Решение от 16 ноября 2020 г. по делу № А32-19233/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-19233/2020

г. Краснодар«16» ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2020 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 16 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-19233/2020

по иску администрация муниципального образования город-курорт Анапа

к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий «Огонек» (ИНН <***>), управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

о признании отсутствующим права аренды земельного участка,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - муниципального унитарного предприятия «Объединение курортных услуг», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа – ФИО1 (по доверенности от 11.08.2020), представителя ООО «Санаторий «Огонек» - ФИО2 (по доверенности от 15.05.2020),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий «Огонек» (далее – общество), управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) со следующими требованиями:

- признать отсутствующим обременение земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 16 572 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:1856, расположенного по адресу: <...> пляжная территория, с видом разрешенного использования «пляжная территория», в виде аренды, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости в пользу общества на основании договора аренды земельного участка от 16.07.2014 №3700006366 и договора от 21.07.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.07.2014 №3700006366;

- обязать общество освободить земельный участок общей площадью 16 572 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:1856, расположенный по адресу: <...> пляжная территория, с видом разрешенного использования «пляжная территория», от принадлежащего ему имущества, находящегося на этом земельном участке, и передать по акту приема-передачи в освобожденном виде администрации;

- указать, что данное решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка общей площадью 16 572 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:1856, расположенного по адресу: <...> пляжная территория, с видом разрешенного использования «пляжная территория».

Исковые требования мотивированы следующим. Муниципальному образованию город-курорт Анапа на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1856, расположенный по адресу: <...> пляжная территория, с видом разрешенного использования «пляжная территория», право собственности муниципального образования зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 09.07.2014. Земельный участок был предоставлен в аренду муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» на основании постановления администрации от 16.07.2014 №3057, управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и МУП «Объединение курортных услуг» заключен договор аренды земельного участка от 16.07.2014 №3700006366. 21.07.2014 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды между муниципальным унитарным предприятием «Объединение курортных услуг» и обществом с ограниченной ответственностью «Санаторий «Огонек». По мнению администрации, заключенные договор аренды земельного участка и договор о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка являются ничтожными сделками, по следующим основаниям. Земельный участок по документам градостроительного планирования и территориального зонирования относится к зоне пляжей. Нахождение земельного участка в непосредственной близости от уреза воды Чёрного моря, на территории песчаного пляжа, подтверждается как фотоматериалами, так и публичной реестровой картой. Предоставление земельного участка в аренду муниципальному унитарному предприятию управлением имущественных отношений администрации города Анапы противоречило статье 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе (пункт 3.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции по состоянию на 16.07.2014, пункт 4 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Между тем, в спорном договоре аренды земельного участка отсутствуют условия, которые бы обязывали арендатора земельного участка обеспечить свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Договор аренды земельного участка заключен без обязательства арендатора обеспечить свободное и беспрепятственное пребывание на территории пляжа неограниченного круга лиц, их свободный доступ к Черному морю и его береговой полосе.

Предваряя довод ответчика об исковой давности, администрация также указала в исковом заявлении, что она не нуждается в восстановлении своего владения земельным участком, который не застроен, избранный администрацией способ защиты носит негаторный характер (статья 304 ГК РФ), исковая давность на такие требования не распространяется (статья 208 ГК РФ). В соответствии с пунктом 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата. Признание арендного обременения отсутствующим в полной мере восстанавливает права администрации, нарушенные в результате внесения недостоверной регистрационной записи об аренде земельного участка общего пользования.

Определением арбитражного суда от 23.05.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены муниципальное унитарное предприятие «Объединение курортных услуг», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, состоявшемся 25.08.2020, представитель администрации исковые требования поддержал в полном объёме, просил иск удовлетворить. Представитель общества против удовлетворения иска возражал, пояснил в ходе судебного заседания, что береговая полоса в спорный земельный участок не входит, земельный участок используется в летнее время для организации отдыха детей, береговая полоса (бечевник) в границ земельного участка не вошла, что видно из межевого плана, подготовленного в результате раздела первоначального земельного участка, береговая полоса не имеет никаких ограждений, беспрепятственный доступ к береговой полосе обеспечен, общество готово заключить дополнительное соглашение к договору аренды и установить обязанность общества как арендатора обеспечить беспрепятственный доступ неопределенного круга лиц на земельный участок, водному объекту общего пользования и к его береговой полосе.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки своих представителей в судебные заседания не обеспечили.

В судебном заседании 25.08.2020 был объявлен перерыв до 18 час. 00 мин. в течение того же дня, после перерыва судебное заседание продолжено в тот же день, 25.08.2020, в указанное время, в отсутствие представителей сторон, которые в судебное заседание после перерыва, объявленного в течение того же дня, не явились.

Отзывы ответчиков в материалы дела не поступили.

Об исковой давности ответчики не заявили, ни в отзыве или письменных пояснениях, которые от ответчиков не последовали, ни в пояснениях представителя общества в ходе судебного заседания 25.08.2020 (аудиозапись судебного заседания от 25.08.2020).

Таким образом, суд исходит из того, что ответчиками об исковой давности до принятия резолютивной части решения 25.08.2020 заявлено не было ни в какой форме.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 площадью 16 572 кв. м образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:680 на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 26.06.2014 №2711 «О разделе земельного участка, расположенного по адресу: <...> пляжная территория, с кадастровым номером 23:37:0107003:680» (постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 16.07.2014 №3057 «О предоставлении муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» в аренду земельных участков по адресу: <...> пляжная территория»; кадастровый паспорт от 27.05.2014 №2343/12/14-446137 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856).

Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:680, с видом разрешенного использования «пляжная территория», площадью 91 305 кв. м, был предоставлен управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа в аренду муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» по договору аренды земельного участка от 06.05.2014 №3700006224.

Основанием заключения договора аренды от 06.05.2014 №3700006224 земельного участка КН 23:37:0107003:680 явилось постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 05.05.2014 №1779 «О предоставлении муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» в аренду земельных участков», которым в аренду на 10 лет был предоставлен, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:680, площадью 91 305 кв. м, с видом разрешенного использования «пляжная территория».

16.07.2014 управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и муниципальным унитарным предприятием муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» заключено соглашение о расторжении договора аренды от 06.05.2014 №3700006224 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:680 площадью 91 305 кв. м.

16.07.2014 администрацией муниципального образования город-курорт Анапа принято постановление №3057 «О предоставлении муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» в аренду земельных участков по адресу: <...> пляжная территория», которым в аренду муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» предоставлен также земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1856, площадью 16 572 кв. м, по адресу: <...> пляжная территория, с видом разрешенного использования «пляжная территория».

На основании указанного постановления управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и муниципальным унитарным предприятием муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» заключен договор от 16.07.2014 №3700006366 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 площадью 16 572 кв. м, с видом разрешенного использования «пляжная территория», сроком до 05.05.2024.

Как следует из постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 16.07.2014 №3057 «О предоставлении муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» в аренду земельных участков по адресу: <...> пляжная территория», оно принято на основании статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствующей редакции устанавливала: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими».

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 поступил в аренду муниципального унитарного предприятия муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:680 и оформления права аренды на вновь образованные земельные участки, с одновременным расторжением договора аренды от 06.05.2014 №3700006224 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:680.

Между тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2015 по делу №А32-37207/2014 по иску прокурора признан недействительной сделкой договор аренды от 06.05.2014 № 3700006224 земельного участка, площадью 91305 кв.м, с кадастровым номером 23:37:0107003:680, расположенного в <...> пляжная территория. В порядке применения последствия недействительности ничтожных сделок МУП «Объединение курортных услуг» обязано возвратить администрации муниципального образования город-курорт Анапа земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:680.

Указанное решение оставлено без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.12.2015.

Данным решением установлено следующее: «Согласно ст. 34 ЗК РФ для целей, не связанных со строительством, предусмотрена процедура предоставления земельного участка, в том числе должна быть обеспечена подготовка информации о таких земельных участках и осуществлена заблаговременно публикация такой информации. При этом, лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статья 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (пункт 4.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П). В силу ст. 34 Кодекса орган местного самоуправления информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством. По смыслу этой нормы такая информация направлена не только на защиту интересов населения, но и на выявление наличия потенциальных претендентов на данный земельный участок. При наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги. Проведение торгов в этом случае не противоречит ст. 34 Кодекса, которая не содержат запрета на их проведение при наличии нескольких заявок. Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Кодекса, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов. Суд считает, что установленная ЗК РФ процедура предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, в данном случае не соблюдена. Сообщения о предоставлении спорных участков в арену были опубликованы 06.05.2014. и 30.04.2014. Как следует из Выписки из журнала обращений в течение одного месяца с момента публикации с заявлениями о предоставлении спорных земельных участков обратились ООО «Огонек», ФИО3, ООО «Торгстройимпорт», ФИО4 При этом, в отношении каждого из спорных земельных участков было подано еще, как минимум, одно заявление. В то же время, ответчиками заключены вышеуказанные договоры аренды 06.05.2014. и 08.05.2014., до истечения разумного месячного срока на подачу заявлений иными лицами. Таким образом, следует признать, что спорные земельные участки предоставлены в обход установленной законом процедуры. Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор не соответствует ст. 34 ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным».

Данные выводы были поддержаны Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в постановлении от 13.08.2015 и Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 01.12.2015.

Таким образом, право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 перешло к МУП МО г-к Анапа «Объединение курортных услуг» в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:680, предоставленного МУП МО г-к Анапа «Объединение курортных услуг» на основании недействительного (ничтожного) договора аренды от 06.05.2014 №3700006224 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:680.

Выраженный в резолютивной части вступившего в законную силу решения арбитражного суда от 05.05.2015 по делу №А32-37207/2014 вывод о недействительности договора аренды от 06.05.2014 № 3700006224 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:680 обязывает в настоящем деле сделать также вывод о недействительности (ничтожности) заключенного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:680 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856, тем более что и при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 от 16.07.2014 №3700006366 публичные конкурентные процедуры, направленные на выявление возможных претендентов на право аренды, не проводились.

Довод общества о том, что при рассмотрении дела №А32-10325/2018 судом было отказано в признании недействительным договора аренды от 16.07.2014 №3700006366 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856, - подлежит отклонению, поскольку в деле №А32-10325/2018 решением от 23.11.2018 было отказано в иске управлению имущественных отношений администрации города Анапа о расторжении договора аренды от 16 июля 2014 № 3700006366 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856. С иском о признании недействительным договора аренды от 16.07.2014 №3700006366 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 управление имущественных отношений администрации города Анапа в деле №А32-10325/2018 не обращалось.

Высказанное в мотивировочной части решения арбитражного суда от 23.11.2018 по делу №А32-10325/2018 суждение о том, что «доводы истца с указанием на выводы по делу №А32-37207/2014 судом во внимание не принимаются, как не отвечающими принципам относимости доказательств», представляет собой правовую оценку и не являются преюдициальными (обязательными) при рассмотрении настоящего дела.

При рассмотрении настоящего дела суд не связан высказанными в мотивировочной части решения по делу №А32-10325/2018 суждениями о том, что «доводы истца с указанием на выводы по делу №А32-37207/2014 судом во внимание не принимаются, как не отвечающими принципам относимости доказательств», поскольку таковые суждения представляют собой оценку доказательств судом.

Судом также отклоняется довод ответчика о том, что, поскольку в состав спорного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 не входит береговая полоса, договор аренды от 16.07.2014 №3700006366 не может быть признан недействительной сделкой.

Действительно, как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2019 № 308-ЭС19-12241 по делу № А32-42289/2017, «вывод судов о недействительности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, если в нем отсутствует условие об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, является неверным, поскольку невключение указанного условия в договор аренды земельного участка само по себе не является основанием для признания его недействительным и не освобождает арендатора от необходимости соблюдения требований закона (действовавший до 01.03.2015 пункт 3.2 статьи 22 ЗК РФ и действующий в настоящее время в пункт 4 статьи 39.8 ЗК РФ)».

Между тем, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1856, независимо от вхождения в его состав береговой полосы Чёрного моря, составляющей двадцать метров от уреза воды (часть 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации), представляет собой значительной площади открытый песчаный пляж. Публичная кадастровая карта Росреестра, размещенная на официальном сайте Росреестра, позволяет удостовериться в реальном состоянии земельного участка, который представляет собой выходящий к акватории Чёрного моря песчаный пляж.

Территория пляжа относится к землям общего пользования данного муниципального образования (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, муниципальному унитарному предприятию МО г-к Анапа «Объединение курортных услуг» по договору от 16.07.2014 №3700006366 был передан в аренду земельный участок площадью 16572 кв. м с кадастровым номером 23:3760107003:1856, состоящий из территории пляжа и относящийся к землям общего пользования муниципального образования.

В актуальной арбитражной практике арбитражных судов Северо-Кавказского округа сформулирован вывод о недопустимости передачи в аренду муниципальным унитарным предприятиям территорий общего пользования муниципального образования и о недействительности (ничтожности) соответствующих договоров аренды, поскольку указание в уставе муниципального унитарного предприятия целей, направленных на обслуживание (обустройство) территорий общего пользования, не исключает недопустимости передачи в исключительное владение и пользование на определенный срок земельных участков общего пользования.

Так, в решении от 13.05.2019 по делу №А32-52366/2018 арбитражный суд констатировал недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 25 003:0005, заключенного администрацией муниципального образования город Краснодар и муниципальным унитарным предприятием «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров» муниципального образования город Краснодар», предоставленного администрацией для эксплуатации территории парка.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 11.01.2019 с данным выводом арбитражного суда первой инстанции не согласился и указал следующее: «суд первой инстанции не учёл цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:43:0425003:0005 в аренду МУП «ПИТ» (его универсальному правопредшественнику). Как указывалось ранее, цель предоставления такого земельного участка предприятию заключалась в обеспечении нормальной эксплуатации территории парка. При этом предприятию был установлен запрет на строительство новых объектов и на проведение реконструкции уже существующих объектов недвижимого имущества до разработки соответствующей проектной документации. Из содержания пунктов 4.1.5, 4.1.6, 4.1.10 договора аренды предприятие обязалось использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешённого использования; содержать в должном санитарном порядке и чистоте участок и прилегающую к нему территорию; вести работы по благоустройству участка, в том числе посадку зеленых насаждений, сохранять зеленые насаждения, находящиеся на участке. Из материалов дела следует, что участок не огорожен, на него имеется свободный доступ неограниченный круг лиц, которыми территория участка действительно использовалась в рекреационных целях. Согласно пункту 15 части 1 Федерального закона Российской Федерации № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относится, в том числе создание условий для массового отдыха жителей поселения и организация обустройства мест массового отдыха населения, включая обеспечение свободного доступа граждан к водным объектам общего пользования и их береговым полосам. В силу пункта 3 части 1 статьи 17 Закона № 131-ФЗ в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления, в том числе вправе создавать муниципальные предприятия и учреждения. Согласно уставу МУП «Городской центр культуры и отдыха «Солнечный остров» МО г. Краснодар», предприятие изначально создавалось для целей обеспечения отдыха, развлечений, культурно-массовой работы и предоставления культурных благ жителям МО г. Краснодар и гостей города. Для этих целей предприятию предоставлялось право развивать и совершенствовать парковое хозяйство. Таким образом, закрепление муниципалитетом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0425003:0005 за выше указанным правопредшественником МУП «ПИТ» на праве аренды, которое в большей степени имело пользовательское значение для предприятия, т.к. доступ на земельный участок неопределённому кругу лиц никогда не ограничивался, не противоречило ни выше приведённым императивным требованиям норм Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации, ни требованиям генерального плана МО. При таких обстоятельствах, оснований утверждать, что договор аренды № 4300014417 от 31.05.2006 являлся ничтожным, у суда апелляционной инстанции не имеется».

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 02.08.2020 по тому же делу не согласился с указанным выводом Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда и указал следующее: «Суждения подателей жалоб о противоречивости оценки апелляционным судом договора аренды земельного участка от 31.05.2006 в качестве действительной сделки, а договоров субаренды его частей от 05.09.2007 – в качестве недействительных (ничтожных) сделок, ввиду формирования названных частей из земель общего пользования, и недопустимости застройки таких земель, суд округа разделяет и признает мотивированными выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) трех указанных договоров, заключенных в отношении территории общего пользования (парк). Факт расположения парка на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 25 003:0005, на что прямо указано в договоре аренды от 31.05.2006, не оспорен и не опровергнут ни участвующими в деле лицами, ни судом апелляционной инстанции. Необходимость передачи в аренду территории парка для развития и совершенствования паркового хозяйства, невозможность создания условий для массового отдыха жителей и гостей города, организации обустройства мест такого отдыха, без передачи права владения и пользования территорией парка коммерческой организации, апелляционный суд не обосновал. Названный суд также не принял во внимание условия пунктов 1.1, 3.1.1, 3.1.2, 4.1.11, 4.2.1, 4.2.4, 4.3.1, 4.3.2 договора аренды от 31.05.2006, допускающие строительство на территории парка, закрепляющие гарантии самостоятельного владения и использования предприятием указанной территории в собственных хозяйственных интересах, в том числе путем передачи территории парка в субаренду. Отсутствие ограждения спорных частей земельного участка и наличие на них (на оставшуюся от расположенных объектов строительства часть) свободного доступа по состоянию на определенную дату, вывод суда первой инстанции о недопустимости предоставления в арендное пользование конкретному лицу территории общего пользования (в рассматриваемом случае – части парка «Солнечный остров») не опровергают».

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2020 №308-ЭС20-17100 отказано в передаче кассационной жалобы на приведенные судебные акты арбитражных судов трех инстанций по делу №А32-52366/2018 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Принимая во внимание сложившуюся арбитражную практику судов Северо-Кавказского округа, суд при рассмотрении настоящего дела исходит из недопустимости предоставления в аренду администрацией муниципальному унитарному предприятию территорий общего пользования муниципального образования, независимо от целей деятельности муниципального унитарного предприятия и назначения территории общего пользования.

Из договора аренды от 16.07.2014 №3700006366 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 следует, что земельный участок предоставлен предприятию в аренду как пляжная территория (пункт 1.5), арендатор вправе возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием (пункт 4.1.4), то есть пляжная территория поступила в фактическое владение и пользование коммерческой организации, причём без соблюдения установленных земельным законодательством публичных процедур, направленных на предоставление находящегося в муниципальной собственности земельного участка в аренду на конкурентных началах.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 16.07.2014 №3700006366 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 (статья 168 ГК РФ).

Из обстоятельств предоставления земельного участка в аренду муниципальному унитарному предприятию не следует, что земельный участок предоставлялся в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Напротив, как следует из постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 05.05.2014 №1779 «О предоставлении муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» в аренду земельных участков», земельный участок с кадастровым номером 23637:0107003:680, из которого был впоследствии образован спорный земельный участок, предоставлялся муниципальному унитарному предприятию муниципального образования город-курорт Анапа «Объединение курортных услуг» в аренду «в целях создания объектов социально-бытового назначения на территории муниципального образования город-курорт Анапа», «на основании информационного сообщения в газете «Анапское Черноморье» от 30 апреля 2014 года №54 (13387)», то есть в порядке публичной процедуры, а не через прекращение права постоянного (бессрочного) пользования с переоформлением на право аренды.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

В связи с недействительностью (ничтожностью) договора от 16.07.2014 №3700006366 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856, договор от 21.07.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3700006366 от 16.07.2014 не повлек переход от муниципального унитарного предприятия «Объединение курортных услуг» к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий «Огонек» права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856.

Таким образом, общество не может считаться арендатором земельного участка, поскольку ему было уступлено несуществующее право аренды, основанное на недействительной (ничтожной) сделке.

Арбитражный суд также считает необходимым отметить следующее.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 заключен 16.07.2014, а договор передачи прав и обязанностей арендатора заключен 21.07.2014, то есть через пять дней с даты заключения договора аренды.

Из содержания договора от 21.07.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка не следует, что обществом была произведена оплата за уступаемое муниципальным предприятием право аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (в редакции по состоянию на 21.07.2014), «государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе: 2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи».

В соответствии с упомянутым пунктом 6 статьи 18, «государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с согласия собственника имущества такого предприятия сдает указанный земельный участок или его часть в субаренду либо передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка или его части концессионеру в случае, если концессионным соглашением предусмотрено использование указанного земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением».

Таким образом, у муниципального унитарного предприятия, как следует из содержания пунктов 5 и 6 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», отсутствовало право передавать свои права и обязанности арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Из пункта 9 (абзац 3) постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что «сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 - 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица».

Вместе с тем, в пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечено следующее: «Судам необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» совершенные унитарным предприятием сделки, в результате которых предприятие лишено возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом, являются ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника».

В настоящем случае, в результате отчуждения права аренды земельного участка муниципальное унитарное предприятие лишилось своего основного и уникального актива, представляющего особую ценность для муниципального образования как часть пляжной территории Анапы, выходящей непосредственно к акватории Черного моря. Какого-либо обоснования такой сделки предприятием не приведено.

С учетом недействительности (ничтожности) договора от 16.07.2014 №3700006366 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856, невозможности перехода к обществу права аренды земельного участка, основанного на недействительной (ничтожной) сделке, суд считает возможным применить последствия недействительности указанной сделки посредством признания отсутствующим права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 с возложением на общество обязанности освободить указанный земельный участок и передать участок администрации в освобожденном виде по акту приема-передачи, с аннулированием в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка в виде аренды.

Признание права аренды земельного участка отсутствующим рассматривается в арбитражной практике судов Северо-Кавказского округа как применение последствий недействительности ничтожной сделки аренды (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2020 по делу №А32-48650/2019).

Из материалов дела и пояснений представителя общества в судебном заседании не следует, чтобы указанным ответчиком было заявлено об исковой давности.

Суд считает необходимым отметить, что на заявленные в настоящем деле требования администрации исковая давность не распространяется ввиду их негаторного характера, поскольку администрация как публичный собственник земельного участка, переданного в аренду по недействительной сделке, не нуждается в восстановлении своего владения незастроенным земельным участком, относящимся по документам градостроительного планирования и территориального зонирования к землям общего пользования (пляжная территория) и представляющим фактически открытую пляжную территорию.

Суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: «В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ)».

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 площадью 16572 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, пляжная территория, в виде аренды, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости 18.07.2014, номер государственной регистрации 23-23-26/093/2014-119, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Огонек» (ИНН <***>) на основании договора аренды земельного участка №3700006366 от 16.07.2014.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Санаторий «Огонек» (ИНН <***>) в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 площадью 16572 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, пляжная территория, от принадлежащего ему имущества, находящегося на этом земельном участке, и передать земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 в освобожденном виде по акту приема-передачи администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1856 площадью 16572 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, пляжная территория, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости 18.07.2014, номер государственной регистрации 23-23-26/093/2014-119, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Огонек» (ИНН <***>) на основании договора аренды земельного участка №3700006366 от 16.07.2014.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Огонек» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков