Решение от 19 августа 2019 г. по делу № А27-1054/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-1054/2019
город Кемерово
19 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 19 августа 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (Кемеровская область, г. Новокузнецк, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Антарес Авто» (Кемеровская область, г. Новокузнецк, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 616 044 руб. 63 коп.,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 29.12.2018 № 37,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 23.01.2019,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Антарес Авто» (далее – ООО «Антарес Авто») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 19.09.2017 по 30.09.2018 в сумме 589 375 руб. 23 коп., неустойки за период с 02.12.2017 по 30.09.2018 в сумме 26 669 руб. 40 коп., всего 616 044 руб. 63 коп.

Требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 24.10.2015 № 638-02.

Ответчик ссылается на невозможность пользоваться земельным участком по назначению - для завершения строительства объекта, им произведен контрарасчет исходя из площади застройки (1365 кв.м).

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Между комитетом (арендодатель) и гражданином (арендатор) на основании протокола аукциона от 24.01.2012 № 3354 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка был заключен договор аренды от 02.02.2012 № 268-02 земельного участка с кадастровым номером 42:30:0210002:139 площадью 3544 кв.м под проектирование и строительство объекта производственного назначения по адресу: <...> (западнее жилого дома № 6) в Куйбышевском районе, сроком до 23.01.2015.

25.09.2013 арендатору выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - здания сервисного центра автомототехники, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, западнее жилого дома № 6 по ул. Полесская. Срок действия разрешения до 25.09.2014, срок продлен до 26.08.2015.

В период действия договора аренды земельного участка арендатором зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект (здание сервисного центра автотехники), кадастровый номер объекта 42:30:0210002:294, площадь застройки 1410 кв.м, степень готовности – 6%, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Куйбышевский район, ш. Кондомское, 16А (государственная регистрация права от 07.08.2015).

Между комитетом и тем же арендатором на основании статьи 22, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор аренды от 24.10.2015 № 638-02 земельного участка с кадастровым номером 42:30:0210002:139 площадью 3544 кв.м для завершения строительства незавершенного строительством объекта по шоссе Кондомское, 16А в Куйбышевском районе города Новокузнецка.

Согласно пункту 2.1 договора от 24.10.2015 № 638-02 земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду до 01.10.2018.

В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды от 24.10.2015 № 638-02 право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

В выписке из ЕГРН от 19.09.2017 в особых отметках указаны следующие сведения в отношении объекта незавершенного строительства: наименование объекта: Здание сервисного центра автомототехники. Проектируемое назначение - Здание сервисного центра автомототехники. Основные характеристики объекта – общая площадь 1480,2 кв.м; площадь застройки – 1410 кв.м; проектируемое количество этажей -2, материал наружных стен – сэндвич панели. Результаты натурного обследования объекта незавершенного строительства: Наименование объекта: Здание сервисного центра автомототехники. Основная характеристика площадь застройки 1410,0 кв.м (так как стены не возведены определить общую площадь невозможно); материал наружных стен – не возведены; количество этажей объекта незавершенного строительства «-» (прочерк) определить этажность невозможно; степень готовности объекта 6 %.

19.09.2017 зарегистрирован переход права собственности на объект к ООО «Антарес Авто».

02.11.2017 между комитетом и ООО «Антарес Авто» заключено соглашение № 1/1062 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 24.10.2015 № 638-02, согласно которому ООО «Антарес Авто» как новый собственник, находящегося на данном земельном участке незавершенного строительством объекта, стало стороной указанного договора (арендатором).

Согласно пункту 3.3 договора в редакции соглашения № 1/1062 размер арендной платы за период с 19.09.2017 по 31.12.2017 составляет 263 800 руб. 35 коп.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.03.2019 по делу № А27-29262/2018 администрации города Новокузнецка отказано в удовлетворении исковых требований об изъятии у ООО «Антарес Авто» незавершенного строительством объекта (здания сервисного центра автотехники) путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2019 решение от 21.03.2019 по делу № А27-29262/2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Суд исходил из отсутствия основания для удовлетворения иска, учитывая положение пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ, в соответствии с которым требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Судом установлено, что на момент формирования спорного земельного участка, проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды, получения градостроительного плана, разработки проектной документации, выдачи первоначальному арендатору разрешения на строительство, возведения объекта незавершенного строительства и регистрации на него права собственности земельный участок с кадастровым номером 42:30:0210002:139 имел территориальную зону П-3 (производственных предприятий IV-V класса опасности).

Это соответствовало условиям аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и позволяло в соответствии с действующим законодательством осуществлять возведение и эксплуатацию на данном участке объекта капитального строительства.

Однако распоряжением администрации города Новокузнецка от 19.10.2016 № 1766 территориальная зона земельного участка была изменена на зону ИТ-1 (зона объектов улично-дорожной сети).

10.04.2018 комитетом выдан новый градостроительный план земельного участка RU42310000-13054, согласно которому земельный участок расположен в территориальной зоне ИТ-1 «Зона объектов улично-дорожной сети». Установлен градостроительный регламент. Основными видами разрешенного использования земельного участка являются коммунальное обслуживание, объекты придорожного сервиса, автомобильный транспорт, трубопроводный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования; условно-разрешенные виды использования земельного участка: обслуживание автотранспорта; вспомогательные виды использования: коммунальное обслуживание, земельные участки (территории) общего пользования.

Согласно статье 58 Правил землепользования и застройки города Новокузнецка, утвержденных решением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 31.01.2012 № 1/6, зона ИТ-1 выделена для размещения объектов улично-дорожной сети, размещение объектов производственного назначения в зоне ИТ-1 недопустимо.

ООО «Антарес Авто» обращалось в уполномоченный орган с заявлениями о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Новокузнецка (заявления от 14.05.2018, от 30.10.2018, от 10.12.2018), однако данные предложения общества были отклонены решениями Главы города Новокузнецка от 06.11.2018 № 1642, от 15.01.2019 № 31.

Из материалов настоящего дела следует, что распоряжением администрации города Новокузнецка от 19.10.2016 № 1766 «Об утверждении документации по проекту планировки улично-дорожной сети Новокузнецкого района» утверждена документации по проекту планировки улично-дорожной сети Новокузнецкого городского округа (шифр проекта 04/02/2014-ПП) в следующем составе:

I. Текстовая часть: Приложение 1 к утверждаемой части проекта планировки «Ведомость координат поворотных точек красных линий».

II. Графическая часть: Опорный план; Схема улично-дорожной сети Новокузнецкого городского округа с обозначением категорий улиц и дорог, очередности строительства и реконструкции на расчетный период; План красных линий улично-дорожной сети города; Разбивочный чертеж красных линий улично-дорожной сети города; Существующие и проектируемые поперечные профили магистральных улиц; Схема организации транспорта улично-дорожной сети с планируемым размещением остановочных пунктов общественного транспорта, наземных и подземных переходов, мест хранения легковых автомобилей, организацией движения пешеходов; Плановые и высотные решения по основным узлам пересечений транспортной сети; Схема развития обслуживания территории города грузовым транспортом.

В результате утверждения указанной документации весь участок вошел в зону ИТ-1, а также в виде полосы вдоль одной из сторон расположен за пределами красной линии. Проезжая часть по участку в настоящее время не проходит, существующая дорога находится в стороне от участка.

ООО «Антарес Авто» обратился в комитет с заявлением (вх. от 01.11.2018) о приостановлении действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0210002:139 с 19.10.2016 до устранения причин.

Комитет в ответе от 30.11.2018 сообщил обществу о том, договор заключен сроком до 01.10.2018, в связи с истечением срока действия договора аренда земельного участка основания для удовлетворения заявления отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Обстоятельства, связанные с нахождением земельного участка в территориальной зоне ИТ-1, уже имели место на момент приобретения ответчиком объекта незавершённого строительства (19.09.2017).

Согласно абзацу 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

ООО «Анатрес Авто», заключив соглашение от 02.11.2017 № 1/1062, пыталось разрешить ситуацию, обратившись с заявлением о внесении изменений в Правила в части переноса границы зоны ИТ-1, затрагивающие границы земельного участка. В данной ситуации на арендаторе не лежит обязанность по решению вопроса о внесении изменений в Правила, несмотря на изменение территориальной зоны, к которой относится переданный в аренду земельный участок, к моменту перехода прав на объект ООО «Анатрес Авто» приняло земельный участок во владение. После получения градостроительного плана от 10.04.2018 ответчик продолжал пользоваться земельным участком. По окончании действия договора ответчик заявил о необходимости приостановления действия договора аренды с 19.10.2016 (письмо вх. 01.11.2018).

Из актов обследования земельного участка, составленных комитетом, следует, что земельный участок с кадастровым номером 42:30:0210002:139 площадью 3544 кв.м используется ООО «Антарес Авто» под размещение незавершенного строительством объекта – металлического каркаса здания. Земельный участок не огорожен, доступ на объект не ограничен, территория отсыпана строительным мусором. Земельный участок и незавершенный строительством объект содержаться в неудовлетворительном состоянии, что может привести к угрозе жизни и здоровью граждан.

Из фототаблицы следует, что земельный участок действительно используется для размещения каркаса здания, строительных материалов. Таким образом, спорный земельный участок, на котором расположен объект, не является свободным. Вопрос о судьбе объекта не решен. На участке находятся строительные материалы, территория отсыпана строительным мусором, границы земельного участка не изменялись.

