Решение от 17 апреля 2019 г. по делу № А32-44137/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-44137/2017

г. Краснодар«17» апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2019 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 17 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-44137/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КрайСтройМонтаж» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о признании незаконными отказов управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район

в предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования Динской район, администрации муниципального образования Новотитаровское сельское поселения Динского района,

при участии в судебном заседании представителя ООО «КрайСтройМонтаж» - ФИО1 (по доверенности от 18.12.2017), представителя администрации

муниципального образования Динской район – ФИО2 (по доверенности от 15.01.2018), представителя администрации муниципального образования Динской район, управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район – ФИО3 (по доверенностям от 15.01.2018, 27.01.2017),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КрайСтройМонтаж» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным указанное в письме от 25.09.2017 №10.01-08/4466 решение управления об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10;

- признать незаконным указанное в письме от 26.09.2017 №10.01-08/4499 решение управления об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52;

- обязать управление подготовить, подписать и направить в адрес заявителя в течение 12 дней с даты вступления в законную силу судебного решения проекты договоров аренды земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской р-н, ст-ца Новотитаровская, Северный микрорайон: 23:07:0201252:261, 23:07:0201252:258, 23:07:0201252:257, 23:07:0201252:134, 23:07:0201252:133;

- обязать управление подготовить, подписать и направить в адрес заявителя в течение 12 дней с даты вступления в законную силу судебного решения проекты договоров аренды земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской р-н, ст-ца Новотитаровская, Северный микрорайон: 23:07:0201251:358, 23:07:0201251:360, 23:07:0201251:359, 23:07:0000000:2952, 23:07:0201251:380, 23:07:0201252:273, 23:07:0201252:272, 23:07:0201251:279, 23:07:0201252:271, 23:07:0201252:270, 23:07:0201252:361, 23:07:0201251:387, 23:07:0201251:388, 23:07:0201252:278, 23:07:0201252:279, 23:07:0201251:389, 23:07:0000000:2954, 23:07:0201252:280, 23:07:0201252:281, 23:07:0000000:2953.

Заявленные требования мотивированы принадлежностью земельных участков КН 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52 на праве аренды по договорам аренды от 08.10.2007 №0700001453 и от 08.10.2007 №0700001454. Обществом была проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории земельных участков, администрацией проведены публичные слушания, согласована документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса. В соответствии с проектом межевания и планировки территории из земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0000000:52 и 23:07:0201252:10 были образованы земельные участки, в том числе спорные земельные участки. Общество обратилось с заявлениями от 28.08.2017 и от 30.08.2017 о предоставлении в аренду без торгов указанных земельных участков, однако в их предоставлении в аренду было отказано. Договоры аренды земельных участков являются договорами о комплексном освоении территории, и к ним применяются положения статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Соответствующие выводы сделаны в судебных актах по делу №А32-39079/2016. В соответствии с пунктом 14 статьи 34 ФЗ от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в соответствующей редакции), арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, имеет исключительное право на приобретение указанных земельных участков в собственность или в аренду. Факт надлежащего исполнения обществом договоров аренды земельных участков установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2017 по делу №А32-39079/2016, которым администрации было отказано в иске о расторжении договоров аренды земельных участков.

В отзыве управление указало, что в соответствии со статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан не только подготовить проект планировки и проект межевания территории, но и соблюдать максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. До настоящего времени общество не завершило мероприятия по освоению территории, которые предполагают также строительство на участках объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, фактически на спорных земельных участках ничего не построено, срок действия договоров аренды земельных участков истец 08.10.2017.

Определением от 22.11.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования Динской район, администрация муниципального образования Новотитаровское сельское поселения Динского района.

Общество обратилось с заявлением от 22.01.2018 об исправлении ошибки в заявлении, в котором просило читать в заявленных требованиях вместо кадастрового номера 23:07:0201252:361 кадастровый номер 23:07:0201251:361.

Общество обратилось с заявлением от 05.03.2019 об исправлении ошибки в заявлении, в котором просило читать в заявленных требованиях вместо кадастрового номера 23:07:0201251:279 кадастровый номер 23:07:0201251:379.

Указанные ходатайства от 22.01.2018 и от 05.03.2019 об исправлении ошибок в тексте заявления судом рассмотрены и удовлетворены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, состоявшемся 12.03.2019, представитель общества просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме. Представитель управления, администрации просил в удовлетворении требований отказать.

