Решение от 21 июня 2017 г. по делу № А79-2739/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2739/2017
г. Чебоксары
21 июня 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 20.06.2017.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428015, <...>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРНИП 304212927400092, ИНН <***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

о расторжении договора, обязании вернуть нежилое помещение и взыскании 42281 руб. 85 коп.,

при участии:

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 25.04.2017,

установил:

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – истец) обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством № Н-722 от 22.02.2016, обязании освободить и вернуть комнаты №№12,13 помещения №1 общей площадью 30,3 кв.м., расположенные в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <...>; комнаты №№3-11 помещения №1, общей площадью 94,7 кв.м., расположенные в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <...>; взыскании 42281 руб. 85 коп. пени.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с договором №Н-722 купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от 22.022016 (далее - договор купли-продажи), заключенным между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и ИП ФИО1 ответчику переданы в собственность комнаты №№ 12, 13 помещения № 1, общей площадью 30,3 кв.м., комнаты №№ 3-11 помещения № 1, общей площадью 94,7 кв.м., расположенные в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <...> (далее - помещение). Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 17.03.2016. Согласно п.п. 1.2, 1.3, 2.1 договора купли- продажи ответчик принял на себя обязательство по оплате стоимости помещения в сумме 3273997 руб. в рассрочку в течение 59-ти месяцев в размере 54550 руб., в течение 60-го месяца в размере 55547 руб. с момента подписания данного договора ежемесячно. Задолженность по оплате выкупной стоимости ИП ФИО1 перед Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом по договору купли-продажи по состоянию на 26.12.2016 согласно приложенной ведомости взаиморасчетов 455366,37 руб. Согласно п. 2.2. договора купли-продажи установлена обязанность ответчика по оплате процентов в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на 24.02.2015, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка. Проценты должны перечисляться покупателем в сроки, предусмотренные для внесения выкупной стоимости нежилого помещения. По состоянию на 26.12.2016 размер неоплаченных ответчиком процентов составляет 33040,30 руб. За нарушение сроков оплаты ИП ФИО1 обязалась оплачивать пени из расчета 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Размер пени по состоянию на 26.12.2016 составляет 42281,85 руб.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с условием пункта 4.2 договора купли-продажи невнесение в сроки установленные договором стоимости (цены продажи) нежилого помещения является основанием для расторжения договора.

Постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 65) разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Комитет направил в адрес ИП ФИО1 претензию от 26.12.2016 № 039-9622, в которой предложил ответчику оплатить 455366,37 руб., в том числе: 360044,22 руб. - долг по оплате стоимости помещения; 33040,30 руб. - долг по оплате процентов за пользование рассрочкой; 42281,85 руб. - пени. В период с 26.12.2016 по 16.03.2017 ИП ФИО1 оплатила 200000 руб., в том числе: 149299,11 руб. - долг по оплате стоимости помещения; 50700,89 руб. - долг по оплате процентов за пользование рассрочкой. Таким образом, ответчик требования, изложенные в претензии, не исполнил.

Определением суда от 27.03.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

22.05.2017 от истца в суд поступило заявление об отказе от части исковых требований, согласно которому истец отказывается от исковых требований в части взыскания 42281 руб. 85 коп. пени, в связи с оплатой. В остальной части исковые требования поддерживает, просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством № Н-722 от 22.02.2016; обязать ответчика освободить и вернуть комнаты №№12,13 помещения №1 общей площадью 30,3 кв.м., расположенные в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <...>; комнаты №№3-11 помещения №1, общей площадью 94,7 кв.м., расположенные в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <...>;

Определением от 23.05.2017 суд в соответствии с частью 5 статьи 227 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. Истцу было предложено представить сведения о состоянии расчетов с ответчиком; обосновать требование о расторжении договора конкретными обстоятельствами.

Определением суда от 06.06.2017 истцу также было предложено представить сведения о состоянии расчетов с ответчиком; обосновать требование о расторжении договора ссылками на конкретные нормы права и на конкретные обстоятельства, в том числе в случае отсутствия у ответчика задолженности по договору.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили; какие-либо документы до начала судебного заседания в суд не представили.

Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика просила в иске отказать. Пояснила, что в рамках дела № А79-3476/2015 рассматривался иск ИП ФИО1 к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи. В рамках указанного дела суд согласился с доводами ИП ФИО1 об исключении из проекта договора пункта 4.3, характеризующего как существенное нарушение покупателем обязанности, предусмотренной пунктами 2.10 и 2.11 договора (оплата арендных платежей и пени по договору аренды до регистрации перехода права собственности).

