Решение от 18 февраля 2022 г. по делу № А32-17643/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-17643/2021
г. Краснодар
18 февраля 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 февраля 2022 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Апалькова С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дьяченко А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Желдорипотека» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Урбан Технолоджи» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, администрация муниципального образования города Краснодар

о возврате недвижимого имущества,


при участии в заседании:

от истца: ФИО1 (доверенность от 20.10.2021),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 08.11.2021),

от третьих лиц: не явились, извещены,



У С Т А Н О В И Л:

АО «Желдорипотека» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Урбан Технолоджи» (далее – компания), в котором просило:

– возложить на компанию обязанность возвратить обществу земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0428016:90, 23:43:0428016:91, 23:43:0428016:94, 23:43:0428016:96;

– возложить на компанию обязанность подписать акт приема-передачи указанных земельных участков;

– взыскать с компании в пользу общества 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края и администрация муниципального образования города Краснодар.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал по существу заявленных требований, поддержал ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0428016:90, 23:43:0428016:91, 23:43:0428016:94, 23:43:0428016:96 на день заключения договора купли-продажи от 26.03.2019 № 390-ПКР-6ГА/2019/6, а также возможности их использования по целевому назначению.

Истец возражал против удовлетворения данного ходатайства.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает ходатайство не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии со статьями 9, 10 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза представляет собой процессуальное действие, состоящее из проведения обследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Таким образом, исходя из буквального толкования положений статьи 82 Кодекса, в совокупности с требованиями постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебноэкспертной деятельности в Российской Федерации», а также статей 9, 65 Кодекса, следует, что заявление ходатайства в рамках рассматриваемого дела подразумевает не только формальное его заявление, но и соответствующее обоснование данного ходатайства с предоставлением относимых, допустимых доказательств его обоснованности относительно к рассматриваемому судом спору.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, учитывая предмет требований, имеющиеся в деле доказательства, оценив вопросы, которые заявитель предполагает задать, суд полагает, что заявленное ходатайство удовлетворению не подлежит, поскольку существенные для дела обстоятельства применительно к заявленному требованию могут быть установлены на основании имеющихся в деле доказательств (статьи 64, 71 Кодекса).

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности и по отдельности, имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.03.2019 общество (продавец) и компания (покупатель) по результатам торгов заключили договор купли-продажи № 390-ПКР-6ГА/2019/6, по условиям которого продавец передал покупателю следующее имущество:

– земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:90, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ООО «Животновод», южнее поселка Пашкосвкого КАО г. Краснодара, общей площадью 15 000 кв. м;

– земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:91, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО «Животновод», южнее поселка Пашкосвкого КАО г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО «Прикубанское», общей площадью 15 000 кв. м;

– земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:94, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО «Животновод», южнее поселка Пашкосвкого КАО г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО «Прикубанское», общей площадью 15 000 кв. м;

– земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:96, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО «Животновод», южнее поселка Пашкосвкого КАО г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО «Прикубанское», общей площадью 15 000 кв. м.

Стоимость имущества составляет 198 000 000 рублей (пункт 3.1 договора).

В пункте 3.2. договора стороны согласовали порядок выплаты стоимости приобретенного имущества в рассрочку в течение 18 месяцев (с 15.01.2020 по 05.06.2021).

До момента полной оплаты имущество находится в залоге у продавца (пункт 3.3. договора).

Земельные участки переданы покупателю по акту приема-передачи от 26.03.2019.

24 мая 2019 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору, изменив порядок внесения платежей – с 15.04.2020 по 15.09.2021.

Поскольку компания допустила нарушение условий договора в виде просрочки платежей за приобретенное имущество, общество направило в адрес покупателя претензии о необходимости устранения допущенных нарушений, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Уведомлением от 18.03.2021 продавец сообщил компании о расторжении с 01.04.2021 договора купли-продажи от 26.03.2019 № 390-ПКР-6ГА/2019/6.

Поскольку компания земельные участки не возвратила, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.

Согласно части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении требования о возврате недвижимого имущества суд принимает во внимание обстоятельства, установленные ранее вынесенным судебным актом.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-7201/2021 с компании в пользу общества взыскана неустойка в связи с допущенными покупателем нарушениями условий договора купли-продажи от 26.03.2019 № 390-ПКР-6ГА/2019/6 об оплате переданного в собственность недвижимого имущества. В рамках указанного дела установлен факт расторжения с 01.04.2021 спорного договора купли-продажи.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов, обусловленная обязательностью вступившего в законную силу судебного акта, означает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2007 года № 2-П)

В рамках настоящего спора истцом заявлено требование о возврате недвижимого имущества в связи с расторжением договора купли-продажи.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку договор купли-продажи от 26.03.2019 № 390-ПКР-6ГА/2019/6 расторгнут по причине допущенных покупателем существенных нарушений его условий, правовые основания для удержания спорного имущества у ответчика отсутствуют.

Доводы ответчика относительно того, что переданные продавцом земельные участки имеют недостатки в виде невозможности их использования в целях, ради которых они приобретались, не принимаются. Спорный договор заключен по результатам торгов, проводимых в форме аукциона. Компания обладала объективной возможностью ознакомиться со всеми характеристиками выставляемого на продажу имущества. Конкурсная документация, спорный договор купли-продажи не содержат указаний относительно вида (цели) использования продаваемого (приобретаемого) имущества.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

Истцом произведена уплата государственной пошлины в размере 6000 рублей, о чем свидетельствует платежное поручение от 19.04.2021 № 130.

В соответствии со статьей 110 Кодекса в рассматриваемом случае расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 27, 28, 167 – 171, 176, 177, 180 – 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Урбан Технолоджи» о проведении по делу судебной экспертизы – отказать.

Исковые требования акционерного общества «Желдорипотека» удовлетворить.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Урбан Технолоджи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) обязанность возвратить акционерному обществу «Желдорипотека» (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:90, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ООО «Животновод», южнее поселка Пашкосвкого КАО г. Краснодара, общей площадью 15 000 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:91, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО «Животновод», южнее поселка Пашкосвкого КАО г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО «Прикубанское», общей площадью 15 000 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:94, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО «Животновод», южнее поселка Пашкосвкого КАО г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО «Прикубанское», общей площадью 15 000 кв. м, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0428016:96, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ ООО «Животновод», южнее поселка Пашкосвкого КАО г. Краснодара, граничащий с мкр. Гидростроителей и землями ООО «Прикубанское», общей площадью 15 000 кв. м, путем подписания акта приема-передачи.

Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Урбан Технолоджи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0428016:90, 23:43:0428016:91, 23:43:0428016:94, 23:43:0428016:96.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Урбан Технолоджи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Желдорипотека» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Урбан Технолоджи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства в размере 240 000 рублей, внесенные на депозит Арбитражного суда Краснодарского края по платежному поручению от 07.02.2022 № 707 для проведения по делу судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции – в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья С.А. Апальков