Постановление от 6 августа 2025 г. по делу № А53-36079/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-36079/2024
г. Краснодар
07 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 07 августа 2025 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И.,  в отсутствие в судебном заседании заявителя – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>), заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2025 по делу № А53-36079/2024, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) о признании незаконными уведомлений от 01.08.2024 № КУВД-001/2024-32863156/1 и от 01.11.2024 № КУВД-001/2024-32863156/4, возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427 (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Кодекс).

Решением суда от 24.01.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.03.2025, заявление департамента удовлетворено. Суд обязал управление осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427.

В кассационной жалобе управление просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявления департамента отказать. Жалоба мотивирована следующим. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) ограничение (обременение) права в виде аренды на основании договора от 26.06.1995 № 6427 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032032:9 не зарегистрировано. Положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) не предполагают осуществление государственной регистрации договора, который считается продленным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Управление не согласно с выводом судов о неприменимости к рассматриваемому делу разъяснений, данных в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» об отсутствии необходимости в государственной регистрации договоров, возобновленных на неопределенный срок.

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся  в кассационной жалобе и в отзыве на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Главы администрации города Ростова-на-Дону от 09.06.1995 № 748 департамент (арендодатель) и ФИО1 (далее – ФИО1, арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427, в соответствии с которым арендатору для строительства и эксплуатации капитального гаража предоставлен земельный участок площадью 0,0030 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 35-я линия, 47.

9 октября 2023 года в департамент поступил запрос управления о предоставлении информации относительно действия договора аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427. Департамент 10.10.2023 представил информацию о том, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032032:9 указано, что участок площадью 30 кв. м поставлен на кадастровый учет 09.06.1995 с видом разрешенного использования «для эксплуатации капитального гаража», в строке «особые отметки» имеется запись об обременении в виде аренды на основании договора аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427.

Согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032032:9 находится объект с кадастровым номером 61:44:0032032:599  –  нежилое здание, гараж площадью 21,9 кв. м. Право собственности ФИО1 на данный объект зарегистрировано 09.11.2023 за № 61:44:0032032:59961-183/2023-1.

Учитывая наличие в ЕГРН данных о зарегистрированном праве собственности ФИО1 на гараж, а также в целях приведения текстовой формы договора аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427 в соответствие с действующей типовой формой договоров аренды земельных участков 14.06.2024 департамент направил в адрес ФИО1 дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 6427 для подписания и последующего возврата в департамент для регистрации в управлении.

Департамент и арендатор подписали дополнительное соглашение от 22.07.2024 № 1 к договору аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427.

23 июля 2024 года департамент обратился в управление с заявлением о государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427.

По результатам рассмотрения заявления управление уведомлением от 01.08.2024 № КУВД-001/2024-32863156/1 приостановило государственную регистрацию прав на срок до 01.11.2024 на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) – форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

1 ноября 2024 года управлением принято решение об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427, мотивированное тем, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, равно как и дополнительное соглашение к нему, в силу действующих положений Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации не подлежит.

Департамент, ссылаясь на незаконность решений управления, оформленных уведомлениями от 01.08.2024 № КУВД-001/2024-32863156/1 и от 01.11.2024 № КУВД-001/2024-32863156/4, оспорило их в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решения, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя. При этом обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, действий (бездействия), возлагается на орган, который принял такое решение (части 4, 5 статьи 200 Кодекса).

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (пункты 1, 2, 5 и 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

С государственной регистрацией Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд приостановления государственной регистрации прав и (или) отказа в такой регистрации закреплена в части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ.

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

При разрешении спора суды исходили из того, что договор аренды от 20.06.1995 № 6427 заключен по 09.06.2010, то есть на срок более одного года. По окончании срока действия договора от 20.06.1995 № 6427 арендатор продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем данный договор является возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, абзац третий пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Суды отметили, что на момент заключения договора аренды № 6427 от 20.06.1995 не действовали  нормы Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статья 609 Гражданского кодекса, в связи с чем указанный договор не зарегистрирован в ЕГРН. Поскольку договор аренды от 20.06.1995 № 6427 является действующим, следовательно, в него могут быть внесены изменения. Препятствий для осуществления государственной регистрации у управления не имелось, действующее законодательство не содержит каких-либо запретов или ограничений на регистрацию дополнительного соглашения к долгосрочному договору аренды, возобновленному на неопределенный срок. В рассматриваемом случае отказ управления в регистрации дополнительного соглашения лишает третьих лиц возможности получить достоверную и актуальную информацию об объекте недвижимости. Суды также отметили, что согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН в отношении иных земельных участков управление производит регистрацию дополнительных соглашений в случае возобновления долгосрочного договора аренды на неопределенный срок. Суды установили, что представленный департаментом на государственную регистрацию комплект документов соответствует установленным законом требованиям, на основании чего признали отказ в государственной регистрации незаконным и возложили на регистрирующий орган обязанность устранить допущенные нарушения.

Ссылка управления на разъяснения, изложенные в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

судами отклонена, поскольку в рассматриваемом случае срок договора аренды изначально согласован сторонами равным 15 годам, по истечении которых договор возобновлен на неопределенный срок; установленные статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации максимальные сроки аренды в настоящее время не истекли. Данный правовой подход соответствует судебной практике по делам со схожими обстоятельствами (А40-91373/2023, А78-714/2019, А82-7873/2023).

В отзыве на кассационную жалобу департамент сообщил, что в настоящий момент решение суда от 24.01.2025 исполнено. Управлением осуществлена государственная регистрация дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка от 26.06.1995 № 6427.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены судом округа и отклонены, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Кодекса не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Кодекса Российской Федерации.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2025 по делу № А53-36079/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                                     В.А. Авдякова

Судьи                                                                                                                                В.А. Анциферов

                                                                                                                               А.И. Мещерин