Решение от 15 сентября 2024 г. по делу № А40-46921/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-46921/24-180-351
16 сентября 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2024 г.      

Решение в полном объеме изготовлено 16 сентября 2024 г.      


Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                               

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕДИА ЭКСТЕНШНС" (125284, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ VII КОМН 46, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.06.2016, ИНН: <***>)

ответчик:  

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ВАШ КОМФОРТНЫЙ ОФИС" (125284, <...>, ОФИС ПОМ IIА К 19 ЭТ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.09.2010, ИНН: <***>)

О взыскании 20 584 498 руб. 59 коп. убытков.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 21.12.2023г.

От ответчика – ФИО2, дов. от 08.07.2024г., ФИО3, дов. от 21.03.2023г., ФИО4, дов. от 08.07.2024г.

После перерыва в судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 21.12.2023г.

От ответчика – ФИО2, дов. от 08.07.2024г., ФИО3, дов. от 21.03.2023г.


Судебное заседание проводилось с перерывом с 26.08.2024 по 02.09.2024 



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Медиа Экстеншнс» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу "Ваш комфортный сервис" о взыскании убытков в размере 20 584 498 руб. 59 коп.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, выслушав доводы представителей сторон, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат  по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, АО «Ваш комфортный офис» (ОГРН: <***>) с 26.03.2020 г. является правопреемником ООО «Недвижимость ДМ» (ОГРН: <***>).

Между ООО «Недвижимость ДМ» и ООО «Медиа Экстеншнс» 17.06.2016 г. был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества №306 на помещение с кадастровым номером 77:09:0005013:9581, общей площадью 4446,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>. Право собственности истца на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 13 июля 2016 года.

07.08.2014 г. между ООО «Недвижимость ДМ» и ООО «Сервис-эстейт» был заключен Договор купли-продажи №07-08/2014306 на здание с кадастровым номером 77:09:0005013:9594, общей площадью 284,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>, лит.А (далее - Договор купли-продажи от 07.08.2014 г.). Далее по Договору купли-продажи №КПЗд001-/16 от 10.11.2016 г., заключенному между ООО «Сервис-эстейт» и ООО «Медиа Экстеншнс» данное здание перешло в собственность Истца. Право собственности истца на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 24 ноября 2016 года.

Истец ссылается на то, что на стадии переоформления договора аренды земельного участка от 28.02.2002 г. на новый срок Департаментом городского имущества города Москвы путем межведомственного взаимодействия выявлен факт незаконного использования земельного участка по адресу: Хорошевское шоссе, вл.32А с кадастровым номером 77:09:0005013:102, на котором расположены объекты капитального строительства.

В результате проведенной проверки Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы выявлено, что площадь объектов в результате строительства (реконструкции) увеличена на 861,5 кв.м, земельно-правовые отношения для целей строительства не оформлены, разрешительная документация на строительство (реконструкцию) объектов на указанных земельных участках отсутствует.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2020 г. по делу № А40-180156/20-20-61-1301 принято к производству исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы к ООО «Медиа Экстеншнс» о признании помещения VIII третьего этажа площадью 547,9 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0005013:9581 по адресу: <...>, самовольными постройками, об обязании привести здание в первоначальное состояние, о признании зарегистрированного права отсутствующим, об обязании освободить земельный участок. В рамках рассмотрения судебного спора по делу было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, согласно выводам которой спорный объект является объектом капитального строительства, соответствует строительным и градостроительным нормам, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Стоимость проведения судебной экспертизы составила 370 339 руб. 97 коп.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2021 г. по делу № А40-111828/21-142-836 принято к производству исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Медиа Экстеншнс» о восстановлении положения существовавшего до нарушения права, о признании здания площадью 284,2 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0005013:9594 по адресу: <...>, лит.А самовольной постройкой. В рамках рассмотрения судебного спора по делу было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, согласно выводам которой спорное здание соответствует строительным и градостроительным нормам, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Стоимость проведения судебной экспертизы составила 243 310 руб. 80 коп.

С целью легализации в административном порядке приобретенных объектов недвижимости истец обратился в Госинспекцию по недвижимости. Во исполнение решения ГЗК от 17.11.2022 г. №38 (п.63) между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО «Медиа Экстеншнс» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке общей площадью 2 388 кв.м. с кадастровым номером 77:09:0005013:102, имеющий адресный ориентир/адресные ориентиры: <...> вл.32А.

27.04.2023 г. Департаментом городского имущества города Москвы в адрес истца направлено уведомление №ДГИ-И-26945/23 о необходимости оплаты в бюджет города Москвы штрафных санкций в размере 19 970 847 руб. 82 коп. за неправомерное увеличение технико-экономических показателей объектов недвижимого имущества, располагающихся по адресам: <...> и <...>, лит.А.

15.05.2023 г. штрафные санкции в размере 19 970 847 руб. 82 коп. в добровольном порядке оплачены истцом.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.08.2023 г. производство по делу № А40-180156/20-61-1301 о признании объектов (ГКН 77:09:0005013:9581) недвижимости самовольными постройками прекращено в связи с отказом от иска.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 29.08.2023 г. производство по делу № А40-111828/21-142-836 о признании объектов (ГКН 77:09:0005013:9594) недвижимости самовольными постройками прекращено в связи с отказом от иска.

Истец ссылается на то, что понесенные им расходы на легализацию приобретенных объектов недвижимости, а также судебные расходы, связанные с проведением судебных экспертиз обусловлены противоправными действиями ответчика, связанными с незаконным строительством.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 25.09.2023 г. с требованием добровольно возместить убытки в размере 20 584 498 руб. 59 коп., однако ответчик отказал в удовлетворении заявленного требования, что подтверждается письмом № 107 от 30.10.2023 г., в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков, возникших в случае причинения вреда, с учетом ст. 1064 ГК РФ, Истец должен доказать совокупность следующих обстоятельств: наличие вреда и размера убытков; наличие факта нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (противоправность деяния, совершение незаконных действий или бездействия); а также наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками.

При этом для взыскания убытков, лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать весь указанный фактический состав. Отсутствие хотя бы одного из указанных оснований не дает права на возмещение убытков.

Таким образом, как и любая форма гражданско-правовой ответственности, возмещение убытков является результатом правонарушения и имеет место только тогда, когда поведение должника носит противоправный характер. При этом юридическое значение имеет только прямая (непосредственная) причинная связь между противоправным поведением должника и убытками кредитора. Прямая (непосредственная) причинная связь имеет место тогда, когда в цепи последовательно развивающихся событий между противоправным поведением лица и убытками не существует каких-либо обстоятельств, имеющих значение для гражданско-правовой ответственности. То есть для взыскания убытков, лицо, чье право нарушено, требующее их возмещения должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками в размере убытков.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Между тем, материалы дела не содержат, а истцом в установленном порядке не представлено доказательств, всей совокупности условий, необходимых для взыскания убытков с Ответчика.

Статус спорных объектов как самовольных построек не был установлен судом, как того требует положение ст. 222 ГК РФ.

В пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что если решение суда о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствии с установленными требованиями принято против ответчика, который не осуществлял ее строительство (например, приобретателя объекта недвижимости, право собственности на который было зарегистрировано в ЕГРН), он вправе обратиться в суд с иском к лицу, действиями (бездействием) которого были нарушены его права, с требованием о возмещении убытков (например, к лицу, осуществившему возведение самовольной постройки)

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.08.2023 г. № А40-180156/20-61-1301 производство по делу о признании объектов (ГКН 77:09:0005013:9581) недвижимости самовольными постройками прекращено в связи с отказом от иска.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 29.08.2023 г. № А40-1 11828/21-142-836 производство по делу о признании объектов (ГКН 77:09:0005013:9594) недвижимости самовольными постройками прекращено в связи с отказом от иска.

Следовательно, в данном случае, факт самовольного строительства спорных объектов в соответствии со статьей 222 ГК РФ в судебном порядке не был установлен.

Суд также учитывает, что согласно платежному поручению №172 от 15.05.2023 г. в назначение платежа указано «Штрафные санкции за невыполнение условий договора аренды № М-09-059958», однако ответчик не являлся стороной указанного договора.

Истец приобретал объекты открыто, располагал всей информацией об объектах, сам осуществлял эксплуатацию спорных объектов в течение восьми лет, самостоятельно  достигал договоренностей с контролирующими органами и ДГИ города Москвы, в том числе принял на себя обязательства по уплате штрафа в указанном размере. При этом Истец не воспользовался свои правом на судебную защиту его законных интересов при рассмотрении дел № А40-180156/20-61-1301 и А40-111828/21-142-836 и тем самым добровольно принял на себя обязательства по оплате дополнительных расходов в договорном порядке в процессе легализации спорных объектов.

Согласно п.3 ст. 308 ГК РФ обязательства не создают обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При заключении Договора купли-продажи от 17.06.2016 г. между сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Так согласно п. 1.1. Договора купли-продажи от 17.06.2016 г. сторонами согласован предмет договора, а именно перечень помещений общей площадью 4446,7 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Истец до подписания Договора купли-продажи от 17.06.2016 г., фактически знал, что помещение VIII образовано в результате работ в здании по возведению перекрытия 3-го этажа площадью 547,9 кв.м.

Согласно п. 1.11. Договора от 17.06.2016 г. стороны согласовали, что, в случае вынесения предписаний (требований) уполномоченных и контролирующих органов в отношении покупателя, касающихся перепланировки объекта, в результате которой произошло увеличение общей площади объекта с 3825,5 кв.м. до 4446,7 кв.м., предусмотренной:

1)         проектом перепланировки помещений, подготовленным ГУП «МосжилНИИпроект» по заявке продавца (заказ № 2006-8155-1 от 30.09.2008);

2) техническим паспортом помещения от 23.05.2016 г., выданным ГБУ МосгорБТИ,

в течение 30 (Тридцати) календарных месяцев с момента возникновения права собственности на объект продавец обязан своими силами и средствами, при необходимом содействии покупателя, устранить в установленном порядке выявленные нарушения, предусмотренные предписаниями (требованиями).

Право собственности истца на спорный объект возникло 13.07.2016 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, указанный в п. 1.11 Договора купли-продажи от 17.06.2016 г. срок истек 12.01.2019 г.

В соответствии с п. 1.13. Договора купли-продажи от 17.06.2016 г. покупатель удовлетворен качественным состоянием объекта, произведенного путем его внутреннего и внешнего осмотра перед подписанием настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Согласно п. 1.14. Договора купли-продажи от 17.06.2016 г., до подписания сторонами настоящего     договора,     покупатель     ознакомлен     с     правоустанавливающими     и правоподтверждающими документами на объект, а также с учредительными (корпоративными) документами продавца, представленными продавцом, и каких-либо претензий к ним не имеет.

Одновременно с подписанием сторонами акта приема-передачи нежилых помещений от 01.07.2016 г. продавцом переданы покупателю технические документы (копии технических документов) относящиеся к объекту (п. 5.6. Договора купли-продажи от 17.06.2016 г.), которые подтверждают понимание покупателем того, помещение VIII образовано в результате работ в здании по возведению перекрытия 3-го этажа площадью 547,9 кв.м.

В момент подписания Договора купли-продажи от 07.08.2014 г. ЗАО «Сервис-эстейт» (покупатель) фактически знало, что здание возможно обладает признаками самовольной постройки (строительства).

Согласно п. 1.2. Договора купли-продажи от 07.08.2014 г. право собственности ответчика на здание возникло на основании Декларации об объекте недвижимого имущества от 27.01.2014 г. и договора аренды от 28.02.2002 г. № М-09-020659. Разрешение на строительство здания и ввод его в эксплуатацию ответчиком не оформлялись.

Тем не менее, при подписании Договора купли-продажи от 07.08.2014 г. покупатель не представил ответчику каких-либо возражений и замечаний, согласовав все существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, истец располагал всей информацией об объектах по момент заключения договоров, учел все возможные правовые и экономические риски, сопровождающие приобретение им недвижимого имущества.

Из материалов дела также следует, что Акты о подтверждении факта наличия незаконно размещенных объектов были составлены и направлены истцу в 2018 - 2020 г. При таких обстоятельствах истец мог обратиться к ответчику в порядке п. 2 ст. 475 ГК РФ, а именно отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, однако с такими требованиям истец не обращался.

Расходы истца на оплату судебных экспертиз по гражданским делам № А40-180156/20-61-1301 и №А40-111828/21-142-836 также не могут быть взысканы с ответчика, принимая во внимание отсутствие взаимосвязи между действиями ответчика и указанными расходами.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности не подтверждаются материалами  дела, учитывая даты произведенных оплат, а также то, что в суд с настоящим иском истец обратился 04.03.2024.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что материалами дела не подтверждается вина ответчика и причинно-следственная связь между его действиями и наступившими последствиями, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине по делу распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 15, 393 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 68, 71, 75, 86, 101, 106, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд       



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:                                                                                           Т.А.Ламонова