Решение от 6 июня 2017 г. по делу № А07-10172/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10172/2017
г. Уфа
07 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2017 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Кузнецова Д.П.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо- конкурсный управляющий ФИО2

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 106 320 руб. 87 коп., пени в размере 5 591 руб. 09 коп. и расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом

от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом

Администрация муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" о взыскании задолженности по договору аренды №89/0523-09 от 07.08.2009г. в размере 106 320 руб. 87 коп., пени в размере 5 591 руб. 09 коп. , расторжении договора аренды №89/0523-09 от 07.08.2009г., обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Ответчик и конкурсный управляющий ФИО2, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, отзыв, возражения по существу иска не представили, об уважительных причинах неявки не сообщили.

Дело рассмотрено в порядке пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Аургазинскому району (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Чувашские карамалы» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №89/0523-09 от 07.08.2009г, по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок, имеющий кадастровый номер 02:05:000000:173 площадью 5220000 кв.м, расположенного в административных границах СП Чуваш-Карамалинский сельсовет муниципального района Аургазинский район РБ, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции в границах, указанных на карте (паспорте) участка и являющимся его неотъемлемой частью.

Вышеуказанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 07.08.2009г. (л.д.13)

Пунктом 2.1 договора определен срок аренды с 01.10.2008 до 27.05.2027.

Согласно п.3.2 договора арендатор вносит арендную плату равными долями ежеквартально не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 декабря текущего года.

Арендная плата начисляется с 01.10.2008г. (п.3.3)

Согласно п. 4.1.4. арендодатель имеет право досрочного расторжения договора:

- при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче;

- при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течении двух сроков подряд.

Ответчиком не исполнялись условия договора по внесению арендных платежей в период с 3 квартала 2015 по 2 квартал 2017 года.

Письмом № 19 от 09.01.2017 Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Аургазинскому району истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка № 89/0523-09 от 07.08.2009.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по договору по уплате арендной платы, обратился в суд с данным иском о взыскании задолженности по внесению арендных платежей, пени, расторжении договора аренды земельного участка и передаче по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:05:000000:173 площадью 5220000 кв.м, расположенного в административных границах СП Чуваш-Карамалинский сельсовет муниципального района Аургазинский район РБ, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции.

Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В рассматриваемом случае договор заключен сторонами на 19 лет в связи с чем, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды № 89/0523-09 от 07.08.2009 содержит все существенные условия договора, соответствует требованиям закона о форме и содержании, подписаны сторонами, скреплен печатями, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 09.10.2009г., оснований полагать о незаключенности либо ничтожности договора у суда не имеется.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно расчету исковых требований, истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 4 квартал 2015 по 2 квартал 2017г. в размере 106 320руб.87коп. (л.д.8)

Расчет задолженности судом проверен, признан неверным, так как срок исполнения обязанности ответчика по оплате арендной платы за 2 квартал 2017год в силу п. 3.2. договора аренды на момент рассмотрения спора не наступил, в связи с чем отсутствуют правовые основания для ее взыскания.

Таким образом, сумма задолженности по арендной плате по договору аренды №89/0523-09 от 07.08.2009г. составляет 85 415руб.895коп. за период с 3 квартала 2015года по 1 квартал 2017года.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика пени в сумме 5 591 руб.09коп. на основании п.6.2 договора за период с 11.10.2015 года по 10.04.2017 года.

В силу п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что за просрочку уплаты арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от неуплаченной в срок суммы.

Истцом сумма пени по договору исчислена за период с 11.10.2015 по 10.04.2017. (л.д.8)

Расчет судом проверен, признан не верным, поскольку истцом не верно определена дата начала начисления неустойки.

В соответствии со статьей 191 Гражданского кодекса Российской Федерации  течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Согласно положениям ст. 193  Гражданского кодекса Российской Федерации если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Учитывая вышеизложенное, с учетом положений ст.ст.191, 193 ГК РФ суд произвел самостоятельный расчет пени:

1.13.10.2015 – 10.12.2015 (59дн.): 11398руб.66коп.* 59дн.* 9,75%/300=218руб.56коп.

2.12.04.2016 – 10.07.2016 (90 дн.): 24 661руб.31коп. *90дн.*9,75%/300= 721руб.34коп.

3.12.07.2016 – 10.10.2016 (91дн.): 37 923руб.96коп.*91дн. *9,75%/300=1 121руб.60коп.

4. 11.10.2016 – 10.12.2016 (60дн.): 51 332руб.36коп. * 60дн.* 9,75%/300 = 1000руб.98коп.

5. 11.12.2016 – 12.12.2016 (2дн.): 51 332руб.36коп. *2дн.*9,75%/300= 13руб.87коп.

13.12.2016 – 10.04.2017 (119дн.): 64 740руб.76коп. *119дн.*9,75%/300=2 503руб.85коп.

Общая сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика, составила 5 580руб.20коп. за период с 13.10.2015 по 10.04.2017.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Для расторжения договоров аренды земельного участка необходимо доказать существенность нарушения условий договора либо их неоднократность. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации.)

Исходя из правовой позиции, выраженной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного Кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае ответчиком не исполнялись условия договора по внесению арендных платежей в период 3 кварта 2015-1 кварталы 2017 года.

Вследствие данных нарушений арендодатель лишился того, на что он рассчитывал при заключении договора аренды земельного участка.

Пунктом 4.1.4. арендодатель имеет право досрочного расторжения договора:

- при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче;

- при задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течении двух сроков подряд.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что факты нарушения ответчиком платежных обязательств по заявленному к расторжению договору по срокам платежей ежеквартально подтверждаются материалами дела, а также учитывая отсутствие возражений ответчика относительно заявленного истцом в рамках настоящего дела требования, суд приходит к выводу о том, что истец проинформировал ответчика о размере неисполненных им платежных обязательств по договору, уведомлением № 19 от 09.01.2017 предложил расторгнуть договор аренды в добровольном порядке.

Таким образом, претензионный порядок расторжения договора аренды, установленный императивными нормами пункта 2 статьи 452, части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом надлежащим образом соблюден.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что по состоянию на дату рассмотрения данного дела за ответчиком перед истцом числится задолженность по арендной плате за 3 кварта 2015-1 кварталы 2017 года в сумме 85 415руб.95коп.

На основании изложенного, с учетом того, что требования истца о погашении задолженностей по арендной плате ответчик оставил без удовлетворения, а предложение о добровольном расторжении договора – без ответа, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 89/0523-09 от 07.08.2009 правомерно и обоснованно, как следствие, подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с положениями ст. 655 ГК РФ надлежащим доказательством возврата арендованного имущества является акт приема-передачи, подписанный в установленном порядке.

Следовательно, до тех пор, пока арендатор не сдаст арендуемое имущество арендодателю по соответствующему акту, не будут считаться выполненными условия, предусмотренные ст. 622 ГК РФ.

Таким образом, вследствие расторжения договора в судебном порядке ответчик обязан передать истцу спорный земельный участок по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах иск подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка № 89/0523-09 от 07.08.2009 г.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) передать Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:05:000000:173, общей площадью 5 219 384 кв.м., находящийся по адресу: РБ, Аургазинский район, с/с Чуваш-Карамалинский.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации муниципального района Аургазинский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму основного долга по арендной плате в размере 85 415 руб. 95 коп. за период с 3 квартала 2015 года по 1 квартал 2017 года, пени в размере 5 580 руб. 20 коп за период с 13.10.2015 года по 10.04.2017 года.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Чувашские Карамалы" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 9 543 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Д.П.Кузнецов