Решение от 23 июня 2017 г. по делу № А62-5810/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

23.06.2017Дело № А62-5810/2016

Резолютивная часть решения оглашена 17.05.2017

Полный текст решения изготовлен 23.06.2017

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки в размере 3 392 915,12 руб. а также о расторжении договора аренды земельного участка,

и встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>),

к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН1026701437212; ИНН <***>),

о расторжении договора аренды, взыскании убытков,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора:

Областное специализированное бюджетное государственное учреждение «Фонд государственного имущества Смоленской области» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

Открытое акционерное общество «РЖДСтрой» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

Областное государственное казенное учреждение «Управление капитального строительства Смоленской области» (ОГРН <***>; ИНН <***>)

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН <***>; ИНН <***>),

Департамент бюджета и финансов Смоленской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

от Администрации города Смоленска: ФИО2 – представитель (удостоверение, доверенность от 12.01.2017);

от ООО «Смоленская керамика»: ФИО3 – представитель, (паспорт, доверенность от 01.06.2015);

от Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области: ФИО4- представитель (удостоверение, доверенность от 10.01.2017);

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация города Смоленска (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.12.2013№ 1837/А за период с 21.12.2013 по 30.06.2016 в размере 2 547 442,52 рублей, пени за период с 20.09.2013 по 06.07.2016 в сумме 845 472,60 рублей, а также о расторжении данного договора аренды земельного участка на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного заседания 17.05.2017 Администрацией в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подано заявление об увеличении размера исковых требований, в котором поставлен вопрос о взыскании с ООО «Смоленская керамика» задолженности по арендной плате за период с 21.12.2013 по 30.06.2016 в размере 14 324 114,53 руб., неустойки за период с 20.12.2013 по 12.05.2017 в сумме 4 337 527,37 руб.

Определением арбитражного суда от 17.05.2017 (протокол судебного заседания от 17.05.2017) данное увеличение размера исковых требований не принято судом к рассмотрению ввиду несоблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора (часть 5 статьи 49, пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обществом с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" (далее – Общество, ООО «Смоленская керамика») заявлен встречный иск к Администрации города Смоленска и Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2013№ 1837/А, взыскании внесенной платы за заключение договора аренды в сумме 10 003 295,00 рублей и арендных платежей в общей сумме 178 080,76 рублей.

Заявленное требование обусловлено наличием неустранимых препятствий, не позволяющих Обществу пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, судом привлечены: областное специализированное бюджетное государственное учреждение «Фонд государственного имущества Смоленской области», открытое акционерное общество «РЖДСтрой», областное государственное казенное учреждение «Управление капитального строительства Смоленской области», федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Департамент бюджета и финансов Смоленской области.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области в представленном отзыве указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований ООО «Смоленская керамика» о взыскании с Департамента убытков в виде платы за заключение договора аренды от 25.12.2013 № 1837/А в размере 10 003 295,00 рублей и уплаченной по договору арендной платы в размере 178 080,76 руб.

Как видно из материалов дела, между Департаментом (уполномоченный орган) и Учреждением (организатор торгов) 25.11.2013 был заключен договор о поручении технического обеспечения и проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 3 170 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0020119:1, расположенного в <...> сроком на 3 года, для строительства клуба многоцелевого назначения.

Согласно информационному сообщению (т. 2 л.д. 12-17) проведение аукциона было назначено на 14.00 час. 20.12.2013. Право на заключение -договора аренды земельного участка площадью 3 170 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0020119:1, расположенного в <...> сроком на 3 года, с установленным видом разрешенного использования - для строительства клуба многоцелевого назначения, составило лот № 1. Начальная цена права на заключение договора аренды составила 1 025 970 руб., сумма задатка 90 % - 923 373 руб., шаг аукциона 5% - 51 299 руб. Также указаны сведения о технологическом присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения; обременений участка третьими лицами нет; земельный участок полностью входит в водоохранную зону бассейна реки Днепр; частично входит в зону прибрежной защитной полосы бассейна реки Днепр и береговой полосы бассейна р.Днепр, а также расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой города», в границах исторически ценной городской территории и зоны охраняемого природного ландшафта.

В пункте 3.6 информационного сообщения также указано, что осмотр участка производится с 20.11.2013 по 16.12.2013, понедельник – среда с 09.00 до 13.00 час.