В отзыве от 11.03.2019 администрация Новотитаровского сельского поселения Динского района просила в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку в пределах срока действия договоров аренды общество не приступило к застройке земельных участков, на участках за весь период действия договоров аренды какие-либо объекты не построены, в отзыве администрация сельского поселения также просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В настоящее время обстоятельства предоставления и освоения спорных земельных участков преюдициально установлены в нескольких судебных актах, принятых арбитражными судами по спорам между теми же сторонами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2018 по делу №А32-2221/2018 обществу «КрайСтройМонтаж» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными решений администрации муниципального образования Динской район об отказе в выдаче градостроительных планов земельных участков, образованных из переданных в аренду обществу земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. Судом установлены следующие обстоятельства. 08.10.2007 между администрацией муниципального образования Динской район и ООО «ЭдилгринРус» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 0700001453, в соответствии с которым, ООО «ЭдилгринРус» предоставлен в аренду сроком на десять лет земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, площадью 378072 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, «Северный микрорайон», предназначенный для строительства жилого комплекса. Пунктом 1.3 предусмотрено, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 08.10.2007. Указанный договор зарегистрирован 30.10.2008 в установленном законом порядке. Впоследствии в результате банкротства данного юридического лица осуществлена реализация его имущества через торги. 26.10.2011 между ООО «ЭдилгринРус» и ООО «Правовая практика» заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 378072 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, сроком до 08.10.2017. Данный договор также зарегистрирован в Динском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю 24.01.2012. В свою очередь ООО «Правовая практика» по договору цессии в 2012 году уступило ООО «Теплый дом» в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.10.2007 N 0700001454, который зарегистрирован 22.11.2012. В соответствии с договором уступки права (цессии) от 04.04.2013 N 0010, заключенным между ООО «Теплый дом» и ООО «КрайСтройМонтаж» цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N 0700001453. Указанный договор цессии зарегистрирован в установленном порядке 17.04.2013. Таким образом, 17.04.2013 у ООО «КрайСтройМонтаж» возникли права и обязанности по указанному договору аренды. 08.10.2007 администрация муниципального образования Динской район и ООО «ЭдилгинРус» заключили договор аренды N 0700001454 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 2280117 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0000000:0052, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон" для строительства и эксплуатации жилого комплекса сроком на 10 лет. Данный договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 08.10.2007 (пункт 1.3 договора). Договор зарегистрирован 30.10.2008 в установленном порядке. На основании протокола от 21.10.2011 N П-2110/3-11 о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО "ЭдилгринРус" посредством публичного предложения в процедуре конкурсного производства по делу N А32-12667/2009- 37/378Б и в соответствии со статьями 110, 111, 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" 26.10.2011 между ООО «ЭдилгринРус» и ООО «Правовая практика» заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 2280117 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0000000:0052, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон" сроком до 08.10.2017. Договор зарегистрирован в Динском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю 24.01.2012. В свою очередь ООО "Правовая практика" по договору цессии в 2012 году уступило ООО "Теплый дом" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.10.2007 N 0700001454. Договор цессии зарегистрирован 22.11.2012. По договору цессии от 04.04.2013 N 0052 ООО "Теплый дом" уступило ООО "КрайСтройМонтаж" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 08.10.2007 N 0700001454. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 17.04.2013. ООО "КрайСтройМонтаж" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 по Договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 0700001453 от 08.10.2007 и земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52 по Договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 0700001453 от 08.10.2007. В рамках исполнения своих обязательств по Договорам аренды № 700001453 и № 0700001454 ООО «КрайСтройМонтаж», была проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории земельных участков с кадастровым номером 23:07:0201252:10 и кадастровым номером 23:07:0000000:52. По окончании работ Постановлением администрацией МО Динской район от 26.01.2017 № 86, были назначены публичные слушания по документации по планировке территории (проект планировки территории и проекта межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...>). Извещение о проведении данных публичных слушаний было опубликовано в газете «Трибуна» от 02.02.2017 № 5. По итогу публичных слушаний было вынесено Заключение № 012-17 от 15.03.2017 о результатах публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...> в соответствии с которым документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса была согласована. Постановлением Администрации МО Динской район от 31.03.2017 № 710 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...>» проект межевания и планировки был утвержден. Срок Договоров № 0700001453, №0700001454 истек 08.10.2017. В адрес ООО «КрайСтройМонтаж» были направлены письменные уведомления от № 10.01-08/2843, № 10.01-08/2841 от 04.07.2017 о невозможности продления договора аренды в соответствии с действующим законодательством и прекращении действия настоящего договора. В данном случае совокупность необходимых условий для признаний договоров возобновленными на неопределённый срок нет, так как существенным обстоятельством является выражение воли арендодателя путем направления письма, которое направлено на прекращение арендных отношений по заключенному договору аренды. При таких обстоятельствах договоры аренды спорного земельного участка прекратили свое действие в период обращения и рассмотрения заявления общества о выдаче градостроительного плана.

