Решение от 23 января 2025 г. по делу № А21-15263/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Калининград                                      Дело № А21-15263/2023

24 января 2025г.

Резолютивная часть объявлена «15 » января 2025г.

Полный текст решения изготовлено «24» января 2025г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Кузнецовой О.Д., при ведении протокола секретарем Бойко М.С., рассматривает в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Калининградской области дело по заявлению ООО «Финансы и Недвижимость» к судебному приставу-исполнителю ОСП Центрального района г. Калининграда ФИО1 заинтересованные лица: ООО «Бизнес-Новация», УФССП России по Калининградской области, взыскатель: ООО «Региональная факторинговая компания» о признании недействительным постановления от 13 ноября 2023 г. о принятии результатов оценки арестованного имущества должника, о признании необоснованной оценки нежилого здания, указанной в Отчете об оценке № 393/175.

При участии:

от ООО «Финансы и Недвижимость» ФИО2, по паспорту, доверенности от 11.12.2023 г.;

от ОСП Центрального района г. Калининграда не явились, извещены;

от ООО «Бизнес-Новация» не явились, извещены;

от ООО «Региональная факторинговая компания» не явились, извещены.

        ООО «Финансы и Недвижимость» (далее- заявитель) обратился с заявлением в суд, уточненном в ходе судопроизводства, уточнения приняты к рассмотрению, в котором просит признать

незаконным постановление судебного пристава-исполнителя ФИО1 от 13 ноября 2023 года о принятии результатов оценки арестованного имущества должника -  здания нежилого (кадастровый номер 39:15:121304:42), расположенного на земельном участке по адресу: <...>; признать необоснованной оценку здания нежилого (кадастровый номер 39:15:121304:42), расположенного на земельном участке (кадастровый номер 39:15:121304:23), по адресу: <...>- т, 59, указанную в Отчете об оценке № 393/173, выполненном ООО «Бизнее-Новция»;  признать обоснованной оценку здания нежилого, (кадастровый номер 39:15:121304:42), расположенного на земельном участке (кадастровый номер 39:15:121304:23), по адресу: <...> в размере 35 200 000 рублей; обязать судебного пристава-исполнителя ОСП  Центрального района города Калининграда,  в рамках исполнительного производства № 32983/23/39001 –ИП от 22 марта 2023 года, вынести постановление о принятии оценки арестованного имущества в размере 35 200 000 рублей в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

   Требования обоснованы занижением оценке объекта недвижимости.

  В отзыве ООО «Бизнес-Новация» просит отказать в удовлетворении заявления, ссылаясь на соответствие отчета об оценке закону и состоянию объекта недвижимости.

               Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд   

Установил:

В производстве ОСП Центрального р-на г. Калининграда находится исполнительное производство № 32983/23/39002-ИП от 22.03.2023 по исполнительному листу № ФС 041305153, выданному «22» февраля 2023 года Арбитражным судом Калининградской области по делу № А21 -16747/2019.

Согласно акту о наложении ареста от 14.06.2023г. и постановлению  судебного пристава -исполнителя ОСП Центрального р-на г. Калининграда ФИО1 (далее – пристава) от 14.06.2023г. на имущества - здания нежилого, общей площадью 316 кв. м (кадастровый номер 39:15:121304:42), расположенного на земельном участке, общей площадью 788 кв. м (кадастровый номер 39:15:121304:23), по адресу <...> наложен арест.

В соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО «Бизнес-Новация» по  заявке судебного пристава-исполнителя, величина рыночной стоимости объекта оценки составляет  8 422 300 руб. и состоит из стоимости здания (7 873 062 руб.) и стоимости  земельного участка – 549 283 руб.

13.11.2023 пристав вынесла постановление о принятии результатов оценки данного имущества на основании отчета  ООО «Бизнес-Новация».

          Заявителем представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № Н-02-01-2016 от 25 января 2016 года, выполненный ООО «ЛАНД-АУДИТ». Согласно этой оценке, рыночная стоимость объекта (здания и земельного участка) составляла 24 403 338 руб. (без НДС).

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость оцениваемого  здания составляет 18 545 360,60 руб., кадастровая стоимость земельного участка  составляет 5 657 847,88 руб. Таким образом, общая кадастровая стоимость объекта составляет 24 203 208,48 руб.

    В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ, а также согласно разъяснениям, данным в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Частью 1 ст. 121 Закона предусмотрено, что постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.

    Таким образом, оспариваемые действия должностных лиц службы судебных приставов могут быть признаны незаконными, если установлен их противоправный характер, и при этом такие действия повлекли нарушение прав и законных интересов заявителя.

 Суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Находя, что оценка объекта недвижимости, проведенная  ООО «Бизнес-Новация» по  заявке пристава  значительно отличается от кадастровой стоимости, а также от стоимости      представленного      заявителем отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного ООО «ЛАНД-АУДИТ», суд усмотрел основания для назначения судебной экспертизы, проведение которой по ходатайству заявителя определением суда от 06.06.2024г. было поручено ООО «Независимое Агенство оценки». 

Вопросы, поставленные судом перед экспертом:

-Соответствует ли отчет ООО «Бизнес-Новация» №393/175 от 20.10.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества требованиям законодательства об оценочной деятельности?

- Если отчет об оценке ООО «Бизнес-Новация» №393/175 от 20.10.2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, то какова рыночная стоимость нежилого здания площадью 316 кв.м., кадастровый номер 39:15:121304:42, расположенного на земельном участке под административное здание кадастровый номер 39:15:121304:23 площадью 788 кв.м., расположенного по адресу <...>?

Согласно заключению эксперта ФИО3 ООО «Независимое Агенство оценки» рыночная стоимость здания нежилого, общей площадью 316 кв. м (кадастровый номер 39:15:121304:42), расположенного на земельном участке, общей площадью 788 кв. м (кадастровый номер 39:15:121304:23), по адресу <...> составляет 35 200 000 руб.

Суд находит данную стоимость объективной, соответствующей характеристике объекта, а заключение судебной экспертизы - соответствующим закону.

 В этом же заключении дана оценка отчету ООО «Бизнес-Новация» как не соответствующего законодательству об оценочной деятельности. Суд откладывал судебное заседание и предлагал сторонам ознакомиться с данным заключением экспертизы. Взыскатель ООО «Региональная факторинговая компания» ознакомился с заключением, опровержения данной оценке не представил. Иные участники также не представили возражений.

Суд соглашается с оценкой объекта   в 35 200 000 руб. Заключение эксперта является мотивированным, с изложением установленных законом методов  оценки, с указанием использованного нормативного и методического материала.

В то же время подробно изложены и мотивированы недостатки отчета  ООО «Бизнес-Новация», среди которых следующие: 

-в отчете ООО «Бизнес-Новация» не приведен перечень документов, на основании которых установлены количественные и качественные характеристики объекта оценки. В частности, не приведены документы или источник информации, на основании которого определен строительный объем, высота объекта оценки: высота объекта оценки (административного здания) указана в размере 3,2 м что при количестве этажей 3 не соответствует действительности.

 - Объем объекта оценки также не подтвержден документально, источник информации не указан; состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки не позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам. Данное нарушение влияет на результат расчета соответственно на итоговый результат оценки.

- в отчете об оценке указано о проведении осмотра объекта оценки, однако фотографии оцениваемого имущества в отчете об оценке не приведены;

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки не позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

- Объект оценки представляет собой объект капитального строительства - нежилое административное здание на земельном участке. Имеющиеся различия между объектом оценки и объектами аналогами могут быть учтены в рамках сравнительного подхода путем соответствующих корректировок. Соответственно можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Отказ от проведения расчета сравнительным подходом не обоснован.

- В разделе обоснования выбора используемых подходов оценщик ссылается на ФСО№1, который на дату оценки утратил силу на основании Приказа Минэкономразвития РФ об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки №200 от 14.04.2022г.

Суд находит, что  изложенные недостатки влияют на результат расчета и свидетельствуют о его недостоверности. 

Таким образом, и оспариваемое постановление пристава  о принятии оценки судом признается незаконным.

-       В порядке восстановления прав и законных интересов заявителя суд обязывает судебного пристава-исполнителя ОСП  Центрального района города Калининграда,  в рамках исполнительного производства № 32983/23/39001 –ИП от 22 марта 2023 года, вынести постановление о принятии оценки арестованного имущества в размере 35 200 000 рублей в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь статьями 201, 176 АПК РФ

решил:

Признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя ФИО1 от 13 ноября 2023 года о принятии результатов оценки арестованного имущества должника -  здания нежилого (кадастровый номер 39:15:121304:42), расположенного на земельном участке по адресу: <...>;

-      признать необоснованной оценку здания нежилого (кадастровый номер 39:15:121304:42), расположенного на земельном участке (кадастровый номер 39:15:121304:23), по адресу: <...>- т, 59, указанную в Отчете об оценке № 393/173, выполненном ООО «Бизнее-Новция»;

-      признать обоснованной оценку здания нежилого, (кадастровый номер 39:15:121304:42), расположенного на земельном участке (кадастровый номер 39:15:121304:23), по адресу: <...> в размере 35 200 000 рублей;

-      обязать судебного пристава-исполнителя ОСП  Центрального района города Калининграда,  в рамках исполнительного производства № 32983/23/39001 –ИП от 22 марта 2023 года, вынести постановление о принятии оценки арестованного имущества в размере 35 200 000 рублей в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

            В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в течении месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд со дня принятия.


 Судья                                                                Кузнецова О.Д.