Решение от 27 января 2022 г. по делу № А34-10766/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А34-10766/2021


27 января 2022 года



Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2022 года. Полный текст решения изготовлен 27 января 2022 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Асямолова В.В.,

при ведении протокола помощником судьи Качаевой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304450125800179, ИНН <***>) к Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить договор,

третье лицо: Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 30.07.2021, паспорт, диплом, ФИО3, представитель по доверенности от 30.07.2021;

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 15.06.2021, паспорт, диплом;

от третьего лица: ФИО4 – представитель по доверенности от 15.06.2021, паспорт, диплом,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Департаменту архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (далее – ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424, площадью 6 498 кв.м., расположенного по адресу: <...> в районе АГЗС ОАО «Курганоблгаз», с разрешенным использованием для размещения магазина-салона.

Определением от 15.10.2021 произведена замена ответчика Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) на Администрацию города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>); к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана с исключением его из числа ответчиков по делу.

В судебном заседании представители истца ходатайствовали об уточнении заявленных требований – просят обязать ответчика заключить на тех же условиях договор аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424, площадью 6 498 кв.м., расположенного по адресу: <...> в районе АГЗС ОАО «Курганоблгаз», с разрешенным использованием для размещения магазина-салона.

Уточнение требований судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ходатайствовали о приобщении дополнительных доказательств; заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика и третьего лица поддержал ранее заявленные возражения.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле и исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

25.08.2008 между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и истцом заключен договор № 2199-з аренды земельного участка (т.1 л.д.11-15, далее договор № 2199-з), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:040102:100, местоположение участка: <...> в районе АГЗС ОАО «Курганоблгаз», для строительства здания выставочного центра торгово-холодильного оборудования в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 2517 кв.м.

Срок аренды – с 25.08.2008 по 25.08.2011 (раздел 2 договора № 2199-з).

13.04.2010 между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и истцом заключен договор № 3255-з аренды земельного участка (т.1 л.д.17-20, 22, далее – договор № 3255-з), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 45:25:040102:109, площадью 3981 кв.м., местоположение участка: <...> в районе АГЗС ОАО «Курганоблгаз», для строительства здания выставочного центра торгово-холодильного оборудования в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Срок аренды установлен 3 года с момента подписания акта приема-передачи участка (раздел 2 договора № 3255-з).

Договоры в установленном порядке зарегистрированы, участки переданы по актам приема-передачи (т.1 л.д., 16, 21)

Соглашениями от 10.06.2015 и от 11.06.2015 (в деле) в договоры № 2199-з и № 3255-з внесены изменения, произведена замена арендодателя на ответчика.

Истцом в дело представлен градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ). Выданный на сновании постановления ответчика «Об утверждении ГПЗУ для размещения зданий магазина салона и склада по адресу <...> в районе АГЗС» от 07.07.2010 № 6524 (т.1 л.д.23-31).

Постановлением № 7176 от 29.09.2015 (т.1 л.д.38-39) предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040102:100.

Письмом № В-75.0-1217а от 17.07.2017 (т.1 л.д.40) истцу было отказано в выдаче ГПЗУ на земельный участок с кадастровым номером 45:25:040104:424 ввиду отсутствия зарегистрированных прав на него.

27.07.2017 истец обратился с заявлением о расторжении договоров № 2199-з и № 3255-з в связи с объединением земельных участков для изготовления технической документации и регистрации построенного объекта (т.3 л.д.73).

Письмом № В-754-5024 от 16.08.2017 (т.3 л.д.74) в расторжении договоров было отказано ввиду их возобновления на неопределенный срок и необходимости предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов

В ответ на заявление истца о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424 в аренду на 11 мес. (т.3 л.д.69), последнему письмом от 16.08.2017 (т.3 л.д.70) было отказано со ссылкой на необходимость предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов.

В ответ на заявление истца о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424 в аренду на 3 года (т.3 л.д.71), последнему письмом от 16.08.2017 (т.3 л.д.70) вновь было отказано со ссылкой на необходимость предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов и ввиду отсутствия государственной регистрации за истцом права собственности на расположенный на участке объект недвижимости.

18.03.2019 истец обратился за выдачей разрешения на строительство (т.3 л.д. 79).

Письмом № В-70.8-124а от 28.05.2020 (т.1 л.д.41) истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство исключительно по основанию необходимости доработки проектной документации.

22.05.2020 истец вновь обратился за выдачей разрешения на строительство (т.3 л.д. 77).

Письмом № В-70.8-235а от 28.05.2020 (т.1 л.д.41) истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство, одним из оснований указано на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок.

28.01.2021 истец вновь обратился с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424 (в деле).

Письмом № В-110а от 10.02.2021 (в деле) вновь было отказано со ссылкой на необходимость предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов.

18.05.2021 истец вновь обратился с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424, либо просил внести изменения в действующий договор (в деле).

Письмом № В-696а от 03.06.2021 (т.1 л.д.43-44) истцу вновь было отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424 со ссылкой на необходимость предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов, а также указано на невозможность внесения изменений в ранее заключенные договоры.

30.07.2021 18.05.2021 истец вновь обратился с заявлением о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424 (в деле).

Письмом № В-1038а от 16.08.2021 (в деле) истцу вновь было отказано в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040104:424 со ссылкой на необходимость предоставления вновь образованного участка исключительно путем проведения торгов.


При этом ответчик в письме № 8-16/176 от 08.07.2021 (т.1 л.д.82-83) указал на необходимость истцу обратиться за выдачей разрешения на благоустройство территории, прилегающей к земельному участку с кадастровым номером 45:25:040104:424, как арендатору указанного участка.

Кроме того, ранее арендодатель (правопредшественник ответчика до заключения соглашений о изменении стороны в договорах № 2199-з и № 3255-з) письмом № 11.01-1277 от 05.03.2015 (т.1 л.д.85) указал на продление договоров на неопределенный срок.


Истцу по истечении срока действия договоров арендодателем направлялись уведомления об изменении размера арендной платы, арендная плата оплачивалась истцом и принималась ответчиком без замечаний (т.1 л.д.86-101), доказательств предъявления ответчиком требований о расторжении договоров ни в связи с окончанием срока их действия, ни в последствии, в дело не представлено.

Истцом предпринимаются меры к реализации целей, для которых были предоставлены земельные участки по договора № 2199-з и № 3255-з, разработана проектная документация, проведены инженерно-геодезические изыскания, приняты меры к обеспечению энергоснабжения, составлены технические планы, закуплены материалы, оборудование и т.д. (т.1 л.д.124-152, т.2, т.3 л.д.1-64)

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ положения Земельного кодекса Российской Федерации были дополнены статьей 39.8, согласно пункту 15 которой арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, а также статьей 39.6, согласно которой определены случаи, предоставления земельного участка без проведения торгов.

Нормы указанных статей Земельного кодекса Российской Федерации введены с 01.03.2015 согласно части 1 статьи 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Судом установлено, что договоры № 2199-з и № 3255-з заключены до вступления в силу указанных положений путем выбора земельных участков для строительства согласно статье 31 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей на момент заключения договоров редакции.

Более того указанные договоры были и возобновлены на неопределенный срок до вступления в силу указанных положений.

При этом суд констатирует, что разногласия в вопросе возобновления договоров № 2199-з и № 3255-з между сторонами отсутствуют исходя из указанной выше переписки.

Кроме того, истцу по истечении срока действия договоров арендодателем направлялись уведомления об изменении размера арендной платы, арендная плата оплачивалась истцом и принималась ответчиком без замечаний (т.1 л.д.86-101), доказательств предъявления ответчиком требований о расторжении договоров ни в связи с окончанием срока их действия, ни в последствии, в дело не представлено.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Учитывая, что на момент заключения договоров аренды и их возобновления на неопределенный срок, нормы Земельного кодекса Российской Федерации не содержали запрета на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на новый срок без проведения торгов (возобновление договора на неопределенный срок), а из положений статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации прямо не следует, что введенное ограничение распространяется на ранее заключенные договоры аренды, судов полагает, что оснований считать, что положения статьи 39.8 ЗК РФ распространяется на отношения, возникшие ранее, не имеется.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

По смыслу названных выше норм, преобразуемые земельные участки прекращают свое существование как объект права в случае регистрации прав на вновь образуемый земельный участок.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 040.09.2020 (т.1 л.д.32-37) земельный участок с кадастровым номером 45:25:040104:424 образован исключительно из двух земельных участков - с кадастровым номером 45:25:040102:100 и 45:25:040102:109, ранее предоставленных на праве аренды истцу.

В обоснование исковых требований истец ссылается на нормы статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации о преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 4 названной статьи в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Следовательно, арендатор имеет право заключить новый договор аренды либо внести изменения в прежний.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендатор намеревался прекратить договорные отношения по аренде земельных участков, все заявления о расторжении договоров № 2199-з и № 3255-з мотивированны целью получения в аренду вновь образованного земельного участка и завершением оформления всех необходимых документов и прав.

Кроме того, в расторжении договоров было отказано.

Из смысла пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не следует прекращения действия договора в отношении земельного участка, образованного в результате объединения, данная норма направлена на стабилизацию арендных отношений, а не на их досрочное прекращение.

Суд полагает, что указанный выше правовой подход соответствует изложенному в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019.

Принимая во внимание, что арендатор имеет возможность выбора: заключить новый договор аренды либо внести изменения в прежний, публичный собственник в лице уполномоченного органа обязан предоставить соответствующий земельный участок бывшему арендатору.

По смыслу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации действие данной нормы направлено на сохранение арендного правоотношения либо в виде изменения в договор аренды (относительно объекта аренды) либо в виде заключения нового договора, причем без учета правил, указанных в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости предварительного уведомления.

При изложенных обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о том, что требования истца об обязании ответчика заключить договор аренды на тех же условиях на вновь образованный земельный участок обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судом на обсуждение сторон в порядке статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был вынесен вопрос о сроке исполнения, истцом предложен срок в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу, ответчиком указанный срок не оспорен, иного не предложено.

Учитывая изложенное суд полагает возможным согласиться с указанным сроком исполнения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Обязать Администрацию города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 304450125800179, ИНН <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:040102:424, площадью 6498 кв.м., расположенным по адресу: <...> в районе АГЗС ОАО «Курганоблгаз», на тех же условиях, что и в договорах № 2199-з аренды земельного участка от 25.08.2008 и № 3255-з аренды земельного участка от 13.04.2010, в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304450125800179, ИНН <***>) 6 000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.


Судья

В.В.Асямолов