Решение от 4 июля 2017 г. по делу № А40-247381/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-247381/16-1-1916
г. Москва
04 июля 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Правительства Москвы (ОГРН <***>, 125032,<...>), Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>) к ООО "Ювитек" (ОГРН <***>, 109088, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА НОВООСТАПОВСКАЯ, 1, 1 ) о признании постройки по адресу: <...> самовольной, о ее сносе, о сносе строений 4-9, признании отсутствующим зарегистрированного права и об освобождении земельного участка

третьи лица Управление Росреестра по Москве, Префектура ЮВАО

при участии представителей: от истца Правительства Москвы – ФИО2 по дов. от 21.06.2016, от истца ДГИ г. Москвы - ФИО2 по дов. от 26.12.2016, от ответчика – ФИО3 по дов. от 14.10.2016, от Префектуры ЮВАО города Москвы – ФИО2 по дов. от 05.12.2016, ФИО4 по дов. от 27.05.2016

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании самовольными постройками следующих объектов:

- помещения площадью 206,8 кв.м. расположенное по адресу: <...> с понуждением ответчика ООО «Ювитек» привести здание по адресу: <...> в первоначальное состояние путем сноса (демонтажа) самовольно возведенных помещений площадью 206,8 кв.м.;

- одноэтажного нежилого здания площадью 237,9 кв.м. расположенное по адресу: ул.Новоостаповская, д.1, стр. 4;

- одноэтажного нежилого здания площадью 453,8 кв.м. по адресу: ул. Новоостаповская, д.1, стр. 5;

- одноэтажного нежилого здания площадью 379,6 кв.м. по адресу: ул. Новоостаповская, д.1, стр. 6;

- одноэтажного нежилого здания площадью 150,4 кв.м. по адресу: ул. Новоостаповская, д.1, стр. 7;

- одноэтажного нежилого здания площадью 152 кв.м. по адресу: ул. Новоостаповская, д.1, стр. 8;

- одноэтажного нежилого здания площадью 268,1 кв.м. по адресу:

ул. Новоостаповская, д.1, стр. 9.

Истец также требует понудить ответчика снести нежилые здания по адресу ул. Новоостаповская, д.1, стр. 4-9, признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчика на указанные здания и понудить ответчика освободить от данных зданий земельный участок.

Исковые требования основаны на том, что в ходе обследования выявлены объекты, размещенные без разрешительной документации, один из объектов (стр.9) расположен за границами землепользования и объект (не указано какой именно) не может быть отнесен к недвижимости.

В судебном заседании истцы и Префектура требования поддержали.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая, в частности, на следующее. Строение 1 возведено в 1970 году, отчуждено из государственной собственности в процессе приватизации и приобретено ответчиком по договору купли-продажи, в то время как учетные изменения площади объекта связаны с уточнениями при техническом учете (описании) объекта и с перепланировкой, в результате которой не создан новый объект. Строения 4-9 возведены с соблюдением установленного порядка, а участок, занятый строениями, используется в соответствии с условиями долгосрочного договора аренды. Ответчиком также заявлено о пропуске срока исковой давности.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения требований.

В обоснование иска истцы указывают на то, что в ходе проведения обследования земельных участков по адресу: <...> вл.1, стр. 1и вл.1, стр. с 4 по 9 выявлены объекты, обладающие признаками недвижимого имущества и размещенные без разрешительной документации.

В качестве доказательств истцами представлены Акты обследования объекта недвижимости от 22.03.2016 № 9047591 и от 10.10.2014 № 9043852, составленные Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы по результатам проверок объектов на земельных участках с адресным ориентиром: <...> вл.1, стр. 1, вл.1, стр. с 4 по 9 (кадастровый № 77:04:0001019:158, №77:04:0001019:234).

Как следует из материалов дела, здание по ул. Новоостаповская д. 1 стр. 1 площадью 529 кв.м приобретено покупателем ООО «На Новоостаповской» у СГУП по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы по договору от 08.02.2000 № ВАМ (МКИ) № 13685.

По договору купли-продажи от 01.06.2010 здание было продано ответчику.

До продажи здания первоначальным покупателем переоформлялось свидетельство о праве собственности, в котором площадь приобретенного объекта в 2009 году указывалась 631,7 кв.м., а в 2010 новым собственником (ответчиком) получено свидетельство о государственной регистрации права, в котором площадь здания указана - 735,8 кв.м. Оба свидетельства о праве собственности имеют отметки о производстве несогласованной перепланировки.

Согласно письмам БТИ от 14.04.2009 и от 24.05.2010 изменение площади объекта производилось с учетом изменений и устранения технических ошибок (неправильное указание линейных размеров), а также в результате технического учета площади, ранее учтенной «за итогом».

