Решение от 25 августа 2017 г. по делу № А32-26568/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Постовая ул., д. 32, Краснодар, 350063

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru, e-mail: info@krasnodar.arbitr.ru, karpenko@krasnodar.arbitr.ru

тел. (861) 293-80-36

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-26568/2017

Резолютивная часть решения объявлена 23.08.2017

Полный текст решения изготовлен 25.08.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Карпенко Т.Ю.

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарабас О.В.,

рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Вершина», г. Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 02.02.2017 №02/02/17-Д

ФИО2 – представитель по доверенности от 02.02.2017 №02/02/17-Д

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 03.07.2017 №7472/01

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Вершина», г. Краснодар, обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар, в котором просит суд внести в договор о развитии застроенной территории от 31.12.2013 №6649 следующие изменения:

1.подпункт 3.2.1 пункта 3.2 раздела 3 Договора изложить в следующей редакции: «3.2.1. В течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего Договора принять в установленном законом порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (далее - решение Администрации) и заключить соглашения со всеми собственниками изымаемых жилых помещений о размере возмещения за жилые помещения».

2.В подпункте 3.4.1. пункта 3.4. раздела 3 Договора слова «7 лет» заменить словами «10 лет».

3.Подпункт 3.4.4. пункта 3.4. раздела 3 Договора изложить в следующей редакции: «3.4.4. Уплатить выкупную цену за изымаемые у всех собственников жилых помещений на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.4.3 пункта 3.4 настоящего Договора, в течение 1 (одного) года с момента представления Администрацией Инвестору размера выкупной цены в полном объеме за изымаемые у всех собственников жилые помещения».

4.В подпункте 3.4.5 пункта 3.4 раздела 3 Договора слова «7 лет» заменить словами «10 лет».

5.В пункте 4.1. раздела 4 Договора слова «7 лет» заменить словами «10 лет».

Истец заявил ходатайство об отложении судебного заседания в целях принятия мер по мирному урегулированию спора.

Ответчик возражал и просил суд в удовлетворении ходатайства отказать.

Судом ходатайство истца рассмотрено и отклонено.

Ответчик представил возражения на исковое заявление истца и просил суд в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

В судебном разбирательстве 16.08.2017 был объявлен перерыв до 09 час. 25 мин. 23.08.2017, после окончания которого судебное разбирательство было продолжено.

Истец и ответчик поддержали правовые позиции по делу, изложенные ранее.

В судебном разбирательстве 23.08.2017 был объявлен перерыв до 17 час. 00 мин. 23.08.2017, после окончания которого судебное разбирательство было продолжено.

Суд, исследовав собранные по делу доказательства, оценив их в совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 18.08.2013 № 7112 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами им. Дзержинского, Строителей, Дальней, 3-я Линия Нефтяников в Западном внутригородском округе города Краснодара» между обществом с ограниченной ответственностью «Вершина» (Инвестор) и Администрацией муниципального образования город Краснодар был заключен Договор о развитии застроенной территории от 31.12.2013 (далее – Договор).

Предметом договора является развитие застроенной территории, ограниченной улицами им. Дзержинского, Строителей, Дальней, 3-я улица Нефтяников, в Западном внутригородском округе города Краснодара, площадью 6874 кв.м.

Срок действия договора – 7 лет с момента его подписания (п.4.1)

Согласно п.3.2.1. договора Администрация обязана принять в установленном законом порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Инвестор в соответствии с условиями договора обязан:

в течение 7 лет с момента заключения настоящего договора осуществить строительство на Территории, в соответствии с утвержденным проектом планировки Территории (п.3.4.1 договора);

в течение 3 лет с момента заключения настоящего Договора уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и на земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.4.3 пункта 3.4. договора (п.3.4.4);

для обеспечения территории объектами социальной и инженерной инфраструктуры в течение 7 лет с момента заключения настоящего Договора осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры. В течение 2 лет с момента получения разрешения на строительство на Территории осуществить строительство объектов социальной инфраструктуры: встроено-пристроенных помещений поликлиники – 200 кв.м. Не позднее 3 месяцев после окончания строительства безвозмездно передать в муниципальную собственность объект социальной инфраструктуры (п.3.4.5 договора).

Во исполнение Договора о развитии застроенной территории от 31.12.2013 Администрацией муниципального образования город Краснодар принято Постановление от 18.03.2014 №1566 об изъятии для муниципальных нужд земельных участков в Западном административном округе г.Краснодара, Постановление от 29.05.2014 №3513 об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных по ул. Строителей, 2, 2/1, 4, 6/1 в Западном внутригородском округе города Краснодара.

Постановлением от 01.12.2016 №6041 утверждена документация по планировке территории.

Согласно п.13 ст.56.6 ЗК РФ Постановление Администрации муниципального образования город Краснодар об изъятии земельных участков от 18.03.2014 №1566 действует в течение трех лет со дня его принятия. Таким образом, срок действия данного Постановления истек.

При этом Инвестором по настоящее время не заключены со всеми собственниками изымаемых жилых помещений Соглашения о размере возмещения за изымаемые жилые помещения. Иск о принудительном изъятии у собственника жилого помещения для государственных и муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка ,на котором расположено жилое помещение, многоквартирный дом. (п.13 ст 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу вышеперечисленных обстоятельств, истец не может выполнить обязательства, предусмотренных пунктом 3.4.4. договора, что повлечет за собой невозможность исполнения предоставления истцу земельных участков для их последующей застройки.

В связи с этим, истец направил в адрес истца письмо от 15.06.2017 №34 с предложением внести в договор соответствующие изменения, изложенные в просительной части искового заявления, приложив проект дополнительного соглашения к нему.

Администрация муниципального образования город Краснодар отказала ответчику в подписании дополнительного соглашения к договору и изменении его пунктов в редакции истца, что и послужило основанием для обращения истца в суд.

К порядку исполнения Договора от 31.12.2016 о развитии застроенной территории применяются нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 46, 46.1-46.3)

Согласно ст.46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о застроенной территории заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменением условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Как видно из извещения, максимальный срок реализации проекта территории, другие сроки, определенные в договоре впоследствии, не были заявлены в качестве условий аукциона.

Частями 3, 4 ст.46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации определен исчерпывающий перечень существенных условий договора, заключаемого органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона или иным лицом, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с 4 градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; срок договора; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

В соответствии со сложившейся практикой арбитражных судов и Верховного суда Российской Федерации по рассмотрению заявлений о признании недействительными дополнительных соглашений к договорам о развитии застроенной территории, не содержится запрета на изменение договора о развитии застроенной территории в части условий, не являющихся условиями аукциона.

Такой же правовой позиции придерживается Арбитражный суд города Москвы, изложенной в решении по делу №А40-144750/13 от 21.01.2014, оставленным без изменений Постановлением девятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2014 и Постановлением ФАС Московского округа от 05.08.2014.

Соответственно, применительно к рассматриваемому аукциону, сроки исполнения отдельных обязательств по договору и общий срок его действия не являлись условиями аукциона, в связи с чем, могли быть изменены Сторонами без нарушения пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Договор содержит количество различных условий, которые регулируют отношения сторон. Размещение проекта договора в какой либо редакции на сайте, а также указание на него в пункте 8 статьи 46.3 ГрК РФ не делает его автоматически в полном объеме условием аукциона, который не подлежит изменению при заключении договора. Кроме этого не содержится запрета на изменение договора в части условий, не являющихся условиями аукциона.

Проект дополнительного соглашения к договору, предложенный истцом, меняет только сроки по договору, соответственно, также не меняет условий аукциона (соответствующие сроки в условиях аукциона вообще не указаны, а были установлены только в договоре).

Соответственно, договор развития застроенной территории может меняться, в том числе по основаниям, изложенным в статье 451 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой любой договор (если нет прямого запрета) может быть изменен в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В этом случае стороны могут самостоятельно договориться о необходимых изменениях либо в случае недостижения согласия обратиться в суд с соответствующим требованием. При этом в суд можно обращаться только после отказа другой стороны от согласования новых условий (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как установлено в ходе судебного разбирательства по делу, спорные условия, в частности – сроки исполнения обязательств, необходимо изменить в связи с существенными изменениями обстоятельств (в части сроков исполнения обязательств по договору и общего срока действия Договора). Как указал истец в исковом заявлении, в ходе судебного разбирательства, при реализации договора стороны столкнулись с рядом сложностей.

Истец также указал, что Администрацией, в нарушение условий договора, не предоставлен Инвестору размер выкупной цены в полном объеме за изымаемые у всех собственников жилые помещения, в связи с чем инвестор просит внести соответствующие изменения в Подпункт 3.4.4. пункта 3.4. раздела 3 Договора. Таким образом, для начала строительства необходимо расселить собственников жилых помещений многоквартирных домов, подлежащих сносу; исполнение Инвестором обязательств находится в прямой зависимости от исполнения Администрацией обязанности предоставить размер выкупной цены Инвестору.

Такой же позиции придерживается Верховный суд РФ в Определении от 07.04.2017 №306-ЭС17-2859.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Ответчик доказательств предоставления выкупной цены Инвестору в материалы дела не представил.

Согласно ст. 65 АПК РФ - каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ - доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Арбитражным процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств. В результате исследования и оценки имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности заявленного истцом искового требования.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об отложении судебного заседания отклонить.

Исковые требования истца удовлетворить.

Обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар внести в договор о развитии застроенной территории от 31.12.2013 №6649 следующие изменения:

1.подпункт 3.2.1 пункта 3.2 раздела 3 Договора изложить в следующей редакции: «3.2.1. В течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего Договора принять в установленном законом порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (далее - решение Администрации) и заключить соглашения со всеми собственниками изымаемых жилых помещений о размере возмещения за жилые помещения».

2.В подпункте 3.4.1. пункта 3.4. раздела 3 Договора слова «7 лет» заменить словами «10 лет».

3.Подпункт 3.4.4. пункта 3.4. раздела 3 Договора изложить в следующей редакции: «3.4.4. Уплатить выкупную цену за изымаемые у всех собственников жилых помещений на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с подпунктом 3.4.3 пункта 3.4 настоящего Договора, в течение 1 (одного) года с момента представления Администрацией Инвестору размера выкупной цены в полном объеме за изымаемые у всех собственников жилые помещения».

4.В подпункте 3.4.5 пункта 3.4 раздела 3 Договора слова «7 лет» заменить словами «10 лет».

5.В пункте 4.1. раздела 4 Договора слова «7 лет» заменить словами «10 лет».

Взыскать с Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вершина», г. Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента его принятия.

Судья Т.Ю. Карпенко