Решение от 13 октября 2021 г. по делу № А08-9507/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-9507/2019
г. Белгород
13 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Кретовой Л. А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиовидеозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «УК «ТЮС» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица: ООО «Спецтрансстрой», АО «Белгородэнергосбыт», ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго", НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "ВЛАДИМИРСКОЕ", временный управляющий ООО УК "ТЮС", о взыскании 697 582 руб. 18 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности № 41-52-дов от 02.04.2020, удостоверению;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности № 101-06-0002 от 03.08.2021 паспорту;

от третьего лица ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго": представитель ФИО4 по доверенности №Д-БЛ/45 от 30.04.2020, паспорту;

от остальных третьих лиц представители не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО «УК «ТЮС» о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка № 377 от 02.12.2010 за период с 01.07.2012 по 31.12.2018 в сумме 331 229 руб. 70 коп., неустойки за период с 28.09.2010 по 31.07.2019 в сумме 366 352 руб. 48 коп., с начислением неустойки по день фактического исполнения денежного обязательства (с учетом уточнения ответчика).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Спецтрансстрой», АО «Белгородэнергосбыт», ПАО "Россети Центр" в лице филиала ПАО "Россети Центр" - "Белгородэнерго", НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "ВЛАДИМИРСКОЕ", временный управляющий ООО УК "ТЮС" ФИО5.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика исковые требования не признал, заявил о прекращении договора аренды до заявленного истцом периода взыскания и пропуске срока исковой давности.

Представитель третьего лица филиала ПАО "Россети Центр" - "Белгородэнерго" пояснил, что на земельном участке расположено здание трансформаторной подстанции, от которой запитаны многоквартирные жилые дома. При вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Остальные третьи лица не явились, извещены надлежащим образом.

На основании статей 121 – 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено по существу в отсутствие надлежащим образом извещенных представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения администрации города Белгорода от 08.11.2010 № 4874 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 377 от 02.12.2010, по условиям которого истец передал ответчику в аренду земельный участок площадью 175 кв.м. для завершения строительства нежилого здания (распределительный пункт) производственного назначения, расположенного по адресу: <...>.

По акту приема - передачи от 08.11.2010 истец передал ответчику земельный участок.

Согласно п. 2.1 договор заключен сроком на 11 месяцев до 08.10.2011, вступает в силу с момента подписания, условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 08.11.2010 года.

Срок освоения земельного участка – 11 месяцев (п. 2.2).

В соответствии с п. 2.3 договора арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком в размере согласно расчету арендных платежей, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1).

Согласно п. 2.4 арендная плата исчисляется и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Ссылаясь на использование ответчиком земельного участка после окончания срока действия договора, истец начислил ответчику арендные платежи за период с 01.07.2012 по 31.12.2018 в сумме 331 229 руб. 70 коп.

Претензию истца № 09/1866 от 21.03.2018 об уплате задолженности ответчик оставил без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.

Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 марта 2015 г.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае, договор аренды земельного участка заключен в 2010 году на 11 месяцев до 08.10.2011 для завершения строительства нежилого здания (распределительный пункт).

Согласно материалам дела, на земельном участке расположено здание трансформаторной подстанции, посредством которой получают электроэнергию многоквартирные жилые дома, в том числе, жилой дом, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается договором энергоснабжения № 2405 от 01.01.2007, заключенным между АО «Белгородэнергосбыт» и ТСЖ «Владимирское».

В соответствии с техническим паспортом на здание распределительного пункта (трансформаторной подстанции) от 21.09.2005 здание построено в 2005 году, то есть до заключения договора аренды.

При этом, земельный участок под зданием распределительного пункта и многоквартирными жилыми домами не сформирован.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 04.12.2020 право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, зарегистрировано 12.12.2005, право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, зарегистрировано 21.02.2008 (т. 2 л.д. 56-57).

Поскольку здание трансформаторной подстанции предназначено для эксплуатации жилых домов, оно принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Доказательств использования земельного участка ответчиком после окончания срока договора аренды 08.10.2011 истцом не представлено.

При этом, ошибочные доводы ответчика о принадлежности ООО «УК «ТЮС» здания распределительного пункта на праве собственности, изложенные в письме от 22.11.2011, не имеют правового значения, поскольку противоречат нормам Жилищного кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 163).

Довод истца о том, что здание распределительного пункта (трансформаторной подстанции) является самостоятельным коммерческим объектом и не относится к имуществу общей долевой собственности собственников МКД не подтверждается соответствующими доказательствами, а напротив опровергается договором энергоснабжения № 2405 от 01.01.2007 и схемами, представленными филиалом ПАО "Россети Центр" - "Белгородэнерго".

Доводы истца и ТСЖ «Владимирское» о том, что земельный участок и нежилое здание трансформаторной подстанции не передавались ответчиком в собственность собственников многоквартирного жилого дома, либо ресурсоснабжающей организации также в силу норм Жилищного кодекса Российской Федерации не имеют правового значения.

Требование истца к ответчику о необходимости формировании земельного участка под МКД не основано на законе.

В соответствии с пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как в случае формирования земельного участка под многоквартирным домом, так и в случае отсутствия его формирования по состоянию на 01 марта 2005 г. (момент вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации), уполномоченный орган утратил право на распоряжение земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в том числе, путем сдачи его в аренду, и, следовательно, право на получение арендных платежей за пользование земельным участком.

На основании изложенного, требования истца необоснованны.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ ответчиком заявлено о применении срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в части требований, заявленных за период до 20.08.2016.

Поскольку судом отказано во взыскании основного долга, требование о взыскании пени также не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, в иске следует отказать.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Истец освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске Администрации города Белгорода отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

Кретова Л. А.