В соответствии с частью 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Согласно части 9 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации порядок консервации объекта капитального строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 № 802 утверждены Правила проведения консервации объекта капитального строительства.

В пункте 2 Правил указано, что решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.

Как следует из подпункта «е» пункта 9 Правил, в состав работ по консервации объекта входит, в том числе принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.

В данном случае земельный участок фактически находился в пользовании ответчика в качестве строительной площадки, используемой для размещения объекта строительства, складирования строительных материалов. В ходе судебного разбирательства ответчик заявляет о намерении продолжить решение вопроса, связанного со строительством объекта, без оспаривания действий органа.

При это земельный участок в какой-либо части не был возращен комитету.

Расчёт арендной платы за пользованием земельным участком, как для строительства, так и для размещения объекта незавершенного строительством аналогичный.

Расчёт арендной платы производится основании Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность за которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47.

Согласно расчёту истца арендная плата за период с 19.09.2017 по 31.12.2017 составляет 158 009 руб. 45 коп., за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 – 431 365 руб. 78 коп.

Суд признает расчет неверным в части применения коэффициента Кпр, неприменения коэффициента Кп, равного 0,97.

В состав формулы входит коэффициент перехода (Кпр), используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47.

Коэффициент перехода предусмотрен в тех случаях, когда в результате применения вновь установленной кадастровой стоимости земельных участков размер арендной платы, рассчитанный в 2017 году, в 2018 году, больше (меньше) чем в 1,058, в 1,04 раза размера арендной платы, рассчитанного в 2016 году, 2017 году соответственно (подпункт 2.9.1 либо 2.9.2).

Коэффициент перехода рассчитывается по следующей формуле:

Кпр = КС1 * 1,6695 / КС2, где:

КС1 - кадастровая стоимость, действующая до 26.11.2015; КС2 - кадастровая стоимость, действующая на 01.01.2017 (подпункт 2.9.2 в редакции постановления коллегии от 05.06.2017 N 271);

КС1 - кадастровая стоимость, действующая до 26.11.2015; КС2 - кадастровая стоимость, действующая на 01.01.2018 (подпункт 2.9.2 в редакции постановления коллегии от 27.11.2017 N 613).

Истец при расчете арендной платы за 2017, 2018 годы применил коэффициент Кпр, увеличивающий размер арендной платы (3,845176957238257).

Определением судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 11.10.2018 № 81-АПГ18-13 отменено решение Кемеровского областного суда от 16.05.2018, признан недействующим подпункт 2.9.2 пункта 2.9 раздела 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47, в редакциях постановлений Коллегии администрации Кемеровской области от 05.06.2017 № 271 и от 27.11.2017 № 613, с даты принятия настоящего определения.

Судебная коллегия признала, что оспариваемый подпункт 2.9.2 пункта 2.9 раздела 2 Порядка № 47 установлен в нарушение принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в том числе в отсутствие экономического обоснования применения коэффициента инфляции и предельно допустимой простоты при расчете коэффициента перехода, входящего в состав формулы определения годовой арендной платы.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П разъяснено, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования. Арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Следовательно, при расчете арендной платы коэффициент Кпр, влекущий увеличение размера арендной платы, применению не подлежит.

Ответчик ссылается на необходимость применения коэффициента, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства (Кп).

Из сведений из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 02.08.2019 следует, что ООО «Антарес Авто», включенное в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства по состоянию на 10.11.2016, имеет категорию субъекта малого или среднего предпринимательства: микропредприятие.

Согласно расчету суда арендная плата, исчисленная без применения коэффициента Кпр, с коэффициентом Кп в размере 0,97, за период с 19.09.2017 по 31.12.2017 составляет 66 546 руб. 45 коп., за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 – 181 671 руб. 79 коп. Всего 248 218 руб. 24 коп.

Учитывая перерасчет начислений, пени за период с 02.12.2017 по 30.09.2018 составляют 11 181 руб. 91 коп.

Доказательства внесения платы за пользование земельным участком, пени ответчиком не представлены.

На основании изложенного, суд признает исковые требования обоснованными по подлежащими удовлетворению частично на основании статьи 65 ЗК РФ, статьи 614 ГК РФ.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Антарес Авто» (Кемеровская область, г. Новокузнецк, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (Кемеровская область, г. Новокузнецк, ОГРН <***>, ИНН <***>):

задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 24.10.2015 № 638-02 в сумме 248 218 руб. 24 коп., пени в сумме 11 181 руб. 91 коп., всего 259 400 руб. 15 коп.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Антарес Авто» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6451 руб. за рассмотрение спора.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья О.С. Ходякова