Решение от 31 января 2017 г. по делу № А65-17997/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-17997/2016

Дата принятия решения – 01 февраля 2017 года.

Дата объявления резолютивной части – 25 января 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истца - Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан, пгт.Кукмор, (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику - Муниципальному унитарному предприятию "Общепит Кукморского муниципального района", Кукморский район, пгт.Кукмор, (ОГРН <***>; ИНН <***>;)

при участии третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Общество с ограниченной ответственностью Торговый комплекс "ЮМАРТ", пгт.Кукмор, ФИО2, Дрожжановский район, с.Старое Дрожжаное, АО «Россельхозбанк»

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №184 и договор аренды земельного участка №184

с участием:

от истца - не явился, извещен

от ответчика - не явился, извещен,

от третьего лица (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан) - не явился, извещен

от третьего лица (ООО Торговый комплекс "ЮМАРТ") - не явился, извещен

от третьего лица (ФИО2) - не явился, извещен

от третьего лица (АО «Россельхозбанк») - представитель по доверенности 05.09.2016г. ФИО3, после перерыва - представитель по доверенности 23.08.2016г. ФИО4

установил:

Палата имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан (далее истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчикам - Муниципальному унитарному предприятию "Общепит Кукморского муниципального района", Кукморский район, пгт.Кукмор, Индивидуальному предпринимателю ФИО5, пгт.Кукмор, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №184 и договор аренды земельного участка №184.

Определением суда от 26.08.2016, от 30.11.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, ООО «Торговый комплекс Юмарт», ФИО2, АО «Россельхозбанк».

Определением от 30.11.2016 судом был принят отказ Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан от иска к Индивидуальному предпринимателю ФИО5, производство по делу в указанной части прекращено.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 13.10.2010 на основании распоряжения Палаты имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан №1565 от 13.10.2010 между истцом (арендодатель) и ответчиком МУП "Общепит Кукморского муниципального района" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №184, в соответствии с которым ответчику в аренду был предоставлен земельный участок площадью 2 943 кв.м. (кадастровый номер 16:23:260111:12) для размещения производственной базы и подсобного хозяйства, расположенный по адресу Кукморский <...>.

Согласно п.1.2 договора аренды арендатор имеет на праве хозяйственного ведения находящееся на земельном участке здание ресторана. Право на объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16-АЕ 493550 от 12.05.2010.

В соответствии с п.1.5 договора аренды срок аренды установлен с 13.10.2010 по 12.10.2030.

Договор аренды зарегистрирован 25.10.2010.

Истец указывает, что в его адрес в марте 2016 г. поступило заявление от общества с ограниченной ответственностью «ТК ЮМАРТ» и гражданина ФИО6 по вопросу предоставления земельного участка с кадастровым номером 16:23:260111:98 как собственников объектов недвижимости, находящихся на земельном участке.

Письмом от 08.04.2016 №393-ю истец на основании п.6 ст.39.20 ЗК РФ обратился к ответчику с предложением рассмотреть и подписать проекты дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №184 от 13.10.2010 и договор аренды земельного участка (в новой редакции) №184 от 13.10.2010, приложив указанные проекты дополнительного соглашения и договора.

Поскольку ответчиком направленные ему проекты договора подписаны не были и полагая, что ответчик МУП "Общепит Кукморского муниципального района" должен был подписать направленные проекты договора аренды дополнительного соглашения, истец обратился с настоящим требованием в арбитражный суд.

Судом установлено, что ответчику принадлежит на праве хозяйственного ведения здание ресторана, общей площадью 760 кв.м., инв. № 10451, с кадастровым номером: 16:23:260111:98, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 16:23:260111:12.

Также судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 16:23:260111:12 расположены, помимо здания ресторана, следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером 16:23:260111:400, назначение объекта - нежилое, площадь объекта - 353,4 кв. м., адрес: Республика Татарстан, <...> . Указанный объект принадлежит на праве общей долевой собственности обществу с ограниченной ответственностью «ТК ЮМАРТ» и гражданину ФИО7, дата регистрации права общей долевой собственности: 23 декабря 2011 г. ООО «ТК ЮМАРТ» (ранее ООО «Колжазный рынок») и ФИО7 приобрели указанный объект на основании договора №01 купли-продажи нежилого помещения от 16.12.2011 у ФИО8, владевшим им на праве собственности на основании решения Кукморского районного суда Республики Татарстан от 01.11.2011 по делу №2-1137/11, регистрация права собственности - 07.12.2011.

- нежилое помещение с кадастровым номером 16:23:250101:2592, назначение объекта - нежилое, площадь объекта - 37,6 кв. м., адрес: Республика Татарстан, <...>. Указанный объект принадлежит на праве собственности ФИО5, дата регистрации права собственности - 25 июля 2012 г. ФИО5 приобрела указанный объект на основании договора купли-продажи от 08.06.2012 у ФИО9, который в свою очередь приобрел его у Кукморского районного потребительского союза на основании договора №3 купли-продажи нежилого помещения от 23.07.2004.

Таким образом, судом установлено и лицами, участвовавшими в деле, не спаривалось, что на земельном участке с кадастровым номером 16:23:260111:12, предоставленном в аренду ответчику, находится здание, помещения в котором принадлежат разным лицам: ответчику – на праве хозяйственного ведения, ООО «ТК ЮМАРТ», ФИО7 и ФИО5 на праве собственности, при этом право собственности указанных лиц на помещения в здании возникло после предоставления ответчику земельного участка и заключения с ним договора аренды.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.3 ст.36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды и возникновения права собственности третьих лиц на помещения в здании) в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом названное право покупателя не умаляется тем обстоятельством, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка.

Следовательно, для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.

Соответствующая правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 апреля 2014 г. N 18182/13.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Следовательно, к иным собственникам помещений в здании с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 16:23:260111:12, в силу закона перешло право аренды (пропорционально площади помещения, принадлежащего каждому из собственников) по договору аренды №184 от 13.10.2010, заключенному между истцом и ответчиком.

При этом право аренды у ответчика и его договорные отношения с истцом не прекратились, а регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке привела к возникновению множественности лиц в правоотношении, которым был связан ответчик с собственником земельного участка. Сам договор аренды №184 от 13.10.2010 продолжил регулировать отношения соарендаторов земельного участка (собственников помещений).

Ссылка истца на положения ст.39.20 ЗК РФ судом признается необоснованной в силу следующего.

Во-первых, указанные положения вступили в силу с 01.03.2015, то есть до предоставления ответчику земельного участка в аренду и заключения с ним договора аренды.

Во-вторых, положения ст.39.20 ЗК РФ, предусматривающие обязанность правообладателей здания, сооружения или помещений в них подписать договор аренды и обязанность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункты 6-8 ст.39.20 ЗК РФ), распространяются на случаи первичного предоставления земельного участка и заключения договора аренды и не регулируют отношения, связанные с последующим изменением субъектного состава и появлением множественности лиц на стороне арендатора после заключения договора аренды земельного участка.

В данном случае договор аренды с ответчиком истцом был заключен 13.10.2010, право аренды у ответчика и его договорные отношения с истцом после регистрации права собственности на помещения, расположенные на земельном участке, за иными лицами, не прекратились.

В данном случае, учитывая, что право аренды у ответчика и его договорные отношения с истцом не прекратились, а договор аренды №184 от 13.10.2010 продолжил действовать и после регистрации права собственности на помещения, расположенные на земельном участке, за иными лицами, основания для понуждения ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №184 и договор аренды земельного участка №184 (в новой редакции) отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья К.П. Андреев