Решение от 8 апреля 2025 г. по делу № А03-20605/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А03-20605/2024
г. Барнаул
09 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 26.03.2025. Решение суда изготовлено в полном объеме 09.04.2025.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Бутузовой Я.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хатько В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации города Новоалтайска Алтайского края (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.12.2002, ИНН: <***>, 658080, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Самадева» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2006, ИНН: <***>, 656002, <...>) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 22:69:030404:44, путем продажи с публичных торгов, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом Администрации города Новоалтайска (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.10.2002, ИНН: <***>, 658080, <...>), при участии в судебном заседании: от истца - ФИО1 (паспорт, доверенность №1 от 09.01.2024, диплом рег. номер 1430 от 03.06.2003 ИВС 0126041), от ответчика - не явился, от третьего лица - ФИО2 (паспорт, доверенность №3 от 11.01.24, диплом рег. номер 269 ПВ № 131077 от 26.06.1987),


УСТАНОВИЛ


Администрации города Новоалтайска Алтайского края (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с вышеуказанным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Самадева» (далее – ООО «Самадева», ответчик).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Администрации города Новоалтайска (далее – Комитет по управлению имуществом, третье лицо).

Исковые требования обоснованы тем, что ответчику по договору аренды предоставлен земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику на праве собственности, срок действия договора аренды прекращен, строительство объекта не завершено, в связи с чем истцом предъявлены требования об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке, путем продажи с публичных торгов. В качестве правового основания иска содержатся ссылки на статьи 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ), статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее  - ЗК РФ).

Копии определений арбитражного суда, направленные ответчику заказным письмом с уведомлением по имеющимся адресам, в том числе указанному в исковом заявлении адресу, совпадающему с данными, указанными в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, вернулись в Арбитражный суд Алтайского края за истечением срока хранения, что в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приравнивается к надлежащему извещению ответчика.

Ответчик заявлял ходатайство об ознакомлении с материалами дела. судом предоставлен доступ к материалам дела в электронном виде (л.д. 67 – заявление об ознакомлении).

Суд также известил ответчика посредством телефонограммы (л.д. 78 - телефонограмма).

Ответчик письменный отзыв на исковое заявление не представил, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.

На основании статьи 123, статьи 156, части 5 статьи 163 АПК РФ дело по существу рассмотрено в отсутствие представителей ответчика.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал.

Представитель третьего лица исковые требования поддержал.

Выслушав представителей истца и третьего лица, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

По настоящему арбитражному делу установлены следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела 22.03.2021 между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО «Самадева» (арендатор) на основании постановления Администрации г.Новоалтайска от 18.03.2021 № 361 заключен договор аренды земельного участка № 1375-5487 для завершения строительства сроком на 3 года (л.д. 17-18 - договор).

Арендатор передал на основании договора земельный участок с кадастровым номером 22:69:030403:44, категория земель - земли населенных пунктов, целевое использование для эксплуатации незавершенного строительством объекта - здание РСУ, площадью 15793 кв.м., местоположение по адресу: <...>. Указанный земельный участок относится к земельным участкам неразграниченной государственной собственности (пункты 1.1-1.3 договора, л.д. 28-30 – выписка из ЕГРН).

На основании акта сдачи-приемки от 22.03.2021 земельный участок передан ООО «Самадева» Комитетом по управлению имуществом (л.д. 19 - акт).

Согласно пункту 3 акта срок действия договора аренды земельного участка истекает 22.03.2024.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по истечению срока договора аренды.

В соответствии с данными из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - ЕГРН) на земельном участке по адресу: <...> расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:69:030403:103, степень готовности 74 %, принадлежащий на праве собственности ответчику (л.д. 27 – выписка из ЕГРН).

Спорный объект недвижимости приобретен ООО «Самадева» (ООО «Мир квартир» - до переименования) на основании договора купли-продажи от 01.06.2010 (л.д. 22-23 – договор купли-продажи, л.д. 24 – свидетельство государственной регистрации права). Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи процент готовности незавершенного строительством объекта составляет.

После приобретения в собственность объекта незавершенного строительства с процентом готовности 74% ООО «Самадева» с 2010 года и на дату окончания договора аренды - 22.03.2024 к строительству не приступало, к истцу за разрешением на строительство не обращалось.

Согласно акту обследования земельного участка от 13.02.2024  земельный участок не огорожен, расположено здание незавершенного строительства (л.д. 31-32 – акт обследования).

Третьим лицом повторно произведен осмотр, согласно акту обследования земельного участка от 11.11.2024 земельный участок не огорожен, на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства готовностью 74%, ввиду длительного воздействия климатических условий (более 10 лет), в том числе перепад температур, осадков, выявлены следующие дефекты: разрушение изоляции фундамента, расслоение рядов кирпичной кладки стен, выветривание кирпичной кладки стен (л.д. 33-34 – акт обследования).

По данным истца ответчик в установленном порядке за разрешением на строительство объекта незавершенного строительства по адресу: <...>, не обращался (л.д. 35 - письмо).

Истец полагает, что поскольку строительство объекта не завершено, а срок действия договора аренды истек, объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника и последующей продаже с публичных торгов.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отношения сторон регулируются следующими нормами материального права.

В соответствии со статьей 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в Гражданский кодекс Российской Федерации введена статья 239.1, согласно которой, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ. Таковыми являются ситуации, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 14.11.2002 № 137-ФЗ.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства урегулирован Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Постановление Правительства РФ № 1299).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект.

Исходя из положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановление Правительства РФ № 1299 публичные торги по продаже объектов незавершенного строительства проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Согласно пункту 21 Постановление Правительства РФ № 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение десяти дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Указанные положения установлены нормами статьи 239.1 ГК РФ.

Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу закрепленного в статье 9 АПК РФ принципа состязательности задача лиц, участвующих в деле, - собрать и представить в суд доказательства, подтверждающие их правовые позиции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7204/12).

Как предусмотрено частью 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Часть 5 статьи 70 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу. Таким образом, положения части 5 статьи 70 АПК РФ распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 АПК РФ (названная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13).

В абзаце четвертом пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» указано, что отказ стороны от фактического участия в состязательном процессе, в том числе непредставление или несвоевременное представление отзыва на исковое заявление, доказательств, уклонение стороны от участия в экспертизе, неявка в судебное заседание, а также сообщение суду и участникам процесса заведомо ложных сведений об обстоятельствах дела в силу части 2 статьи 9 АПК РФ может влечь для стороны неблагоприятные последствия.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд приходит выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Поскольку действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:69:030403:44 прекращено с 23.03.2024, на участке располагается объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:69:030403:103, степень готовности 74 %, принадлежащий на праве собственности ответчику, в силу вышеуказанных норм статьи 239.1 ГК РФ и Постановления Правительства РФ № 1299, данный объект подлежит изъятию с дальнейшей продажей с публичных торгов.

Ответчик, уклонившись от участия в судебных заседаниях, от представления мотивированного отзыва на исковое заявление, а также доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействияем) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, принял на себя соответствующие негативные риски разрешения спора в пользу истца (статьи 8, 9, 41 АПК РФ).

Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом по делу исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. С учетом изложенного  судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


РЕШИЛ


исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Самадева» (ИНН: <***>) путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер 22:69:030403:103, площадь 564,2 кв.м, степень готовности 74%, местоположение: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Самадева» (ИНН: <***>) в доход Федерального бюджета Российской Федерации 50000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                              Я.П. Бутузова