Указанное решение сторонами не обжаловалось. Таким образом, суд исходит при рассмотрении настоящего спора из установленного решением по делу №А32-2221/2018 факта прекращения договора аренды № 0700001453 от 08.10.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 и договора аренды № 0700001453 от 08.10.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу №А32-40946/2017 обществу «КрайСтройМонтаж» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район от 14.08.2017 № 10.01-08/36299 об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10. Апелляционный суд в данном постановлении установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам. ООО «КрайСтройМонтаж» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 08.10.2007 № 0700001453 и земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52 по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 08.10.2007 № 0700001453. Арендодателем по договорам является Администрация муниципального образования Динской район. Земельные участки расположены по адресу: Краснодарский, р-н Динской, ст-ца Новотитаровская, Северный микрорайон. В рамках исполнения своих обязательств по договорам аренды № 700001453 и № 0700001454 ООО «КрайСтройМонтаж» была проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории земельных участков с кадастровым номером 23:07:0201252:10 и кадастровым номером 23:07:0000000:52. По окончании работ постановлением администрацией МО Динской район от 26.01.2017 № 86 были назначены публичные слушания по документации по планировке территории (проект планировки территории и проекта межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...>). Извещение о проведении данных публичных слушаний было опубликовано в газете «Трибуна» от 02.02.2017 № 5. По итогам публичных слушаний было вынесено заключение от 15.03.2017 № 012-17 о результатах публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...> в соответствии с которым документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса была согласована. Постановлением Администрации МО Динской район от 31.03.2017 № 710 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельные участки с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10, 23:07:0000000:52 по адресу: <...>» проект межевания и планировки был утвержден. В соответствии с проектом межевания и планировки из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 были образованы земельные участки с соответствующими кадастровыми номерами. 17.07.2017 ООО «КрайСтройМонтаж» обратилось в Администрацию муниципального образования с заявлением, в котором просило предоставить в собственность без проведения торгов земельные участки. Решением Управления имущественных отношений администрации МО Динской район от 14.08.2017 № 10.01-08/36299 обществу отказано в продаже испрашиваемых участков без проведения торгов. Суд квалифицировал договор аренды № 700001453 как договор комплексного освоения территории. Суд установил, что договор аренды № 700001453 был заключен сторонами в целях строительства и эксплуатации жилого комплекса (п. 1.1 договора). Неотъемлемой частью договора является протокол от 05.10.2007 № 21 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков единого землепользования в границах ст. Новотитаровской «Северный микрорайон» (п. 11.1 договора). Согласно упомянутому протоколу договор аренды заключается для строительства и эксплуатации жилого комплекса, в том числе: общеобразовательных школ - 4, детских дошкольных учреждений - 15, поликлиник - 2, объектов спортивного, культурно-массового, торгового и бытового обслуживания населения. Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) комплексное освоение в целях жилищного строительства включало в себя выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Общество указывает на наличие права на выкуп земельных участков, ссылаясь на то, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (часть 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Далее апелляционный суд в данном постановлении указывает, что пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. При заключении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения должны оговариваться максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (пункт 3 статьи 30.2, подпункт 7 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ).

Апелляционный суд отметил, что указанные сроки в договоре не обозначены, однако, они во всяком случае не могут превышать сроки договора аренды. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса (часть 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации). В подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Апелляционный суд установил, что срок договора аренды составляет 10 лет. В пределах срока действия договора общество не приступило к освоению, земельного участка, к строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. При таких обстоятельствах обращение с заявлением о выкупе земельных участков подано до выполнения арендатором обязательных условий комплексного освоения, предусмотренных подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

На этом основании апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество в полном объеме не выполнило предусмотренные в части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации мероприятия, необходимые для приобретения испрашиваемого земельного участка в собственность.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.05.2018 по делу №А32-40946/2017 указанное постановление апелляционного суда оставлено без изменения. Суд округа указал следующее. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (часть 1 статьи 30.2 Земельного кодекса). Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории (часть 1 статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса (часть 2 статьи 30.2 данного Кодекса). Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса (часть 3 статьи 30.2 данного Кодекса), в которых установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Исходя из приведенных норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории; выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Общество в пределах срока (10 лет) действия договора от 08.10.2007 № 0700001453 требования пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса не выполнило. Доказательств выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства, истцом не представлено. Установив, что освоение спорных земельных участков не начато, суд апелляционной инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кассационный суд отметил следующее: «Довод подателя жалобы о том, что пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса содержит единственное требование, выполнение которого позволяет приобрести земельные участки в собственность – утверждение в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, отклоняется, поскольку основан на ошибочном понимании норм материального права (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2017 № 307-КГ17-1195). Указание заявителя на то, что несвоевременное освоение земельных участков вызвано бездействием ответчика и предоставлением земельных участков в состоянии, исключающим их использование в целях комплексного освоения, что установлено в рамках дела № А32-39079/2016, не принимается судом округа, так как не исключает обязательного выполнения требований пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса. Кроме того, как следует из представленного в материалы дела кадастрового паспорта исходного земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 целевое назначение данного участка установлено «для размещения инженерных сооружений микрорайона Северный в ст. Новотитаровской». Согласно протоколу от 05.10.2007 № 21 о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды спорный участок предоставлен для строительства и эксплуатации жилого комплекса. Вместе с тем, из материалов дела не следует, что на дату проведения торгов целевое назначение земельного участка приведено в соответствие с предполагаемой целью (строительство жилого комплекса)».

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.11.2018 №308-КГ18-10310 отказано в передаче кассационной жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 по делу №А32-43505/2017 обществу «КрайСтройМонтаж» отказано в признании незаконным указанного в письме № 10.01-08/4402 от 19.09.2017 решения управления об отказе заявителю в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10; отказано в признании незаконным указанного в письме № 10.01-08/4403 от 19.09.2017 решения управления об отказе в продаже без проведения торгов земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:52.

Апелляционный суд в данном деле также указал, что в подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.Поскольку согласно аукционной документации земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10 предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации жилищного комплекса, в структуре которого должны быть жилые дома коттеджного типа, усадебные и многоквартирные дома малой и средней этажности, а также объекты инженерной инфраструктуры для обеспечения жизнедеятельности комплекса, объекты спортивного, культурно-массового, торгового и бытового обслуживания населения, детские дошкольные учреждения, поликлиники, общеобразовательные школы, культурно-развлекательные центры, спортивные сооружения, договор от 08.10.2007 аренды данного земельного участка можно отнести к договору комплексного освоения территории, предоставленной для жилищного строительства; пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения названного договора, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования; арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках подготовки проекта планировки и проекта межевания территории, выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков; поскольку условия данного договора не содержат максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории, такие сроки не могут превышать срок действия самого договора аренды; в пределах действия договора Общество подготовило документацию в целях утверждения проектов планировки и межевания территории, но не приступило к строительству объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, которые по окончании строительства должны быть в силу статьи 38.2 ЗК РФ (в указанной редакции) переданы в государственную или муниципальную собственность; в отсутствие доказательств строительства указанных объектов инфраструктуры обращение Общества с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанных земельных участков, сформированных для строительства жилых домов, является преждевременным, поэтому у Управления отсутствовали основания для предоставления заявителю в собственность без торгов испрашиваемых земельных участков.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа данное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда не обжаловалось.

В настоящем деле общество в обоснование заявленных требований также ссылается на то, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (часть 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Между тем, данное исключительное право арендатора земельного участка на предоставление образованных земельных участков в аренду на новый срок предполагает соблюдение обществом положений пунктов 7 и 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса, однако общество к освоению земельных участков в виде строительства объектов инженерной инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, многоквартирных жилых домов за весь период действия договора аренды так и не приступило. Общество ошибочно толкует правило части 5 статьи 30.2 Земельного кодекса, полагая, что для заключения договора аренды земельных участков на новый срок в исключительном порядке достаточно разработки и утверждения проекта планировки и проекта межевания земельных участков, государственного кадастрового учета вновь образованных земельных участков, не учитывая, что обществом также должны были соблюдаться сроки освоения земельных участков в виде строительства объектов инженерной и социальной инфраструктуры, многоквартирных домов. Недостижение данной цели договора аренды земельного участка, квалифицированного судами как договор аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, влечет отказ в реализации указанного исключительного права на заключение договора аренды земельных участков на новый срок.

В ситуации, когда обществом не выполнено никаких работ по строительству на земельных участках, не заложены коммуникации, не начато строительство жилых комплексов, школ, детских садов, суд критически относится к доводам общества о невозможности такого строительства по вине администрации, которая, как утверждает общество, предоставила непригодные для строительства земельные участки. Из судебных актов по делу №А32-39079/2016 не следует, что приведенные обществом препятствия означали абсолютную невозможность исполнения хотя бы части обязательств арендатора по застройке земельных участков. Из пояснений администрации следует, что обществом за весь период действия договоров аренды земельных участков не предпринято никаких действий по застройке земельных участков жилыми домами и объектами социального назначения, по строительству инженерной инфраструктуры, необходимой для реализации проекта многоквартирного жилищного строительства.

Доводы общества о невозможности строительства на земельных участках в период действия договоров аренды со ссылкой на установленные в решении по делу №А32-39079/2016 обстоятельства были рассмотрены и отклонены судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дел №А32-40946/2017 и №А32-43505/2017.

Арбитражный суд также считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости на спорные земельные участки (том 2), а также сведений публичной кадастровой карты Росреестра (том 3), разрешенное использование спорных земельных участков – «детские игровые площадки, площадки отдыха, занятия физкультурой»; «скверы, бульвары, зеленые насаждения, набережные»; «земельные участки (территории) общего пользования»; «детские дошкольные учреждения»; «общеобразовательная школа»; «спортивные площадки».

Таким образом, спорные земельные участки представляют собой территории общего пользования либо предназначены под объекты социальной инфраструктуры (общеобразовательная школа, спортивные площадки, дошкольные учреждения).

В ситуации, когда общество не обладает правом аренды спорных земельных участков, в связи с прекращением договора аренды, и ему отказано вступившими в законную силу судебными актами в предоставлении в собственность земельных участков для строительства, а также даны отказы в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок (письма администрации муниципального образования Динской район от 19.12.2018 №01-30/930, от 19.1.2018 №01-30/931), оснований для предоставлению обществу в аренду на новый срок рассматриваемых в настоящем деле земельных участков, которые сформированы для организации территорий общего пользования и строительства дошкольных и образовательных объектов, не имеется.

Суд считает, что данные территории могут предоставляться в аренду только в рамках заключения договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства, предметом самостоятельного договора аренды спорные участки быть не могут. В противном случае будут введены в гражданский оборот земельные участки общего пользования, что недопустимо.

Спорные земельные участки с учетом их назначения не могут быть предметом самостоятельного договора аренды, поскольку в таком случае утрачивается цель их формирования – комплексное освоение территории в целях жилищного строительства, где рассматриваемые участки выполняют служебную роль в отношении участков, предназначенных для строительства жилых комплексов, сформированы для создания комфортной и благополучной среды проживания граждан, заселяющих многоквартирные жилые дома. Предметом самостоятельного договора аренды спорные земельные участки, исходя из видов их разрешенного использования, быть не могут. Общество вправе рассчитывать на предоставление спорных участков в аренду лишь постольку, поскольку оно является арендатором тех земельных участков, которые предназначены непосредственно для многоквартирного жилищного строительства.

В настоящем случае было бы абсурдным предоставление обществу земельных участков под игровые площадки, скверы, бульвары, зеленые насаждения, детские дошкольные учреждения, общеобразовательную школу, когда общество не обладает правом аренды земельных участков под многоквартирное жилищное строительство, такая аренда означала бы введение в самостоятельный гражданский оборот территорий общего пользования, и по сути была бы лишена смысла, поскольку для общества в настоящий момент недостижимо жилищное строительство как таковое ввиду отсутствия права аренды и права собственности на земельные участки, предназначенные непосредственно под застройку.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайства общества с ограниченной ответственностью «КрайСтройМонтаж» (ОГРН <***> ИНН <***>) об исправлении ошибок в указании кадастровых номеров земельных участков от 22.01.2018 и от 05.03.2019 удовлетворить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края, в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков