ему в аренду на новый срок для завершения строительства.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Обществу ранее по договору аренды земельного участка от 18.02.2014 № 1/768(л) предоставлялся земельный участок для строительства земельный участок площадью 0,1681 га (кадастровый № 29:22:050518:95) для строительства транспортно-пересадочного терминала.  Таким образом, повторно указанный земельный участок мог быть предоставлен Обществу только по результатам проведения торгов.

Поскольку  ответчики заключили  договор аренды № 1/779(л)  от 31.05.2017 земельного участка с кадастровым номером 29:22:050518:95 площадью 0,1681 га в Ломоносовском территориальном округе <...> (между ул. Иоанна Кронштадтского и ул. Парижской коммуны) для завершения строительства транспортно-пересадочного терминала, без проведения указанной процедуры (торгов), то тем самым ими нарушены указанные положения Земельного кодекса РФ, что влечет его недействительность в силу ничтожности.

 Кроме того, как следует из материалов дела и приложенных судебных актов на дату заключения спорного договора все разрешения на строительство  транспортно-пересадочного терминала, выданные Администрацией, признаны незаконными, новые разрешения оформлены не были. Указанное обстоятельство также являлось препятствием для предоставления Обществу земельного участка на новый срок.

Ссылки Прокурора на ст. 10 ГК РФ суд также находит правомерными.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

При рассмотрении настоящего спора суд пришел к выводу о том, что со стороны Общества имело место недобросовестное осуществление гражданских прав, выразившееся в совершении действий, направленных на получение земельного участка в аренду для строительства объекта недвижимости в обход процедуры торгов.

Общество, участвуя  рассмотрения спора по делу № 2-4858/2015 в качестве ответчика, в котором рассматривался вопрос о признании незаконным разрешения на строительство транспортно-пересадочного терминала  (Терминал № 2) от 03.02.2015 № RU 29301000-304, обратилось за регистрацией права, представив на регистрацию в качестве документа-основания именно это разрешение на строительство. Таким образом, при наличии спора о легальности возведения объекта незавершенного строительства, Общество произвело регистрацию права на него.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно разъяснениям, содержащимся с пунктах 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

При таких обстоятельства, поскольку договор аренды земельного участка от 31.05.2017 № 1/779(л) заключен с нарушением установленного пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ порядка предоставления земельных участков, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без торгов, проводимых в форме аукциона, суд  на основании статей 10, 168 ГК РФ признает оспариваемый договор аренды недействительным.

В силу ст. 110 АПК РФ, поскольку 1-й ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины в федеральный бюджет, то со 2-го ответчика госпошлина по неимущественному требованию взыскивается в бюджет в размере 50% .

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным  (ничтожным) договор от 31.05.2017 № 1/779(л) аренды земельного участка с кадастровым номером  29:22:050518:95, заключенный между администрацией муниципального образования "Город Архангельск" и обществом с ограниченной ответственностью "Комтранс".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Комтранс" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


А.Х. Шашков