Истцом в материалы дела представлен поэтажный план БТИ, согласно которому в «красных линиях» отмечены возведенные внутренние перегородки, заложенные ранее существовавшие проемы и вновь созданные проемы. При этом на плане и в экспликации указано на то, что сведениями о соблюдении п.4 ч.17 ст. 51 Градостроительного Кодекса (далее – ГрК РФ) ГБУ МосгорБТИ не располагает.

Согласно п.4 ч.17 ст. 51 ГрК РФ разрешения на строительство не требуется, если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Планом и экспликацией подтверждается, что наружные стены объекта, капитальные внутренние перегородки не изменены, новый объект не создан. Согласно выписке из техпаспорта БТИ строение 1 возведено в 1970 году.

Истцами было заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы. Одним из вопросов, касающихся строения 1, истцы просили поставить эксперту вопрос: в результате каких работ (перепланировки или реконструкции) увеличилась площадь данного здания, возник ли в результате указанных работ новый объект.

Согласно представленным суду свидетельствам о государственной регистрации права и письмам БТИ, в здании проведена перепланировка, реконструкция не проводилась.

Информация о несогласованной перепланировке содержится в выписке из техпаспорта от 05.05.2010, согласно которому «разрешение на переоборудование в ТБТИ не представлено».

Для эксплуатации указанного здания (административно-складского корпуса торгового комплекса) собственнику здания был предоставлен земельный участок площадью 1164 кв.м. на срок до 22.01.2014 по договору от 24.06.2004 № М-04-026811.

В связи со сменой собственника дополнительным соглашением от 31.05.2011 арендатор участка в порядке ст. 552 ГК РФ заменен на ответчика (нового собственника).

Замена арендатора произведена Департаментом после представления свидетельства о государственной регистрации права от 05.07.2010, следовательно, Департаменту шесть лет назад стало известно об изменении площади здания и ее причинах, указанных в свидетельстве от 05.07.2010 как «перепланировка, не согласованная в установленном порядке».

В представленном истцом в подтверждение исковых требований в отношении строения 1 Акте обследования № 9047591 от 22.03.2016 отражена информация о выявленном «незаконном размещении объекта», что явно противоречит документам технического учета, согласно которым здание построено в 1970 году.

Поскольку здание отчуждено из государственной собственности, первоначальный собственник здания (г. Москва в лице Департамента городского имущества) должен располагать документами технической инвентаризации и иными сведениями о техническом состоянии здания на момент отчуждения объекта из государственной собственности.

Однако документы о «первоначальном» состоянии здания истцом не представлены.

Кроме того, истцами не представлено ни одного документа, позволяющего суду усомниться в достоверности отраженной в объяснениях ответчика, свидетельствах о государственной регистрации права, в письмах и планах БТИ информации о том, что причиной изменений площади послужила перепланировка и включение ранее учтенных за итогом площадей.

Поэтому суд не усмотрел оснований проведения строительно-технической экспертизы и увеличения в связи с этим судебных издержек, принимая во внимание, что в представленных суду документах содержатся сведениях о причинах изменения площади, и в данных сведениях нет противоречий, которые необходимо было бы устранять с использованием специальных познаний судебного эксперта. Кроме того, первоначальное состояние здания не может быть установлено строительно-технической экспертизой.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В связи с изложенным отсутствуют основания удовлетворения требований истцов о признании самовольной постройкой помещения площадью 206,8 кв.м. и о приведении одноэтажного нежилого здания площадью 735,8 кв.м. по адресу ул.Новоостаповская, д.1, стр. 1, принадлежащего на праве собственности ООО «Ювитек» (запись в ЕГРП от 05.07.2010 №77-77-03/074/2010-461), в первоначальное состояние путем сноса помещения 206,8 кв.м.

Рассматривая требования, заявленные в отношении строений 4-9, суд установил следующее.

Пункт 1 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент создания и регистрации права собственности на спорные объекты, предусматривал, что "самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил".

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 01.02.2001 № М-04-504547 Обществу «На Новоостаповской» был предоставлен земельный участок площадью 6893 кв.м сроком на 3 года для реконструкции и последующей эксплуатации торгового комплекса.

Актом приемки в эксплуатацию от 29.11.2001, утвержденным распоряжением Префекта ЮВАО от 03.12.2001 № 3287, объект принят в эксплуатацию.

В Акте указано, что строительство некапитального объекта выполнено в соответствии с разрешением Инспекции Госархстройнадзора на строительство некапитального объекта от 04.09.2001 № 17590/1. Акт составлен в соответствии с требованиями распоряжения Мэра Москвы от 30.03.1998 N 299-РМ. Данный Акт указан как основание регистрации права собственности в свидетельствах о государственной регистрации права на все строения 4-9.

Разделом 5 («Разработка проектной документации, ее состав, согласование и утверждение. Получение разрешения на строительство и приемка в эксплуатацию») Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы" утвержденных распоряжением Мэра Москвы от 30.03.1998 N 299-РМ, предусматривался следующий порядок создания некапитальных объектов:

5.1. Для получения разрешения на строительство (установку объектов) заказчик обязан иметь следующий состав документов:

- распорядительный документ префекта административного округа (правовой акт);

- исходно - разрешительную документацию в составе градостроительного заключения, заключения экологической экспертизы (при необходимости) и городского торгового патента (для нестационарных объектов торговли и услуг);

- договор аренды земельного участка или акт землепользования;

- утвержденную проектную документацию в следующем составе:

- для объектов площадью 20 кв. метров - ситуационный план с привязкой объекта, генеральный план (с благоустройством участка при необходимости), фасады в цветовом решении, паспорт объекта, пояснительная записка об участке;

- для объектов площадью свыше 20 кв. метров, а также объектов, при установке которых требуется проведение земляных и строительно - монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, подводке коммуникаций, - ситуационный план с привязкой объекта, генеральный план с благоустройством участка, фасады в цветовом решении, а также резервы, план, фото с макета или аксонометрия, фотомонтаж (при необходимости), конструктивное решение, краткая пояснительная записка об участке, объемном и архитектурном решениях, паспорт объекта с основными технико - экономическими показателями, проект организации строительства.

5.2. Все архитектурные решения на строительство некапитальных объектов площадью свыше 60 кв. метров должны представляться в Управление комплексного благоустройства города ГлавАПУ Москомархитектуры для определения необходимого объема проектной документации и дальнейшего представления на Регламентную комиссию Москомархитектуры.

5.3. Проекты на строительство объектов площадью до 60 кв. метров представляются на рассмотрение и согласование в Управление комплексного благоустройства города ГлавАПУ Москомархитектуры, за исключением объектов, размещаемых в зонах особого градостроительного значения, а также в исторически сложившейся центральной части города, которые представляются на согласование в соответствии с пунктом 5.2 настоящих требований.

5.4. Перечень организаций, с которыми необходимо согласовать проектную документацию, определяется градостроительным заключением и распоряжением префекта об отводе земельного участка для строительства (установки) объекта.

5.5. Порядок согласования проектов с городскими службами и органами государственного контроля (надзора) определяется действующими нормативными и распорядительными документами.

5.6. После получения всех необходимых согласований проектная документация для строительства (установки) объектов площадью свыше 20 кв. метров представляется в Мосгосэкспертизу для проведения комплексной экспертизы.

5.7. Положительное заключение Мосгосэкспертизы является основанием для утверждения проектной документации заказчиком.

5.8. Разрешение на производство строительно - монтажных работ по объектам площадью свыше 20 кв. метров оформляется в Инспекции Государственного архитектурно - строительного надзора г. Москвы.

5.9. Для производства работ по строительству и установке (сборке) объектов в случае необходимости выполнения каких-либо земляных работ, обустройства строительной площадки (установка ограждения, бытовок, складирование материалов и конструкций), осуществления строительно - монтажных работ необходимо оформить ордер в Объединении административно - технических инспекций.

Ордер оформляется в соответствии с Правилами организации производства земляных и строительных работ в Москве.

5.10. Строительство объектов осуществляется подрядными организациями в сроки, установленные графиками производства работ (в составе проекта организации строительства и проекта производства работ).

5.11. Приемка в эксплуатацию установленных объектов (площадью до 20 кв. м) осуществляется комиссией, созданной по решению префекта административного округа. Комиссия составляет акт приемки.

5.12. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов (площадью свыше 20 кв. метров) производится государственной комиссией в порядке, установленном для капитальных зданий и сооружений, с обязательным участием Инспекции Госархстройнадзора г. Москвы и подтверждается актом приемки, утвержденным префектом административного округа.

5.13. Без утвержденного акта приемки установка объектов не имеет юридической силы, и на основании распоряжения префекта объект может быть демонтирован.»

Как следует из материалов дела, в отношении объекта ответчика (торгового комплекса рынка) указанные требования соблюдены.

На проект реконструкции комплекса имеется положительное заключение Мосгосэкспертизы от 16.07.2001 № 113-П4/01 МГЭ. Объект принят в эксплуатацию с участием ИГАСН, выдавшей разрешение на строительство, по Акту, утвержденному Префектом округа.

Закон г. Москвы от 02.04.1997 N 7 "О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в городе Москве", действовавший до июля 2002 года, устанавливал ответственность юридических и должностных лиц за нарушение законодательства в области учета, регистрации и использования объектов нежилого фонда в городе Москве.

Пунктом 8 Постановления Правительства Москвы от 01.12.1998 N 915 "О выполнении Программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" было установлено, что Московский комитет по регистрации прав регистрирует права на существующие и вновь созданные некапитальные (временные) сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных в краткосрочную аренду, на срок аренды земельного участка. В случае продления срока аренды земельного участка право регистрируется на новый срок аренды. Оплата за регистрацию взимается в размере, установленном постановлением Правительства Москвы от 21.07.98 N 554 "Об организации работы Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на начальном этапе" за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав.

При этом пунктом 10 названного постановления предусматривалось, что государственная регистрация прав на некапитальные (временные) сооружения производится Московским комитетом по регистрации прав в соответствии с описанием сооружения, представляемым БТИ в виде выписки из паспорта БТИ по форме 1б.

Пункт 8 был отменен 13 августа 2002 года постановлением № 633-ПП, а пункт 10 - изменен постановлением Правительства Москвы от 27.04.2004 N 274-ПП.

Право собственности на строения 4-9 зарегистрировано 04 марта 2002 года.

Таким образом, в период регистрации права собственности на спорные объекты нормативными актами города Москвы предусматривалась регистрация объектов некапитального строительства и устанавливалась ответственность за эксплуатацию объекта без регистрации.

Спорные объекты (строения 4-9) созданы и зарегистрированы в полном соответствии с действовавшим в период их создания законодательством.

Из материалов дела также следует, что для эксплуатации указанных объектов по истечении срока договора от 01.02.2001 № М-04-504547 был заключен новый договор от 30.04.2004 № М-04-506761, по условиям которого Обществу «На Новоотаповской» для эксплуатации торгового комплекса был предоставлен участок площадью 5729 кв.м на срок до 22.01.2007.

Таким образом, срок эксплуатации некапитальных объектов был продлен.

Дополнительным соглашением от 20.10.2005 в связи со сменой собственника в порядке ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ арендатор заменен на ответчика – ООО «Ювитек».

Впоследствии с ответчиком заключен новый договор от 08.08.2007 № М-04-509465, по условиям которого для эксплуатации объектов предоставлен участок площадью 5767 кв.м. на 4 года.

По истечении срока указанного договора, ответчику по договору от 06.08.2013 № М-04-042837 для эксплуатации строений 4-9 по Новоостаповской улице вл. 1 предоставлен земельный участок площадью 3047 кв.м сроком до 27 июня 2062 года.

Имеющиеся в материалах дела фотографии и содержащиеся в заключении Мосгосэкспертизы сведения о конструктивных особенностях объектов убедительно свидетельствуют о том, что спорные объекты не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению, для их перемещения они должны быть демонтированы с разрушением отделочных материалов и повреждением несущих конструкций.

Доводы истцов о том, что строение 9 размещено за границами земельного участка, не свидетельствуют о наличии правовых оснований демонтажа данного строения. Участок, согласно договору, предоставлен для эксплуатации всех строений (4-9), т.е. в том числе и 9-го. Доказательств, что границы участка сформированы с нормативной точностью, не представлено. Чертежи (результаты обмеров), подтверждающие изложенные в Акте от 10.10.2014 № 9043852 сведения о том, что строение 9 площадью 268,1 кв.м выходит за границы участка, к Акту не приложены. Из Акта не усматривается, что такие замеры проводились.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, в границах земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001019:234 расположены объекты, имеющие адрес Новоостаповская, вл. 1 стр. 4-9. Из публичной кадастровой карты усматривается, что граница участка, параллельная Волгоградскому проспекту, проходит по одному из объектов, оставляя за границами участка менее его четверти. Однако, данное не свидетельствует о незаконном размещении объекта. Размеры земельного участка уменьшались после принятия объектов в эксплуатацию, при этом координаты земельного участка и расположенных на нем объектов в ГКН не установлены.

Спорные строения имеют признаки недвижимости, права на них законно зарегистрированы в ЕГРП в соответствии с действовавшими на момент регистрации нормативными актами. Наличие государственной регистрации прав ответчика на спорные объекты не нарушает прав истцов. Собственником земельного участка в лице Департамента городского имущества г. Москвы, функционального органа Правительства Москвы, в рамках его компетенции (ст.ст. 124, 125 ГК РФ) заключено соглашение с собственником объектов (ответчиком) об использовании земельного участка для их размещения до 2062 года.

При изложенных обстоятельствах отсутствуют основания признания строений 4-9 самовольными постройками и их сноса, признания зарегистрированного права ответчика на них отсутствующим и понуждения ответчика освободить от них арендуемый земельный участок.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова