Решение от 25 ноября 2022 г. по делу № А71-7619/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

_________________________________________________________________________________________


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А71-7619/2022
г. Ижевск
25 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2022 года. Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Е.В.Коньковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А.Епишкиной, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по искам Общества с ограниченной ответственностью «Востокэнерго» и Общества с ограниченной ответственностью «Кировский биохимический завод» к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года,

дело рассмотрено в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (статьи 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Востокэнерго» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (далее – МТУ Росимущества по Удмуртской Республике и Кировской области, ответчик, арендодатель) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года со множественностью лиц на стороне арендатора (пунктов 3.2.11. и 5.3.). Исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу №А71-7619/2022.

В свою очередь, Общество с ограниченной ответственностью «Кировский биохимический завод» также обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к МТУ Росимущества по Удмуртской Республике и Кировской области об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года со множественностью лиц на стороне арендатора (пунктов 3.2.11. и 5.3.). Исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу №А71-6837/2022.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11 октября 2022 года названные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением №А71-7619/2022.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «Востокэнерго» и Общество с ограниченной ответственностью «Кировский биохимический завод» (вместе – истцы, арендаторы) являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 43:40:001013:29, находящимся в собственности Российской Федерации, общей площадью 570510±264 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение объектов производственного и общественного назначения, по адресу: <...>.

МТУ Росимущества по Удмуртской Республике и Кировской области направлены истцам для подписания договоры аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года со множественностью лиц на стороне арендатора.

Не согласившись с предложенной ответчиком редакцией договора, истцы направили протоколы разногласий, часть из которых были урегулированы в протоколах согласования разногласий к договору аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года.

Оставшиеся разногласия по пунктам 3.2.11. и 5.3. в аналогичной редакции переданы арендаторами на рассмотрение арбитражного суда.

В ходе рассмотрения дела истцами уточнены требования, согласно которым они просят принять пункт 3.2.11. в следующей редакции: «3.2.11. Арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления»; а пункт 5.3. исключить.

МТУ Росимущества по Удмуртской Республике и Кировской области возражает против удовлетворения исковых требований, считая, что по смыслу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации условия о возможности арендаторов распоряжаться правами по договору аренды определяются арендодателем; а исключение из договора пункта о неустойке за нарушение сроков оплаты аренды не соответствует условиям обычно применяемым к подобным договорам с иными арендаторами федерального имущества, заключаемым на равных условиях.

Кроме того, ответчик полагает, что обладая в силу закона правом на сдачу в аренду федерального имущества он свободен в установлении условий договора, которые, по его мнению соответствуют действующему законодательству и не противоречат интересам обеих сторон.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству Российской Федерации условий договора.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

В свою очередь, на основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

В соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Таким образом, исходя из совокупного смысла положений статей 432, 438, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что акцепт оферты должен быть полным и безоговорочным, а акцепт на иных условиях не допускается.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в муниципальной или государственной собственности, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

При наличии возражений относительно условий договора аренды для внесения определенности в отношения сторон спорные условия договора подлежат установлению судом.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе заключения договора аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года между сторонами остались не согласованными условия по пунктам 3.2.11. и 5.3.

Указанные разногласия подлежат рассмотрению в рамках настоящего дела.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 3.2.11. договора в предложенной МТУ Росимущества по Удмуртской Республике и Кировской области (арендодателем) редакции установлен запрет арендаторам на совершение сделок, следствие которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду земельного участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного согласия арендодателя (дополнительного соглашения), если иное не установлено законом.

При согласии арендодателя на совершение сделки отношения между арендатором, новым арендатором и арендодателем регулируются в соответствии с законодательством, а при сдаче земельного участка в субаренду, арендодатель согласовывает заключаемый договор субаренды.

В силу положений части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Передача земельного участка в субаренду является одним из способов распоряжения правом аренды и может быть ограничено только на основании закона и иных правовых актов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Срок действия договора установлен сторонами на 10 лет (раздел 4 договора аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года), в связи с чем условия пункта 3.2.11. в предложенной арендодателем редакции, ограничивающие права арендаторов по распоряжению правом аренды и возможности использовать иную форму уведомления, позволяющую располагать сведениями о получении уведомления адресатом, противоречат требованиям закона и нарушают права и законные интересы арендатора земельного участка, а также публичные интересы в сфере экономических отношений.

Поэтому пункт 3.2.11. договора аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года принимается судом в редакции истцов.

При рассмотрении разногласий, возникших по пункту 5.3. договора суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Таким образом, в правоотношениях сторон пункты 5.3. подлежат исключению из аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года.

На основании изложенного подлежат отклонению доводы ответчика о том, что названный пункт договора не противоречит законодательству и не нарушает права истцов в случае надлежащего исполнения ими условий договора.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учетом вышеизложенного, применительно к фактическим обстоятельствам спора, суд признал исковые требования правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В рассматриваемом случае судебные расходы отнесены судом на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Урегулировать разногласия, возникшие между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Востокэнерго» при заключении договора аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года.

Принять пункт 3.2.11. в следующей редакции:

«3.2.11. Арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления».

Пункт 5.3. исключить.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Востокэнерго» 6 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Урегулировать разногласия, возникшие между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентством по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Кировский биохимический завод» при заключении договора аренды земельного участка №401238 от 28 января 2022 года.

Принять пункт 3.2.11. в следующей редакции:

«3.2.11. Арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления».

Пункт 5.3. исключить.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Кировский биохимический завод» 6 000 руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.


Судья Е.В.Конькова