По результатам аукциона (протокол № 2 от 20.12.2013) победителем было признано ООО «Смоленская керамика», окончательная цена предмета аукциона составила 10 003 295 руб. (том 2 л.д.20-21).

На основании протокола о результатах аукциона от 20.12.2013 № 2 лот №1 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО «Смоленская керамика» (арендатор) 25.12.2013 был заключен договор аренды № 1837/А, согласно которому арендатору передается во временное владение и пользование земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0020119:1, расположенный в <...> сроком на 3 года, с установленным видом разрешенного использования - для строительства клуба многоцелевого назначения (далее по тексту – договор).

В пункте 1.2 договора указано, что на участке зданий и сооружений нет.

В пункте 1.3 договора «Ограничения использования или обременения участка на момент заключения настоящего договора» указано: водоохранная зона бассейна реки Днепр, прибрежная защитная полоса бассейна р.Днепр, береговая полоса бассейна р.Днепр.

Участок предоставлен сроком по 23.12.2016 (п. 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы рассчитывается на календарный год по следующей формуле:

Ап = Скадастр x Sуч х Сап х К х m / 12, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв.м);

Sуч – площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора ренды (кв.м);

Сап - ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192;

К - понижающий коэффициент;

M – количество месяцев аренды.

Размер арендной платы за участок с 21.12.2013 по 31.12.2013 составляет 2 596,21 рублей. В дальнейшем порядок расчета арендной платы устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор аренды и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункты 3.2, 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

В силу пункта 8.1 договора цена права на заключение договора аренды составляет 10 003 295,00 рублей и вносится (перечисляется) арендатором в момент подписания договора аренды.

Согласно пункту 3.5 договора в счет оплаты права на заключение договора аренды зачисляется сумма внесенного арендатором задатка в размере 923 373,00 рубля.

Договор и акт приема-передачи подписан сторонами договора без замечаний (т. 1 л.д. 45-50, 103).

Платежным поручением от 09.12.2013 Обществом был уплачен задаток в размере 923 373 руб.; платежным поручением от 30.12.2013 произведено внесение оплаты права за заключение договора аренды в оставшейся части – 9 079 922 (10 003 295,00 – 923 373,00) руб. (т. 3 л.д. 114-115).

04.04.2014 произведена государственная регистрация договора аренды.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ» введена статья 3.3 в Федеральный закон от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Решением 69-й сессии Смоленского городского Совета IV созыва от 20.02.2015 № 1323 «Об определении уполномоченного органа на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска» Администрация города Смоленска определена уполномоченным органом.

Таким образом, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Смоленске осуществляет Администрация города Смоленска, в связи с чем арендодателем по спорному договору с 01.03.2015 является Администрация г.Смоленска.

Администрацией по указанному выше договору аренды произведено начисление арендной платы за период с 21.12.2013 по 30.06.2016, которая ответчиком оплачена не в полном объеме.

Согласно представленному расчету задолженность Общества составила 2 547 442,52 рублей. Также, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы Администрацией начислены пени за период с 20.09.2013 по 06.07.2016 в сумме 845 472,60 рублей.

07.07.2016 Администрацией в адрес Общества направлена претензия за № 24/7147-исх о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени, которая оставлена Обществом без удовлетворения.

Невнесение обществом арендной платы в предусмотренные договором аренды сроки послужило основанием для обращения Администрации в суд в исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка.

Также, с целью использования арендуемого земельного участка по целевому назначению Общество обратилось в ООО ПКФ «Геодезия». Техником-геодезистом 28.05.2015 был произведен вынос точек границ земельного участка с кадастровым номером 67:27:002 0119:1 в натуру (акт от 28.05.2015). При этом было установлено, что большую часть указанного земельного участка занимает объект недвижимости - Набережная реки Днепр (протяженностью по всему участку около 80 м.).

Общество 10.06.2015 обратилось в Администрацию (вх. от 10.06.2015) с письмом, сославшись на вышеуказанные обстоятельства, указало, что введенная в эксплуатацию Набережная р.Днепр проходит через весь арендуемый земельный участок и ограничивает Общество в его использовании, значительно уменьшив пятно застройки, в связи с чем просило расторгнуть договор аренды в связи с изменившимися существенными условиями. При этом предложило Администрации вернуть в полном объеме плату за заключение договора аренды в сумме 10 003 295 руб.

