Решение от 5 марта 2021 г. по делу № А84-2745/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

дело № А84-2745/2020
05 марта 2021 года
город Севастополь


Резолютивная часть решения оглашена 04 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2021 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

при участии в судебном заседании: от ДИЗО – ФИО2 доверенность от 11.01.2021 №12,

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ТАЛАН-ИЖЕВСК" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о расторжении договора,

по встречному иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ТАЛАН-ИЖЕВСК",

о расторжении договора,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, – Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, Правительство Севастополя, Акционерного общества коммерческий банк «Уральский финансовый дом»

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Талан-Ижевск» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ДИЗО) о расторжении договора №4/ОТ от 26.10.2018 об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенных между Субъектом РФ – городом федерального значения Севастополь в лице ДИЗО и застройщиком – Обществом, на условиях соглашения о расторжении от 12.05.2020, и о расторжении заключенного сторонами договора аренды земельного участка №2243 от 29.10.2018 на условиях соглашения о расторжении от 12.05.2020, а также обязать ответчика принять не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:02:001016:1753, площадью 13257 кв.м, расположенный в г.Севастополе, Гагаринский район, в районе ул.Щитовая и отказаться от своих прав на предоставленную истцом банковскую гарантию №Ю-0848-БГ от 23.10.2018 путем направления официального письма в адрес Гаранта – ПАО КБ «Уральский финансовый дом» не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы наличием оснований, предусмотренных законом и условиями договоров для их расторжения по инициативе истца, Так, предоставленный истцу в рамках соглашения об освоении под застройку на правах аренды земельный участок имеет существенные неизвестные ему ранее недостатки, препятствующие его использованию по назначению, указанному в договорах освоения и аренды, в частности вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре и аукционной документации не соответствует его фактическому функциональному назначению, установленному действующей градостроительной документацией, что исключает возможность его освоения в целях строительства стандартного жилья. Также истец ссылается на наличие иных ограничений, связанных с планируемым строительством и отраженных в выданном ему градостроительном плане, а именно ограничений в области культурного наследия, наличия красных линий.

17.09.2020 ответчик ДИЗО обратился с встречным иском к Обществу о расторжении вышеуказанных договоров об освоении и аренды на условиях соглашения о расторжении от 12.05.2020.

Встречный иск мотивирован наличием оснований для расторжения договоров в редакции ДИЗО в связи с допущенным Обществом нарушением взятых на себя по договору об освоении обязательств, предусмотренных 5.2.6 Договора, в частности нарушены сроки исполнения задач, предусмотренных пунктами 4-6 утвержденного Графика строительства, а также в связи с обстоятельствами, препятствующими освоению земельных участков в целях строительства стандартного жилья.

Определением от 25.06.2020 первоначальное исковое заявление принято к производству.

Определением от 17.09.2020 принят к производству встречный иск, привлечено к участию в деле третье лицо в порядке статьи 51 АПК РФ.

Определением от 29.10.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Правительство Севастополя и АО КБ «Уральский финансовый дом».

В судебное заседание 25.02.2021 представитель ДИЗО дала пояснения, где указала также на неоплату обществом арендных платежей как основание для расторжения договора, при этом пояснила, что с требованиями о расторжении договоров по причине неуплаты арендной платы ранее они не обращались, претензия не направлялась.

19.02.2021 через электронную систему Мой Арбитр от общества поступил отзыв на встречное исковое заявление, который как указал истец ранее еще 13.10.2020 был направлен ДИЗО, но по технической ошибке не был представлен суду, который приобщен к материалам дела.

В данном отзыве общество укало на необоснованность доводов ДИЗО по нарушению со стороны общества условий договоров в части освоения, указав при этом на то, что в рамках исполнения своих обязательств по освоению земельного участка, приступило к подготовительным работам (инженерным изысканиям и подготовке проектной документации).

Очередное судебное заседание назначено на 04.03.2021.

В судебном заседании 04.03.2021 представитель ДИЗО повторно пояснила, что банковская гарантия отозвана не была, просила в удовлетворении первоначальных исковых требованиях отказать, встречные – удовлетворить.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства были уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили. Представитель истца представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

При рассмотрении дела судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Извещением №220818/11230911/02 от 22.08.2018 о проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, 28.09.2018 состоялся аукцион, победителем которого определено ООО «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск», о чем составлен Протокол подведения итогов аукциона от 28.09.2018 / том 1, л.д. 65-68, 82/.

Согласно Извещению, предметом аукциона являлось право на заключение договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья – многоквартирных домов, этажностью 9 этажей и выше в границах земельного участка с кадастровым номером 91:02:001016:1753, расположенного в г.Севастополь, Гагаринский район, в районе ул.Щитовая, категория земель: «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «Жилая застройка» (том 1, л.д. 65-68).

По результатам вышеуказанного аукциона, 26.10.2018 между Субъектом Российской Федерации – городом федерального значения Севастополь в лице ДИЗО и застройщиком – Обществом был заключен договор №4/ОТ об освоении территории в целях строительства стандартного жилья (далее – Договор об освоении), а уже 29.10.2018 – договор аренды земельного участка №2243 (далее – договор аренды) с подписанием акта приема-передачи этим же числом (том 1, л.д. 51-61).

В соответствии с пунктом 1.1 договора об освоении, застройщик обязался в установленный Договором срок на осваиваемой территории, описанной в пункте 1.4 настоящего Договора, выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства по строительству многоквартирного дома (домов), в котором (которых) жилые помещения в соответствии с минимальным объемом жилых помещений, определенных настоящим договором соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, и передаче или продаже по заключенным в сроки, указанные в настоящем Договоре, по договорам в долевом участии в строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ или, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим в соответствии с законодательством РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ на приобретение стандартного жилья, и по государственным контрактам уполномоченному органу государственной власти в области жилищной политики на приобретение стандартного жилья с целью реализации государственной программы города Севастополя «Жилище на 2017-2022 года».

Из пункта 1.4 Договора об освоении среди прочего следует, что осваиваемая территория – земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 91:02:001016:1753, общей площадью 13 257 кв.м, разрешенное использование – для строительства многоквартирного дома (домов), в котором жилые помещения в соответствии с минимальным объемом жилых помещений, определенных настоящим договором соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью.

В качестве приложения №2 к Договору об освоении является копия кадастрового паспорта земельного участка от14.08.2018, подготовленного сотрудником Севреестра ФИО3, согласно раздела 11 которого, разрешенное использование значится как: «Среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) /том 1, л.д. 63/.

В соответствии с преамбулой и условиями Договора аренды, во исполнение пункта 1.4 Договора об освоении, Арендодатель в лице ДИЗО предоставил за плату во временное пользование сроком на 9 лет земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 91:02:001016:1753, площадью 13 257 кв.м, по адресу: г.Севастополь, Гагаринский район, в районе ул.Щитовая в границах согласно кадастровой выписке о земельном участке с разрешенным использованием – «жилая застройка».

Пунктом 1.3 Договора стороны предусмотрели, что изменение разрешенного использования земельного участка не допускается.

Во исполнение условий договоров, на основании заявления Общества от 23.11.2018, Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя был выдан градостроительный план земельного участка RU94G-00003103, согласно которому действующей градостроительной документацией – Корректировкой фрагмента плана детальной планировки Камышовой бухты «район парка Победы», утвержденной решением сессии Севастопольского городского Совета от 23.01.2007 №1272 данный земельный участок расположен в зоне пансионатов- гостиниц, в зоне проездов, в границах красных линий улично-дорожной сети (на территории общего пользования 23.04.2018 №248-ПП). В этом же выданном документе вид разрешенного использования значится как «Среднеэтажная жилая застройка» (код 2.5) /том 1, л.д. 45-50).

В этом же градостроительном плане помимо вышеуказанного имеются сведения об иных градостроительных ограничениях земельного участка, таких как наличие Приказа Министерства Культуры РФ от 12.08.2016 №1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения – достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», расположенного в г.Севастополе», допускающего предельную высоту застройки в 32 метра с понижением высотности до 19 м, расположение земельного участка в границах зон с особыми условиями использований территории (водоохраной зоне) и в границах красных линий улично-дорожной сети, установленных утвержденной документацией про планировке территории.

Письмом от 21.08.2019 за исх.№1305 в адрес Врио Губернатора – председателя Правительства города Севастополя ФИО4 (вх. №18785/01-01-02.1-42/01/19 от 21.08.19), Общество среди прочего указало на возникновение у них в процессе реализации государственной жилищной программы ряда проблем, влияющих как на сроки, утвержденные Правительством города Севастополя, так и на процесс проектирования, в частности разрешенный вид использования земельного участка по ул.Щитовая – среднеэтажная застройка (код 2.5) с допустимой этажностью от 5-ти до 8-ми этажей не соответствует разрешенному виду использования, объявленному на аукционе – многоэтажная жилая застройка (9 этажей и выше), а в договоре аренды лишь указано – «жилая застройка» (код 2.0). В связи с этим Общество просило решить вопрос по приведению данного участка к категории многоэтажная жилая застройка (код 2.6) / том 1, л.д. 69/.

Согласно письма за исх. №1324-19-ИЖ от 23.08.2019 в адрес исполнительных органов власти Севастополя в области земельных и имущественных отношений, архитектуры и градостроительства, городского хозяйства и для сведения и.о. заместителя Губернатора города Севастополя – Председателя Правительства Севастополя – ФИО5 (вх. №18829/01-01-02.1-42/01/19 от 23.08.2019), Общество среди прочего просило исполнить поручения вышеуказанного должностного лица ФИО5, отданные на совещании 15.08.2019 в части проработки вопроса и порядка приведения в соответствие с аукционной документацией (Извещение о проведении торгов от 22.08.2018) вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного на торгах застройщику по ул.Щитовая (кадастровый номер 91:02:0010016:1753), истребуемый вид разрешенного использования: многоквартирная жилая застройка (код 2.6 по классификатору). Кроме этого Общество просило разъяснить ему дальнейшее действия по реализации проектов в рамках государственной программы «Жилище 2017-2022», приоритетных для города Севастополя, и, при необходимости разработать дорожную карту по их совместной реализации / том 1, л.д. 70/.

Из письма исх. №1586-19-ИЖ от 30.09.2019 в адрес Врио Губернатора города Севастополя ФИО4 (вх. №21775/01-01-02.1-42/01/19 от 01.10.2019) следует, что Общество в связи с возникшими препятствиями со стороны сетевых организаций по технологическому присоединению будущих домов к сетям электроснабжения по соразмерной стоимости за такое присоединение, просило посодействовать в незамедлительном выполнении мероприятий по приведению размера платы за технологическое присоединение будущих домов к пределам стоимости, обычно взимаемой за подключение аналогичных объектов, либо включить как это указывают сетевые организации, в схему и программу перспективного развития электроэнергетики города на период 2020-2024 мероприятия по строительству сетей 35 кВ и выше и согласовать Обществу на период их реализации перенос соответствующих сроков выполнения обязательств по договорам об освоении территории путем заключения к ним соответствующих дополнительных соглашений и корректировки утвержденных графиков строительства (том 1, л.д. 72).

Также письмом исх. №1587-19-ИЖ от 30.09.2020 в адрес директора Департамента городского хозяйства Севастополя (вх. 4735/01-03-01.1-18/01/19 от 01.10.2019) Общество просило принять неотложные меры по приведению размера платы за технологическое присоединение будущих домов к пределам стоимости, обычно взимаемой за подключение аналогичных объектов, а также включить, как это указывают сетевые организации, в схему и программу перспективного развития электроэнергетики города на период 2020-2024 мероприятия по строительству сетей 35 кВ и выше (том 1, л.д. 73).

02.10.2019 в адрес и.о. директора ДИЗО также было направлено письмо за исх. №1607-19-ИЖ (вх. №14491/01-10-04-14/01/19 от 02.10.2019), в котором Общество указало на наличие ряда проблемных вопросов, препятствующих исполнению договоров по строительству стандартного жилья и необходимость пересмотра сроков выполнения обязательств по договору освоения, а также корректировки утвержденных графиков строительства. Так, по спорному Договору об освоении, а именно по объектам по ул. Щитовая просило содействия по включению данного района в действующую, или перспективную производственную и инвестиционную программы предприятия ГУПС «Водоканал» ввиду того, что ближайшая точка подключения к системе центральной канализации находится на расстоянии около двух километров от планируемого к строительству объекта. Помимо этого Общество просило обеспечить строительство дорог с учетом развития дорожно-транспортной инфраструктуры Севастопля (том 1, л.д. 74-75).

Письмом за исх.№1647-19-ИЖ от 08.10.2019 в адрес и.о. заместителя Губернатора города Севастополя – Председателя Правительства Севастополя и и.о. директора Департамента городского хозяйства, Общество просило включить капитальное строительство сетей водоотведения в инвестиционную и производственную программы ГУПС «Водоканал» с целью развития города и снятия социальной напряженности на территории в районе ул.Щитовая (том 1, л.д 76).

В ответ на претензию ДИЗО за исх. №16143/01-10-04-14/02/19 о нарушении Обществом п.п. 5.2.6. договора об освоении территории, последнее письмом за исх. №2075-19-ИЖ от 20.12.2019 обратило внимание руководителя Департамента среди прочего на наличие следующих ограничений по использованию земельного участка по договору №4/ОТ от 26.10.2018, таких как наличие в его границах действующего участка газопровода среднего давления, исключающего возможность осуществления строительства, а как следствие, использование земельного участка по назначению. В связи с этим Общество в очередной раз просило оказать содействие в решении по существу вопросов по выносу объектов с земельного участка и решить вопрос о корректировке графика строительства (том 1, л.д. 79-80).

Письмом от 04.02.2020 за №94/03-02/20 в ответ на обращение Общества о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом по адресу: РФ, г.Севастополь, в районе ул.Щитовая», Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя сообщил о принятом решении об отказе в предоставлении государственной услуги по выдаче разрешения на строительство объекта на основании пп.2 п.2.9.2 Административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства», утвержденного приказом Департамента от 07.06.2019 №121 по причине несоответствия предоставленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а именно:

- согласно выданному ГПЗУ земельный участок в соответствии с Планом детальной планировки Камышовой Бухты «район парка Победы», утвержденным решением сессии Севастопольского городского Совета от 23.01.2007 №1272 по функциональному назначению частично расположен в зоне пансионатов-гостиниц, частично в зоне проездов, в то время как согласно указанному Плану детальной планировки данный земельный участок по функциональному назначению расположен в зоне индивидуальной застройки, которая в силу норм градостроительного законодательства не предусматривает строительство многоквартирных жилых домов, а строительство пансионатов-гостиниц является индивидуальным уточнением для данной локальной территории;

- исходя из расчета коэффициент застройки земельного участка составляет 20,9, что не соответствует пункту 2.7 Постановления Правительства Севастополя от 20.04.2017 №317-ПП «Об утверждении Региональных нормативов градостроительного проектирования города Севастополя», согласно которому коэффициент застройки земельного участка не должен превышать 20,5;

- как то предписывало выданное ранее ГПЗУ, не представлен документ о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 16.03.2017 №205-ПП «Об утверждении положения о предоставлении решения о согласовании архитектурно- градостроительного облика объекта на территории города Севастополя» (том 1, л.д. 81).

В соответствии с соглашением от 12.05.2020 о расторжении договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья №4/ОТ от 26.10.2018, Общество на основании статей 611, 612, 450 ГК РФ предложило ДИЗО расторгнуть договор об освоении территории и договор аренды земельного участка, а также принять земельный участок по акту приема-передачи. В этом же соглашении Департаменту предложено в срок не позднее 10 дней с момента подписания настоящего соглашения отказаться от своих прав на предоставленную застройщиком банковскую гарантию №Ю-0848-БГ от 23.10.2018 путем направления официального письма в адрес Гаранта – ПАО КБ «Уральский финансовый дом» (том 1, л.д. 83).

ДИЗО в свою очередь направило в адрес Общества письмо от 25.06.2020 №7672/01-10-04-13/02/20 с предложением о расторжении по соглашению сторон договора об освоении территории с целью строительства стандартного жилья и договора аренды земельного участка и соглашение о расторжении. В данном предложении Департамент указал на нарушение со стороны Общества условий обязательств, установленных в разделе 5 Договора об освоении (п.п. 5.2.6 Договора), а именно сроков исполнения задач, предусмотренных пунктами 4-6 утвержденного Графика строительства (том 2, л.д. 5).

Вышеуказанные соглашение и предложение сторон о расторжении договора были получены обеими сторонами, что подтверждалось представителями обеих сторон в ходе рассмотрения дела, в том числе в судебном заседании 18.02.2021, о чем имеется отметка суда в протоколе судебного заседания.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы исковых заявлений, суд пришел к следующему.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 1, п. п. 1 и абз. 1 п. п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, в т.ч. когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Пунктами 5.4.2.2, 5.4.2.3. Договора об освоении стороны предусмотрели, что застройщик вправе требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае наличия у переданного департаментом участка недостатков, которые препятствуют пользованию им в соответствии с его целями, и которые не были оговорены Департаментом при заключении договора, не были заранее известны Застройщику, и не могли быть обнаружены лицом, заключившим договор, во время осмотра участка при заключении договора., а также в случае если участок в силу обстоятельств, за которые застройщик не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его использования.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Аналогичный подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 по делу N А40-129910/2014.

Как уже указывалось, по результатам открытого аукциона, проведенного на основании Распоряжения ДИЗО от 22.08.2018 №12461-РДИ с застройщиком – истцом по делу был заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, а после чего без торгов – договор аренды этого земельного участка.

В Извещении о проведении такого аукциона среди прочего указаны:

- предмет аукциона – право на заключение договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья – многоквартирных домов, этажностью 9 этажей и выше;

- сведения о земельном участке – вид разрешенного использования «жилая застройка».

- сведения о наличии ограничений (обременений), установленных в отношении земельного участка – ограничения и обременения отсутствуют.

В договоре об освоении также в пункте 1.4. указаны данные осваиваемой территории, например разрешенное использование – для строительства многоквартирного дома (домов).

Согласно же договора аренды земельного участка, который, как следует из преамбулы договора, заключен в т.ч. именно на основании договора об освоении, разрешенное использование земельного участка – «жилая застройка» (пункт 1.1. Договора).

В то же время из содержания выданного ранее Обществу градостроительного плана земельного участка, который в свою очередь в силу норм ГрК РФ (ч. 11 ст. 48 ГрК РФ, ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ, ч. 1 ст. 57.3 ГрК РФ) является информационным документом, на основе которого осуществляется подготовка проектной документации, также он необходим для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и наличие которого является обязательным условием для проведения строительства объекта капитального строительства, следует, что предоставленный для освоения и в аренду земельный участок помимо ограничений по строительству в области культурного наследия, установленных Приказом Министерства Культуры РФ от 12.08.2016 №1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения – достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита» (допустимая этажность и высотность не соответствует сведениям аукционной документации) и нахождения в границах зоны с особыми условиями использования территории (водоохранная зона) имеет существенное неустранимое ограничение в его использовании – вид разрешенного использования земельного участка, заявленный в извещении о проведении аукциона, договоре об освоении территории, и договоре аренды не соответствует его фактическому функциональному назначению, установленному действующей градостроительной документацией – Корректировкой фрагмента плана детальной планировки Камышовой бухты «район парка Победы», утвержденной решением сессии Севастопольского городского Совета от 23.01.2007 №1272.

При этом в данном случае не имеет значение существующие расхождения в ГПЗУ, письме Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя об отказе в выдаче разрешения на строительство от 04.02.2020 и в письме этого же департамента в ответ на запрос ДИЗО вх. от 13.01.2021 №218/01-10-04-12/03/21 (приобщено ходатайством ДИЗО от 25.01.2021 посредством электронной системы «Мой Арбитр») в части указания функционального назначения земельного участка, поскольку в любом случае будь то зона пансионатов-гостиниц, проездов либо индивидуальная жилая застройка (усадебная жилая застройка), это в любом случае не допускало бы законное строительство на участке многоквартирных домов (домов), этажностью 9 этажей и выше и прямо противоречило бы Земельному кодексу РФ.

Кроме того, в подтверждение нахождения земельного участка в зоне пансионатов-гостиниц, частично в зоне проездов, частично в зоне проектируемой зоне жилой застройки индивидуальной (согласно экспликации: усадебная жилая застройка) к письму Департамента архитектуры и градостроительства (приобщенного ходатайством ДИЗО от 25.01.2021 посредством электронной системы «Мой Арбитр») приложена Выкопировка из Корректировки фрагмента плана детальной планировки Камышовой бухты (район парка Победы), утвержденного решением сессии Севастопольского городского Совета от 23.01.2007 №1272.

Более того, согласно утвержденной Постановлением Правительства Севастополя от 23.04.2018 №248-ПП документации по планировке территории – Проект планировки территории градостроительной документации «Проект планировки и проект межевая территории улично-дорожной сети и территории общественного пользования», которая была приобщена к материалам дела непосредственно представителем Департамента (том 2, л.д. 84) и письма Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя в ответ на запрос ДИЗО вх. от 13.01.2021 №218/01-10-04-12/03/21, данный земельный участок до проведения аукциона и заключения договора об освоении территории уже был частично расположен в границах красных линий улично-дорожной сети и территории общего пользования.

Таким образом, вышеизложенное свидетельствует о существовании недостатков, препятствующих пользованию застройщиком - арендатором арендованным земельным участком (переданным для освоения) в определенных аукционной документацией и договорами целях: строительство стандартного жилья – многоквартирных домов, этажностью 9 и выше этажей.

На основании изложенного, давая оценку собранным по делу доказательствам, в соответствии со ст. 65 АПК РФ, исходя из требований вышеуказанного законодательства, установив, что арендованный истцом у ответчика земельный участок невозможно использовать по его целевому назначению (под строительство многоквартирных многоэтажных домов), указанному в аукционной документации, в связи с не только ограничениями, которые не были оговорены в договорах освоения и аренды и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, но могли быть устранены, но и с неустранимыми ограничениями, например по виду разрешенного использования.

Также в ходе рассмотрения дела истцом в качестве доказательств представлен составленный нотариусом города Ижевска Удмуртской Республики ФИО6 и им же заверенный протокол осмотра письменных доказательств, который подтверждает невозможность в свободном открытом доступе на публичном ресурсе ознакомиться с Генеральным планом города Севастополя и Корректировкой плана детальной планировки Камышовой бухты, что лишь подтверждает невозможность Общества получить соответствующую информацию, в т.ч. о разрешенном использовании земельного участка.

Иные препятствия в пользовании спорным земельным участком, установленные выше, также не были и не могли быть обнаружены арендатором в ходе обычного осмотра такого участка, поскольку не относятся к физическим характеристикам земельного участка.

Пункт 9.4 Договора об освоении предусматривал, что прекращение договора является основанием для прекращения договора аренды участка.

Аналогично этому, пункт 6.6. Договора аренды предусматривал, что действие настоящего договора прекращается при прекращении договора освоения земельного участка указанного в п.1.1. настоящего Договора.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами истца о невозможности использования им арендованного участка по назначению в соответствии с заключенными им договорами и аукционной документацией, а именно для строительства многоэтажных многоквартирных домов, поскольку имеются ряд существенных ограничений для строительства испрашиваемого объекта капитального строительства, и как следствие считает обоснованным требования о расторжении договоров об освоении и аренды земельного участка по основаниям, изложенным выше, которые подлежат частичному удовлетворению.

Производные требования первоначального иска о возложении обязанности на департамент по принятию им земельного участка по акту приема-передачи от истца, также подлежат удовлетворению.

В то же время, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о расторжении такого договора на конкретных условиях, поскольку истец нормативно не обосновал возможность расторжения договора под условием, и Гражданский кодекс РФ таких условий также не содержит, а поэтому в данной части требований следует отказать.

В связи с изложенным встречные исковые требования ДИЗО о расторжении договора по основаниям нарушения Обществом взятых обязательств по договорам не подлежат удовлетворению, поскольку у последнего отсутствовала реальная законная возможность использовать земельный участок по назначению, указанному в аукционной документации, договоре об освоении, и связанном с ними договоре аренды земли, о чем доподлинно известно истцу по встречному иску, в противном случае это привело бы к нарушению застройщиком земельного законодательства и законодательства об участии в долевом строительстве, и последующим неблагоприятным последствиям, как для самого застройщика, так и для потенциальных приобретателей жилья в планируемом многоквартирном доме – участников долевого строительства в случае привлечения денежных средств таких лиц и для бюджета города Севастополя в случае продажи жилья по государственным контрактам.

В связи с этим, представленный ДИЗО Акт обследования земельного участка не может быть принят в качестве надлежащего доказательства допущенных Обществом нарушений условий договоров по строительству по основаниям, изложенным во встречном иске и ссылка ДИЗО на указанный акт при сложившихся обстоятельствах действительно не отвечает признакам добросовестности.

Вместе с тем суд обращает внимание, что Общество, ссылаясь в своем ходатайстве от 14.08.2020 (том 1, л.д. 110) на то, что предложение ДИЗО о расторжении договора носит для него убыточный характер, однако будучи осведомленным о наличии вышеуказанных ограничений, препятствующих выполнению им обязательств по договору в части строительства многоэтажных многоквартирных домов, например тех которые указаны в выданном ему Градостроительном плане земельного участка от 06.12.2018, должно было как минимум либо с указанной даты (06.12.2018) либо с даты получения им такого информационного документа предпринять все зависящие от него меры и действия по прекращению указанных договорных отношений в связи с реальной невозможностью проведения строительства, например как то предусмотрено пунктом 9.1 Договора об освоении, а не продолжать на протяжении длительного периода (дата подготовки ГПЗУ – 06.12.2018, а дата подготовки соглашения о расторжении договора – 12.05.2020) ожидать изменения ВРИ земельного участка и осуществлять попытки по застройке земельного участка.

В связи с этим довод Общества в дополнениях к исковому заявлению от 09.12.2020 о том, что действия публичных органов и организатора торгов привели к невозможности исполнения договора освоения, что повлекло для застройщика такой ущерб, что последний в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при участии в аукционе, может быть учтен частично касательно невозможности исполнения договоров, поскольку действительно в данном случае имущество было выставлено на аукцион для целей многоэтажного жилищного строительства, хотя на самом деле такое строительство в рамках правового поля было невозможно ввиду того, что зона, в которой расположен земельный участок не предусматривала возможность такого строительства, и изменить ВРИ законных оснований не было, что действительно свидетельствует об отсутствии законной возможности исполнения договора освоения и аренды в части строительства.

Вместе с тем, поскольку в силу норм градостроительного законодательства, прежде чем начать разработку проектной документации и иных связанных со строительством действий, в том числе по проведению инженерных изысканий, сначала необходимо получить градостроительный план земельного участка, а поскольку такой документ был получен Обществом как минимум в начале 2019 года и тем самым подтверждена осведомленность последнего обо всех выявленных ограничениях, но каких-либо действий по прекращению договора освоения и аренды со стороны застройщика не последовало, то утверждать в отсутствие надлежащих доказательств о причинении государственным органом ущерба, оснований не имеется.

Суд обращает внимание, что проведение истцом инженерных изысканий, комплекса работ, направленных на выбор наиболее благоприятных и целесообразных проектных решений при строительстве, которые требуются в силу норм Градостроительного кодекса РФ перед подготовкой проектной документации, строительства, предшествуют выдаче Градостроительного плана, то есть только после выдачи ГПЗУ застройщик вправе начать инженерные изыскания, что доподлинно известно обществу, и отражено в отзыве на встречный иск.

В настоящем же случае, общество с момента получения ГПЗУ от 06.12.2018 было осведомлено о существующих неустранимых в понимании закона ограничениях в строительстве, о которых шла речь в многократных письмах в адрес исполнительных органов (например в письме от 21.08.2019 исх. №1305), а поэтому риск неблагоприятных последствий от совершения тех или иных подготовительных действий, связанных со строительством после осведомленности о существующих неустранимых ограничений относятся на лице, осуществляющее такие действия.

Что касается требований о возложении обязанности на ответчика по отказу от своих прав на предоставленную истцом банковскую гарантию №Ю-0848-БГ от 23.10.2018 путем направления официального письма в адрес Гаранта – ПАО КБ «Уральский финансовый дом» не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, то суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 369 ГК РФ банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства).

Согласно статье 370 ГК РФ предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром не зависит в отношениях между ними от того основного обязательства, в обеспечение исполнения которого она выдана, даже если в гарантии содержится ссылка на это обязательство.

В силу пункта 2 статьи 376 ГК РФ, если гаранту до удовлетворения требования бенефициара стало известно, что основное обязательство, обеспеченное банковской гарантией, полностью или в соответствующей части уже исполнено, прекратилось по иным основаниям либо недействительно, он должен немедленно сообщить об этом бенефициару и принципалу. Полученное гарантом после такого уведомления повторное требование бенефициара подлежит удовлетворению гарантом.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации судьба банковской гарантии в отличие от акцессорных способов обеспечения исполнения обязательств не поставлена в прямую зависимость от исполнения основного обязательства.

Аналогичный подход прослеживается из Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о независимой гарантии", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 05.06.2019.

Обязательство гаранта перед бенефициаром по гарантии прекращается уплатой бенефициару суммы, на которую выдана гарантия; окончанием определенного в гарантии срока, на который она выдана; вследствие отказа бенефициара от своих прав по гарантии и возвращения ее гаранту; вследствие отказа бенефициара от своих прав по гарантии путем письменного заявления об освобождении гаранта от его обязательств (статья 378 ГК РФ).

Как следует из постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 по делу N А58-6741/2018, из смысла ст. ст. 370, 374 ГК РФ следует, что независимость гарантии не является абсолютной, предел ее независимости лежит в плоскости экономической и правовой природы банковской гарантии, которая выражается в наличии предмета обеспечения. Таким образом, гарантия выдается не для получения кредитором ничем не обусловленного права требования, но для компенсации на случай неисполнения должника. Иное влечет неосновательное обогащение кредитора, поскольку не соответствует обоснованному получению выгоды и противоречит принципу справедливости.

Как указывает Общество в своем ходатайстве о приобщении документов к материалам дела от 14.08.2020, и с чем нельзя не согласиться, возможность прекращения (отказа) банковской гарантии целиком и полностью зависит от действий (волеизъявления) Департамента, поскольку иных способов прекращения банковской гарантии кроме как в статье 378 ГК РФ и в пункте 8 Банковской гарантии №Ю-9848-БГ от 23.10.2018 (отказ бенефициара от своих прав по гарантии должен быть подтвержден письмом Бенефициара в адрес Гаранта), не предусмотрено.

Как следует из соглашения о расторжении договора об освоении, которое было подписано со стороны ДИЗО и направлялось Обществу для подписания, Департамент обязался в срок не позднее 10 дней с момента подписания настоящего соглашения отказаться от своих прав на предоставленную застройщиком банковскую гарантию от 23.10.2018 №Ю-0848-БГ путем направления официального письма в адрес Гаранта ПАОКБ «Уральский финансовый дом» и копии такого письма в адрес застройщика.

Однако, данное соглашение не подписано со стороны застройщика, и сведений о направлении Департаментом письма в адрес Банка об отказе от своих прав по банковской гарантии в материалы дела суду не представлены, на вопрос суда представитель департамента в судебном заседании 04.03.2021 пояснила, что последняя в адрес банка не направлялась.

Из изложенного выше следует, что ДИЗО направляя соглашение в адрес общества о расторжении, не возражал на отказ от банковской гарантии, однако как пояснил представитель ДИЗО в одном из судебных заседаний, в виду отказа от подписи обществом соглашения о расторжении договора в редакции ДИЗО, последний не направлял в Банк писем. Суд обращает внимание, что признав невозможность исполнения обществом договора, ДИЗО не вправе ставить вопрос об отказе от банковской гарантии в зависимость от согласия либо несогласия общества расторгнуть договоры на условиях ДИЗО.

Более того, суд признал обоснованным требования общества о расторжении договоров в связи с нарушениями ДИЗО, в связи с этим данные требования также подлежат удовлетворению и их удовлетворение исключит потенциальную возможность бенефициара требовать платеж от принципала и использовать такую гарантию в будущем в качестве инструмента для обогащения.

Согласно требованиям ст. 606 и ст. 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользоваться вещью в соответствии с ее назначением.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Толкование вышеуказанных норм во взаимосвязи со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендатором при невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с аукционной документацией и условиями заключенных во исполнение результатов аукциона договоров, носящих целевой характер.

Как уже указывалось, арендатор не смог приступить к использованию земельного участка (осуществления строительства на нем) в связи с тем, что его действительный ВРИ земельного участка не позволял обществу осуществлять строительство тех объектов, которые были указаны в аукционной документации, а также в связи с иными ограничениями, неуказанными этой документации.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 16.06.2020 №310-ЭС19-16588 со ссылкой на правовые позиции, сформированные в пункте 4 Обзора судебной практики ВС РФ №2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики ВС РФ №3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12.07.2017 также указал, что если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, что он не обязан вносить арендную плату.

Также в определении ВС РФ от 03.03.2016 №305-ЭС15-15053, сформирована позиция о недопустимости возложении на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Таким образом, поскольку арендодатель надлежащим образом не представил встречного исполнения в буквальном понимании норм закона, то арендатор безусловно может быть освобожден от уплаты арендной платы, поскольку спорые договоры – носящие целевой характер – строительство многоэтажных многоквартирных домов не могли и не были реализованы последним, причем по причинам, независящим от него.

Учитывая вышеизложенное, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а во встречных следует отказать.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор №4/ОТ от 26.10.2018 об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенный между Субъектом Российской Федерации – городом федерального значения Севастополь от имени которого действует Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и застройщиком – Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск».

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка №2243 от 29.10.2018, заключенный между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск.

3. Обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям принять от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 91:02:001016:1753, площадью 13257 кв.м, расположенный в г.Севастополе, Гагаринский район, в районе ул.Щитовая.

4. Обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям отказаться от своих прав на предоставленную Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск банковскую гарантию №Ю-0848-БГ от 23.10.2018 путем направления официального письма в адрес Гаранта – ПАО КБ «Уральский финансовый дом» не позднее 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

5. В остальной части требований отказать.

6. Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск» государственную пошлину в размере 12 000,00 рублей

7. В удовлетворении встречного искового заявления Департамента по имущественным и земельным отношениям отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья

О.С. Васильченко