Решение от 9 января 2020 г. по делу № А63-13383/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-13383/2019
г. Ставрополь
09 января 2020 года
резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

администрации города Пятигорска, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Патриот», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Аргонавты-2000», г. Пятигорск, ОГРН <***>, муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации года Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и расторжении договора аренды земельного участка от 09.06.2015 № 71/15ю, в отсутствие представителей сторон и третьих лиц, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска (далее - администрация, уполномоченный орган) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Патриот» (далее - общество, ООО «Патриот»), в котором просила:

-обязать общество подписать соглашение о расторжении договора от 09.06.2015 № 71/15ю аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:170101:3, площадью 13 221 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, Промзона, в связи с прекращением его действия;

-изъять объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:33:170101:3, площадью 13 221 кв.м, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, Промзона, путем продажи его с публичных торгов.

В обоснование требований администрация указала на факт неоднократного перезаключения договора аренды спорного земельного участка для целей завершения строительства объекта, принадлежащего обществу на праве собственности, отсутствие доказательств наличия каких-либо не зависящих от общества причин, которые препятствовали бы завершить строительство, имевшего место уклонения общества от подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, что в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) дает уполномоченному органу право требовать продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, с публичных торгов.

ООО «Патриот» в отзыве требования не признало, пояснив, что 20.02.2018 стало собственником объекта незавершенного строительства (Цеха по переработке и пошиву мехового полуфабриката степенью готовности 93%) и арендатором вышеуказанного земельного участка под ним, а поскольку 19.05.2018 срок аренды участка истек, администрация обязана по правилам подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предоставить обществу спорный земельный участок в аренду для завершения строительства на новый срок без проведения торгов. При этом ранее предыдущим собственником незавершенного строительством объекта являлось ООО «Аргонавты-2000», которому по условиям договора аренды спорный земельный участок предоставлен из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - под незавершенным строительством объектом - Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката; указание на предоставление земельного участка для целей завершения строительства объекта в договоре аренды, заключенным с предыдущим правообладателем незавершенного строительством объекта, отсутствует.

Определением от 14.10.2019 муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации года Пятигорска» (далее - муниципальное учреждение) и ООО «Аргонавты-2000» привлечены судом к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

О времени и месте рассмотрения спора стороны, а также третьи лица извещены судом надлежащим образом, представители в судебное заседание не явились, имеются ходатайства администрации и ООО «Аргонавты-2000» о рассмотрении спора в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, суд находит заявленные требования неподлежащими удовлетворению.

Как видно из материалов о дела, согласно свидетельству о праве на землю от 12.08.1998 № 7441, выданному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Пятигорска на основании постановления главы города Пятигорска от 08.07.1998 № 1322 ООО «Аргонавты-2000» предоставлен в пользование земельный участок площадью 1,8082 га для размещения производственной базы, по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд.

Постановлением главы города Пятигорска от 27.11.1998 № 2442 ООО «Аргонавты-2000» разрешено выполнить реконструкцию существующего здания, расположенного в районе Лермонтовского разъезда под Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката.

По делу № А63-12846/07-С1-10 Арбитражный суд Ставропольского края установив, что ООО «Аргонавты - 2000» (покупатель) по договору купли-продажи от 30.06.1997, заключенному с ООО «Кавминводская лаборатория сейсмостойкого строительства» (продавец), приобрело в собственность часть незавершенного строительством здания (нежилого строения) производственной базы УПТК площадью 1 729 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, а по договору купли-продажи от 30.06.1997, заключенному с АО «Кавминкурортстрой-М» (продавец, совладелец производственной базы УПТК), приобрело в собственность отдельно стоящее неоконченное строительством нежилое здание литера «А» общей площадью 6 532, 6 кв.м, в решении от 28.11.2007 признал за ООО «Аргонавты-2000» право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката общей площадью 6 532, 6 кв.м, инвентарный номер 07:427:002:000011860, кадастровый номер 26:33:1701 01:0003:07:427:002:000011860:А:20000, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Промзона, Лермонтовский разъезд, расположенный на земельном участке общей площадью 18 082 кв.м, кадастровый номер 26:33:170101:0003.

Согласно постановлению администрации города Пятигорска от 09.03.2010 № 153 утверждены границы и площадь земельного участка из земель населенных пунктов площадью 13 221 кв.м под незавершенным строительством объектом - «Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката», расположенным в районе Лермонтовского разъезда, Промзона по фактическому землепользованию в границах, согласно приложению.

Постановлением администрации города Пятигорска от 27.02.2012 № 568 земельный участок с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м, под объектом незавершенного строительства - «Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката» включен в реестр муниципального имущества города Пятигорска и предоставлен ООО «Аргонавты-2000» в аренду с видом разрешенного использования под незавершенным строительством объектом - «Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката».

Согласно договору аренды земельного участка от 03.04.2012 № 22/12ю муниципальное учреждение (арендодатель) передало ООО «Аргонавты-2000» во временное владение и пользование за плату земельный участок кадастровым номером 26:33:170101:3, общей площадью 13 221 кв.м, имеющий вид разрешенного и функционального использования: под незавершенным строительством объектом - «Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката».

В пункте 1.7 договора аренды земельного участка от 03.04.2012 № 22/12ю стороны отметили наличие на участке незавершенного строительством объекта - «Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката» (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2008 № 26-АЕ 383928).

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 03.04.2012 № 22/12ю срок аренды участка устанавливался с 27.02.2012 по 27.02.2015.

По истечению срока действия договора аренды земельного участка от 03.04.2012 № 22/12ю администрация (арендодатель) и ООО «Аргонавты-2000» (арендатор) 09.06.2015 подписали соглашение о его расторжении, а также заключили договор аренды земельного участка от 09.06.2015 №71/15ю, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 26:33:170101:3, общей площадью 13 221 кв.м, имеющий место нахождение г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, Промзона, передан арендатору во временное владение и пользование на срок с 19.05.2015 по 19.05.2018.

В пункте 1.7 договора аренды земельного участка от 09.06.2015 № 71/15ю стороны отметили наличие на участке незавершенного строительством объекта - «Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката» (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2014 № 26-АИ 636515).

Согласно пункту 1.8 договора аренды земельного участка от 09.06.2015 № 71/15ю участок предоставлен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», на основании заявления от 19.05.2015.

Договор аренды земельного участка от 09.06.2015 № 71/15ю зарегистрирован в установленном порядке - дата регистрации 24.11.2016 № 26-26/028-26/028/305/2016-4451/1.

Постановлением администрации города Пятигорска от 14.03.2017 № 898 земельному участку с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м и расположенному на нем объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:000000:7435 присвоен адрес: <...>.

Также из материалов дела следует, что 01.03.2018 ООО «Аргонавты-2000» (арендатор) и ООО «Патриот» (новый арендатор) заключили договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому ООО «Аргонавты-2000» с согласия арендодателя передало ООО «Патриот» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.06.2015 № 71/15ю.

В пункте 1.7 договора переуступки права аренды земельного участка отмечено наличие на земельном участке с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м незавершенного строительством объекта - «Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката», площадью 4 906,5 кв.м (собственность ООО «Патриот», государственная регистрация права 26:33:000000:7435-26/018/2018-14 от 20.02.2018, документ- основание соглашение об отступном от 07.02.2018).

Договор от 01.03.2018 переуступки права аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке - дата регистрации 18.05.2018 №26:33:170101:3-26/018/2018-3.

В письме от 13.03.2019 № 1735 муниципальное учреждение сообщило обществу о том, что срок аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, Промзона под объектом незавершенного строительства, предоставленного по договору аренды земельного участка от 09.06.2015 № 71/15ю, истек, в связи с чем уполномоченный орган заявил об отказе от исполнения договора и необходимости освободить земельный участок в течении 1 месяца с момента получения уведомления и приведения его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

30 мая 2019 года общество обратилось с заявлением в уполномоченный орган о продлении договора аренды земельного участка №71/15ю от 09.06.2015 на новый срок.

В ответ на указанное обращение муниципальное учреждение в письме от 11.06.2019 № 3970 сообщило, что вышеуказанный договор аренды земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 21 Федерального закона от 25.10. 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключен сроком на три года однократно для завершения строительства. В связи с отсутствием документов, подтверждающих завершение строительства, ООО «Патриот» не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Администрация, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды, тогда как строительство объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, обществом не завершено, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Иск мотивирован истечением срока действия договоры аренды, на котором расположен незавершенный строительством объект. Со ссылкой на статью 39.6 Земельного кодекса, часть 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса истец просит изъять незавершенный строительством объект путем продажи с публичных торгов.

В силу части 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3.1 части 2 указанной статьи отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса).

Частями 1, 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Как следует из материалов дела, договор аренды №71/15ю заключен с ООО «Аргонавты-2000» 09.06.2015 в целях использования земельного участка с кадастровым номером под объектом незавершенного строительством - «Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката» (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2014 № 26-АИ 636515).

Таким образом, спорный договор заключен после даты вступления в силу положений статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Вместе с тем, как указано выше, изначально земельный участок площадью 1,8082 га был предоставлен ООО «Аргонавты-2000» в пользование на основании постановления главы города Пятигорска от 08.07.1998 № 1322 для размещения производственной базы по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, в связи с чем Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Пятигорска, землепользователю выдано свидетельство о праве на землю от 12.08.1998 № 7441.

Судом учтено, что пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до вступления в законную силу изменений, принятых согласно Федеральному закону от 23.06.2014 № 171-ФЗ) юридическим лицам, не указанным в статье 20 Земельного кодекса, вменялась обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Также редакцией пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт «в» пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

По смыслу вышеприведенных норм, ООО «Аргонавты-2000» как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности, в отношении которого признано в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2007 по делу № А63-12846/07-С1-10, зарегистрировано в ЕГРН 04.04.2008, то есть до 01.01.2012, имело право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. При этом редакцией пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011, ограничения в кратности использования указанного права не были установлены.

Согласно договору аренды земельного участка от 03.04.2012 № 22/12ю, заключенному между муниципальным учреждением (арендодатель) и ООО «Аргонавты-2000» (арендатор) земельный участок с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м (образован исходя из фактического пользования ООО «Аргонавты -2000») предоставлен в аренду в соответствии со статьями 22, 29, 36 Земельного кодекса на основании постановления администрации города Пятигорска от 28.03.2012 № 568, т.е. фактически имело место переоформление на право аренды права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленного ранее ООО «Аргонавты-2000» на основании постановления главы города Пятигорска от 08.07.1998 № 1322 согласно свидетельству о праве на землю от 12.08.1998 № 7441.

Таким образом, ООО «Аргонавты-2000» не являлось лицом, которому в порядке, установленном пунктом 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ и подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду для завершения строительства, поскольку указанные нормы права не распространяются на спорные правоотношения с учетом обстоятельств, установленных в рамках дела № А63-12846/07-С1-10, даты регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРН, а также имевшего место переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

После истечения срока действия договора аренды земельного участка от 03.04.2012 № 22/12ю (27.02.2015) арендные отношения на условиях данного договора прекращены не были, сохранялись по состоянию на 01.03.2015 и 09.06.2015 стороны заключили новый договор аренды № 71/15ю, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м предоставлен ООО «Аргонавты-2000» в аренду на 3 года.

Из указанного следует, что договор аренды земельного участка от 09.06.2015 № 71/15ю, заключенный между ООО «Аргонавты-2000» и администрацией, является новым договором аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м .

01.03.2018 ООО «Аргонавты-2000» (арендатор) и ООО «Патриот» (новый арендатор) заключили договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому ООО «Аргонавты-2000» с согласия арендодателя передало обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.06.2015 № 71/15ю.

В пункте 1.7 договора переуступки права аренды земельного участка отмечено наличие на земельном участке с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м незавершенного строительством объекта - «Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката», площадью 4 906,5 кв.м (собственность ООО «Патриот», государственная регистрация права 26:33:000000:7435-26/018/2018-14 от 20.02.2018, документ- основание соглашение об отступном от 07.02.2018).

Таким образом, фактически арендные правоотношения в отношении спорного земельного участка возникли с апреля 2012 года, и имели место по состоянию на 01.03.2015.

Судом учтено, что согласно пункту 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

По смыслу указанной нормы материального права только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

Между тем суд полагает, что заключенный после 01.03.2015 договор аренды земельного участка от 09.06.2015 № 71/15ю не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком либо предыдущим собственником незавершенного строительством объекта права на однократное продление договора аренды для завершения строительства на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, поскольку такой договор был заключен в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 03.04.2012 № 22/12ю, которым переоформлено право бессрочного пользования общества в отношении спорного земельного участка.

Также имеет значение и то обстоятельство, что требование об изъятии объекта - «Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката», площадью 4 906,5 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м, заявлено администрацией в суд с пропуском срока, установленного в пункте 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса (срок истек 19.05.2018, требование заявлено 08.07.2019), и в отсутствие обоснований причин такого пропуска.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

в иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяВ.Л. Карпель