Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А50-22609/2024

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

город Пермь      

29.09.2025 года                                                             Дело № А50-22609/24

Резолютивная часть решения объявлена 15.09.2025

Решение в полном объеме изготовлено   29.09.2025


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола помощником судьи И.А. Шулеповой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Эффективное право» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 614007, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, 614051, <...> д 84, кв. 167,)

о признании отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности,


при участии:

от истца: ФИО2 представитель по доверенности  от 02.09.2024, диплом, паспорт (участник веб-конференции);

от ответчика: ФИО3 представитель по доверенности 59АА 4212228 от 15.11.2022, диплом, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Эффективное право» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 614007, <...>) (далее – ООО «Эффективное право»  истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, 614051, <...> д 84, кв. 167,) (далее – ИП ФИО1 ответчик) о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:18:0000000:14801.

В обоснование иска истцом указано на принадлежность ему на праве аренды с 01.12.2023 земельного участка с кадастровым номером 59:18:3730103:308 площадью 2 508кв.м. категория земель земли особо охраняемых территорий и объектов по адресу Пермский край г.о. Добрянский, тер. Лесная  Сказка, ул. Фиалковая, 3/у 25. В пределах участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:18:0000000:14801, принадлежащий ответчику на праве собственности с 24.12.2018. Поскольку объект  ответчика не отвечает признакам недвижимости, истец заявил иск о признании данного права отсутствующим, поскольку зарегистрированное право лишает истца возможности владения арендованным земельным участком.

Истцом иск поддержан.

Ответчик с иском не согласен по доводам отзыва. Согласно него, ответчик является обладателем объекта незавершенного строительства, приобретенного по сделке 24.12.2018. До данной даты было несколько сделок по переходу прав. Объект возведен на основании разрешения на строительство от 07.05.2007 и построено как сооружение под базу отдыха спортивно-оздоровительного направления на спорном земельном участке.

Определением суда от 24.01.2025 по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено ФБУ Пермская ЛСЭ Министерства юстиции РФ.

11.06.2025 в суд поступило заключение эксперта №189/10-3/24-46. Согласно выводов эксперта объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:18:0000000:14801 имеет прочную связь с землей, его перемещение без повреждения фундамента невозможно, является объектом капитального строительства.

Истцом заявлено ходатайство о проведении повторной (дополнительной) строительно-технической экспертизы.

Суд с учетом позиции ответчика не усматривает оснований для назначения по делу дополнительной и повторной экспертизы, оснований для ее назначения в порядке ст. 87 АПК РФ не установлено.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ)

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.5 ст. 1 № 218-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 совместного Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены в судебном порядке по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Истец оспаривает право собственности ответчика, зарегистрированное на спорный объект незавершенного строительства степенью готовности 47%, расположенный на земельном участке, находящимся в аренде у истца, как на недвижимое имущество, которое, по мнению истца, таковым не является.

Так, в основание иска положены следующие фактические обстоятельства.

В результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 59:18:3730103:308 и расположенного на нем спорного имущества установлено, что не завершенный строительством объект площадью 301,7 кв. м, степенью готовности 47% не достраивается на протяжении 16 лет, является разборным, не консервируется что, по мнению истца, свидетельствует об утрате названным объектом своего назначения как объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

Таким образом, спорным является вопрос о распространении на имущество ответчика - объект незавершенного строительства правового режима недвижимой вещи, права на которую подлежат государственной регистрации, и о достоверности содержащейся в реестре записи о праве собственности на это имущество как на объект недвижимости.

Действующим законодательством объекты незавершенного строительства прямо отнесены к объектам недвижимого имущества.

Так, в пункте 1 статьи 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняется, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В абзаце 5 того же пункта судам разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Исходя из изложенного, следует подчеркнуть, что факт регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости не лишает суд права иначе оценить правовой режим этой вещи.

Принимая во внимание заявленные требования и обстоятельства, на которые ссылается истец как на основание этих требований, судом проанализированы физические характеристики спорного объекта, степень готовности, его состояние, исследован вопрос о том, действительно ли объект незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в ЕГРН как на объект недвижимого имущества, утратил признаки недвижимой вещи и установлено следующее.

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что между администрацией ФИО4 муниципального района (арендодатель) и потребительским кооперативом развития семейного отдыха "Лесная сказка" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 19 от 15.08.2006г.. По условиям договора  арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель особоохраняемых природных территорий с кадастровым номером 59:18:3730103:0062 площадью 95 486 кв.м. по адресу Добрянский район, Полазненское городское поселение, район кв.98 Полазненского лесничества ФИО4 лесхоза в целях размещения зданий и сооружений и их реконструкцию под базу отдыха спортивно-оздоровительного направления. Срок предоставления аренды на 49 лет с 01.07.2006 под 01.07.2055.

До заключения данного договора между сторонами существовал договор аренды этого же земельного участка с данным арендатором от 07.06.2001 № 194, который был предоставлен для размещения детского оздоровительного лагеря "Лесная сказка". Данный договор расторгнут на основании постановления администрации ФИО4 муниципального района Пермского края от 20.07.2006 № 550.

Администрацией Полазненского городского поселения ФИО4 муниципального района Пермского края на основании проектной документации, шифр 24 09/05, Кооперативу 07.05.2007 года  выдано разрешение на строительство № RU59509102-19, согласно которому Кооперативу разрешено строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства: Всех зданий и инженерных сетей объекта капитального строительства: «Реконструкция пионерского лагеря «Лесная сказка» для размещения зданий и сооружений базы отдыха спортивно –оздоровительного направления» по проектной документации, шифр 24 09/05, разработанной ООО «ПСФ «ГОРПРОЕКТ» в 2006 году  со следующими технико-экономическими показателями:  площадь участка – 9,6986 га., из них:  площадь  въездной группы – 3 681 кв.м;  площадь проездов, тротуаров, отмостки – 1699,00; площадь улиц – 18069,00 кв.м; площадь спортивной и игровой зоны – 3168,00 кв.м; площадь санитарно-защитных зон – 3592,00 кв.м; площадь озеленения – 55 824 кв.м;  площадь  установки линейных сооружений с коммуникациями – 1500 кв.м; площадь застройки – 6452 кв.м;- индивидуальный дом для отдыха – 33 шт., 4-х типов;- 3-х этажное здание общественного назначения – 1 шт.; -  инженерное обеспечение: теплоснабжение – от индивидуальных газовых котельных; водопровод, канализация, газоснабжение, связь;- наружное ограждение протяженностью 1227,09 м.

На основании схемы генплана 24-09/05  ГП МУ «ДГИЦ» разработан проект разбивки земельных участков, Добрянским территориальным отделом Управления Роснедвижимости по Пермскому краю 13.12.2007 г. утверждены планы границ земельных участков по адресу: Пермский край, Добрянский район, кв. 98 Полазненского лесничества, ФИО4 лесхоза, всего 38 земельных участков, образованных из исходного земельного участка площадь  9,6986 га.

Таким образом, образование спорного земельного участка 59:18:3730103:308 связано с целью размещения зданий и сооружений под базу отдыха спортивно-оздоровительного направления.

 В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 59:18:3730103:0062 и образованием 38 новых земельных участков на основании постановления администрации ФИО4 муниципального района Пермского края № 386 от 30.04.2009г. с потребительским кооперативом развития семейного отдыха "Лесная сказка" заключен договор аренды № 330 от 19.05.2009г.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-45610/2010 от 06.02.2012 потребительский кооператив развития семейного отдыха «Лесная сказка», признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

В результате раздела образован земельный участок с кадастровым номером 59:18:3730103:308, поставлен на кадастровый учет 19.09.2008г.

Арендатором земельного участка являлся ФИО5 права арендатора  перешли к нему на  основании решения третейского  суда  от 08.08.2011,  в решение имеется ссылка на  договор  уступки  от 19.01.2009. У него право аренды на данный участок приобрел истец по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2023.

В пределах земельного участка с кадастровым номером 59:18:3730103:308 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером  59:18:0000000:14801 в отношении которого в ЕГРН зарегистрированы переходы прав ООО "Октябрь" (10.09.2008), ФИО6 (12.11.2008), ФИО7 (17.03.2009), ОАО "Каменный пояс" (23.08.2010), ЗАО Инвестиционная компания "Финансовый дом" (27.05.2011), ООО "Строй-Контраст" (01.08.2014), ООО "ОргСтрой-Финанс" (27.09.2018), ФИО1 (24.12.2018).

В отношении объекта составлялся технический паспорт МУП "Верещагинское бюро технической инвентаризации" 16.08.2008, кадастровый паспорт строения 18.08.2008.

Требования истца основаны на лишение его права возможности владения арендованным земельным участком, в пределах которого стоит объект, не отвечающий признакам недвижимости.

Спорный объект  с кадастровым номером 59:18:0000000:14801 представляет  собой объект  незавершенного строительства, степень  готовности 47%. Права  ответчика на  объект  возникли  в связи  с его  приобретением на  основании  договора купли-продажи от 18.12.2018, регистрация права произведена 24.12.2018.  Первоначально  собственником  объекта являлся член ПК РСО «Лесная сказка», в связи с выплатой пая объект  передан члену кооператива, что следует  из  акта от  21.08.2008 и  справки  от  21.08.2008, возведен  на  основании  разрешения на  строительство № RU59509102-19,  указанные документы представлены в числе материалов из регистрационного  дела.

Принимая во внимание, что земельный участок  предоставлен  ПК РСО «Лесная сказка» для целей размещения зданий и сооружений и их  реконструкции под  базу отдыха в связи   с заключением  договора аренды земельного участка от 15.08.2006 № 19,  далее 19.05.2009 с арендатором  заключен  новый договор  № 330, ПК РСО «Лесная сказка»  07.05.2007 было  выдано   разрешение на  строительство № RU59509102-19, которое  продлено  до  30.07.2016,  ответчик является собственником  объекта незавершенного строительства, спорный объект  является предметом  договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.2018..

Истец свои требования мотивирует неудовлетворительным техническим состоянием объекта, прекращением осуществления строительных работ на объекте более 16 лет, что привело к утрате прочных эксплуатационных свойств объекта вследствие длительного воздействия внешних факторов окружающей среды и невыполнения собственником мероприятий по консервации объекта, однако это не свидетельствует об отсутствии объекта в натуре, его гибели (уничтожении), что, в свою очередь, не позволяет выявить противоречие между правами на недвижимость и сведениями о них в реестре. Действующим законодательством о градостроительстве, об административной ответственности, предусмотрены соответствующие специальные механизмы воздействия при нарушении требований эксплуатации зданий и сооружений.

Из представленных в дело доказательств следует, что спорный объект в настоящее время не разрушен, существует в натуре в тех же параметрах, в которых он пребывал при регистрации прав на него в ЕГРН и которые отражены при регистрации права.

Доказательств того, что государственная регистрация произведена неправомерно, проектная документация не соответствует требованиям законодательства, истцом не представлено.

Законность разрешения на строительство не оспаривается истцом. Более того, данные обстоятельства не имеют юридического значения по рассматриваемому требованию, а подлежат установлению в рамках иска о признании постройки самовольной и ее сносе.

Оценив в соответствии с требованиями статьей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности ответчика на спорный объект отсутствующим и удовлетворения заявленных истцом требований, которые по существу основаны не на фактах, подтверждающих гибель (уничтожение) или разрушение (частичное или полное) объекта недвижимости, а на обстоятельствах ненадлежащего содержания этого объекта, которые привели к ухудшению его технического состояния и эксплуатационных свойств.

Между тем, действующее законодательство предусматривает возможность приостановления и прекращения эксплуатации зданий, сооружений в случае нарушения установленных требований, угрозы причинения вреда.

Так, согласно пункту 1 статьи 55.26 Градостроительного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, в случаях нарушения при эксплуатации зданий, сооружений требований технических регламентов, проектной документации эксплуатация зданий, сооружений может приостанавливаться в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 37 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" при прекращении эксплуатации здания или сооружения собственник здания или сооружения должен принять меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание или сооружение, а также осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора.

При этом органы публичной власти наделены соответствующей компетенцией по применению мер ответственности за нарушение действующего законодательства. Статьями 6.4, 9.1, 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений, требований промышленной безопасности, пожарной безопасности.

На основании изложенного суд приходит к выводу о недопустимости прекращения права собственности ответчика на недвижимое имущество посредством признания этого права отсутствующим, исходя из исключительности такого способа защиты и его несоответствия в рассматриваемом случае характеру нарушенных прав истца и возникшим правоотношениям, а также конституционных гарантий защиты собственности, закрепленных в статьях 17, 35 и 55 Конституции Российской Федерации.

Госпошлина по правилам ст. 110 АПК РФ относится на истца.


Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.


Судья                                                                  Н.В. Гусельникова