Решение от 30 мая 2024 г. по делу № А55-526/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846)207-55-15, факс (846)226-55-26

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


31 мая 2024 года

Дело №

А55-526/2024

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2024 года.Полный текст  решения изготовлен 31 мая 2024 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пудовкиной А.А.,

рассмотрев в судебном заседании 23 - 28 мая 2024 года дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Услуга"

к муниципальному предприятию городского округа Самара "Ремжилуниверсал"

о признании

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 07.02.2024;от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 23.11.2023;

свидетель ФИО4, паспорт,

В судебном заседании, открытом 23.05.2024 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв до 28.05.2024 г., информация о перерыве была размещена на официальном сайте арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru 

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Услуга" обратилось в арбитражный суд с иском к Муниципальному предприятию городского округа Самара "Ремжилуниверсал" о признании переданными нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> дом 102АА, комнаты 1-й этаж: 1,2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, Муниципальному предприятию г.о. Самара «Ремжилуниверсал» от ООО «Услуга» по состоянию на 11 июля 2023 года и признании незаконным начисления право пользования нежилого помещения в отношении ООО «Услуга», начиная с 12.07.2023.

Определением от 19.04.2024 суд принял уточнение формулировки второй части требований истца в следующей редакции: «Признать незаконным начисление Муниципальным предприятием городского округа Самара "Ремжилуниверсал" арендной платы в отношении ООО «Услуга» за период с 30.06.2023 по 18.12.2023 в размере 839 887 руб. 10 коп.     

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ходатайствовал о приобщении дополнительных доказательств. Суд приобщил.

Истец ходатайствовал о допросе в качестве свидетеля ФИО4 Суд, руководствуясь ст. 56 АПК РФ, ходатайство удовлетворил, предупредил свидетеля об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, заслушал показания свидетеля.

Кроме того, истец ходатайствовал о приобщении запроса в Администрацию г.о. Самара, сообщил суду о том, что ответ на запрос не получен, в связи с чем, просил отложить судебное заседание. Руководствуясь ст. 158,159 АПК РФ, учитывая неоднократное отложение, сроки рассмотрения дела, суд отказал в удовлетворении ходатайства.

Также истец ходатайствовал о вызове ФИО5 в качестве свидетеля. Суд, руководствуясь ст. 56, 88 АПК РФ, отказал в удовлетворении ходатайства.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30 июня 2023 года ООО «Услуга» и МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал» подписали соглашение о расторжении договора аренды № 100015А от 10 января 2001 года.

Согласно пункту 1 вышеуказанного соглашения о расторжении, стороны решили расторгнуть договор аренды с 30 июня 2023 года.

В соответствии с пунктом 2 данного соглашения Арендатор обязан вернуть Объект недвижимого имущества Арендодателю по акту приема-передачи (возврату) в 15-дневный срок.

11 июля 2023 года, в срок установленный договором аренды, ООО «Услуга» фактически осуществило передачу нежилого помещения по адресу: <...> дом 102АД, комнаты 1-й этаж: 1,2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал», в лице заместителя директора ФИО5, о чем имеется отметка, в виде подписи заместителя директор в письме ООО «Услуга» от 11 июля 2023 года.

Заместитель директора истца - ФИО5 11 июля 2023 года в присутствии нескольких свидетелей осмотрел вышеуказанное нежилое помещение и получил ключи от нежилого помещения и акты приема-передачи нежилого помещения.

Таким образом, фактическая передача вышеуказанного нежилого помещения осуществлена ООО «Услуга» 11 июля 2023 года и с этого момента истец не имеет доступа в вышеуказанное помещение и его не использует.

Согласно выписке из ЕГРН прекращена запись о регистрации договора аренды № 100015А от 10 января 2001 года.

Однако ответчик не передал истцу подписанный акт приема-передачи нежилого помещения от 11.07.2023 года по договору аренды № 100015А от 10 января 2001 года.

Между тем ответчик выставил счета на оплату аренды за июль-август 2023 года, которые истец считает необоснованными.

Свои обязательства, указанные в соглашении от 30.06.2023 года о расторжении договора аренды, ООО «Услуга» выполнило в установленный срок.

Свои обязательства по подаче документов на государственную регистрацию прекращения права аренды, предусмотренные соглашением о расторжении от 30.06.2023 года, ООО «Услуга» также выполнило, 12 июля 2023 года внесена соответствующая запись в ЕГРН.

В досудебном порядке ООО «Услуга» направило ответчику письма исх. № 11 от 02 августа 2023 года, исх. № 14 от 31 августа 2023 года, которые ответчик оставил без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием к обращению с иском в суд.

Ответчик возражал против удовлетворения требований, указывая на то, что согласно п. 3.2.6. договора Арендатор обязуется без письменных разрешений Арендодателя не производить   перепланировку,   переоборудование   и   неотделимые улучшения объекта.

В силу п. 3.2.7. договора Арендатор обязуется содержать объект и прилегающую территорию в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, производить текущий ремонт объекта по мере необходимости за счет собственных средств.

В соответствии с п. 3.2.8. договора Арендатор обязуется по согласованию с балансодержателем участвовать в долевом финансировании (пропорционально занимаемой площади) текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, в котором расположено арендуемое помещение.

Комиссией Ответчика совместно с исполнительным органом истца 20.07.2023 г. был осуществлен осмотр арендованного помещения, в ходе которого были выявленные несоответствия. Эти несоответствия были выражены в следующем: отсутствует газифицирующее оборудование, в том числе котлы, здание не подключено к сети газоснабжения, здание не подключено к центральной отопительной системе, отсутствует снабжение электрической энергией, планировка внутренних помещений здания изменена, образованы новые помещения. В то время как, при заключении договора в акте приема-передачи от 01.07.2001 г. было отражено, что:

п. 26. Электросеть и осветительная аппаратура

26.1. наличие – имеется

26.2. комплектность – полная

26.3. капитальный ремонт - не требуется

п. 29 Система отопления

29.1. наличие – имеется

29.2. вид – центральное

29.3. капитальный ремонт - не требуется.

Кадастровым инженером (заключение от 20.07.2023 г.), в ходе осмотра объекта были выявлены следующие несоответствия с техническим паспортом от 20.03.2001 г. и актом приема-передачи к договору от 01.07.2001 г.:

- Переоборудовано помещение 1, путем переноса перегородки;

- Образовано помещение 9, путем возведения перегородок;

- Образованы помещения 10 и 11, путем возведения перегородок из кирпича. На отметке +2,99 возведен дополнительный этаж и образовано помещение 10а;

- Прекращено существование помещения 3, путем демонтажа перегородок;

- В помещении 8 уменьшена площадь, за счет внутренней отделки;

- Между помещениями 4 и 5 перенесена перегородка. Образованы новые помещения 5а (туалет), 56 (душевая), 5в (туалет), 5г (туалет);

- Между помещениями 6 и 7 демонтирована перегородка. Прекращено существование помещения 7. Площадь помещения 6 уменьшена за счет переноса перегородки;

- Образованы новые помещения 12, 13 путем возведения перегородок.

Претензией от 04.08.2023 г. исх. № 828/23 Ответчик предложил Истцу исполнить свои обязательства по договору и в срок не позднее 01.09.2023 г. привести объект муниципальной собственности в состояние соответствующее, зафиксированному актом приема-передачи от 01.07.2001 г., после чего Ответчик готов был принять объект недвижимости по акту приема-передачи (возврата). Кроме того, Ответчик предложил Истцу выплатить штраф, предусмотренный п. 5.2.4. договора за нарушение его условий.

В ответ (письмо исх. № 14 от 31.08.2023 г.) Истец не согласился требованиями Ответчика и не привел объект муниципальной собственности в состояние соответствующее ранее зафиксированному актом приема-передачи от 01.07.2001 г.

В своем отзыве ответчик не отрицал получение ключей от спорного помещения от истца.

Истец в своих возражениях указывает на то, что он выполнил свои обязательства по соглашению, помещение не использует, что также не оспаривается ответчиком, в связи с чем, начисление  арендных платежей необоснованно.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Судом установлено, что истец предпринимал неоднократные попытки возвратить арендованное им помещение по акту приема-передачи.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ. Отсутствие такого акта может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Между тем арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора. (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012, ФАС Московского округа от 08.07.2013 по делу N А40-107919/11-77-951)

Однако в рассматриваемом деле ответчик не оспаривает факт неиспользования помещения истцом. В основе требований ответчика – ненадлежащее, по его мнению, состояние помещения.

Следует отметить, что арендодатель также не вправе после прекращения договора уклоняться от приемки объекта аренды, ссылаясь на его ненадлежащее состояние.

Законом предусмотрена возможность восстановления нарушенного права ответчика в порядке ст. 393 ГК РФ, то есть путем взыскания убытков, однако, взимание арендных платежей с лица, не использующего помещение, нарушает права такого лица, а значит, баланс интересов сторон соблюден не будет.

Данная позиция согласуется с выводами, изложенными в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.05.2019 № Ф02-1875/2019 по делу № А33-18250/2018.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд приходит к выводу о возможности требования истца удовлетворить.

Расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ответчика в силу ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Признать переданными муниципальному предприятию городского округа Самара "Ремжилуниверсал" от ООО «Услуга» нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> дом 102АА, комнаты 1-й этаж: 1,2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 по состоянию на 11 июля 2023 года.

Признать незаконным начисление муниципальным предприятием городского округа Самара "Ремжилуниверсал" арендной платы в отношении ООО «Услуга» за период с 30.06.2023 по 18.12.2023 в размере 839 887 руб. 10 коп.

Взыскать с муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал" в пользу общества с ограниченной ответственностью «Услуга» «Услуга» 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
ФИО1