Решение от 15 января 2020 г. по делу № А07-11514/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-11514/2019
15 января 2020 г.
г. Уфа


Резолютивная часть решения объявлена 20.12.2019

Полный текст решения изготовлен 15.01.2020.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТКАПИТАЛСТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «487 Центральный авторемонтный завод» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО2 по доверенности от 15.05.2019, ФИО3 по доверенности № 2 от 14.10.2019, представителя ответчика -– ФИО4 по доверенности от 17.07.2019.

Общество с ограниченной ответственностью «Инвесткапиталстрой» (далее – ООО «Инвесткапиталстрой», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Акционерному обществу «487 Центральный авторемонтный завод» (далее – АО «487 ЦАРЗ», ответчик) о взыскании денежных средств за капитальный ремонт по договору аренды недвижимого имущества без права выкупа б/н от 06.07.2018 в размере 1 107 047 руб. 73 коп.

В ходе рассмотрения спора истец неоднократно уточнял исковые требования. Согласно последнему уточнению истец просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 709 290 руб. за капитальный ремонт, денежные средства в размере 109 200 руб. расходы по уборке мусора.

Дело рассмотрено с учетом данного уточнения.

Ответчик исковые требования не признает, представил в материалы дела отзыв.

Представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме с учетом уточнения.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ООО «Инвесткапиталстрой» (арендодатель) и АО «487 ЦАРЗ» (арендатор) 03.09.2018 был заключен договор аренды нежилого помещения без права выкупа б/н.

В соответствии со пунктом 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект недвижимого имущества (далее - объект) здание СТО, общей площадью 208,8 кв.м. литер У, назначение объекта: нежилое.

Объект предоставляется в целях организации оказания услуг по техническому обслуживанию и ремонту транспортных средств.

Объект расположен по адресу: Республика Башкортостан, <...>

В соответствии с пунктом 3.1.3 настоящего договора арендатор обязан письменно уведомить арендатора о необходимости освобождении объекта в связи с принятыми в установленном порядке решениями о постановке здания на капитальный ремонт, в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта, о его ликвидации по градостроительным соображениям.

В соответствии с пунктом 3.1.2 настоящего договора арендодатель обязуется в месячный срок рассматривать обращения арендатора по вопросам изменения назначения помещений объекта, а так же его ремонта и переоборудования.

Письмом № 02/18 от 24.09.2018 истец уведомил арендодателя о необходимости проведения осмотра и дефектовки строительных конструкций, а также прилегающей территории к зданию СТО, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, <...>, литера У.

Истцом в составе комиссии был проведен осмотр арендованного объекта, составлен акт технического осмотра объекта № 1.

Согласно результатам осмотра установлены следующие дефекты: требуется полная замена кровельного покрытия; замена теплоизоляционного слоя; установка вентиляционного выхода; замена деревянных окон из ПВХ; двойной стеклопакет, повторно откидные; герметизация межпанельных швов потолка; требуется капитальный ремонт электросетей с полной заменой электропроводок и электрооборудования; требуется усиление конструкций.

28.09.2018 арендатором было направлено уведомление № 02-45а/18 о

согласовании капитального ремонта СТО за счет средств арендодателя с зачетом стоимости капитального ремонта в счет арендной платы и коммунальных платежей полностью (или) частично на основании согласованных документов:

1.Сводный сметный расчет стоимости строительства. Капитальный ремонт здания СТО по адресу: РБ Чишминский район с. Алкино -2 пер. Заводской д. 1 литер У.

2.Локальный сметный расчет № 02-01-01 на капитальный ремонт кровли и здания СТО по адресу: РБ Чишминский район с. Алкино -2 пер. Заводской д. 1 литер У.

3.Локальный сметный расчет № 02-01-02 на капитальный ремонт оконных проемов и зданий СТО РБ Чишминский район с. Алкино -2 пер. Заводской д. 1 литер У.

4.Локальный сметный расчет № 02-01-03 на капитальный ремонт электросетей и электрооборудования в здании СТО РБ Чишминский район с. Алкино -2 пер. Заводской д. 1 литер У.

5.Ведомость объемов работ № 1 от 27.09.2018 капитальный ремонт кровли в здании СТО СТО РБ Чишминский район с. Алкино -2 пер. Заводской д. 1 литер У.

6.Ведомость объемов работ № 2 от 27.09.2018 капитальный ремонт оконных проемов в здании СТО РБ Чишминский район с. Алкино -2 пер. Заводской д. 1 литер У.

7.Ведомость объемов работ № 3 от 27.09.2018 капитальный ремонт электросетей и электрооборудования в здании СТО РБ Чишминский район с. Алкино -2 пер. Заводской д. 1 литер У.

8.Дефектная ведомость № 1 от 27.09.2018 капитальный ремонт кровли в здании СТО РБ Чишминский район с. Алкино -2 пер. Заводской д. 1 литер У.

9.Дефектная ведомость № 2 от 27.09.2018 капитальный ремонт оконных проемов в здании СТО РБ Чишминский район с. Алкино -2 пер. Заводской д. 1 литер У.

10.Дефектная ведомость № 1 от 27.09.2018 капитальный ремонт электросетей и электрооборудования в здании СТО РБ Чишминский район с. Алкино -2 пер. Заводской д. 1 литер У.

ООО «Инвесткапиталстрой» указывает, что по договору аренды нежилого помещения без права выкупа б/н. от 03.09.2018 у арендодателя перед арендатором образовалась задолженность в размере 1 163 146 руб. 04 коп.:

-задолженность за капитальный ремонт в размере 709 290 руб.

-задолженность за текущий ремонт 276 311 руб. 59 коп. + 13 687 руб. 58 коп. заработная плата бригадиру;

-задолженность по уборке мусора - 109 200 руб.

-задолженность оплата оценки рыночной стоимости аренды объекта оценки СТО АО «487 ЦАРЗ» - 10 000 руб.

-задолженность по составлению локальных сметных расчетов - 10 000 руб.

Истец поясняет, что уборка мусора с прилегающей территории СТО, за счет средств арендатора ООО «Инвесткапиталстрой» в счет коммунальных платежей и арендной платы, была согласованна письмо исх. № 02-44/18 от 27.09.2018 с управляющим директором ОАО «487 ЦАРЗ».

06.02.2019 АО «487 ЦАРЗ» была направлена претензия о погашении задолженности. Однако ответчик на претензию не ответил, денежные средства не оплатил.

Поскольку требования истца, изложенные в претензии, ответчиком не были исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указывает, что 05.09.2018 недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи. В акте приема-передачи стороны подтвердили, что претензий по передаваемому имуществу друг к другу не имеют.

В соответствии с разделом 2 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектом государственного нежилого фонда производится по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата по настоящему договору за 11 месяцев аренды объекта определена в размере 201 111 руб. 14 коп., в том числе НДС. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами по 18 282 руб. 83 коп., в том числе НДС (18 %).

Ответчик указывает, что арендованный истцом объект капитального ремонта не требовал. Доказательств наличия недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им по целевому назначению – в целях организации оказания услуг по техническому обслуживанию и ремонту транспортных средств, не имеется. Доказательств того, что ООО «Инвесткапиталстрой» обращалось к ответчику с требованием произвести капитальный ремонт объекта в связи с неотложной необходимостью, в дело не представлено. Предполагаемые ремонтные работы производились истцом по своей инициативе.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит заявленный иск не подлежащим удовлетворению.

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 616 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт передаваемого в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно статьям 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Истец договорные обязательства исполнил надлежащим образом, передав объект аренды арендатору.

При заключении договора и подписании акта приема-передачи ответчик претензий по состоянию объекта не имел.

Пунктом 3.2.7 договора стороны определили, что арендатор обязуется не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникации, перепланировок и переоборудования.

В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушений целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладки сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Неотделимые улучшения арендуемого объекта производится арендатором только после получения письменного согласия арендодателя, в порядке, установленном нормативными правовыми актами, при этом стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором, не возмещается по окончании срока аренды.

Так же, стороны пунктом 5.1 договора установили, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение осуществляется по соглашению сторон, вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Условиями договора аренды не предусмотрена компенсация расходов на ремонт арендованного имущества и возмещение стоимости неотделимых улучшений за счет арендодателя.

Согласно пункту 5.3.5 договор аренды может быть расторгнут досрочно арендодателем в случае переоборудование или реконструкция объекта нежилого фонда без письменного согласования арендодателя.

Поскольку по условиям договора на арендаторе лежит обязанность по согласованию вопроса о проведении ремонта, суд расценивает письмо № 02-45а/18 от 28.09.2018, направленное в адрес ответчика, как исполнение возложенных пунктом 3.2.7 договора обязанностей по уведомлению.

Согласно части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Частью 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта не является абсолютной, а возникает в случае неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендованного имущества.

В нарушение пункту статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказана неотложная необходимость выполнения работ.

Объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи 05.09.2019 и на момент передачи здание СТО проведение капитального ремонта не требовалось.

Поскольку с момента заключения договора и передачи объекта аренды арендатору до момента составления акта технического осмотра объекта № 1 от 27.09.2018 срок аренды составил 22 дня.

Взыскание расходов на проведение текущего ремонта также удовлетворению не подлежит, поскольку расходы на проведение такого ремонта возложены на арендатора договором.

Пунктом 3.2.5 договора предусмотрено, что арендатор обязуется содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии фасады здания. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте.

При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемых объектах производится соответствующими жилищно-коммунальными службами или иными организациями по договору с арендатором за счет его средств.

Истец указывает, что уборка мусора с прилегающей территории СТО, за счет средств арендатора в счет коммунальных платежей и арендной платы, была согласована письмом исх. № 02-44/18 от 27.09.2018 с управляющим директором АО «487 ЦАРЗ».

Между тем, изменение условий договора рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Дополнительных соглашений, подтверждающих согласование таких условий, суду не представлено.

Таким образом, истец не подтвердил обоснованность ни одного из заявленных требований, что влечет отказ в удовлетворении заявленного иска и возложение на истца расходов по госпошлине за его рассмотрение.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТКАПИТАЛСТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «487 Центральный авторемонтный завод» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 818 490 руб. отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИНВЕСТКАПИТАЛСТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 19 370 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Л.В. Салиева