Постановление от 20 марта 2025 г. по делу № А32-46443/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-46443/2023
г. Краснодар
21 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ручка А.С., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Габриэла» (ИНН <***>, ОГРН <***>) –ФИО1 (доверенность от 25.01.2023), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 по делу № А32-46443/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Габриэла» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 05.04.2000 № 4900001760 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301008:2, площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, улица Яна Фабрициуса, д. 33, с указанием в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи от 11.08.2000 № 23-01.19-1.3.2000-190 об обременении в виде договора аренды от 05.04.2000 № 1760 в Едином государственном реестре недвижимости.

Иск мотивирован нарушением арендатором условий договора о разрешенном использовании земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент).

Решением суда от 31.05.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.12.2024, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из ничтожности спорного договора аренды, как заключенного в отношении земель курорта неуправомоченным лицом, что исключает удовлетворение требований о расторжении данного договора.

Администрация и департамент обжаловали указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе истец и третье лицо просят отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт.

Как указывают заявители, арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301008:2 используется не по целевому назначению, что является основанием для расторжения договора аренды от 05.04.2000 № 4900001760.

В отзыве на кассационную жалобу общество опровергает доводы администрации и департамента.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании, открытом 05.03.2025, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 12.03.2025 до 16 часов 50 минут. После перерыва судебное заседание продолжено, представитель общества поддержал ранее изложенные позиции.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующим выводам.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) в соответствии с постановлением главы администрации города Сочи от 31.12.1998 № 1143 и постановлением главы города Сочи от 02.06.1999 № 454 заключили договор от 05.04.2000 № 1760 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 800 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301008:2, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Яна Фабрициуса, д. 33, сроком действия договора до 01.07.2048.

Договором о передаче прав и обязанностей от 08.08.2003 права и обязанности арендатора переданы обществу.

В связи с необходимостью изменения существующей нумерации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, для формирования единой краевой базы договоров аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения договор от 05.04.2000 № 1760 признан договором от 05.04.2000 № 4900001760, о чем заключено дополнительное соглашение от 28.10.2003.

Согласно пункту 1.3 договора аренды земельный участок предоставляется для производственной деятельности.

Арендодатель имеет право требовать от арендатора расторжение договора аренды в случаях неисполнения арендатором условий договора (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.1. договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения существенных условий договора.

Согласно пункту 4.2 договора аренды, арендатор обязан: не допускать действия, которые могут привести к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки города, не загрязнять участок, а также прилегающие к нему территории; при эксплуатации участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующие порядок использование земельных участков.

За нарушение общего порядка и правил пользования участком арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством (пункт 5.1 договора).

В случае использовании арендатором земельного участка в целях, не предусмотренных пунктом 1.3, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке (пункт 5.2 договора).

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведен визуальный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301008:2, в результате которого установлено, что в границах указанного земельного участка имеется нежилое здание площадью 889,2 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за обществом. Фактически данное строение используется под объект предоставления услуг питания – ресторан «Баварский двор».

Полагая, что такое использование земельного участка нарушает условия договора аренды департамент в адрес арендатора направил претензию от 23.12.2022 № 19045/02.01-30 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок.

Ввиду того, что нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 03.03.2023 № 1445/02.01-44 с предложением расторгнуть договор аренды.

В установленный срок арендатор в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды не явился.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 1, 307, 309, 310, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244), постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 № 96 «О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» и, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды, что исключает удовлетворение требований о его расторжении.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды) ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суды пришли к выводу о том, что в силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи» спорный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности, полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления на дату заключения договора аренды не обладал. И только с принятием Закона № 244-ФЗ и с определяемого нормами указанного закона момента возникновения права муниципальной собственности, администрация была правомочна распоряжаться спорным земельным участком.

Суды отметили, что наличие на земельном участке объекта недвижимости вкупе с заключением сторонами после возникновения права муниципальной собственности дополнительных соглашений к спорному договору аренды не исцеляют недействительность ничтожной сделки.

Вместе с тем суды не учли следующее.

Из материалов дела усматривается и судами установлено наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности. В преамбуле спорного договора аренды от 05.04.2000 отражено основание заключения данного договора – договор от 02.02.1996 купли-продажи (объекта недвижимости). Наличие объекта недвижимости 1993 года постройки следует из выписок ЕГРН на здание и земельный участок. Обществом данное здание приобретено в 2003 году. Земельный участок под зданием сформирован, поставлен на кадастровый учет, практически весь участок занят данным зданием. Право муниципальной собственности на земельный участок зарегистрировано 19.06.2009, что также подтверждено сведениями ЕГРН и свидетельством о государственной регистрации права от 19.06.2009.

В силу части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ к собственности муниципальных районов или городских округов относятся иные земельные участки, находящиеся в границах курорта федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу данного Закона (декабрь 2008 года), за исключением участков, относящихся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 – 10 данной статьи.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату регистрации права муниципальной собственности на спорный земельный участок, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду собственнику расположенного на таком участке объекта недвижимости осуществлялось без проведения торгов, соответствующий собственник объекта недвижимости являлся единственным возможным субъектом такого предоставления.

В материалах дела имеется дополнительное соглашение от 03.07.2009 к договору аренды от 05.04.2000, не принятое судами во внимание по причине того, что недействительная сделка не может быть исцелена заключением дополнительного соглашения к ней.

Вместе с тем оценку данному соглашению как самостоятельному документу, содержащему выраженную в письменной форме волю сторон на возмездное срочное использование земельного участка, суды не дали. Наличие в данном соглашении существенных условий такого пользования, в том числе выраженных путем ссылки на иные письменные документы, суды не исследовали и не оценили. На основания полагать неопределенными объект и условия землепользования не сослались. Мотивов, по которым может быть проигнорирована согласованная воля легитимного собственника земельного участка и собственника расположенного на данном участке строения на использование данного участка, не привели.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 434 данного Кодекса договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 названного Кодекса.

Суды не дали правовой квалификации действиям сторон путем согласования в июле 2009 года оснований использования спорного земельного участка, не указали, почему такое согласование не подлежит оценке в качестве самостоятельной сделки по распоряжению земельным участком, и каким нормам права противоречит такое предоставление.

При этом с учетом данных обстоятельств суды не рассмотрели по существу ни доводы администрации о нарушении обществом согласованного вида использования земельного участка, ни возражения общества против данных доводов, включая ссылки на то, что осуществляемое ответчиком фактическое использование здания одновременно под пивоварню и ресторан администрация длительное время не полагала нарушением условий договора, влекущим его расторжение, заключая с обществом соглашения о корректировке размера арендной платы с учетом фактических целей землепользования.

Таким образом, поскольку выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на неполном выяснении значимых для дела обстоятельств и постановлены при неправильном применении норм материального права, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Ввиду отсутствия у суда округа полномочий по установлению фактов и оценке доказательств по делу (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, оценить соглашения сторон, подписанные после регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок, доводы и возражения сторон относительно фактического использования данного участка, всесторонне и полно исследовать имеющиеся в деле доказательства в их совокупности с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 по делу № А32-46443/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Малыхина

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова