Решение от 14 января 2025 г. по делу № А65-29533/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-29533/2024


Дата изготовления решения в полном объеме –  15 января 2025 года.

Дата объявления резолютивной части –  10 января 2025 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куйдиной Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу "Тандер", Краснодарский край, г.Краснодар, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании арендной платы в размере 513 533 руб. в месяц согласованной с 26.02.2024, о запрете ответчику парковать на прилегающей территории к арендному имуществу длинномерные прицепы и грузовые автомобили, о наложении неустойки в размере 5 000 руб. в день за каждый день неисполнения решения суда в добровольном порядке в случае неисполнения запрета,

с участием:

от истца – представитель  ФИО2, по доверенности от 01.08.2024, диплом, паспорт,

от ответчика – представитель  ФИО3, по доверенности от 05.03.2024, диплом, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Казань, (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер", Краснодарский край, г.Краснодар, (далее - ответчик) с требованием о признании арендной платы в размере 513 533 руб. в месяц согласованной с 26.02.2024, о запрете ответчику парковать на прилегающей территории к арендному имуществу длинномерные прицепы и грузовые автомобили, о наложении неустойки в размере 5 000 руб. в день за каждый день неисполнения решения суда в добровольном порядке в случае неисполнения запрета.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца просит приобщить к материалам дела возражения на отзыв ответчика.

На основании ст. 159, ч.ч.3,5 ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан выносит протокольное определение об удовлетворении ходатайства представителя истца о приобщении возражения на отзыв ответчика к материалам дела.

Представитель ответчика задает вопрос о правовом обосновании исковых требований.

Представитель истца поясняет, что арендную плату необходимо повысить в связи с экономической обстановкой в стране, инфляцией, повышением расходов на обслуживание и содержание имущества.

Представитель ответчика задает вопрос, почему не были учтены в отчете об оценке неотделимые улучшения в виде строительно-монтажных работ. Истец должен учитывать предпринимательский риск, неизвестно на какой части земельного участка стояло транспортное средство, кому принадлежит транспортное средство истцом не обосновано. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца считает доказанным факт хранения прицепов ответчиком на территории истца. Просит удовлетворить исковые требования.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 26.02.2020 заключен договор аренды № К3Ф/7085/20, согласно условиям данного договора арендодатель передает арендатору нежилые помещения общей площадью 526,7 кв.м., расположенные на первом этаже здания по адресу: РТ, <...>, кадастровый номер 16:33:180201:1064, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 16:33:180201:1012.

В соответствии с п. 5.2.1 договора, постоянная часть арендной платы в первый и второй месяцы составила 125 000 руб. в месяц, начиная с третьего месяца 250 000 руб. в месяц, без НДС.

Согласно п. 5.2.2 договора, не ранее чем через 48 (сорок восемь) месяцев после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон в пределах индекса потребительских цен на товары и услуги (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и. динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 (двенадцать) месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 (девяносто) дней до предполагаемой даты изменения.

Согласно п. 4.4.5 договора, арендатор имеет право использовать прилегающую территорию в качестве стоянки личных транспортных средств своих сотрудников, покупателей, проведение погрузочно-разгрузочных работ. Плата за пользование прилегающей территорией входит в постоянную часть арендной платы. Схема прилегающей территории является приложением 7 к указанному договору и отражает места парковки автомобилей сотрудников и покупателей, а также место погрузки и выгрузки товара.

В феврале 2024 года закончился 48-ми месячный мораторий на повышение арендной платы по данному договору. Истец направил ответчику уведомление о повышении арендной платы на уровень инфляции. Данное уведомление осталось без ответа.

В дальнейшем истец отправляла письма, с просьбой рассмотреть уведомления, по телефону сотрудники подтверждали получение писем и уведомления о повышении аренды, однако и они остались без ответа.

Поскольку соглашение между сторонами об увеличении арендной платы не заключено, истец обратился в суд с исковым заявлением о признании арендной платы в размере 513 533 руб. в месяц согласованной с 26.02.2024, о запрете ответчику парковать на прилегающей территории к арендному имуществу длинномерные прицепы и грузовые автомобили, о наложении неустойки в размере 5 000 руб. в день за каждый день неисполнения решения суда в добровольном порядке в случае неисполнения запрета.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В рассматриваемом деле истцы просят понудить ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В рассматриваемом случае, из договора аренды следует возможность изменения размера постоянной части арендной платы по соглашению сторон, при этом инициатор данного изменения может направить соответствующее предложение за 90 дней до предполагаемой даты изменения. Возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке по волеизъявлению одной стороны договором не предусмотрена.

Доказательств того, что ответчик выразил свое согласие на изменение условий договора, а именно увеличение размера арендной платы по договору, материалы дела не содержат (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в договоре не предусмотрена,  суд приходит к выводу о том, что оснований для понуждения ответчика к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды в представленной истцами редакции не имеется.

По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), что разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений арендодатель не обладает правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы, такое право арендодателя должно быть предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10, изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Учитывая, что в рассматриваемом случае при подписании договора сторонами не было достигнуто соглашение о возможности изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, норма является диспозитивной, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Довод истцом о том, что завяленное требование не является понуждением заключения дополнительного соглашения, а лишь увеличение размера арендной  платы, в связи с несоответствие цены в договоре его рыночной цене, отклоняется. Так, истец подписал договор без возражений и разногласий, следовательно, согласился с условиями договора в части порядка увеличения размера арендной платы. Согласовывая пункт 5.2.2 договора, стороны могли предвидеть всевозможные негативные последствия, связанные с порядком увеличением размера арендной платы.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении искового требования.

Требование истца о запрете ответчику парковать на прилегающей территории к арендному имуществу длинномерные прицепы и грузовые автомобили и о наложении неустойки в размере 5 000 руб. в день за каждый день неисполнения решения суда в добровольном порядке в случае неисполнения запрета, также не подлежит удовлетворению исходя из следующего.

Исходя из условий договора, на ответчика не возложена обязанность по заключению дополнительного соглашения либо внесения дополнительной платы за пользование  парковать на прилегающей территории к арендному имуществу.

Ответчик имеет право на использование прилегающей территории без ограничений.

Согласно п.2.1.4 договора, арендодатель заверил арендатора об обеспеченности объекта автопарковкой на прилегающей территории в количестве паркомест, указанном в п.4.1.3.6 договора, для стоянки личного автотранспорта сотрудников, покупателей арендатора, исправными подъездными путями к объекту, зоне разгрузки/погрузки, автопарковке, исправной зоне разгрузки/погрузки. Будет иметься свободный доступ к объекту, местам общего пользования, зоне разгрузки/погрузки, автопарковке.

Истцом надлежащих доказательств осуществления ответчиком стоянки грузовых транспортных средств на прилегающей территории не представлены.

Пунктом 4.1.3.6 договора, предусмотрено, что арендодатель обязался обеспечить наличие зоны разгрузки, ее исправное состояние, подъездных путей к зоне разгрузки.

Пунктом 4.1.19 договора, предусмотрено, что арендодатель обязался обеспечить беспрепятственное использование арендатором зоны разгрузки.

Пунктом 4.4.5 договора, предусмотрено, что арендатору предоставлено право на использование прилегающей территории в т.ч. для проведения разгрузки. Плата за пользование входит в арендную плату.

Исходя из условий договора и приложений к нему, границы прилегающей территории не ограничены, в приложении №7 отражены только границы прилегающей территории, подлежащие уборке одной из сторон договора. Таким образом, ответчик вправе использовать необходимую ему территорию для осуществления подъезда транспорта к зоне разгрузки и осуществления такой разгрузки.

Таким образом, ограничение арендатора пользования им прилагающей территорией к арендуемому нежилому помещению противоречит условиям договора, что является не допустимым и нарушает права арендатора.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. по иску возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья                                                                                                  Г.Н. Мурзаханова