Администрация в письме от 10.07.2015 № 24/6513-исх указала, что в акте приема-передачи отражено, что на момент заключения договора на передаваемом земельном участке отсутствовали строения, сооружения, принадлежащие третьим лицам. Администрация не несет ответственности за действия третьих лиц, изменивших существенные обстоятельства, в связи с чем согласна на расторжение договора аренды, но без возврата денежных средств в размере 10 003 295 руб., уплаченных Обществом за право заключения договора аренды.

Изложенные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.12.2015 по делу № А62-5108/2015.

В связи с отказом Администрации расторгнуть договор аренды на предложенных условиях, ООО «Смоленская керамика» предъявлен встречный иск.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по договору аренды земельного участка регулируются нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Суд считает исковые требования Администрации о взыскании арендной платы в размере 2 547 442,52 рублей, пени за период с 20.09.2013 по 06.07.2016 в сумме 845 472,60 рублей, а также о расторжении договора аренды от 25.12.2013 № 1837/А на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РоссийскойФедерацииобязательства должны исполняться надлежащим образом в

соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 Гражданского кодекса

Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 407 Гражданского кодекса прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

По требованию одной из сторон договора закон предусматривает два режима прекращения обязательства. Это право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору, которое может быть предусмотрено как законом, так и договором (статья 310, пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, закон предусматривает право одной из сторон договора потребовать его расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с положениями части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Специальные правила расторжения договора аренды по инициативе арендодателя установлены статьей 619 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Администрацией начислена арендная плата по договору аренды земельного участка от 25.12.2013 № 1837/А за период с 21.12.2013 по 30.06.2016 в общей сумме 2 726 408,16 рублей.

При этом, согласно представленному расчету (том 1 л.д.40-41) величина арендной платы за период с 21.12.2013 по 31.01.2014 определена на основании пунктов 3.1, 3.2 договора аренды, и составила:

- за период с 21.12.2013 по 31.12.2013 - 2 596,21 руб.;

- за период с 01.01.2014 по 31.01.2014 - 884,88 руб.;

Арендная плата за период с 01.02.2014 по 30.06.2016 рассчитана на основании пункта 3 постановления Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18 (исходя из рыночной стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке от 18.06.2014 № 93-4/14), в следующих размерах:

- за период с 01.02.2014 по 31.12.2014 – 968 103,13 руб.;

- за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 – 1 056 990,00 руб.;

- за 1 квартал 2016 – 350 404,70 руб.;

- за 2 квартал 2016 – 347 429,24 руб.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктами 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является открытым по составу участников и по форме подачи заявок.

В качестве продавца права на заключение договора аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса; в качестве организатора аукциона выступает продавец права на заключение договора аренды либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Согласно пункту 7 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации продавец права на заключение договора аренды земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области", утвержденного постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18 (в редакции, действовавшей до 24.03.2015), данное Положение в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определяет способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее соответственно - арендная плата, земельные участки), на территории Смоленской области.

В соответствии с пунктом 2.7 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области" (далее по тексту - Положение), а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), утвержденного Постановление Администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18 (далее – Положение), при проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка) включает в себя:

- годовую арендную плату за использование земельного участка, определяемую на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

- расходы по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельного участка;

- расходы на опубликование сообщения о проведении торгов.

Размер арендной платы за первый и последующие годы аренды земельного участка рассчитывается в соответствии с пунктом 2.1 настоящего Положения (абзац 2 пункта 2.7 Положения).

В силу пункта 2.1 Положения, размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Положения, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле: Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом Администрации Смоленской области в соответствии с настоящим Положением (процентов от кадастровой стоимости земельного участка); d - количество дней аренды; К - понижающий коэффициент.

В силу пункта 3.1 Положения, арендная плата за земельные участки рассчитывается на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в случаях:

- предоставления в аренду земельных участков, которые по видам разрешенного использования отнесены к земельным участкам, занятым особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами;

- предоставления в аренду земельных участков, которые по видам разрешенного использования отнесены к земельным участкам улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельным участкам земель резерва; земельным участкам, занятым водными объектами, изъятым из оборота или ограниченным в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельным участкам под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных;

- если кадастровая стоимость земельных участков на дату заключения договора аренды не установлена, до даты ее установления.

Размер арендной платы в случаях, указанных в пункте 3.1 настоящего Положения, определяется как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, за который производится расчет арендной платы, по следующей формуле: Ап = Р x Sр x d / 365 (366), где: Ап - размер арендной платы (рублей); Р - рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Sр - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации; d - количество дней аренды (пункт 3.2 Положения).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрацией в материалы дела не представлено доказательств величины рыночной стоимости спорного земельного участка, имевшей место в период с 01.02.2014 по 03.06.2014. Представленный в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18.06.2014 № 93-4/14 отражает рыночную стоимость указанного земельного участка по состоянию на 04.06.2014.

Таким образом, суд признает обоснованным начисление Администрацией арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 Положения с 04.06.2014. В то же время, при отсутствии данных о рыночной стоимости земельного участка в предшествовавший период расчет арендной платы должен был производиться в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды.

В соответствии с постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 ставка арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных под промышленные объекты и объекты благоустройства установлена в размере 0,3 % от удельного показателя стоимости земельного участка.

Согласно постановлению Администрации Смоленской области от 31.01.2014 № 36 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске», установлена ставка арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных под промышленные объекты в размере 3,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

При рассмотрении дела суд пришел к выводу об отсутствии у ООО «Смоленская керамика» обязанности по внесению арендной платы по договору аренды № 1837/А от 25.12.2013 после 10.07.2014 по основаниям, изложенным ниже.

С учетом изложенного, суд считает неверным расчет арендной платы, произведенный Администрацией.

Согласно произведенному судом расчету размер арендной платы за период с 21.12.2013 по 10.07.2014 по договору № 1837/А составил 170 485,36 руб., в том числе: за период с 21.12.2013 по 31.12.2013 - 2 596,21 руб.; за 1 кв. 2014 - 20 553,07 руб.; за 2 кв. 2014 – 111501,59 руб.; за период с 01.07.2014 по 10.07.2014 – 35 854,49 руб.

ООО «Смоленская керамика» допущено нарушение внесения арендных платежей в указанном размере за 2 квартал 2014 года и период с 01.07.2014 по 10.07.2014, в связи с чем размер пени, исчисленный в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, составляет 7 594,99 коп.

ООО «Смоленская керамика» внесены арендные платежи в общей сумме 178 080,76 руб., в том числе: 2 596,21 руб. по платежному поручению № 10 от 28.01.2014, в сумме 87 742,27 руб. по платежному поручению № 160 от 06.08.2014, в сумме 43 871,14 руб. по платежному поручению № 193 от 08.10.2014, в сумме 43 871,14 руб. по платежному поручению № 197 от 22.12.2014, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии у Общества задолженности по договору аренды № 1837/А от 25.12.2013.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения требований Администрации о взыскании с Общества задолженности по договору аренды от 25.12.2013 № 1837/А и о расторжении указанного договора аренды не имеется.

Встречное исковое заявление ООО «Смоленская керамика» подлежит частичному удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из содержания протокола N 2 от 20.12.2013 о результатах аукциона, пункта 1.1. договора аренды земельного участка от 25.12.2013 N 1837/А следует, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020119:1, площадью 3170 кв. м, расположенный по адресу: <...> предоставлен в аренду для строительства на нем строительства клуба многоцелевого назначения.

В силу требований пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

В пункте 1.2 договора аренды № 1837/А указано, что на участке зданий и сооружений нет. В пункте 1.3 договора «Ограничения использования или обременения участка на момент заключения настоящего договора» указано: водоохранная зона бассейна реки Днепр, прибрежная защитная полоса бассейна р.Днепр, береговая полоса бассейна р.Днепр. Сведения об иных ограничениях, обретениях в договоре аренды отсутствуют.

Также, в градостроительном плане спорного земельного участка № RU67302000-3520 от 06.12.2013 , подготовленном в целях проектирования и строительства клуба многоцелевого назначения не содержится сведений о наличии на земельном участке объекта недвижимости и обременении земельного участка сервитутом; не указывают на наличии на земельном участке территории общего пользования - набережной.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.12.2015 № А62-5108/2015 установлено, что 13.07.2011 между ОГУ «Управление капитального строительства Смоленской области» (государственный заказчик) и ООО «Аэротехстрой» (генподрядчик) был заключен государственный контракт № 14-2011ОК на выполнение работ по строительству объекта «Реконструкция набережной реки Днепр с укреплением берегового откоса под фундаментом архитектурного ансамбля «Крепостная стена» и разработку проектной документации. Срок окончания работ установлен 15.07.2013.

Разрешение на строительство получено 29.03.2011, неоднократно продлялось, последнее продление до 31.12.2014. Согласно разрешению на строительство объект набережная должен был располагаться на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0014401:4 - 67:27:0014401:11. Общая длина набережной – 855 п.м.

Впоследствии 06.06.2013 между ОГКУ «Управление капитального строительства Смоленской области» (государственный заказчик) и ОАО «РЖДСтрой» (генподрядчик) был заключен государственный контракт № 2013 79032 на выполнение работ по завершению строительства объекта «Реконструкция набережной реки Днепр с укреплением берегового откоса под фундаментом архитектурного ансамбля «Крепостная стена» с возведением пешеходно-коммуникационного моста. Срок окончания работ определен сентябрь 2013 года.

Разрешение на ввод объекта «Набережная реки Днепр» в эксплуатацию выдано 10.07.2014.

Согласно кадастровому паспорту сооружения от 30.12.2016 № 6700/301/2016-408522, сооружение - набережная имени святого равноапостольного великого князя Владимира, кадастровый номер 67:27:0000000:2686, расположено в пределах четырех земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:1 (том 3 л.д. 28-29).

Указанное обстоятельство также подтверждено письменными пояснениями ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.12.2016 № 05/13132 (том 2 л.д.144-147).

Определением арбитражного суда от 09.12.2016 по настоящему делу назначена комплексная землеустроительная и проектная судебная экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «АРХИТЕК», эксперту ФИО5.

Согласно экспертному заключению ООО «АРХИТЕК» от 17.01.2017, на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020119:1, расположенном по адресу: <...> частично расположен объект недвижимости - сооружение, наименование сооружения: «Набережная имени святого равноапостольного князя Владимира», протяженностью 855 метров, с кадастровым номером 67:27:0000000:2686, предыдущий номер 67:27:0000000:1736. Площадь наложения согласно сведениям, содержащимся в ГКН, на момент проведения экспертизы (Кадастровый паспорт сооружения от 30 декабря 2016г. №6700/301/2016-408522, Кадастровая выписка о земельном участке от 21.12.2016 г. № 6700/301/2016-391461), составляет 747 м.кв. Фактическая площадь наложения по результатам замеров составляет 924 м.кв.

Использование земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:1 для целей, указанных в документации аукциона и заключенном по результатам аукциона договоре аренды земельного участка от 25.12.2013 № 1837/А (строительство клуба многоцелевого назначения) не представляется возможным ввиду указанных выше существенных наложений. Объект капитального строительства - «Набережная имени святого равноапостольного великого князя Владимира» нарушает обеспечение доступа пожарных автомобилей с двух продольных сторон к проектируемому зданию класса функциональной пожарной опасности Ф 2.1 как требует пункт 8.1. Свода Правил 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», что исключает возможность получения разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, дополнительным препятствием является тот факт, чтоописанное наложение указанного сооружения перекрывает«место

допустимого размещения проектируемых зданий» отраженное в Градостроительном плане участка № RU67302000-3520 от 06.12.2013 г. Площадь наложений по документам составляет 243 кв.м., фактически 282 кв.м.

Лицами, участвующими в деле, доводов о несоблюдении порядка проведения экспертизы не заявлено, судом по материалам дела таких обстоятельств также не усматривается.

Результаты судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

Таким образом, суд считает установленным, что использование земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020119:1 на условиях, предусмотренных договором аренды от 25.12.2013 № 1837/А, для строительства клуба многоцелевого назначения, стало невозможным в связи с частичным размещением на данном земельном участке сооружения- Набережной имени святого равноапостольного князя Владимира, с кадастровым номером 67:27:0000000:2686 с 10.07.2014 (дата ввода в эксплуатацию названного сооружения).

Основания расторжения договора аренды по инициативе арендатора установлены статьей 620 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с указанной нормой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При этом, в соответствии с положениями части 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Суд, исследовав представленные в дело доказательства, пришел к выводу о наличии основания для расторжения спорного договора аренды от 25.12.2013 № 1837/А, предусмотренного пунктом 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем на момент принятия о решения спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока действия, что исключает возможность его расторжения.

Поскольку судом установлена невозможность фактического использования земельных участков для целей, определенных договором аренды, основания для взимания с 10.07.2014 с арендатора арендной платы по договору, а равно договорной неустойки с учетом положений статей 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям родной стороны в обязательстве к другой о возврате неисполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, неосновательное обогащение может возникнуть у лица в том числе, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство, либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.

Пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, названная норма в совокупности с пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения по правилам статьи 1102 того же Кодекса полученные до расторжения договора имущество или денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Согласно абзацу 3 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

В рамках настоящего дела установлена невозможность использования спорного земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку пунктом 1.1. договора предусмотрена обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость по целевому назначению, приведенное в пункте 1.1 описание целей использования участка является окончательным, суд приходит к выводу, что Общество не могло использовать предоставленный земельный участок в связи с наличием неустранимых препятствий для строительства клуба многоцелевого назначения.

В соответствии с протоколом N 2 от 20.12.2013 о результатах аукциона, пунктом 8.1. договора аренды земельного участка от 25.12.2013 N 1837/А стоимость права заключения договора аренды земельного участка составляет 10 003 295 руб. В силу пункта 3.5 договора в счет оплаты права на заключение договора аренды зачисляется сумма внесенного арендатором задатка в размере 923 373 руб.

Обществом на основании платежных поручений № 207 от 09.12.2013 и № 235 от 30.12.2013 произведена оплата права заключения договора аренды земельного участка в полном объеме.

В соответствии с положениями статьи 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации администратор доходов бюджетов обладает следующими бюджетными полномочиями: принимает решение о возврате излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет, пеней и штрафов и представляет поручение в орган Федерального казначейства для осуществления возврата в порядке, установленном Министерством финансов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Постановления Администрации города Смоленска от 24.12.2014 N 2258-адм "О наделении Администрации города Смоленска бюджетными полномочиями по осуществлению функций администратора доходов бюджета города Смоленска в 2015 году и плановом периоде 2016 - 2017 годов" Администрация города Смоленска бюджетными полномочиями по осуществлению функций администратора доходов бюджета города Смоленска в 2015 году и плановом периоде 2016 - 2017 годов.

В силу пункта 3 названного постановления за администратором доходов бюджета города Смоленска закреплен коды бюджетной классификации 902 1 11 05012 04 0000 120 - доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков.

Таким образом, суд исходил из того, что Администрация является надлежащим ответчиком по требованию о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной в бюджет платы за право на заключение договора аренды.

Учитывая изложенное, исковые требования Общества подлежат удовлетворению в части взыскания с Администрации города Смоленска суммы неосновательного обогащения в размере 10 003 295 руб.

Требование ООО «Смоленская керамика» о взыскании внесенных по договору № 1837/А арендных платежей в общей сумме 178 080,76 рублей суд считает не подлежащим удовлетворению.

Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи 25.12.2013. При подписании акта приема-передачи земельный участок принят Обществом без замечаний и возражений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.12.2015 по делу № А62-5108/2015 установлено, что 20.03.2014 земельный участок осматривался сотрудниками Департамента Смоленской области по культуре и туризму и директором ООО «Смоленская керамика» (т. 1 л.д. 52-58). В пунктах 2.1, 2.2 акта осмотра указано, что земельный участок частично покрыт брусчаткой; постройки и сооружения отсутствуют.

Доказательств, подтверждающих невозможность использования спорного земельного участка до ввода в эксплуатацию сооружения - Набережной имени святого равноапостольного великого князя Владимира до ввода данного объекта в эксплуатацию (10.07.2014) Обществом не представлено.

Согласно произведенному судом расчету арендные платежи, внесенные обществом, соответствуют величине арендной платы, подлежавшей внесению по договору аренды за период с 21.12.2013 до 10.07.2014, и пени, начисленных за нарушение сроков внесения арендной платы за указанный период.

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований в данной части не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Администрация города Смоленска освобождена от уплаты государственной пошлины по делу на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с отказом в удовлетворении требования ООО «Смоленская керамика» о взыскании 178 080,76 руб., принимая во внимание, что Обществом не представлено суду доказательств уплаты государственной пошлины при подаче встречного искового заявления в размере, установленном пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с ООО «Смоленская керамика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 342 рубля.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" (ОГРН <***>; ИНН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 10 003 295 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Смоленская керамика" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 342 рубля государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья И.Л. Каринская