Решение от 6 августа 2017 г. по делу № А12-13274/2017

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А12-13274/2017
07 августа 2017 г.
г. Волгоград


Резолютивная часть решения оглашена 01 августа 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 07 августа 2017 года.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Моторина Е.В., при ведении протокола помощником судьи Псёл О.П., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Волгограда (ОГРН <***> ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (ОГРН <***> ИНН <***>), третье лицо: Департамент земельных ресурсов Администрации Волгограда, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, о взыскании 4 260 133 руб. 67 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности,

от ответчика – ФИО2 представитель по доверенности,

от третьего лица – ДЗР ФИО1, представитель по доверенности, от Комитета – не явился, извещен

Администрация Волгограда (далее Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (далее, ООО «Тамерлан», ответчик) о взыскании 4 260 133 руб. 67 коп., из которых 1 088 528 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате за период с 28.09.2007 по 31.01.17, 3 171 605 руб. 09 коп. пени за период с 11.10.2007 по 28.02.17.

Доводы истец мотивирует тем, что ответчик недобросовестно исполняет обязательства по договору в части внесения арендной платы.

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, полагает, что истцом не верно исчислен размер задолженности по арендной плате, истец своими действиями привел к увеличению задолженности в части пени, адрес места расположения объекта аренды, не совпадает с адресом, указанном в выписке из ЕГРП.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд

установил:

Между Администрацией (арендодатель) и ТОО «Блеск» (арендатор) заключен договор аренды от 11.07.1994 № 180.

Согласно условиям указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 493 кв.м., расположен: Волгоградская область, г. Волгоград, Дзержинский район, ул. Шекнинская, 20а, для эксплуатации цеха химчистки.

Срок действия договор определен сторонами на 49 лет.

В соответствии с Законом Волгоградской области от 19.12.14 № 175-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти по распоряжению земельными участками» права арендодателя перешли Администрации Волгограда в отношении спорного земельного участка.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

28.09.2007 ООО «Тамерлан» приобрел объект недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРП. Пристроенное нежилое помещение, общей площадью 825,9 кв.м., согласно выписке располагается по адресу: Волгоград, ул. Шекснинская, 18 а. Согласно представленной истцом справки МКУ «Городской информационный центр» зданию химчистки присвоен адрес: Волгоград, ул. Шекснинская, 18а.

Таким образом, суд находит доводы ответчика о несовпадении адреса, указанного в договоре, адресу, указанному в выписке из ЕГРП необоснованными.

В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 предусмотрено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка..."

Таким образом, с 28.09.2007 ООО «Тамерлан» приобрело право пользования земельным участком.

В соответствии с п.1. ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Размер арендной платы определяется договором, в силу ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 3 изменений от 02.04.2004 г. к договору размер арендной платы может быть изменен, в случае изменения регулируемых цен.

В соответствии с п. 2.8 договора, в редакции изменений от 11.09.2002 г. арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.02.2010г. №12404/09 определен подход к применению положений гражданского законодательства, в соответствии с которым, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, то независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. По смыслу пункта 1 ст. 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

За период с 28.09.2007 по 31.01.17 задолженность по арендной плате по расчету истца составила 1 088 528,58 руб.

Проверив расчет суд, приходит к следующему:

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока (п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка).

Исходя из сформулированного в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N 11778/08 подхода срок исковой давности по требованиям об уплате периодического платежа должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.

Статьей 199 частью 2 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, до вынесения решения по делу. Ответчиком в отзыве на исковое заявление указано на пропуск истцом срока исковой давности.

Исковое заявление поступило в арбитражный суд Волгоградской области 18.04.17, следовательно, истцом пропущен срок исковой давности за период с 28.09.2007 по 17.04.14, как в части задолженности по арендной плате, так и пени.

Расчет арендной платы истцом за период с апреля 14 по январь 2017 произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденные постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П, постановления Губернатора Волгоградской области от 14.05.2013 № 424 «Об установлении коэффициента индексации применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», распоряжения министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.07.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке и категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде – административном центре Волгоградской области», Постановления Губернатора Волгоградской области т 20.11.12 № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Волгоградской области», Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области».

При этом кадастровая стоимость земельного участка определена истцом как произведение площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости по Приложению № 2 Постановления Губернатора от 20.11.2012 № 1130 и Приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-н и равна 7134756 руб. на 2014, 2015 год, 8202984 руб. на 2016, 2017 год.

Согласно представленным кадастровым справкам стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.16 составила 1297062 руб., на 01.01.14 – 928812 руб. Изменений в кадастр недвижимости внесены не были.

Следовательно, по мнению суда, истец не обоснованно применил в расчете кадастровую стоимость расчетным путем.

Кроме того, суд полагает, что истцом не обоснованно применен в расчете коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке равный 1,2.

Согласно п. 6.3 распоряжения № 281-р коэффициент 1,2 применяется при расчете арендной в платы, в случае предоставления земельного участка для торговли. В данном случае, согласно сведениям содержащимся в ГКН, земельный участок предоставлен для размещения химчистки, а не объекта торговли. Истцом только 01.12.16 путем осмотра земельного участка установлено, что на спорном земельном участке размещено одноэтажное здание с вывеской «продукты Покупочка».

Суд полагает, что в данном случае должен применяться п. 5.1 распоряжения, согласно которого для размещения химчистки, применяет коэффициент равный 1.

Таким образом, суд полагает, что за период с 17.04.14 по 31.01.17 задолженность по арендной плате составляет 50159,67 руб., из расчета 16509,63 руб. в год на 2014, 17415,23 руб. в год на 2015, 19455,93 руб. в год на 2016 и 20234,17 руб. в год на 2017.

Доводы ответчика о том, что им уплачивался земельный налог, в связи с чем он не должен платить плату за пользование земельным участком, судом отклоняются, поскольку в силу ст. 388 НК РФ, ООО «Тамерлан» в отношении земельного участка является арендатором, а собственником имущества.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 2.5 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,2%, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

По расчету истца пеня за период с 11.10.07 по 28.02.17 составляет 3 171 605,09 руб. Ответчиком заявлялось о пропуске срока исковой давности, на основании ранее перечисленных норм, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности за период с 11.10.07 по 17.04.14.

Согласно ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Из материалов дела, усматривается, что ответчик неоднократно обращался к истцу с просьбой заключить договор аренды, а именно письмом от 19.11.2007 № 14778, от 10.03.10 № 4003 и № 3972, от 04.04.12 № 5171.

В ответах на обращения истец и третье лицо поясняли ответчику, что земельный участок ранее никому не предоставлялся, земельный участок не сформирован, ответчик обязан уплачивать земельный налог.

И только в письме от 20.01.17 администрация сообщила ответчику о необходимости внесения арендной платы, в связи с наличием договора аренды.

Таким образом, суд расценивает действия ответчика как добросовестные и усматривает в действия истца недобросовестное поведение, повлекшее, по мнению суда, его просрочку и отсутствие вины в действиях арендатора, в части допущенной просрочки исполнения обязательства.

Однако, с момента когда ответчик узнал о наличии договора аренды, с учетом срока платежа, суд полагает, что ответчик допустил просрочку обязательства в период с 10.02.17 по 28.02.17 в сумме 902 руб.87 коп.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 111, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу Администрации Волгограда (ИНН <***>; ОГРН <***>) 51 062,54 руб., из которых 50 159,67 руб. задолженности по арендной плате, 902,87 руб. пени. В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тамерлан» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 531 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья Е.В. Моторина