Решение от 8 декабря 2017 г. по делу № А40-13993/2017

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-13993/17-133-139
08 декабря 2017 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 08 декабря 2017 г.


Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с участием представителей: согласно протокола

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛС-ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (196240, <...>, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩЕНИЕ 3Н, ЧАСТЬ 504, ИНН <***>, д/р 01.09.2003) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕДИА-МАРКТ-САТУРН" (115230,ГОРОД МОСКВА,,,,ПРОЕЗД НАГАТИНСКИЙ 1-Й,ДОМ 10,СТРОЕНИЕ 1,ПОМЕЩЕНИЕ LI-LIV,, ИНН <***>, д/р 21.07.2005) о взыскании денежных средств

3-и лица: ООО «РеСтор» (Магазин re-Store)

-.ООО «Синтез-регион"

- ООО «ЕВРОСЕТЬ-РИТЕЙЛ» (Магазин Евросеть)

-.АО «Связной Логистика» (Магазин Связной)

- АО «Русская Телефонная Компания» (Магазин МТС)

- ЗАО «Навиком» (Магазин Garmin)

ООО «Носимо» (Магазин Samsung)

ИП ФИО2

- ООО «ДНС -ЦФО" (Магазин DNS Цифровой)

- ООО "ПКБ Менджмент"

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛС-ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее также истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕДИА-МАРКТ-САТУРН" содержащим требования о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 53 254 987,25 (Пятьдесят три миллиона двести пятьдесят четыре тысячи девятьсот восемьдесят семь и двадцать пять копеек) включая НДС. за период времени с декабря 2015 г. по ноябрь 2016 г.; процентов по п. 3.15 Договора Аренды в размере 780 112,52 (Семьсот восемьдесят тысяч сто двенадцать рублей и пятьдесят две копейки) рублей; штрафа по п. 3.15 Договора Аренды в размере 53 254,99 (Пятьдесят три тысячи двести пятьдесят четыре рубля и девяносто девять копеек) рублей.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то обстоятельство, что ответчиком ненадлежащим образом исполняется денежное обязательство обусловленное договором.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, по доводам изложенным в отзыве. По его мнению, обязанности по оплате отыскиваемой истцом суммы денежных средств не возникала.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей, суд пришел к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела сторонами спора сложились частноправовые отношения урегулированные договором от 21 сентября 2012 года (далее Договор), содержание которого соответствует типичной договорной модели договора аренды, регулирующегося положениями общих норм главы 34 ГК РФ.

Так, в рамках исполнения договорного обязательства, истцом было предоставлено ответчику помещение находящееся в Торговом центре «Лето», расположенном в здании по адресу: <...>, лит. А (далее также — «Торговый центр»).

В соответствии с п. 1.1. и разд. 5 Договора Аренды арендатор обязался уплачивать арендую плату и другие платежи в порядке, размере и сроки, установленные Договором Аренды.

В силу разд. 1 и п. 3.1 Дополнения А к Договору Аренды Арендная плата состоит из Базовой арендной платы (включающей в себя Минимальную Гарантированную арендную плату и Причитающуюся Изменяемую арендную плату), Дополнительной арендной платы и Добавочной арендной платы.

Минимальная Гарантированная арендная плата - Часть Базовой арендной платы, составляющая 150 долларов США за квадратный метр, не включая НДС, за Площадь Поверхности в год (не включая Технические Помещения). Арендная Плата за Площадь Технических Помещений составляет 1 (один) доллар США за квадратный метр в год, не включая НДС. 18 ноября каждого года Минимальная Гарантированная арендная плата подлежит увеличению на величину Индекса с учетом п. 3.3.1 Дополнения А к Договору Аренды, но не более чем на 3% .

С учетом индексации за период с декабря 2015 года по ноябрь 2016 года стоимость арендной платы за квадратный метр, не включая НДС, Площади Поверхности в год (за исключением Технических Помещений) составляет 159, 1350 долларов США. Стоимость аренды Технических помещений за квадратный метр в год в тот же период, не включая НДС, составляет 1, 03 доллара США.

Причитающаяся Изменяемая арендная плата, представляет собой часть Базовой арендной платы, составляющая 1,7% от оборота .

Добавочная арендная плата, в части Арендной платы, уплачивается Арендатором исходя из объема и стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных в помещениях Арендатора (на основании официально установленных тарифов) и суммы НДС, уплачиваемой Арендодателем соответствующим предприятиям коммунального хозяйства. При этом размер авансовых платежей в счет Добавочной арендной платы определяется Арендодателем и доводится до сведения Арендатора каждый год с учетом окончательного размера Добавочной арендной платы за предыдущий год (но не позднее 31 марта каждого следующего года).

Дополнительная арендная плата - Часть Арендной платы, уплачиваемая Арендатором и рассчитываемая как пропорциональная доля Арендатора по уплате всех платежей для возмещения расходов по управлению торговым центром ТРК «Лето» (включая оплаты коммунальных услуг на площадях общего пользования, маркетинговых расходы, плату за управление, расходы на уборку, очистку от снега и охрану) и расходов, связанных в обслуживанием площадей общего пользования, не включая земельный налог и налог на имущество (которые оплачиваются Арендодателем) в отношении земельного участка, на котором находится торговый центр ТРК «Лето» и самого торгового центра - ТРК «Лето» .

При этом размер авансовых платежей в счет Дополнительной арендной платы определяется Арендодателем, но не может быть выше 40 долларов США, не включая НДС, за 1 (один) квадратный метр площади помещений Арендатора в год, которые подлежат ежегодной индексации 18 ноября на величину Индекса в соответствии с обменным курсом ЦБ РФ на дату платежа. В период с декабря 2015 года по ноябрь 2016 года (включительно) размер Дополнительной арендной платы составляет 43, 7132 доллара США за квадратный метр, не включая НДС, площади помещений Арендатора в год.

Согласно п. 3.2, 3.8 Дополнения А к Договору Аренды Минимальная Гарантированная арендная плата, Дополнительная арендная плата, Добавочная арендная плата выплачиваются авансом ежемесячно не позднее 5го рабочего дня месяца, за который они были рассчитаны, в течение срока аренды.

И как утверждает истец, в нарушение условий Договора Аренды и требований ГК РФ, Ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению Арендной платы по Договору Аренды.

В то же время суд не может согласиться с данным утверждением стороны процессуального правоотношения.

В силу ст. 408 ГК РФ именно надлежащее исполнение прекращает обязательство, и как было установлено судом обязанности арендатора, исполнены ответчиком в полном соответствии с условиями Договора.

Так, согласно условиям Договора Арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить арендную плату на 50%, если Арендодатель нарушает установленное договором условие об ограничении конкуренции

Согласно п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору) Арендодатель обязан не сдавать помещения в аренду другим предприятиям, которые продают тот же ассортимент продукции или его часть, что и Арендатор, за исключением: Одного гипермаркета; Не более 7 (семи) магазинов бытовой электроники, при этом площадь каждого магазина не может превышать 100 (сто) квадратных метров (за исключением «Белого ветра» или магазина с аналогичной концепцией, площадь которого не может превышать 300 (триста) квадратных метров), при этом общая площадь всех этих магазинов не может превышать 900 (900) квадратных метров; Одного книжного магазина площадью не более 750 квадратных метров, который продает тот же ассортимент продукции или его часть, что и Арендатор; Одного мультимедийного магазина площадью не более 600 квадратных метров, который продает тот же ассортимент продукции или его часть, что и Арендатор.

В случае нарушения вышеуказанных положений Арендатор должен уведомить Арендодателя о таком нарушении, и у Арендодателя будет 30 дней после получения Арендодателем уведомления, чтобы устранить нарушение. В случае если нарушение не устранено в течение 30 дней после получения Арендодателем уведомления, Арендатор имеет право уменьшить арендную плату на 50% за каждый начавшийся месяц, в течение которого Арендодатель нарушает вышеуказанное ограничение конкуренции.

Гражданско-правовое значение наличия условий, являющихся основанием для снижения ставки арендной платы, заключается в том, что не будучи самостоятельными юридическими фактами, такого рода условия составляют элемент необходимый для возникновении на стороне арендатора соответствующего права.

Следствием отсутствия названных элементов юридического состава, является отсутствие собственно самого права арендатора на уменьшение размера арендной платы.

Иными словами одностороннее уведомление арендатора об изменении размера арендной платы будет иметь юридические последствия, только при наличии установленных указанным пунктом Договора условий и обстоятельств.

При этом следует отметить, что стороны согласовали порядок предусматривающий последовательность положительных действий самого арендатора, по реализации права на одностороннее изменение размера арендной платы.

Так, исходя из буквального толкования названной договорной формы, следует, что Договором было предусмотрено право Арендатора на одностороннее уменьшение арендной платы в случае наступления следующих условий: Передача Истцом в аренду помещений в Торговом центре с нарушением ограничения, предусмотренного п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору); Уведомление Арендатора о необходимости устранения нарушения, допущенного Арендодателем; Отказ Арендодателя устранить допущенное нарушение в течение 30 дней после получения уведомления.

Установление сторонами в договоре условия, обеспечивающего исполнение арендодателем условий договора и гарантирующего законные и экономические интересы арендатора в рамках исполнения этого договора, а именно условий, предусматривающих право арендатора на уменьшение размера арендных платежей при наступлении определённых таким договоров обстоятельств, не противоречит действующему законодательству»

Правовая сущность спорного условия, как верно указал ответчик, принимая во внимание порядок действия норм во времени (ст.ст. 4., 422 ГК РФ) применительно к спорному правоотношению, раскрывается в законодательной форме, регламентированной ст. 157 ГК РФ о потестативных сделках, ведь как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 52 Постановления от 23 июня 2015 г. N 25, по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Разрешая настоящий спор, суд руководствуется выраженными в Конституции Российской Федерации общепризнанных принципами неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота проистекает свобода владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2000 года N 14-П, от 20 декабря 2010 года N 22-П и др.).

Названные конституционные положения конкретизируются в федеральных законах, в частности в Гражданском кодексе Российской Федерации, предусматривающем, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и предполагающем равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность сторон договора.

В данном ключе следует отметить положения некоторым норм, в действующей редакции гражданского закона, содержание которых отождествляет собой форму названных принципов свободы волеопределения участников частных правоотношений, допускающих включение в условие договора, положений направленных на достижения сторонами правоотношения баланса как правовых, так и экономических интересов.

Так, в силу пунктов 1 и 5 статьи 406.1 ГК РФ соглашением сторон обязательства может быть прямо установлена обязанность одной из них возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных обстоятельств, каким-либо образом связанных с исполнением, изменением или прекращением обязательства либо его предметом, и не являющихся нарушением обязательства.

А согласно ст. 3271 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Кроме того, в силу п.3 ст. 310 ГК РФ предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Таким образом, законодательство, как действующее на момент возникновения правоотношения , так в актуальной форме, допускает заключение сделок, в которых возникновение прав поставлено в зависимость от условия, наступление которого зависит от воли и поведения стороны сделки и направленных на изменение условий существующего обязательства, или получения соответствующих компенсаций, в том числе не обусловленных нарушением права стороны.

В данном случае, между сторонами в п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору) была согласована сделка с обусловленным исполнением. При этом последствием наступления соответствующих условий являлось возникновение права Арендатора на одностороннее уменьшение арендной платы на 50%.

Таким условием является факт появления в Торговом центре магазинов бытовой техники, предлагающих конкурирующие товары, в количестве и по площади, превышающем договоренности сторон.

Указанное обстоятельство влечет возникновение у Ответчика права на снижение размера арендной платы на 50 процентов.

После появления данного обстоятельства Ответчик должен предоставить Истцу возможность устранить допущенное нарушение в 30-дневный срок. По истечении данного периода, если Истец бездействует, Ответчик может реализовать свое право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Факт появления в Торговом центре магазинов бытовой техники, предлагающих конкурирующие товары, в количестве, превышающем 7 магазинов, является одним из факторов, с которым связано право арендатора по изменению арендной платы.

Арендодатель, за период времени с декабря 2015 г. по ноябрь 2016 г. помещения в Торговом центре, сдавал в аренду третьим лицам с нарушением Договора, что подтверждено надлежащими и достаточными доказательствами.

В Торговом центре за период времени с декабря 2015 г. по ноябрь 2016 г. были расположены следующие магазины: Магазин re-Store (1 этаж, номер 115); Магазин Sony Center (1 этаж, номер 113); Магазин Евросеть (1 этаж, номер 178); Магазин Связной (1 этаж, номер 173); Магазин МТС (1 этаж, номер 172.2); Магазин Garmin (1 этаж, номер 169); магазин ИП ФИО2 (1 этаж, номер 166.2); Магазин Samsung (1 этаж, номер 157); Магазин DNS Цифровой (1 этаж, номер 150); Магазин PPS (1 этаж); Радиоуправляемые игры (1 этаж); Магазин Мегафон (1 этаж); Магазин Tele2 (1 этаж); YOTA (1 этаж); Магазин Wonderland (1 этаж); Магазин Dia Store (1 этаж); Магазин Irobot (1 этаж).

При этом, как установлено судом в данных магазинах, реализовывалась продукция, аналогичная с той продукцией, которую реализует Арендатор.

Данные обстоятельства нашли отражение в нотариальном протоколе осмотра Торгового центра от 19.08.2016 г.. Наличие указанных магазинов в Торговом центре и реализации ими продукции, аналогичной с продукцией Ответчика, подтверждается соответствующими фотографиями, которые приложены к нотариальному протоколу.

Аналогичные обстоятельства были отражены и в экспертном заключении по Торговому центру от 19.04.2016 г., подготовленном одной из ведущих консалтинговых компаний в сфере недвижимости Knight Frank.

Также специалист АНО «ЭкспертКонсалтЦентр» подтвердил, что данные магазины расположены в Торговом центре и осуществляют деятельность по продаже товаров, которые входят в ассортимент товаров Арендатора.

Таким образом, Истец нарушил принятые на себя обязательства и сдавал помещения в Торговом центре в аренду Третьим лицам в нарушение п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору).

Истец утверждает, что наличие магазинов, таких магазинов, не нарушает п. 8.6 Договора, поскольку данные магазины подпадают под предусмотренные исключения или не реализуют спорную продукцию.

Ответчик в свою очередь, не отрицает тот факт, что магазин re-Store (1 этаж, номер 115), магазин Sony Center (1 этаж, номер 113), магазин Евросеть (1 этаж, номер 178), магазин Связной (1 этаж, номер 173), магазин МТС (1 этаж, номер 172.2), магазин Garmin (1 этаж, номер 169), магазин Samsung (1 этаж, номер 157) являются магазинами бытовой электроники и их общая площадь не превышает 900 кв.м. По этой причине, если бы в Торговом центре располагались лишь данные магазины, Ответчик не имел бы права уменьшить арендную плату на 50%.

Однако, как указано выше в Торговом центре в течение спорного периода времени также располагались следующие магазины: магазин ИП ФИО2 (1 этаж, номер 166.2); Магазин DNS Цифровой (1 этаж, номер 150); Магазин PPS (1 этаж); Радиоуправляемые игры (1 этаж); Магазин Мегафон (1 этаж); Магазин Tele2 (1 этаж); YOTA (1 этаж); Магазин Wonderland (1 этаж); Магазин Dia Store (1 этаж); Магазин Irobot (1 этаж).

Общее количество всех спорных магазинов составляет 17, а не 7, как предусмотрено Договором. Именно данное обстоятельство и является основанием для права Ответчика уменьшить арендную плату на 50%.

Факт ведения торговой деятельности данными магазинами в Торговом центре, а также факт реализации последними продукции, указанной в п. 4.1 и п. 4.3 Договора, подтверждены нотариальным протоколом осмотра Торгового центра от 19.08.2016 г., экспертным заключением по Торговому центру от 19.04.2016 г., подготовленным консалтинговой компанией в сфере недвижимости Knigh Frank.

Более того, сам Истец признал то, что магазины re-Store (1 этаж, номер 115), магазин Sony Center (1 этаж, номер 113), магазин Евросеть (1 этаж, номер 178), магазин Связной (1 этаж, номер 173), магазин МТС (1 этаж, номер 172.2), магазин Garmin (1 этаж, номер 169), магазин Samsung (1 этаж, номер 157) являются магазинами бытовой электроники. Данный вывод напрямую следует из возражений на отзыв, представленных Истцом в материалы дела.

Факт реализации продукции, указанной в п. 4.1 и п. 4.3. Договора, в магазине DNS Цифровой дополнительно подтверждается отзывом ООО «ДНС-ЦФО», представленным в материалы дела. В отзыве ООО «ДНС-ЦФО» прямо содержится ссылка на продукцию, указанную вп.4.1 ип.4.3. Договора.

Факт реализации продукции, указанной в п. 4.1 и п. 4.3. Договора, в магазине Мегафон дополнительно подтверждается ответом ОАО «Мегафон Ритейл», представленным в материалы дела. В ответе ОАО «Мегафон Ритейл» прямо содержится ссылка на продукцию, указанную вн.4.1 ип.4.3. Договора.

Факт реализации продукции, указанной в п. 4.1 и п. 4.3. Договора, в магазине Те1е2 дополнительно подтверждается договором субаренды, представленным в материалы дела. В договоре субаренды прямо содержится ссылка на продукцию, указанную в п. 4.1 и п. 4.3. Договора.

Также факт наличия вышеуказанных магазинов в Торговом центре подтвержден представленным Ответчиком в материалы дела нотариальным протоколом осмотра официального сайта ТЦ «Лето» от 25.11.2016 г.

В магазине ИП ФИО2 (1 этаж, номер 166.2) в спорный период времени, в противовес доводам истца, реализовывалась продукция, указанная в п. 4.1 и 4.3 Договора. Соответствующие доказательства имеются в материалах дела.

Так, согласно нотариальному протоколу в магазине ИП ФИО2 реализуются электрофены, электроутяжки, электроплойки, электрощипцы и т.д. (т. 4 л.д. 55-58).

Аналогичные выводы были сделаны и в Заключении специалиста АНО «ЭкспертКонсалтЦентр» № 1464/12-16 (т. 5 л.д. 97).

Таким образом, в материалах дела имеются достаточные и надлежащие доказательства, подтверждающие факт реализации спорной продукции в магазине ИП ФИО2.

Доводы Истца о том, что наличие магазина PPS (1 этаж), магазина Радиоуправляемые игры (1 этаж), магазина Мегафон (1 этаж), магазина Tele2 (1 этаж), магазина YOTA (1 этаж), магазина Wonderland (1 этаж), магазина Dia Store (1 этаж), магазин Irobot (1 этаж) не нарушает п. 8.6 Договора, также носят необоснованный характер.

Довод истца об отсутствии согласованного сторонами перечня ассортимента арендатора, направлен на отрицание гарантий арендатора, порядок реализации которых закреплен в п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору), таким образом истец фактически игнорирует достигнутое при заключении Договора соглашение сторон, что категорически недопустимо.

Из условий спорного обязательства не следует, что у сторон имеются разногласия, сомнения относительно ассортимента подлежащей реализации продукции ответчика, также суд не установил отсутствие согласия касательно предмета ассортимента продукции или иных обстоятельств, свидетельствующих о том, что воля сторон, относительно ассортимента продукции ответчика, понятия конкурирующей продукции осталась не выясненной.

Так, согласно п. 4.1 Договора разрешенное использование помещений - розничная продажа бытовой электроники и другой техники, входящей в указанную категорию.

В соответствии с п. 4.3 Договора виды товаров/ продукции - крупно- и малогабаритные электротовары, изготовленные по заказу, кухонная мебель, бытовая электронная техника, развлекательные товары, аудио- и видео продукция, компьютеры, программное обеспечение, телекоммуникационное оборудование, коммерческое коммуникационное оборудование, строительное оборудование с электроприводом и инструменты «сделай сам» с электроприводом; автомобильные аудиосистемы высокого качества, фотооборудование, видео оборудование, видеотеки, мультимедийоное оборудование и оборудования для Интернета, осветительное оборудование и т.д., а также сопутствующие аксессуары, представленные в необходимом ассортименте. Кроме того, Арендатор имеет право оказывать любые виды услуг, относящиеся к обычной коммерческой деятельности Арендатора. Обычное пополнение ассортимента розничного оператора, подобного Арендатору, безусловно, допустимо.

Наличие указанных параметров и характеристик продукции, позволяет, по мнению суда, установить и ассортиментный перечень товаров конкурирующих товарам истца.

Позиция истца о том, что вид продукции согласованный в п. 4.3 Договора и ассортимент продукции указанной в пункте 8.6 Общих условий аренды исключают возможность выявить согласованную волю сторон в отношении определения ассортимента продукции имеют целью не более чем уклонение от исполнения Договора в части касающейся права арендатора на снижение размера арендной платы.

По смыслу Договора, виды, модели, размеры, цвета продукции или товаров составляют элементы именуемые признаком вещи, или иначе ассортиментом, поэтому вид товаров/продукции определенный в п.4.3 Договора и раскрывает содержание ассортимента продукции по пункту 8.6 Общих условий аренды.

Заключая, спорный Договора истец, каких-либо возражений относительно его содержаний не выразил. В полном соответствии с условиями спорного Договора осуществлялось взаимодействие контрагентов в период последовавший после заключения спорного Договора, в чем усматривается понимание истца условия об ассортименте продукции арендатора.

Так, в частности о факте согласования ассортиментного перечня свидетельствует и то обстоятельство, что заключая договоры аренды с третьими лицами, последние обязались не осуществлять деятельности по реализации конкурирующей ответчику продукции.

Кроме того, истец, при толковании условий Договора, руководствуется весьма субъективным критерием оценки содержания обязательства, что выражается прежде всего в том, что последний игнорирует положения правовой нормы регламентирующий порядок толкования условий Договора.

Так, Гражданское законодательство исходит из приоритета согласованного волеизъявления обеих сторон, защищая интересы имущественного оборота. Поэтому при толковании договора судом он должен прежде всего принимать во внимание буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений (ч. 1 ст. 431 ГК РФ) И лишь в случае неясности буквального значения условия договора, оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если же и эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена общая воля сторон с учетом цели договора с учетом соответствующих обстоятельств (предшествующие переговоры, переписка, практика, установившаяся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон).

Соответственно для решения вопроса о юридической квалификации спорного условия, ст. 431 ГК РФ требует, прежде всего, применять буквальное значение слов и выражений, содержащихся в положениях Договора.

Кроме того, при толковании условий Договора, в понимании положений указанной нормы, при установлении судом смысла и значения, содержащихся в тексте Договора слов и выражений, не может быть заимствован их смысл и значение из иных источников, что не учтено истцом.

Последним приводится суждение относительно отсутствия предмета товарного ассортимента, при этом истец ссылается на терминологию и определения закрепленные в публичных источника, нормативах, актах. Однако данный подход не может быть применен при истолковании Договора и идентификации воли сторон.

Довод истца о том, что право арендатора на изменение размера арендной платы реализовано не было, исходя из того, что подлежало ежемесячному подтверждению, также характеризует частное суждение субъекта и прямо противоречит положениям обязательства.

В данном случае, при наличии условий предусмотренных п.8.6 Общих условий аренды, ответчик уведомил истца о снижении размера арендной платы. Договор не предусматривает период действия измененной ставки аренды, и как полагает суд, в отсутствие соглашения об ином, такая ставка могла действовать до устранения обстоятельств послуживших основанием для ее применения, то есть создания адекватной договоренностям сторон конкурентной среды товара арендатора.

Между тем, обстоятельства послужившие основанием для уменьшения размера арендной платы имелись на протяжении всего спорного периода.

Довод истца об отсутствии права арендатора на зачет произведенных платежей, в данном случае основан на неверном понимании права, а равно как и фактических отношений сторон в рамках исполнения Договора.

Истец должен был требовать от Ответчика оплаты не 100 % арендной платы, которая рассчитывалась Истцом в выставляемых счетах, а арендной платы, уменьшенной по двум основаниям, о которых Ответчик уведомил Истца.

По итогам такого уменьшения общий объем финансовых обязательств Ответчика за период с декабря 2015 г. по ноябрь 2016 г. составляет 43 905 908,38 рублей. При этом, Ответчик за спорные период перечислил в пользу Истца денежные средства на общую сумму 34 556 831, 06 рублей.

Истец не мог зачислять денежные средства, поступавшие от Ответчика в счет счетов за будущие периоды, поскольку каждый платеж, который совершался Ответчиком, был без указания назначения платежа. Соответственно, Истец получавший денежные средства от Ответчика без назначения платежа должен был самостоятельно зачитывать эти денежные средства в счет обязательств Ответчика, которые возникали по своей хронологии ранее.

В соответствии с п. 3 ст. 319.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Такой порядок погашения требований был актуален и в момент возникновения правоотношения, в связи с чем, правило указанной нормы применимо и к настоящему спору.

Довод истца о злоупотреблении арендатором предоставленным правом, опровергается другим доводом истца.

Так, истец, утверждая, что ответчик не доказал экономическую обоснованность применения 50% уменьшения арендной платы, исходит из того, что согласно представленных Арендатором отчетов за период с января 2015 года по ноябрь 2016 года, выручка Ответчика за спорный период не ухудшилась, а наоборот увеличилась. Так, за период с января 2015 года по ноябрь 2015 года (включительно) выручка составил 860 640 574 рубля. Выручка за тот же период в 2016 году составила 874 339 351 рубль.

В то же время истец, утверждая у злом умысле стороны, указывает, что применение Ответчиком 50% уменьшения арендной платы по Договору Аренды обусловлено не допущенным Истцом нарушением, а финансовыми проблемами Ответчика и сложностями с выплатой полной суммы аренды.

Однако в любом случае, право арендатора по уменьшению размера арендной платы, не поставлено в зависимость от его экономического обоснования, или наличия отрицательного финансового результата предпринимательской деятельности, а разумные и последовательные действия арендатора не характеризуют его как недобросовестное лицо.

Довод истца о том, что помещения арендуемые третьими лицами не состоят в Договорных правоотношениях с истцом, поскольку находятся в субаренде, где арендатором выступает ООО "ПКБ Менеджмент", является верным в части указания данного факта. В то же время истец не учитывает, что именно на нем (истце) лежит обязанность по соблюдению "конкурентной" оговорки, а следовательно и связанные с ее несоблюдением риски и последствия.

Обязавшись не сдавать помещения третьим лица, реализующим товар, совпадающий в ассортименте с товаром реализуемым ответчиком, истец не мог лишь полагаться на добросовестность действий третьих лиц, но должен был также закрепить порядок, при котором деятельность арендаторов согласовывалась с договоренностями сторон спорного Договора.

В любом случае конструкция, в силу которой, арендодатель посредством заключения договоров аренды с посредником, допуская последующую субаренду помещений, освобождался бы от последствий предусмотренных пунктом 8.6 Общих условий аренды, свидетельствовала бы о недобросовестности, поскольку та имеет единственной целью уклонение от исполнения спорного Договора, во вред стороне.

Кроме того, суд полагает, что истец ошибочно не считает за помещения/магазины, общую площадь здания.

Помещения общего имущества, как с технической так, и с правовой точки зрения имеют режим помещений здания, как элемента целого здания.

Истец упускает из виду, что возникновению общего имущества здания предшествует возникновение права общей долевой собственности, то есть появления в здании нескольких собственников. До этого все помещения здания, равно как и здание в целом имеют один правовой режим и подчинены воле одно лица.

Однако, в любом случае к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. (п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64)

В свою очередь Пункт 8.6 Общих условий аренды не содержит исключений применительно к аренде площади здания, технически не сформированной, как отдельные помещения (части помещениий).

Указанным пунктом Договора прямо предусмотрено, что в Торговом центре не должны располагаться предприятия, которые продают тот же ассортимент продукции или его часть, что и Арендатор. При этом в данном пункте Договора прямо указаны исключения из данного правила. В том случае, если бы стороны Договора в действительности стремились допустить размещение спорных магазинов на площадях общественного пользования Торгового центра, данное положение было бы прямо предусмотрено в качестве исключения в п. 8.6 Договора.

Однако ни в одном из данных исключений не указано, что ограничения, предусмотренные п. 8.6 Договора, не распространяются на площади общественного пользования Торгового центра, расположенные в Торговом центре. Следовательно, довод Истца о том, что спорные магазины не расположены в отдельных помещениях, подлежит отклонению.

Более того, очевидным является вывод о том, что магазины, расположенные на площадях общественного пользования Торгового центра, могут с таким же успехом реализовывать спорную продукцию, как и магазины, расположенные в отдельных помещениях.

Тот факт, что договоры субаренды с указанными магазинами были заключены не Истцом, а ООО «ПКБ Менеджмент», не освобождает Арендодателя от последствий нарушения п. 8.6 Договора.

Пунктом 2.7 договора аренды, заключенного между Истцом и ООО «ПКБ Менеджмент», носит законный и обоснованный характер. Действительно, в случае соблюдения данное положение Договора устранило бы нарушение п. 8.6 Договора аренды.

Однако п. 2.7 договора аренды, заключенного между Истцом и ООО «ПКБ Менеджмент», нарушается. Фактически субарендаторы, с которыми ООО «ПКБ Менеджмент» заключило договоры, прямо реализуют продукцию, указанную в п. 4.1 и п. 4.3 Договора.

Данные выводы прямо следуют из Нотариального протокола осмотра Торгового центра (г. 4 л.д. 12-127) и Заключения специалиста АНО «ЭкспертКонсалтЦентр» № 1464/12-16 (т. 5 л.д. 93 - 103).

Более того, в п. 1.3 договора № ЛТ-К 139/2016, в соответствии с которым в Торговом центре располагается магазин Tele2 (1 этаж), прямо указано, что в данном магазине осуществляется розничная торговля средствами связи и аксессуарами (т. 11 л.д. 24).

Таким образом, наличие указанных магазинов прямо нарушает п. 8.6 Договора.

Суд не может согласиться с квалификацией магазина DNS Цифровой, как мультимедийного магазина.

Истец не представил доказательств, подтверждающих то, что магазин DNS Цифровой является мультимедийным магазином. Согласно отзыву ООО «ДНС-ЦФО» в соответствующем магазине реализовывались компьютеры, ноутбуки, планшеты, смартфоны, сотовые телефоны и пр.

Ответчиком было представлено в материалы дела Заключение специалиста по результатам товароведческого исследования № 926/17 от 11.10.2017 г., согласно которому магазин DNS Цифровой не является мультимедийным магазином.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Истцом не доказано то, что магазин DNS Цифровой является мультимедийным магазином.

Судом установлено, что Арендодатель не исправил допущенные нарушения в течение 30 дней после получения уведомления от Арендатора, в связи с чем, Арендатор реализовал право на уменьшение арендной платы на 50% начиная с декабря 2015 г.

Ответчик направил в адрес Истца письмо о нарушении последним п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору) и необходимости устранения данного нарушения. При этом Ответчик отдельно указал на то, что в случае не устранения нарушения Ответчик воспользуется правом на уменьшение арендной платы на 50%.

Истец направил ответное письмо с отказом устранять допущенные нарушения.

В связи с отказом Истца добровольно устранить указанные нарушения 30.11.2015 г. Ответчик уведомил Истца об уменьшении арендной платы начиная с декабря 2015 г. на 50% в соответствии с п. 8.6 Общих условий аренды (Дополнение А к Договору).

Таким образом, Ответчик разумно и добросовестно воспользовался своим правом на уменьшение размера арендной платы. В связи с этим и исковые требования о взыскании арендной платы за период с декабря 2015 г. по ноябрь 2016 г. не подлежат довлетворению, поскольку Ответчик правомерно уменьшил арендную плату на 50%.


Кроме того, согласно условиям Договора Арендатор вправе в одностороннем порядке уменьшить арендную плату на 100 долларов США за каждое недостающее парковочное место.

В соответствии с п. 22.2 Дополнения А к Договору, Арендодатель предоставляет не менее 2700 (Две тысячи семьсот) Парковочных мест, как показано в Приложении 1Е-1-2, для общего пользования Торгового центра, при этом стоимость за пользование Парковочными местами включена в арендную плату. В случае сокращения числа Парковочных мест более чем на 10% (Десять процентов), у Арендатора возникает право на уменьшение арендной платы на 100 (Сто) Долларов США за каждый месяц нарушения за каждое недостающее парковочное место.

На основании анализа данного положения Договора можно сделать вывод о том, что Договором было предусмотрено право Арендатора на одностороннее уменьшение арендной платы в том случае, если Арендодателем не обеспечивалось минимальное количество парковочных мест.

Как утверждает ответчик арендодатель за период времени с февраля 2016 г. по ноябрь 2016 г. не обеспечивал минимальный объем парковочных мест, что подтверждено надлежащими и достаточными доказательствами. В связи с этим Арендатор реализовал свое право на уменьшение арендной платы.

Как пояснил последний, данные обстоятельства также нашли отражение в нотариальном протоколе осмотра Торгового центра от 19.08.2016 г.. Факт отсутствия минимального количества парковочных мест подтверждается соответствующими фотографиями, которые приложены к нотариальному протоколу. Аналогичные обстоятельства были отражены и в экспертном заключении по Торговому центру от 19.04.2016 г., подготовленном одной из ведущих консалтинговых компаний в сфере недвижимости Knight Frank.

По мнению суда, в материалы дела были представлены надлежащие и достаточные доказательства, подтверждающие факт нарушения Истцом п. 22.2 Договора.

Во-первых, в материалы дела был представлен нотариальный протокол осмотра Торгового центра от 19.08.2016 г. (т. 4 л.д. 12-127). В данном нотариальном протоколе было установлено, что парковка автотранспорта невозможна в следующих местах: Образец деревянного дома «Русское подворье»; Экстрим-парк, площадка для роллеров, огражденная по периметру металлическими конструкциями; Площадка для тренировки вождения автомобилей с оранжевыми ограждениями и нестандартной разметкой; Боксы бесконтактной автомойки; Автошкола, огражденная по периметру металлическими конструкциями; Павильон «Шиономонтаж» с территорией для осмотра машин и проведения работ; Павильон с находящимся в нем магазином «Планета фейерверков», магазином «Веломарка».

Истец со ссылкой на письмо № 6094 от 15.02.2016 г. утверждает, что данная зона Автошколы не ограждена и клиенты обладают свободным доступом к соответствующим парковочным местам.

Между тем, в нотариальном протоколе осмотра Торгового центра от 19.08.2016 г. (т. 4 л.д. 12-127) было прямо установлено, что зона Автошколы ограждена по периметру металлическими конструкциями и парковка автотранспорта в данной зоне невозможна.

Во-вторых, Истцом было представлено заключение Knight Frank. В данном заключении было установлено, что общее количество парковочных мест составляет 2 590. При этом общее количество парковочных мест, используемых не по целевому назначению, составляет 503 места. Следовательно, на парковке присутствует только 2 087 парковочных мест, которые могут использоваться клиентами Торгового центра.

В связи с этим суд расценивает довод Истца о том, что в заключении Knight Frank было установлено наличие более чем 2 430 парковочных мест, в качестве необоснованного.

В-третьих, в рамках подготовки к судебному разбирательству Ответчиком было получено заключение по результатам строительно-технического исследования № 487/17 от 08.06.2017 г., подготовленное специалистом АНО «Судебный эксперт» (Приложение № 1)-

В данном заключении было установлено, что общее количество парковочных мест, предоставленных для общего пользования, составляет вовсе 2 262 места.

Обоснованность и достоверность данного заключения подтверждена Рецензией, составленной специалистом АНО «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований» ФИО3 (Приложение № 2).

В-четвертых, Ответчик неоднократно уведомлял Истца о нарушении ООО «Галс- Инвест Девелопмент» п. 22.2 Дополнения А к Договору, который также дает право Арендатору на уменьшение арендной платы. Так, 26.01.2016 г. Ответчик направил в адрес ООО «Галс-Инвест Девелопмент» письмо № 07-RE-01-16 с указанием на то, что ООО «Галс-Инвест Девелопмент» нарушает свои обязательства, указанные в п. 22.2 Дополнения А к Договору (т„,4 л.д. 193). В связи с этим Ответчик уведомил Истца об уменьшении арендной платы на 23 700 долларов США в месяц, поскольку на парковке отсутствует 237 парковочных мест.

Однако ООО «Галс-Инвест Девелопмент» так и не устранило данное нарушение.

29.06.2016 г. Ответчик направил в адрес Истца письмо № 11-RE-06-16 с указанием на продолжающийся факт нарушения Арендодателем п. 22.2 Дополнения А к Договору (т. 4 л.д. 194). По указанным причинам Арендатор уведомил Арендодателя об уменьшении арендной платы на 34 300 долларов США, поскольку на парковке к тому времени отсутствовало 343 парковочных мест.

Таким образом, Арендатор имел все основания уменьшить арендную плату на 23 700 долларов США за период времени с февраля 2016 года по июнь 2016 года и на 34 300 долларов США за период времени с июля 2016 года по ноябрь 2016 года в соответствии с п. 22.2 Дополнения А к Договору.

Доводы ответчика в части наличия и доказанности факта нарушения Истцом положений п. 22.2 Договора Аренды подтверждены документально, соответствуют действительности и базируются полном понимании обстоятельств дела и их оценке.

При этом суд исходит из следующего, 30.12.2015 г. в 15.30 был проведен комиссионный осмотр парковки с участием представителей Ответчика, Истца и 3 (трех) свидетелей. В результате, был составлен акт осмотра парковки от 30.12.2015 г. (далее также - «Акт осмотра»,). Согласно Акту осмотра по состоянию на 30.12.2015 г. были зафиксированы следующие обстоятельства: Площадкой для катания роликах, велосипедах занято 141 парковочное место; Мойкой для автомобилей занято 34 парковочных места; Площадкой для обучения вождению «Автошкола» занято 299 парковочных мест; Магазином велосипедов/фейерверков занято 10 парковочных мест; Образцами домов занято 23 парковочных места; Под не связанные с парковкой цели занято 507 (пятьсот семь) парковочных мест; Согласно разметке приложения 1Е-1-2 к Договору Аренды, всего на территории; МТРК «ЛЕТО» 2873 (две тысячи восемьсот семьдесят три) парковочных места; Согласно разметке приложения 1Е-1-2 к Договору Аренды, на парковке; присутствует 2366 (две тысячи триста шестьдесят шесть) мест размеченных; для парковки автомобилей».

Акт осмотра подписан представителем Ответчика и тремя свидетелями. При этом представитель Истца на осмотре присутствовал, однако Акт осмотра подписывать отказался, о чем свидетельствуют подписи Ответчика и трёх свидетелей. Надлежащее уведомление Истца о дате и времени осмотра парковки подтверждается соответствующим уведомлением № 518 от 29.12.2015 г..

Истцом было представлено заключение Knight Frank от 19.04.2016 г. (т. 6 л.д. 186 - т. 6 л.д. 196). В данном заключении было установлено, что общее количество парковочных мест составляет 2 590.

При этом общее количество парковочных мест, используемых не по целевому назначению, составляет 503 места, из них: Автошкола и шиномонтаж занимают 302 парковочных места (см. п. 3 Акта осмотра); Экстрим-парк занимает 143 парковочных места (см. п. 1 Акта осмотра); Бесконтактная автомойка занимает 34 парковочных места (см. п. 2 Акта осмотра); Планета фейерверков / Веломарка занимает 16 парковочных мест (см. п. 4 Акта осмотра); Новгородский плотник, дом 1 занимает 3 парковочных места (см. п. 5 Акта осмотра); Новгородский плотник, дом 2 занимает 7 парковочных мест (см. п. 5 Акта осмотра).

Следовательно, на парковке имелось только 2 087 парковочных мест, которые могут использоваться клиентами Торгового центра.

В связи с этим суд отклоняет довод Истца о доступности более чем 2 430 парковочных мест..

В материалы дела был представлен нотариальный протокол осмотра Торгового центра от 19.08.2016 г. (т. 4 л.д. 12-127). В данном нотариальном протоколе было установлено, что парковка автотранспорта невозможна в следующих местах: Образец деревянного дома «Русское подворье» (см. п. 5 Акта осмотра); Экстрим-парк, площадка для роллеров, огражденная по периметру металлическими конструкциями (см. п. 1 Акта осмотра); Площадка для тренировки вождения автомобилей с оранжевыми ограждениями и нестандартной разметкой (см. п. 3 Акта осмотра); Боксы бесконтактной автомойки (см. п. 2 Акта осмотра); Автошкола, огражденная по периметру металлическими конструкциями (см. п. 3 Акта осмотра); Павильон «Шиномонтаж» с территорией для осмотра машин и проведения работ; Павильон с находящимся в нем магазином «Планета фейерверков», магазином «Веломарка» (см. п. 4 Акта осмотра).

В нотариальном протоколе осмотра Торгового центра от 19.08.2016 г. (т. 4 л.д. 12-127) было прямо установлено, что зона Автошколы ограждена по периметру металлическими конструкциями и парковка автотранспорта в данной зоне невозможна.

Нотариальный протокол подтверждает, что все объекты, которые ранее были установлены по состоянию на 30.12.2015 г. и 19.04.2016 г. присутствуют на парковке Торгового центра.

При этом, Истец не отрицает присутствие данных объектов на парковке, Истец лишь утверждает о том, что данные объекты не мешают парковаться, что не подтверждено никакими убедительными доказательствами со стороны Истца.

Кроме того, ответчиком было получено заключение по результатам строительно-технического исследования № 487/17 от 08.06.2017 г., подготовленное специалистом АНО «Судебный эксперт» (далее также - «Заключение эксперта», т. 13 л.д. 12).

В данном заключении было установлено, что общее количество парковочных мест, предоставленных для общего пользования, составляет вовсе 2 262 места.

Обоснованность и достоверность данного заключения подтверждена Рецензией, составленной специалистом ООО «ЭКБ им. Матвеева» ФИО4 (т. 13, л.д. 55).

Из Заключения эксперта следует, что парковка автотранспорта невозможна в следующих местах: Учебная площадка автошколы «Перекресток» и шиномонтаж (см. п. 3 Акта осмотра), Павильон с находящимся в нем магазином «Планета фейерверков», магазином «Веломарка» (фото 19 Заключения эксперта) (см. п. 4 Акта осмотра)., Павильон с находящимися в нем магазинами «Фейерверки» и «Главдача» (фото 17-19 Заключения эксперта); Парковочные места, занятые строительными работами. Именно на данной территории находилась площадка для катания на роликах и велосипедах. Как полагает Ответчик, данные строительные работы связаны с демонтажом данной площадки (см. п. 1 Акта осмотра); Образец деревянного дома «Русское подворье» (фото 17-18 Заключения эксперта) (см. п. 5 Акта осмотра); Мойка для автомобилей (фото 10 Заключения эксперта) (см. п. 2 Акта осмотра).

Таким образом, на протяжении спорного периода все вышеперечисленные объекты сохранились на парковке. Соответственно, Истец не устранил данное нарушение, которое носит длящийся характер, в связи с чем Ответчик обосновано снижает размер арендной платы.

Ссылки Истца на акт осмотра парковки от 09.02.2016 г. Не опровергают установленных судом обстоятельств.

Истец в обоснование своей позиции о том, что п. 22.2 Дополнения А к Договору не нарушался, ссылается на акт осмотра парковки № 07 от 09.02.2016 г. (т. 12 л.д. 1-2).

Между тем, от 09.02.2016 г. при осмотре парковки участвовал в том числе представитель Ответчика, а именно г-н ФИО5 По итогам осмотра г-н ФИО5 выразил несогласие с содержанием акта осмотра от 09.02.2016 г. и включил свои примечания.

В Договоре Аренды Истцом и Ответчиком предусмотрена неустойка (ч.1 ст. 330 ГК РФ). В соответствии с п. 3.15 Дополнения А к Договору Аренды, если выплата каких- либо начисленных и подлежащих оплате Арендатором сумм по Договору и данному Дополнению задерживается более, чем на 5 (пять) рабочих дней, Арендатор должен будет выплатить Арендодателю штраф в размере 0.10% (одной десятой процента) от подлежащей оплате суммы и процент в размере 0,01 % (одной сотой процента) от просроченной суммы за каждый день просрочки до даты выплаты (включительно).

Указанные меры имущественных санкций, как убежден суд носят зачетный характер (погашают друг друга), поскольку направлены на компенсацию потерь от одного и того же правонарушения и с учетом отсутствия факта нарушений со стороны арендатора, данное требование также отклоняется судом.


Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст .8, 11, 12, 309, 310, 330, 608, 614, ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Михайлова Е.В.