Представитель ответчика пояснила, что в настоящее время ответчиком была произведена оплата по договору, в том числе уплачены суммы пени, просроченная задолженность отсутствует. Следовательно, права истца уже восстановлены. Временная неоплата платежей по договору с учетом последующей оплаты не является грубым и существенным нарушением условием договора купли-продажи нежилого помещения и не может являться основанием для его расторжения.

Выслушав представителя ответчика и изучив материалы дела, суд установил следующее.

До рассмотрения спора по существу истец отказался от иска в части взыскания 42281 руб. 85 коп. пени.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Судом принимается заявленный истцом отказ от иска в части взыскания 42281 руб. 85 коп. пени, как не противоречащий закону и не нарушающий права других лиц.

В связи с принятием отказа производство по делу в этой части следует прекратить.

Согласно части 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

В остальной части суд считает, что в удовлетворении иска следует отказать.

Как следует из материалов дела, в рамках реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с учетом судебных актов по делу № А79-3476/2015, в рамках которого рассматривался спор между сторонами об урегулировании разногласий при заключении договора, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством № Н-722 от 22.02.2016 (далее – договор), согласно которому в собственность ответчика передаются комнаты №№3-11 помещения №1, общей площадью 94,7 кв.м., комнаты №№12,13 помещения №1 общей площадью 30,3 кв.м., расположенные в цокольном этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома по адресу: <...>.

Согласно пунктам 1.2, 1.3, 2.1 договора ответчик принял на себя обязательство по оплате стоимости помещения в сумме 3273997 руб. в рассрочку в течение 59-ти месяцев в размере 54550 руб., в течение 60-го месяца в размере 55547 руб. с момента подписания данного договора ежемесячно.

Согласно пункту 2.2 договора ответчик обязуется оплачивать проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на 24.02.2015, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка. Проценты должны перечисляться покупателем в сроки, предусмотренные для внесения выкупной стоимости нежилого помещения.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что за нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

В пункте 4.2 договора указано, что в случае невнесения в сроки, установленные договором, стоимости (цены продажи) нежилого помещения настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Переход права собственности на упомянутое нежилое помещение зарегистрирован 17.03.2016. Одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона.

Истец направил ответчику претензию от 26.12.2016 № 039-9622, в которой указал на наличие задолженности по состоянию на 26.12.2016, в том числе: 360044,22 руб. - долг по оплате стоимости помещения; 33040,30 руб. - долг по оплате процентов за пользование рассрочкой; 42281,85 руб. – пени. Истец предложил ответчику оплатить указанную задолженность, указал на существенность нарушения условий договора и предложил расторгнуть договор.

Полагая, что допущенная ответчиком просрочка по внесению платежей по договору является существенным нарушением условий договора, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пунктов 1, 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства пояснила, что в настоящее время ответчиком была произведена оплата по договору, в том числе уплачены суммы пени, просроченная задолженность отсутствует. Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты, доказательства наличия у ответчика задолженности истцом не представлены.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд установил, что сам факт нарушения ответчиком условий договора в виде несвоевременного внесения платежей, в том числе с учетом периода просрочки и последующей оплаты, в данном случае с учетом конкретных обстоятельств настоящего спора не может быть признан существенным и являться основанием для расторжения названного договора.

При этом суд учитывает, что истец вправе требовать уплаты долга и договорной неустойки, в том числе путем предъявления соответствующего иска в установленном законом и договором порядке, при наличии на то оснований.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" содержится разъяснение, касающееся схожей ситуации применительно к договору аренды о том, что требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Следует учитывать, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Вместе с тем, истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком платежей повлекло для него существенный ущерб.

Суд также отмечает, что названный договор заключен в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, одной из задач которого является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, исходя из чего являются несостоятельными доводы истца о том, что задержка ответчиком платежей в значительной мере лишает истца денежных средств, на которые он рассчитывал при заключении договора.

В пункте 4.2 договора указано, что в случае невнесения в сроки, установленные договором, стоимости (цены продажи) нежилого помещения настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Однако право истца предъявить иск о расторжении договора не означает безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку не доказано, что допущенная ответчиком просрочка по внесению платежей за приобретенное имущество может быть отнесена к той категории ущерба, о которой идет речь в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка истца на пункт 65 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, согласно которому регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, так как в рассматриваемом случае суд не установил обстоятельств, позволяющих расторгнуть договор.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца, который освобожден от уплаты государственной пошлины в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

принять отказ Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары от иска в части взыскания 42281 руб. 85 коп. пени. Производство по делу в данной части исковых требований прекратить.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Васильев