Решение от 15 февраля 2019 г. по делу № А32-23784/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-23784/2017

г. Краснодар«15» февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2019 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 15 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-23784/2017

по иску управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район, администрации муниципального образования Красноармейский район

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП 310233635500070 ИНН <***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14.04.2016 №1300005587, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:394,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации Староджерелиевского сельского поселения Красноармейского района, АО «Агрофирма «Полтавская», прокуратуры Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования Красноармейский район, управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район – ФИО2 (по доверенности от 10.01.2019), ответчика ИП главы КФХ ФИО1 (паспорт), представителя ООО «Агрофирма «Полтавская» - ФИО3 (по доверенности от 14.01.2019),

УСТАНОВИЛ:

управление муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – глава КФХ ФИО1) о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного на территории муниципального образования Староджерелиевское сельское поселение, от 14.04.2016 №1300005587, а также об обязании главы КФХ ИП ФИО1 возвратить арендодателю земельный участок с кадастровым номером 23:13:030200:394 площадью 20 648 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевская, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14.04.2016 №1300005587.

Определением от 05.03.2018 к участию в деле в качестве соистца привлечена администрация муниципального образования Красноармейский район (далее – администрация).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Староджерелиевского сельского поселения Красноармейского района (далее – администрация поселения), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, прокуратура Краснодарского края, АО «Агрофирма «Полтавская».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.11.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

В судебном заседании, состоявшемся 28.01.2019, представитель управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район просил исковые требования удовлетворить в полном объеме. Ответчик ФИО1 против иска возражала, представив письменные пояснения, в которых указала, что спорный земельный участок является неделимым, образовать участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего ей объекта, не представляется возможным. Также ФИО1 пояснила, что право собственности на её объект, расположенный на спорном участке, в настоящее время не зарегистрировано, поскольку в кадастровом учете этого объекта было отказано. Представитель управления имущественных отношений администрации пояснил, что предоставление земельного участка ФИО1 было незаконным в связи с отсутствием регистрации права собственности ФИО1 на расположенный на участке объект. Представитель третьего лица против исковых требований не возражал.

О проведении судебной землеустроительной экспертизы ответчик ФИО1 не ходатайствовала. Более того, как видно из письменных пояснений ответчика от 28.01.2019, ответчик и вовсе не считает возможным формирование какого-либо иного земельного участка, поскольку, по её мнению, земельный участок является неделимым, предоставление всего земельного участка площадью 20 648 кв. м ответчик считает правомерным.

Повторно рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения сторон в судебном заседании, принимая во внимание указания арбитражного суда кассационной инстанции по настоящему делу, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлен предпринимателю в аренду на 49 лет без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.20 Земельного кодекса.

На спорном земельном участке сельскохозяйственного назначения предприниматель возвел объект «Контора КФХ» общей площадью 85,2 кв. м.

Сведения о государственной регистрации права собственности на данный объект в материалах дела отсутствуют. Из акта осмотра от 15.03.2016 следует, что на земельном участке размещено здание базы КФХ с наземной автостоянкой для хранения техники.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1, 2 статьи 77 Земельного кодекса).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется данным Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В то же время названный Федеральный закон не распространяет свое действие на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями; оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Таким образом, образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В данном случае предпринимателю предоставлен по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 20 648 кв. м.

Вместе с тем, доказательства того, что весь названный участок необходим для эксплуатации возведенного ответчиком объекта (или иных объектов), отсутствуют.

Такие доказательства не представлены ни ответчиком, ни администрацией.

В представленном отзыве ответчик указал следующее. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2016 по делу № А32-22465/2013 установлено, что на земельном участке с кадастровым № 23:13:0301000:394 имеется объект недвижимости - контора базы крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащее ответчику. В основу указанного вывода суда положены следующие документы: разрешение на строительство № RU 23514310-3 от 18.09.2013, акт приемки законченного строительством объекта от 28.02.2013, разрешение на ввод в эксплуатацию № RU23514310-2 от 15.03.2013, а также проведенная по делу судебная экспертиза (заключение эксперта от 15.09.2016 № 00781/Э).

Вместе с тем, решением ФКП Росреестра по Краснодарскому краю от 15.08.2013 № 2343/5/13-342849 ФИО1 отказано в постановке объекта недвижимости - база конторы крестьянского (фермерского) хозяйства на кадастровый учет. Основанием отказа является частичное наложение на техническом плане контуров объекта недвижимости на контуры объекта, существовавшего ранее и принадлежавшего на праве собственности АО «Агрофирма Полтавская», не снятого с кадастрового учета по настоящее время.

Анализ представленных в материалы дела доказательств позволяет сделать вывод, что земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:394 площадью 20 648 кв. м был представлен ФИО1 в нарушение публичного порядка, поскольку право собственности ответчика на объекта недвижимости - база конторы крестьянского (фермерского) хозяйства - не зарегистрировано, на государственный кадастровый учет данный объект поставлен не был, при этом определение площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося во владении ФИО1, не производилось.

Как указал суд кассационной инстанции в постановлении по настоящему делу, собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. Судебные акты по делу № А32-22465/2013 не содержат выводов о площади земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации расположенного на нем объекта ответчика.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Несмотря на то обстоятельство, что ответчик не считает необходимым проведение по делу судебной землеустроительной экспертизы и не представляет ни заключение кадастрового инженера, ни заключение землеустроительной организации относительно соответствия площади земельного участка нормативно необходимой для эксплуатации расположенного на участке объекта, арбитражный суд самостоятельно может сделать вывод об очевидном завышении площади земельного участка и о чрезмерности площади в размере 20 648 кв.м для целей размещения и эксплуатации (обслуживания) недвижимого объекта «Контора КФХ» общей площадью 85,2 кв. м.

Право собственности ответчика на данный объект не зарегистрировано в ЕГРН, а потому по общему правилу не может считаться возникшим для целей реализации прав, связанных с правом собственности на недвижимое имущество в отношениях с третьими лицами, в том числе в публично-правовых отношениях по поводу предоставления земли в аренду для эксплуатации такого объекта.

Поскольку расположенный на участке объект «контора КФХ» является вновь построенным, возводился ответчиком на основании разрешения на строительство от 18.09.2012 №RU 23514310-3, то право собственности на такой объект могло возникнуть у ответчика только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости как на вновь созданную недвижимую вещь (статья 219 ГК РФ).

Однако ответчиком не только не зарегистрировано право собственности на контору КФХ, но данный объект даже не поставлен на кадастровый учет, поскольку в кадастровом учете отказано решением ФГБУ «ФКП Росреестра» от 15.08.2013 №2343/13-342849, которое, как пояснил ответчик, им не обжаловалось.

При таких обстоятельствах, ответчик, не являясь собственником вновь построенного объекта недвижимости, не обладал правом на предоставление ему в аренду спорного земельного участка для эксплуатации такого объекта.

Довод ответчика о том, что участок является неделимым и из него невозможно сформировать участок меньшей площадью, не означает, что по одному лишь признаку неделимости земельного участка он может быть предоставлен в аренду произвольной (любой) площадью.

Кроме того, экспертное заключение по другому делу, на которое ссылается ответчик, не убеждает арбитражный суд, рассматривающий настоящее дело, в неделимости спорного земельного участка площадью 20 648 кв. м и в невозможности формирования участка, необходимого для эксплуатации объекта «Контора КФХ» площадью 85,2 кв.м.

Против проведения экспертизы по настоящему делу ответчик категорически возражал, о чём свидетельствуют, в частности, содержание заявления ответчика от 26.02.2018 об отводе судьи, в котором ответчик в качестве основания для отвода судьи привел предложение суда рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы, а также отзыв ответчика от 05.03.2018. При повторном рассмотрении дела ответчик также не счел необходимым назначение экспертизы и ограничился предоставлением отзыва от 28.01.2019, в котором заявил и вовсе о невозможности формирования иного земельного участка кроме как площадью 20 648 кв. м, поскольку спорный земельный участок является, по мнению ответчика, неделимым.

Поскольку часть земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта ответчика, не определена, в том числе в связи с уклонением ответчика от проведения судебной землеустроительной экспертизы, площадь земельного участка многократно превышает площадь расположенного на участке объекта недвижимости, необходимость всей этой площади ответчиком не доказана и при заключении договора аренды земельного участка не проверялась, право собственности ответчика на вновь построенный объект вследствие отсутствия государственной регистрации этого права не возникло, суд считает необходимым признать договор аренды земельного участка недействительным полностью.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса (в редакции, действующей на момент заключения договора) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Оснований для сохранения ответчиком владения спорным земельным участком всей его площадью в размере 20 648 кв. м не имеется, в связи с чем, земельный участок подлежит возврату администрации в порядке применения последствий недействительности сделки. Оформление передачи земельного участка ответчиком истцу необходимо для констатации аннулирования последствий исполнения недействительного договора аренды земельного участка и погашения в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды.

Поскольку запись о праве аренды ответчика на земельный участок внесена в реестр на основании недействительной (ничтожной) сделки, заключенной в нарушение земельного законодательства и противоречащей публичным интересам, такая регистрационная запись носит недостоверный характер, и в целях устранения её из реестра в порядке применения последствий недействительности сделки указанную регистрационную запись об аренде земельного участка надлежит погасить (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительным договор аренды от 14.04.2016 №1300005587 земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:394 площадью 20 648 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской.

Обязать индивидуального предпринимателя главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП 310233635500070 ИНН <***>) возвратить администрации муниципального образования Красноармейский район земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:394 площадью 20 648 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской.

В порядке применения последствий недействительности договора от 14.04.2016 №1300005587 аренды земельного участка аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:394 арендой, зарегистрированной в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП 310233635500070 ИНН <***>) на основании договора аренды земельного участка от 14.04.2016 №1300005587 (дата государственной регистрации аренды: 16.05.2016; номер государственной регистрации: 23-23/024-23/024/801/2016-5878/2).

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП 310233635500070 ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков