Решение от 7 июня 2017 г. по делу № А41-19320/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-19320/17
07 июня 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2017 года Полный текст решения изготовлен 07 июня 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующего судьи А. О. Уварова,

при ведении протокола судебного заседания Манучарян Л.Э.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области

к ОАО "МОСОБЛКАПСТРОЙ-СК"

о взыскании задолженности по договору аренды от 22.09.2009 № 108-09 по арендной плате в размере 5454033, 88 руб., пени в размере 592030 руб. 51 коп., при участии в судебном заседании - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО "МОСОБЛКАПСТРОЙ-СК" о взыскании 5 454 033, 88 руб. арендной платы за период с 13.10.2015 года по 23.01.2017 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № 108-09 от 22.09.2009 г., а также 592 030, 51 рублей неустойки за период с 15.12.2015 г. по 31.12.2016 г., начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве, представил контррасчет.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.09.2009 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ОАО «Мособлкапстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 108-09.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 29 500 кв. м с кадастровым номером 50:13:060146:573, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская обл., Пушкинский р-н., п. Лесной, мкр. Центральный, для многоэтажного жилищного строительства, из земель, входящих в границы муниципального образования – городское поселение Лесной.

Размер арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора.

Как указывает истец, согласно разрешения на ввод в эксплуатацию от 04.07.2012 № RU50522107-3-Ю-12 завершено строительство жилого дома на спорном земельном участке. Площадь занятого жилым домом и прилегающей территорией земельного участка составляет 8 102 кв. м.

26.08.2013 зарегистрировано право собственности ООО «ПолиГрупп» на квартиру, расположенную по адресу: <...>.

За ответчиком сохранилось право пользования частью спорного земельного участка, площадью 21 398 кв. м.

Истцом было установлено, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендной платы за период с 13.10.2015 по 23.01.2017, в связи с чем возникла задолженность в размере 5454033, 88 руб., на сумму задолженности начислены пени в размере 592030 руб. 51 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, с требованием погасить задолженность и неустойку осталась без ответа.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения. На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее. Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи. В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что на арендуемом ответчиком земельном участке предусмотрено строительство четырёх объектов капитального строительства - три жилых многоквартирных дома (корпуса №№ 11,12 и 15) и здание общественно делового корпуса, что подтверждается градостроительным планом земельного участка № RU 50522105-MSK006252 (ранее выданное ГПЗУ № RU 50522105-GPU001409).

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 04.07.2012 № RU50522107-3-Ю-12 ответчиком завершено строительство жилого дома (корпус № 11).

26.08.2013 зарегистрировано право собственности ООО «ПолиГрупп» на квартиру, расположенную в построенном доме.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства,

иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).

В силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. (п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

В силу названных норм с момента, а именно с 26.08.2013, регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (корпусе № 11) соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Постановлением № 135 от 31.01.2011 Администрацией Пушкинского муниципального района был утверждён «Проект планировки» территории многоэтажного жилищного строительства на земельном участке площадью 29 500 кв. м.

Составной частью проектной документации утверждённого «Проекта планировки» является «Проект межевания», в котором определены границы планируемых и существующих элементов планировочной структуры, а именно проектом межевания была определена площадь придомовой территории, в том числе корпуса № 11, включая проезды, тротуары, парковки, площадки, которая в соответствии с проектом межевания составляет 14 204 кв. м.

Таким образом, с 26.08.2013 площадь земельного участка, арендуемая ОАО «МОСОБЛКАПСТРОЙ-СК» по договору аренды уменьшилась на 14204 кв. м, следовательно, у общества прекратилась обязанность на внесение в соответствии с условиями договора аренды арендной платы за данную часть участка, а у арендодателя прекратилось право на начисление арендной платы за пользование указанной частью земельного участка.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет задолженности, согласно которому задолженность по арендной плате за период с 13.10.2015 по 23.01.2017 составляет 4039593 руб. 00 коп. Данный расчет произведен исходя из площади земельного участка в размере 15296 кв. м (29500 кв. м – 14204 кв. м).

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, непредставление в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела доказательств погашения спорной задолженности, проверив представленный им контррасчет взыскиваемой задолженности и признав его верным, приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности за период с 13.10.2015 по 21.01.2017 в размере 4 039 593 руб. 00 коп.

В соответствии с п. 5.2. договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0, 05 % от суммы долга в день за каждый день просрочки.

На основании вышеизложенного, на сумму задолженности подлежат начислению пени в соответствии с условиями договора аренды. Так, исходя из подлежащей к взысканию суммы основного долга, размер пени составляет 438 493, 90 руб.

Ссылки истца на судебный акт Арбитражного суда Московской области по делу № А41-96286/15, судом отклоняются, поскольку при вынесении решения по указанному делу, суд в силу п. 3 ст. 71 АПК РФ исходит из доказанности представленного расчета истца, т.к. ответчиком не было представлено по нему возражений.

Вместе с тем, площадь занятого жилым домом и прилегающей территорией земельного участка 8 102 кв. м. определена истцом на основании постановления администрации Пушкинского муниципального района Московской области от 07.07.2014 г. № 1617 «Об утверждении схемы раздела земельного участка на кадастровом плане территории площадью 29 500 кв.м. с кадастровым номером 50:13:0060146:537.

Поскольку указанное постановление было отменено постановлением администрации Пушкинского муниципального района Московской области от 16.10.2014 г. № 2611, оно не может являться основанием для определения площади и границ земельного участка, необходимого для использования многоквартирного жилого дома, территории благоустройства.

Доводы ответчика об отказе в удовлетворения иска в связи с тем, что арендодателем был представлен в аренду земельный участок, который было невозможно в период с 19.07.2010 по 17.01.2017 и в период с 01.01.2016 по 12.12.2016 использовать согласно виду его разрешенного использования, создания истцом препятствий в использовании земельного участка по его целевому назначению, судом отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Таким образом, арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, не может считаться исполнившим предусмотренного законом и договором обязательства по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора отсутствует встречное обязательство по внесении арендной платы в спорный период

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 26.06.2015 № 2 (2015), следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишён возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого- либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы

Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды № 108-09 от 22.09.2009 г., Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области (арендодатель) обязан был передать ответчику (арендатору) земельный участок с кадастровым номером 50:13:060146:573, для многоэтажного жилищного строительства.

Указанные требования договора истцом выполнены в полном объеме. Доказательств невозможности использования переданного в аренду земельного участка согласно виду его разрешенного использования в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель в материалы дела не представлено.

Доводы представителя ответчика о том, что земельный участок не мог быть использован им для целей строительства по причине несвоевременной выдачи Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области ГПЗУ земельного участка, незаконного отказа Министерства строительного комплекса Московской области продлить срок действия разрешения на строительства и внесения в него изменений в части увеличения высоты здания (указанный факт установлен решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-9578/16) не имеют правового значения, поскольку указанные действия не относятся к полномочиям истца – арендодателя земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать ОАО «Мособлкапстрой-СК» в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области 4 039 593 рубля основного долга, 438 493, 90 рублей неустойки.

2. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья А.О. Уваров