Решение от 18 февраля 2019 г. по делу № А59-5161/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-5161/2018
18 февраля 2019 года
г. Южно-Сахалинск


Резолютивная часть решения суда объявлена 11 февраля 2019 года. В полном объеме решение изготовлено 18 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа к Обществу с ограниченной ответственностью «Агроиндустрия» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 234 482 рубля, расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2014 № 150,

при участии: от истца – извещен, не явился; от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 10.01.2019.

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа (далее – КУМС Углегорского городского округа, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Агроиндустрия» (далее – ООО «Агроиндустрия», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 234 482 рубля, расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2014 № 150.

В обоснование заявленных требований указано на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, освоению земельного участка по договору аренды земельного участка № 150 от 15.10.2014, заключенного между сторонами спора.

В ходе судебного разбирательства представителем истца были уменьшены исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате до 62 244 рублей 17 копеек, впоследствии представлено заявление об отказе от иска в части взыскания задолженности. На удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка настаивает по основаниям, изложенным в иске.

В судебное заседание истец своего представителя не направил, о месте и времени рассмотрения извещен надлежаще в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Суд, на основании статьи 156 АПК РФ рассмотрел дело в отсутствие представителя истца.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

В указанных возражениях ответчик в удовлетворении исковых требований просит отказать, спорный договор просит не расторгать ввиду оплаты арендных платежей, а также наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства – животноводческой фермы на 600 голов.

Выслушав ответчика, изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно частям 2 и 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска, и отказ принят арбитражным судом.

Суд не усматривает в отказе истца от иска в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 62 244 рублей 17 копеек противоречий закону или нарушения прав других лиц, в связи с чем, отказ от иска подлежит принятию, а производство по делу в указанной части прекращению.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между КУМС Углегорского муниципального района (решением Собрания Углегорского муниципального района № 472 от 07.12.2017 переименовано в КУМС Углегорского городского округа) (арендодатель) и ООО «Агроиндустрия» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 150 от 15.10.2014 (далее – договор), согласно п. 1.1. которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 15.10.2014 по 15.10.2020.

Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенного пункта с. Медвежье, имеющий кадастровый номер 65:14:0000021:220 площадью 111229 кв., расположенный по адресу (адрес ориентира): Сахалинская область, Углегорский район, с. Медвежье (п.1.2. договора).

В соответствии с п. 1.3 договора участок предоставляется с разрешенным использованием: для строительства животноводческого комплекса в с. Медвежье.

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, который является неотъемлемой частью настоящего договора, в размере 2 636 912 рублей 30 копеек в год.

Арендная плата начисляется с 15.10.2014. Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально, начиная с 15.10.2014, не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала. Окончательный расчет за текущий год не позднее 25 ноября отчетного года (п.п. 2.3, 2.4 договора).

Согласно п. 2.2. договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, без согласования с арендатором, в связи с внесением изменений в законодательство по вопросам земельных отношений, нормативные и правовые акты РФ, субъекта РФ и органа местного самоуправления об установлении и изменении базовых размеров арендной платы, а также с учетом инфляции, конъюнктуры земельного рынка, и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка, с письменным уведомлением (или через средства массовой информации) арендатора не чаще 1 раза в год.

По акту приема-передачи от 15.10.2014 земельный участок из земель населенного пункта с. Медвежье, с кадастровым номером 65:14:0000021:220, площадью 111 2299 кв. передан в аренду ООО "Агроиндустрия".

Дополнительным соглашением от 24.12.2014 к договору аренды земельного участка № 150 от 15.10.2014, подписанным истцом и ответчиком, п. 2.1 договора изложен в новой редакции: «арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, который является неотъемлемой частью настоящего договора, в размере 10 178 рублей 28 копеек в год».

Обременение земельного участка с кадастровым номером 65:14:0000021:220 в виде аренды на срок с 15.10.2014 по 15.10.2020 в пользу ООО "Агроиндустрия" зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости (выписка от 12.07.2018).

10.05.2018 исходящий номер 5.04-2914/18 и 02.07.2018 б/н КУМС Углегорского городского округа направило в адрес общества претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

В связи с неисполнением в добровольном порядке требований, изложенных в претензиях, истец обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между КУМС Углегорского муниципального района (решением Собрания Углегорского муниципального района № 472 от 07.12.2017 переименовано в КУМС Углегорского городского округа) (арендодатель) и ООО «Агроиндустрия» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 150 от 15.10.2014 (далее – договор), согласно п. 1.1. которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 15.10.2014 по 15.10.2020. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенного пункта с. Медвежье, имеющий кадастровый номер 65:14:0000021:220 площадью 111229 кв., расположенный по адресу (адрес ориентира): Сахалинская область, Углегорский район, с. Медвежье (п.1.2. договора).

В силу статьи 309 и пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате в заявленном истцом размере погашена ответчиком путем внесения платежей, в связи с чем истец отказался от заявленных требований в указанной части.

Относительно требования истца о расторжении договора аренды, суд приходит к следующему.

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 8.3 договора аренды № 150 от 15.10.2014 сторонами согласовано, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случае нарушения другой стороной условий настоящего договора.

В соответствии с пунктом 8.4 договора настоящий договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в следующих случаях:

- при использовании арендуемого объекта не в соответствии с его назначением и/или особыми условиями;

- неуплаты арендных платежей более двух раз подряд и нарушения других существенных условий настоящего договора (нарушение санитарных, противопожарных, природоохранных норм);

- необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

- при ликвидации (смерти арендатора: индивидуального предпринимателя или гражданина) арендатора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

Согласно статье 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В данном случае из материалов дела следует, что ответчиком, хотя и допускались просрочки внесения арендной платы, однако арендная плата в соответствии с условиями договора оплачена в полном объеме, соответствующие нарушения устранены, в силу чего арендодатель получил встречное предоставление и его права не могут считаться нарушенными.

Расторжение договора повлечет значительный ущерб для ответчика в силу возведения на земельном участке объекта незавершенного строительства – животноводческой фермы на 600 голов КРС.1-я очередь – коровник на 100 голов с доением роботом в с. Медвежье Углегорского района Сахалинской области, правообладателем которого является ответчик, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и прав на него, представленной в материалы дела, а также долгосрочного характера договора аренды, что в совокупности с фактом устранения ответчиком допущенных нарушений по неоплате арендной платы является основанием для отказа в применении такой меры защиты как расторжение договора аренды.

По условиям п. 1.3. договора № 150 от 15.10.2014 земельный участок с кадастровым номером 65:14:0000021:220 предоставлен ответчику для строительства животноводческого комплекса в с. Медвежье.

Как усматривается из материалов дела, обществом "Агроиндустрия" принимаются меры по освоению земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Так, в материалы дела представлены разрешение администрации Углегорского городского поселения Углегорского муниципального района Сахалинской области от 09.02.2016 на строительство животноводческой фермы на 600 голов КРС.1-я очередь – коровник на 100 голов с доением роботом в с. Медвежье Углегорского района Сахалинской области; технический план объекта незавершенного строительства; результаты инженерного обследования технического состояния существующих строительных конструкций на объекте «Коровник», расположенного по адресу: Углегорский район, с. Медвежье, на соответствие проектным требованиям от 26.11.2018, акт выполненных работ формы КС-2 от 22.11.2014 и справка о стоимости выполненных работ к нему.

С учетом изложенного, суд приходит выводу, что расторжение договора аренды повлечет нарушение баланса прав и интересов сторон договора.

Ссылка истца на то, что нарушение обязательств по оплате арендной платы со стороны ответчика носили систематический характер, а задолженность была оплачена только после обращения арендодателя в суд, отклоняются, поскольку с учетом установленных судом фактических обстоятельств спора, не может быть признано соразмерным способом защиты прав арендодателя.

В связи с изложенным, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка 3 150 от 15.10.2014 удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Принять отказ Комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа от исковых требований в части взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Агроиндустрия» задолженности в размере 64 244 рубля 17 копеек, производство по делу в указанной части – прекратить.

В удовлетворении исковых требований в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья П.Б. Мисилевич