Решение от 23 марта 2022 г. по делу № А57-17785/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-17785/2021
23 марта 2022 года
город Саратов



Резолютивная часть решения оглашена 22.03.2022

Полный текст решения изготовлен 23.03.2022

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи К.А. Елистратова при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Публично-правовой компании «Фонд Развития Территорий», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва,

к Публичному акционерному обществу «Сбербанк России», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва

к Банку ВТБ 24 (ПАО), ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва

к Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва

Третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов

Общество с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2, г. Саратов

ФИО3

ФИО4

ФИО5

ФИО6

финансовый управляющий ФИО5, ФИО6 - ФИО7

ФИО8

ФИО9

о признании обременений отсутствующими,

При участии:

от истца - ФИО10, дов. от 26.11.2020,

от ПАО «Сбербанк России» - ФИО11, дов. от 16.04.2021

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением обратилось Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» с исковым заявлением, в с учетом уточнений в котором просит суд:

1. Признать отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:3884 и объекта незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон в виде записи «залог в силу закона» в отношении следующих записей:

№
Номер записи о регистрации

Дата регистрации

Вид обременения

Лицо, в пользу

которого

установлено

ограничение прав и

обременение


1
64-64/001-64/001/307/2015-131/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


2
64-64/001-64/001/442/2015-75/1

23.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


3
64-64/001-64/001/443/2015-105/1

24.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


4
64-64/001-64/001/307/2015-133/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


5
64-64/001-64/001/307/2015-134/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


6
64-64/001-64/001/307/2015-135/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


7
64-64/001-64/001/409/2015-380/1

21.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


8
64-64/001-64/001/150/2016-83/1

25.03.2016

Залог в силу закона

ПАО "Сбербанк России"


9
64-64/001-64/001/442/2015-101/1

28.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


10

64-64/001-64/001/307/2015-140/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


11

64-64/001-64/001/307/2015-138/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


12

64-64/001-64/001/006/2016-311/1

16.02.2016

Залог в силу закона

БАНК ВТБ 24


13

64-64/001-64/001/485/2015-187/1

31.08.2015

Залог в силу закона

БАНК ВТБ 24


2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области погасить в ЕГРН регистрационные записи залога прав застройщика в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:3884 и объекта незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон в виде записи «залог в силу закона» в отношении следующих записей:

№
Номер записи о регистрации

Дата регистрации

Вид обременения

Лицо, в пользу

которого

установлено

ограничение прав и

обременение


1
64-64/001-64/001/307/2015-131/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


2
64-64/001-64/001/442/2015-75/1

23.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


3
64-64/001-64/001/443/2015-105/1

24.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


4
64-64/001-64/001/307/2015-133/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


5
64-64/001-64/001/307/2015-134/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


6
64-64/001-64/001/307/2015-135/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


7
64-64/001-64/001/409/2015-380/1

21.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


8
64-64/001-64/001/150/2016-83/1

25.03.2016

Залог в силу закона

ПАО "Сбербанк России"


9
64-64/001-64/001/442/2015-101/1

28.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


10

64-64/001-64/001/307/2015-140/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


11

64-64/001-64/001/307/2015-138/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


12

64-64/001-64/001/006/2016-311/1

16.02.2016

Залог в силу закона

БАНК ВТБ 24


13

64-64/001-64/001/485/2015-187/1

31.08.2015

Залог в силу закона

БАНК ВТБ 24


Ответчики возражают на заявленные исковые требования, указывают что расчеты с ними не произведены.

Сбербанк указывает что обременение в отношении него снято

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает что Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – Фонд) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ООО «КапиталСтрой» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:3884, предназначенный для строительства и принадлежащий ООО «КапиталСтрой», со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенные по адресу: город Саратов, Кировский район, микрорайон №8, жилая группа №1, жилой дом №1, 1 очередь строительства; прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 14.10.2020 заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав ООО «КапиталСтрой» на предназначенный для строительства земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:3884 со всеми улучшениями на земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон; прав на проектную документацию с изменениями удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.01.2021 Фонду переданы:

права общества с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой» на объект незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон и улучшения;

право общества с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой» субаренды земельного участка общей площадью 7 939 кв.м., кадастровым номером 64:48:030101:3884, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями, земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва, земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов, коллекторов, набережные, расположенный по адресу: г. Саратов, Кировский район;

права общества с ограниченной ответственностью «КапиталСтрой» (на проектнуюдокументацию с изменениями.

В соответствии с пунктом 25 статьи 201.15-2-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) залог правзастройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами)незавершенногостроительства,неотделимыми улучшениями, втом числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду.

Учитывая, что регистрационные записи об ипотеке являются прекращенным обязательством в силу закона, наличие регистрационных записей об ипотеке не соответствует действующему законодательству и нарушает права Фонда в части распоряжения собственным имуществом.

В связи с передачей судом объекта незавершённого строительства Фонду для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию, в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Передача объекта незавершённого строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.

В отношении земельного участка, расположенного по адресу: земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:3884 и объекта незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон зарегистрированы наложены обременения в виде записи об регистрации «ипотеки в силу закона» обязательства по которым, не переданы Фонду на основании определения арбитражного суда, что не соответствует действующему законодательству и ограничивает права Фонда в части распоряжения собственным имуществом.

Заслушав лиц участвующих в дел, исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Согласно статье 77.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве.

Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета. Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (часть 1).

При расторжении договора участия в долевом строительстве, права требования участника долевого строительства по которому в соответствии с настоящей статьей находятся в залоге в обеспечение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, при одностороннем отказе застройщика от исполнения такого договора, при его недействительности или признании его незаключенным, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях возникновения обязанности застройщика возвратить участнику долевого строительства денежные средства, обязанности третьего лица, в том числе эскроу-агента (если в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключен с использованием счета эскроу), выплатить участнику долевого строительства обеспечение, возмещение или возвратить участнику долевого строительстваденежныесредства соответствующиеденежныесредства перечисляются застройщиком или указанным третьим лицом на залоговый счет участника долевого строительства, права по которому переданы в залог залогодержателю прав по договору участия в долевом строительстве (часть 3).

Статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также предусмотрено право участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения договора.

Согласно пояснения истца расчеты с третьими лицами произведены частично

ФИО3 - выплачено 14.08.2020 в сумме 4 425 162,69 руб. (за помещения №11, 153,16).

ФИО4 - на расчет требование не передавалось, не выплачено.

ФИО5 - информация по дольщику передана в банк, за выплатой в банк дольщица не обращалась, не выплачено.

ФИО6 - на расчет требование не передавалось, не выплачено,

ФИО8 - информация по дольщику передана в банк, за выплатой в банк дольщица не обращалась, не выплачено.

ФИО12 - выплачено 23.07.2021 в сумме 1 993 689,88 (помещение 6), что потверждается платежным поручением № 66064 от 23.07.2021.

Факт того, что не все участники строительства получили возмещения не является основанием для не рассмотрения настоящих разногласий.

В соответствии с п. 1 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 ч. 2 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ, Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 утверждены «Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан -участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее - Правила).

Решение о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий принимается наблюдательным советом Фонда.

В соответствии с п. 7 Правил в решении о финансировании указывается предельный объем финансирования за счет имущества Фонда и за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации.

В соответствии с п. 8 Правил решение о финансировании принимается Фондом на основании ходатайства субъекта Российской Федерации о восстановлении прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов, расположенных на территории такого субъекта Российской Федерации

В соответствии с пунктом 15(2) Правил предельная сумма выплат, указанная в решении о финансировании мероприятий, предусмотренных п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Закона, может быть изменена в случае поступления в Фонд после закрытия реестра требований кредиторов заявлений граждан - участников строительства о выплате возмещения.

В соответствии с п. 15 ст. 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 Закона№ 218-ФЗ, либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном ст. 13 Закон № 218-ФЗ.

В соответствии с п. 4 Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.(в ред. Постановлений Правительства РФ от 07.11.2019 № 1415, от 20.10.2020 № 1711) (далее-Правила выплаты), граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика (срок может быть продлен при наличии обстоятельств, указанных в п. 5 Правил выплаты возмещения).

Таким образом тот факт, что не все участники долевого строительства получили возмещения не является основанием для не рассмотрения заявления Фонда о признании обременении отсутствующими.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

На основании п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 названного Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договоразалога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном п. Зет. 343 названного Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (ст. 167,327), за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 353 названного Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п. 3 ст. 342.1); 9) в случаях, указанных в п. 2 ст. 354 и ст. 355 названного Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что если залог прекратился в связи с физической гибелью предмета залога или по иным основаниям, либо предмет залога поступил во владение иного лица, в том числе в результате его отчуждения, суд по заявлению арбитражного управляющего или иного лица, на основании п. 6 ст. 16 Закона о банкротстве определение о внесении изменений в реестр требований кредиторов и отражении в нем требований кредитора как не обеспеченных залогом.

Права застройщика на земельный участок и объекты незавершенного строительства прекратились с вязи с передачей данных объектов Фонду, следовательно, прекращение права пользования, являющегося предметом залога, является основанием для прекращения залога данного права.

При этом наличие регистрационных записей об ипотеке права аренды участка, обеспечивающей обязательства в рамках договора долевого участия в строительстве, в отсутствие указанных обязательств не свидетельствует о сохранении залога права аренды участка и не препятствует регистрации прекращения обременения указанного права .

Предметом ипотеки по настоящему делу является имущественное право застройщика на земельный участок, которое возникло в силу положений специального закона - Закона № 214-ФЗ.

Согласно п. 9 ст. 13 этого Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона №214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон № 214-ФЗ и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

На основании вышеизложенного, в связи с отсутсвием предмета залога обязательства которого нет права залога прекращаются.

Наличие обременении в виде залога прав участников строительства противоречит принципу достоверности Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости (далее также ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно пункту 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Согласно пункту 25 статьи 201.15.2.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.

Таким образом, в настоящее время земельный участок с улучшениями и право аренды выбыли из конкурсной массы должника, поэтому возможность обращения взыскания на предмет залога в рамках осуществления мероприятий конкурсного производства должника объективно отсутствует, сохранение таких прав в рамках дела о банкротстве прямо противоречит нормам закона.

Таким образом, права банка, как кредитора с требованиями к должнику, обеспеченными залогом прав застройщика на земельный участок, при решении вопроса о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, учтены положениями статей 201.15.1, 201.15.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и пункта 14 статьи 16 Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению.

В то же временя в требованиях об Обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области погасить в ЕГРН регистрационные записи залога прав застройщика в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, на земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:3884 и объекта незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон в виде записи «залог в силу закона» следует отказать , так как решение суда о признании права отсутствующим является основанием для исключения записей.

Судебные расходы подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующими обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:3884 и объекта незавершенного строительства многоквартирного дома №1 первой очереди строительства жилой группы №1 по адресу: г. Саратов, Кировский район, 8-й микрорайон в виде записи «залог в силу закона» в отношении следующих записей:

№
Номер записи о регистрации

Дата регистрации

Вид обременения

Лицо, в пользу

которого

установлено

ограничение прав и

обременение


1
64-64/001-64/001/307/2015-131/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


2
64-64/001-64/001/442/2015-75/1

23.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


3
64-64/001-64/001/443/2015-105/1

24.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


4
64-64/001-64/001/307/2015-133/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


5
64-64/001-64/001/307/2015-134/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


6
64-64/001-64/001/307/2015-135/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


7
64-64/001-64/001/409/2015-380/1

21.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


8
64-64/001-64/001/150/2016-83/1

25.03.2016

Залог в силу закона

ПАО "Сбербанк России"


9
64-64/001-64/001/442/2015-101/1

28.07.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


10

64-64/001-64/001/307/2015-140/1

10.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


11

64-64/001-64/001/307/2015-138/1

11.06.2015

Залог в силу закона

АО "Российский

Сельскохозяйственн

ый банк"


12

64-64/001-64/001/006/2016-311/1

16.02.2016

Залог в силу закона

БАНК ВТБ 24


13

64-64/001-64/001/485/2015-187/1

31.08.2015

Залог в силу закона

БАНК ВТБ 24


Решение арбитражного суда является основанием для исключения записи из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В остальной части иска отказать

Взыскать с Публичного акционерного общества "Сбербанк" в пользу Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва расходы по уплате госпошлины в сумме 6.000 руб.

Взыскать с Акционерного обществу «Российский Сельскохозяйственный банк», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 60.000 руб.

Взыскать с Банка ВТБ 24 (ПАО), ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Москва в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 12.000 руб.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке статьи 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса РФ в апелляционную или кассационную инстанции.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Судья арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов