Решение от 27 августа 2018 г. по делу № А38-4537/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-4537/2018
г. Йошкар-Ола
27» августа 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2018 года. Полный текст решения изготовлен 27 августа 2018 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Камаевой А.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью производственно- коммерческой фирме «Транс-Ойл» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности, от ответчика – ФИО3 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Транс-Ойл» (далее - ООО ПКФ «Транс-Ойл», общество), арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.10.2015 № 6847/2015н за период с декабря 2016 года по 12 июля 2017 года в сумме 849 071 руб. 40 коп., договорной неустойки в размере 81 391 руб. 72 коп. за период с 16.12.2016 по 26.02.2018, а также договорной неустойки, начисленной на сумму долга в размере 849 071 руб. 40 коп., исходя из ставки рефинансирования Банка России, действующей на день фактической оплаты, за каждый день просрочки, начиная с 27.02.2018 по день фактической оплаты долга.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о нарушении должником условий договора аренды земельного участка от 19.10.2015 о сроке внесения арендной платы и образовании задолженности за период с декабря 2016 года по 12 июля 2017 года, до момента государственной регистрации права собственности общества на земельный участок.

Кроме того, истец настаивал на исчислении арендной платы исходя из площади земельного участка в размере 5 606,5 кв.м.

Истец также просил взыскать в качестве санкции предусмотренную условиями договора неустойку за просрочку внесения арендной платы.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ (л.д. 5-10, 39-41, 106-107, 119-120, протокол судебного заседания от 23.08.2018).

Ответчик в отзыве на иск и в судебном заседании требования не признал, сослался на наличие в действиях истца злоупотребления правом, поэтому просил в иске отказать.

По мнению ответчика, арендодатель длительно уклонялся от расторжения договора аренды после заключения с ним договора купли-продажи земельного участка, создав препятствия к государственной регистрации права собственности (л.д. 49-50, протокол судебного заседания от 23.08.2018).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяс- нения сторон, арбитражный суд считает необходимым частично удовлетворить иск по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 19.10.2015 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар- Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар- Ола» (арендодателем), и обществами с ограниченной ответственностью производственно-коммерческими фирмами «Транс-Ойл Плюс» (арендатором 1) и «Транс-Ойл» (арендатором 2) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 6847/2015н со множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии с условиями договора истец как арендодатель обязался пере- дать во временное владение и пользование арендаторов земельный участок общей площадью 6371,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0702001:149, располо- женный по адресу: <...> для размещения и обслуживания автозаправочной станции с пунктом технического обслуживания, а арендаторы приняли на себя обязательства вносить арендную плату (л.д. 18-21). При этом ООО ПКФ «Транс-Ойл» (далее – арендатор) предо- ставлена во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 5606,5 кв.м.

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям явля- ется договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предо- ставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законода- тельством и Земельным кодексом РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ. Он заключен сторонами на 49 лет, с 19.10.2015 по 19.10.2064 (пункт 1.5). В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года сторонами исполнено (л.д. 22).

Таким образом, договор аренды земельного участка от 19.10.2015 № 6847/2015н соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. Заклю- ченность или действительность договора аренды сторонами не оспаривались.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ.

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема- передачи от 19.10.2015 (л.д. 21).

В силу статей 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате поль- зования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является суще- ственным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ). Договором аренды установлен следующий порядок внесения платежей – ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, а за послед- ний двенадцатый месяц – не позднее 15 числа данного месяца (пункт 2.2). Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели порядок расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, по которому арендная плата опреде- ляется независимым оценщиком. При этом оценка права аренды на 2015 год со- гласована сторонами в размере, определенном обществом с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» в отчете № 02.283. ЗУ.686/15 от 03.09.2015. Сумма ежемесячной арендной платы для общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Транс-Ойл» составила 111 097 руб. 47 коп.

По правилам пункта 34 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного Решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI, арендодателем в односто- роннем порядке изменен размер арендной платы путем ее индексации на размер уровня инфляции (на 1,04), о чем арендатор извещен 18.01.2017 (л.д. 42, 43).

Тем самым размер ежемесячной арендной платы на 2017 год составил 115 541 руб. 37 коп.

Согласно расчету истца, у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы за период с декабря 2016 года по 12 июля 2017 года в сумме 849 071 руб. 40 коп. исходя из площади земельного участка в размере 5 606,5 кв.м.

Возражая против требований, общество указало на неправомерное исчис- ление арендной платы исходя из всей части земельного участка, поскольку им фактически использовался земельный участок общей площадью 2690,0 кв.м., в последующем зарегистрированный обществом на праве собственности. Тем самым разногласия сторон сводятся к определению площади находившегося в спорный период в фактическом владении арендатора земельного участка.

Позиция истца противоречит документальным доказательствам и нормам земельного законодательства.

Так, по договору аренды земельного участка от 19.10.2015 № 6847/2015н арендаторам был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 12:05:0702001:149 общей площадью 6371,0 кв.м, а ответчику – его часть площадью 5606,5 кв.м.

16.12.2015 вместо земельного участка с кадастровым номером 12:05:0702001:149 были образованы два земельных участков с кадастровыми номерами 12:05:0702001:799 и 12:05:0702001:800 площадью 2690 кв.м. и 3681 кв.м соответственно (л.д. 46, 47). Письмом от 11.07.2016 № 09-13/5639 арендодатель уведомил арендатора об аннулировании сведений в государственном ка- дастре недвижимости о земельном участке (л.д. 112-113, 114).

Образование вместо одного арендованного земельного участка двух новых индивидуализированных земельных участков порождает последствия, опреде- ленные земельным законодательством.

В силу пунктов 1, 6 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или не- сколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В случае образования земельных участков из земельных участков, исполь- зуемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и изме- ненных земельных участков на прежних условиях без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ).

Анализ приведенных норм права и доказательств раздела земельного участка позволяет арбитражному суду заключить, что по правилам статьи 607 ГК РФ прекратился объект аренды и оба арендатора получили право на заклю- чение с каждым из них договора аренды образованного и фактически занимае- мого нового земельного участка. Независимо от оформления новых договоров аренды ООО ПКФ «Транс-Ойл» сохранил права и обязанности арендатора в от- ношении измененного земельного участка на прежних условиях.

При этом ответчик остался фактическим владельцем и арендатором только одного земельного участка общей площадью 2690,0 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0702 001:799. Такой вывод прямо следует из условий договора продажи этого участка арендатору.

30.11.2016 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола», (продавцом) и ООО ПКФ «Транс-Ойл» (покупателем) заключен договор купли-продажи № 580-П земельного участка, по которому продавец передал, а покупатель купил в собствен- ность земельный участок общей площадью 2690,0 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0702 001:799, расположенный по адресу: <...> (л.д. 51-53).

Актом от 01.12.2016 оформлена передача земельного участка общей площадью 2690,0 кв.м. с кадастровым номером 12:05:0702001:799 продавцом и при- нятие ее покупателем (л.д. 53, 54). Тем самым в спорный, указанный в иске период с 01.12.2016 в фактическом владении ответчика, ООО ПКФ «Транс-Ойл», находится только земельный участок общей площадью 2690,0 кв.м.

Указанный в иске земельный участок прекратил существование, как и за- ключенный в отношении него договор аренды. Поэтому применительно к стать- ям 606 и 607 ГК РФ арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за фактически используемый объект аренды. Позиция истца ошибочна. Арендная плата подлежит исчислению исходя из площади занимаемого ответчиком с 01.12.2016 земельного участка в размере 2690 кв.м. Представленный истцом расчет долга в сумме 849 071 руб. 40 коп. признается арбитражным судом необоснованным.

По этой причине арбитражным судом произведен расчет арендной платы, согласно которому размер ежемесячной арендной платы за декабрь 2016 года составил 53 304 руб. 59 коп. (стоимость годового размера 1 кв.м земельного участка, определенного независимым оценщиков, в сумме 237 руб. 79 коп. × площадь земельного участка 2690,0 кв.м / 12 месяцев), на 2017 год – 55 436 руб. 77 коп. (стоимость годового размера 1 кв.м земельного участка, определенного независимым оценщиков в сумме 237 руб. 79 коп. × площадь земельного участка 2690,0 кв.м × коэффициент инфляции на 2017 год в размере 1,04 / 12 месяцев).

Кроме того, ответчик заявил о наличии в действиях арендодателя злоупотребления правом в связи с длительным уклонением от расторжения договора аренды и от государственной регистрации перехода права собственности на про- данный земельный участок.

Доводы ответчика признаются обоснованными. Арбитражный суд усматри- вает в длительном бездействии собственника земельного участка злоупотребле- ние правом в форме недобросовестного поведения. Так, 16.11.2016 арендаторы обратились к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды от 19.10.2015 № 6847/2015н в связи с выкупом земельного участка. 09.02.2017 арендатор, ООО ПКФ «Транс-Ойл», повторно вручил муниципальному образо- ванию письмо с предложением предоставить в течение 5 рабочих дней соглаше- ние о расторжении договора аренды земельного участка в связи с заключением 30.11.2016 договора купли-продажи его части (л.д. 57).

Только по истечении 4 месяцев, 05.07.2017 сторонами было подписано со- глашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19.10.2015 № 6847/2015н (л.д. 58).

13.07.2017 была осуществлена государственная регистрация права собственности ООО ПКФ «Транс-Ойл» на земельный участок с кадастровым номером 12:05:0702001:799 (л.д. 45). При этом заявление на оказание государственной услуги было подано 26.01.2017 (л.д. 60).

Оценив представленные ответчиком доказательства, арбитражный суд ква- лифицирует заявление общества от 09.02.2017 о расторжении договора аренды в качестве юридически значимого уведомления, с которым для истца связаны гражданско-правовые последствия (статья 165.1 ГК РФ). Получение истцом юридически значимого сообщения о расторжении договора аренды свидетель- ствует о наступлении для него последствий в виде прекращения обязательств по договору. Согласие на расторжение договора с момента регистрации права му- ниципальной собственности на новые земельные участки могло быть дано в день получения уведомления, что вытекает из статей 607, 608 ГК РФ, статей 11.4, 11.8 и 22 Земельного кодекса РФ.

Учитывая длительное уклонение арендодателя от расторжения договора, арбитражный суд приходит к итоговому выводу о злоупотреблении муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» своим правом на взыскание арендной платы. Неправомерное бездей- ствие истца создало препятствие к государственной регистрации перехода к по- купателю права собственности на земельный участок. Поэтому арендная плата неправомерно начислена с 17.02.2017 (09.02.2017 + 5 рабочих дней).

В силу статьи 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осу- ществление гражданских прав (злоупотребление правом). Арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применя- ет иные меры, предусмотренные законом. По смыслу указанной нормы, злоупо- требление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволен- ного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществле- ния их незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных инте- ресов других лиц.

Следовательно, арендная плата подлежит взысканию только за период с декабря 2016 года по 16 февраля 2017 года в размере 140 419 руб. 51 коп. (53 304 руб. 59 коп. + 55 436 руб. 77 коп. + 31 678 руб. 15 коп. (55 436 руб. 77 коп. / 28 × 16)).

Однако ответчик необоснованно уклоняется от внесения арендной платы, хотя срок платежа наступил. Доказательства погашения задолженности арендатором не представлены, поэтому иск подлежит удовлетворению в исчисленном арбитражным судом размере.

В остальной части требование о взыскании основного долга удовлетворению не подлежит.

Кроме того, в связи с просрочкой внесения арендной платы истцом право- мерно заявлено требование о взыскании санкции за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы к должнику подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условием заключенного сторонами договора (пункт 5.2) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Истец требует взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы по правилам статьи 330 ГК РФ и пункта 5.2 договора, исходя из составленного им расчета, за период с 16.12.2016 по 26.02.2018 в размере 81 391 руб. 72 коп. Расчет проверен арбитражным судом и признается неверным, поскольку в нем необоснованно учтен размер основного долга в общей сумме 849 071 руб. 40 коп.

В соответствии с проведенным арбитражным судом расчетом итоговая сумма договорной неустойки за нарушение денежного обязательства равна 16 864 руб. 12 коп. за период с 16.12.2016 по 26.02.2018.

18.12.2017

11.02.2018

56

7,75%

300

458,28

12.02.2018

26.02.2018

5

7,50%

300

118,79

Итого:

16 864,12

В остальной части требование о взыскании договорной неустойки подлежит отклонению как незаконное и необоснованное.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки по день фактической уплаты долга, начиная с 27.02.2018.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Присуждая неустойку, суд по тре- бованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, ис- численную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом- исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, органи- зациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными ор- ганизациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

При этом позиция истца об исчислении неустойки по день фактической уплаты долга исходя из ставки рефинансирования Банка России, действующей на день такой оплаты, признается арбитражным судом ошибочной. Учитывая длящийся характер нарушения обязательства в виде неоплаты задолженности, неустойка подлежит расчету с учетом изменения соответствующих экономиче- ских показателей (изменение размера ставки рефинансирования).

Тем самым требование арендатора о взыскании неустойки, начисленной на сумму основного долга по 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 27.02.2018 по день фактической уплаты долга, также подлежит удовлетворению.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Кредитор в денежном обязательстве вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции за просрочку исполнения обязательства (статьи 11, 12 ГК РФ).

По правилам статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установ- ленном порядке истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорцио- нально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не осво- божден от уплаты государственной пошлины.

Поэтому с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина, исчисленная с каждого удовлетворенного требования, в сумме 5 719 руб.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.18 НК РФ ответчики уплачивают указанную в судебном акте государственную пошлину в десятидневный срок со дня вступления акта в законную силу. В связи с этим исполнительный лист на взыскание государственной пошлины с ответчика должен быть выдан по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсут- ствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее пла- тельщиком добровольно (пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2018 года. Полный текст решения изготовлен 27 августа 2018 года, что в соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Транс-Ойл» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» долг по договору аренды земельного участка от 19.10.2015 № 6847/2015н за период с декабря 2016 года по 16 февраля 2017 года в сумме 140 419 руб. 51 коп., договорную неустойку в размере 16 864 руб. 12 коп. за период с 16.12.2016 по 26.02.2018, а также договорную неустойку, начисленную на сумму долга в размере 140 419 руб. 51 коп., исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, начиная с 27.02.2018 по день фактической уплаты основного долга.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Транс-Ойл» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 719 руб.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней после вступления судебного акта в законную силу при отсутствии в деле информации о том, что государственная пошлина уплачена ее плательщиком добровольно.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья А.В. Камаева