Решение от 10 июня 2019 г. по делу № А02-2286/2018

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-2286/2018
10 июня 2019 года
город Горно-Алтайск


Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2019 года. Полный текст решения изготовлен 10 июня 2019 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Новиковой О.Л. при ведении протокола судебного заседания секретарем Таюшевой Е.Б. рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Акционерного коммерческого инновационного банка «ОБРАЗОВАНИЕ» (акционерное общество) (ОГРН 1027739265355, ИНН 7736017052, пр-кт. Ленинский, д. 63/2, корп. 1, г. Москва) в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к Акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» (ОГРН 1020400743318, ИНН 0411108240, ул. Алтайская, д. 22, пом. 2, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Акционерный коммерческий инновационный банк «ОБРАЗОВАНИЕ» (акционерное общество) (далее – АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО), банк, истец) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратился в арбитражный суд к Акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» (далее – АО «АИЖК РА», ответчик) с исковым заявлением о взыскании 125069841 руб. 25 коп. задолженности по кредитным договорам, в том числе:

- по кредитному договору от 29.08.2013 № 244/001-0080,

- по кредитному договору от 23.04.2014 № 301/001-0080,

- по кредитному договору от 12.08.2015 № 327/002-0080.

Возбуждено производство по делу № А02- 1168/2018.

Также заявлены требования об обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе,

- об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-З-1 и по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2015 № 327/002-0080-З-2, а именно:

- право аренды земельного участка для жилищного строительства, площадь 12781 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Россия, Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...> кадастровый номер 04:01:010726:189, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации с публичных торгов в размере залоговой стоимости 31000 руб.,

- об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога прав требования от 29.08.2013 № 246/001-0080-3-2, принадлежащее АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) на праве собственности, а именно:

- права требования на получение в собственность 100 процентов площадей, но не менее 13772,56 кв. м. объекта недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминкий район, северо-восточная граница <...> кадастровый номер 04:01:010726:189, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации с публичных торгов в размере залоговой стоимости 92511115 руб.

В обоснование иска указаны обстоятельства подписания между АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) (банк) и АО «АИЖК РА» (заемщик) трех договоров об открытии кредитной линии: от 29.08.2013 № 244/001-0080, от 23.04.2014 № 301/001-0080 и от 12.08.2015 № 327/002-0080, в обеспечение исполнения обязательств по которым между сторонами были подписаны договоры залога.

Наличие у АО «АИЖК РА» просроченной задолженности перед АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) по вышеуказанным кредитным договорам послужило основанием для обращения конкурсного управляющего банка - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в суд с иском о досрочном взыскании долга с обращением взыскания на заложенное имущество, с обращением взыскания на заложенное имущество (дело № А02-1168/2018).

После выделения требований в рамках дела № А02-2286/2018 суд определил рассмотреть требование об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-З-1 и по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2015 № 327/002-0080-З-2, а именно:

- право аренды земельного участка для жилищного строительства, площадь 12781 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес: Россия, Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...> кадастровый номер 04:01:010726:189, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации с публичных торгов в размере залоговой стоимости 31000 руб.

В рамках дела № А02-2287/2018 суд определил рассмотреть требование об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога прав требования от 29.08.2013 № 246/001-0080-3-2, а именно:

- права требования на получение в собственность 100 процентов площадей, но не менее 13772,56 кв. м. объекта недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминкий район, северо-восточная граница <...> кадастровый номер 04:01:010726:189, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации с публичных торгов в размере залоговой стоимости 92511115 руб.

Судом установлено, что договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-3-1 и договор залога прав требования от 29.08.2013 № 246/001-0080-3-2 заключены между АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) и АО «АИЖК РА» в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 29.08.2013 № 244/001-0080.

При рассмотрении дела № А02-1168/2018 судом установлено, что в рамках кредитного договора от 29.08.2013 № 244/001-0080 ответчику было выдано 150000000 кредитных средств, из которых возвращено - 92759392 руб. 30 коп., остаток задолженности составил 57240607 руб. 70 коп. (150000000 руб. - 92759392 руб. 30 коп.).

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 18.03.2018 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии от 29.08.2013 № 244/001-0080 в размере 65468252 руб. 98 коп., в том числе:

- ссудная задолженность – 57240607 руб. 70 коп.;

- просроченная задолженность по процентам – 2953174 руб. 15 коп.;

- задолженность по комиссии за обслуживание кредита – 68690 руб. 48 коп.;

- неустойка на просроченный основной долг – 4909500 руб. 31 коп.;

- неустойка на просроченные проценты – 296280 руб. 34 коп.;

Договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2015 № 327/002-0080-З-2 подписан между сторонами в обеспечение обязательств по договору об открытии кредитной линии от 12.08.2015 № 327/002-0080.

При рассмотрении дела № А02-1168/2018 судом установлено, что в рамках кредитного договора от 12.08.2015 № 327/002-0080 ответчику выдано кредитных средств на сумму 45000000 руб., из них ответчиком возвращено – 2702431 руб. 24 коп., остаток задолженности ответчика по данному кредитному договору составил 42297568 руб. 76 коп. (45000000 руб. - 2702431 руб. 24 коп.).

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 18.03.2018 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии от 12.08.2015 № 327/002-0080 в размере 53082075 руб. 19 коп., в том числе:

- ссудная задолженность – 42297568 руб. 76 коп.;

- просроченная задолженность по процентам – 2752711 руб. 46 коп.;

- неустойка на просроченный основной долг – 7302903 руб. 37 коп.;

- неустойка на просроченные проценты – 728891 руб. 59 коп.

Как следует из договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2015 № 327/002-0080-З-2 и залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-З-1 земельный участок с кадастровым номером 04:01:010726:189, право аренды которого является предметом залога по указанным договорам, находится в собственности Российской Федерации, право аренды земельного участка подтверждается договором аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 01.06.2011 № 90, заключенным залогодателем с Министерством имущественных отношений Республики Алтай.

Договор аренды от 01.06.2011 № 90 зарегистрирован в ЕГРН 20.06.2011, № 04-02-02/028/2011-426.

Срок аренды земельного участка - до 01 июня 2018 года.

Судом установлено, что на земельном участке по адресу: Республика Алтай, <...>, кадастровый номер 04:01:010726:189, право аренды которого передано в залог по договорам залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-З-1 и от 12.08.2015 № 327/002-0080-З-2, расположен объект незавершенного строительства «Комплексная жилая застройка земельного участка, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминкий район, северо-восточная граница <...>. Жилой дом» в составе:

1 этап – секция С1, Сп3, С2, С5;

2 этап – секция Сп1, С6;

3 этап – секция Сп2, С3, С4.

Право собственности АО «АИЖК РА» на данный объект – кадастровый номер 04:01:010726:1610 (степень готовности – 10 %) зарегистрировано в ЕГРП 18.10.2018.

В соответствии с выданными разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию № RU02502300-078 и № 02-300-38-2016 общая площадь застройки указанного объекта, состоящая из 4 корпусов, составила 12545,1 кв. м.

Из указанных площадей продано 6125,97 кв. м. площади – 120 квартир по муниципальным контрактам и договорам долевого участия в строительстве, купли-продажи, инвестирования (всего – 55 договоров и контрактов) третьим лицам:

ФИО2, ООО «Глобус», ФИО3, Администрации МО «Акташское сельское поселение», Администрации МО «Майминский район» (участник долевого строительства), ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, Администрации МО «Турочакский район» Администрации МО «Шебалинский район» (участник долевого строительства), Администрации МО «Усть-Канский район» (участник долевого строительства), ФИО15, ООО Горно-Алтайская строительная компания» (участник долевого строительства), ООО «Кедровица» (участник долевого строительства), Минприроды РА (участник долевого строительства), ООО «Центр кадастра недвижимости» (участник долевого строительства), ООО «Чуйское» (участник долевого строительства), ФИО16 (участник долевого строительства), ООО «Ануй» (участник долевого строительства), участникам долевого строительства - ФИО17, ФИО18, ЗАО «СУ № 3», Администрации МО «Улаганский район», ООО «Региональная строительная компания», ООО «Спецстрой» и ООО «Центр арендного жилья» (инвестор).

На основании заключенных договоров купли- продажи и муниципальных контрактов состоялась регистрация прав собственности за третьими лицами.

Возражая по требованию банка об обращении взыскания на право аренды земельного участка по договору аренды от 01.06.2011 № 90, ответчик указал, что поскольку срок договора аренды от 01.06.2011 № 90 истек 01.06.2018, прекратился и залог по спорным договорам залога (ипотеки).

Ссылаясь на несостоятельность доводов ответчика, истец указал, что поскольку АО «АИЖК РА» после истечения срока действия договора аренды продолжает пользоваться арендованным земельным участком, осуществляя на нем строительство жилого дома по адресу: <...>, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то такой договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Суд привлек Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Республики Алтай и Российскую Федерацию в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее - МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республики Алтай) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республики Алтай указало, что в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.06.2011 № 90 в его адрес от АО «АИЖК РА» поступило ходатайство о предоставлении указанного земельного участка на праве аренды сроком на 3 года с целью завершения строительства жилого дома.

Поскольку на арендованном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности арендатора участка - АО «АИЖК РА», такой земельный участок в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляется однократно без проведения торгов собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства сроком на 3 года на основании пункта 21 статьи 11 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок в силу закона переходит в долевую собственность собственников помещений (квартир) многоквартирного дома, а существующие на период строительства арендные отношения между застройщиком и уполномоченным государственным органом прекращаются.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и арендодателем, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещение влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Учитывая, что на объекты долевого участия в строительстве в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке, состоялась регистрация права собственности, что обусловило возникновение прав общей долевой собственности на земельный участок, суд поставил на обсуждение истца вопрос о прекращении договора аренды, с прекращением заложенного права.

Суд объединил требования по делу № А02-2286/2018 и по делу № А02- 2287/2018 для совместного рассмотрения в деле № А02- 2286/2018.

С учетом установленных по делу обстоятельств: состоявшейся регистрации прав собственности третьих лиц, в том числе являвшихся участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома, что обусловило возникновение у собственников квартир прав общей долевой собственности на земельный участок с прекращением договора аренды, применительно к правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, положениям статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав, суд повторно предложил истцу представить пояснения по заявленным требованиям.

Согласно пояснениям ответчика, условия договора залога имущественных прав не позволяют определить местонахождение площадей, подлежащих передаче в собственность истцу с указанием на этаж, жилые или нежилые помещения, корпуса, секции, поэтому договор залога является незаключенным.

Поэтому суд вынес на обсуждение истца вопрос о правовой природе договора залога права требование на получение в собственность 100 процентов площадей многоквартирного жилого дома по ул. Карьерная, 10 с. Майма - как договор залога имущества, который залогодатель приобретен в будущем.

При условии, что договор залога имущественных прав- это договор залога имущества, который залогодатель приобретен в будущем, истцу суд предложил определить предмет иска исходя из предмета договора залога имущественных прав, учитывая, что в договоре имеется указание на квадратные метры, без указания их местоположения, без указания имущества: жилые или нежилые помещения, их месторасположение исходя из проектной документации и разрешений на строительство.

Исследовав представленные в материалы дела пояснения и доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Банком в лице конкурсного управляющего требований.

Рассмотрев требования об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога прав требования от 29.08.2013 № 246/001-0080-3-2, а именно:

- права требования на получение в собственность 100 процентов площадей, но не менее 13772,56 кв. м. объекта недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...> кадастровый номер 04:01:010726:189, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации с публичных торгов в размере залоговой стоимости 92511115 руб., суд считает указанное требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

29.08.2013 между АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) (кредитор) и АО «АИЖК РА» (заемщик) был подписан договор об открытии кредитной линии № 244/001-0080, по условиям которого банк обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом выдачи в размере 150000000 руб. (траншами) на срок по 26.08.2016 под 13 % годовых на условиях возврата в размере и сроки, установленные кредитным договором.

В обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 29.08.2013 № 244/001-0080 29.08.2013 между АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) (залогодержатель) и АО «АИЖК РА» (залогодатель) был подписан договор залога прав требования от 29.08.2013 № 246/001-0080-3-2.

Согласно абзацу 1 пункта 1.1 договора предметом залога по договору залога прав требования от 29.08.2013 № 246/001-0080-3-2 являются принадлежащие залогодателю права требования на получение в собственность 100 процентов площадей, но не менее 13772,56 кв. м. объекта недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...> кадастровый номер 04:01:010726:189.

В силу абзаца 2 пункта 1.1 договора предмет залога принадлежит залогодателю на основании следующих документов:

- договор аренды земельного участка от 01.06.2011 № 90;

- разрешение на строительство от 19.06.2013 № RU02502300-078;

- договор генерального подряда от 01.12.2011 № 1 на строительство секции «С 5» в МКД по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>;

- договор генерального подряда от 02.12.2011 № 2 на строительство секции «С 2» в МКД по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>;

- договор генерального подряда от 07.12.2011 № 3 на строительство секции «СП 3» в МКД по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>;

- договор генерального подряда от 06.12.2011 № 4 на строительство секции «СП 1, С 6» в МКД по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>;

- договор генерального подряда от 08.12.2011 № 5 на строительство секции «СП 2, С 3» в МКД по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>;

- договор генерального подряда от 05.12.2011 № 6 на строительство секции «С 4» в МКД по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>;

- договоры подряда на устройство фундамента и выполнение подготовительных работ на секции «С 1» в МКД по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...> от 22.12.2011 № 1 и от 23.12.2011 № 1/1.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость предмета залога по соглашению сторон составляет 92511115 руб.

Как следует из разрешения на строительство от 19.06.2013 № RU02502300-078, объектом капитального строительства является «Комплексная жилая застройка земельного участка, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>. Жилой дом» в составе:

1 этап – секция С1, Сп3, С2, С5;

2 этап – секция Сп1, С6;

3 этап – секция Сп2, С3, С4.

Объект строительства – четырех, пятиэтажный многоквартирный жилой дом с офисными помещениями, строительный объем всего – 61030,75 куб. м., общее количество квартир – 233 штуки, общая площадь квартир – 13000,60 кв. м., площадь офисных помещений всего – 771,96 кв. м., из которых:

1 этап – строительный объем 33414,67 куб. м., 119 квартир общей площадью 6766,92 кв. м. и офисные помещения общей площадью 771,96 кв. м.;

2 этап – строительный объем 13696,43 куб. м., 57 квартир общей площадью 3113,40 кв. м.;

3 этап – строительный объем 13919,65 куб. м., 57 квартир общей площадью 3120,28 кв. м.

24.09.2014 выдано разрешение № RU02502300-078 на ввод в эксплуатацию объекта (1 этап строительства) - «Комплексная жилая застройка земельного участка, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>. Жилой дом» в составе: 1 этап – секция С1, Сп3, С2, С5, из которых:

- корпус 1 – 15 квартир общей площадью (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 786,1 кв. м.;

- корпус 2 – 25 квартир общей площадью (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 1431,2 кв. м.

- корпус 3 – 15 квартир общей площадью (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 807,6 кв. м.;

- корпус 4 – 64 квартиры общей площадью (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 3449,6 кв. м.

Всего общая площадь квартир – 6474,5 кв. м., общая площадь здания – 9101,9 кв. м.

14.12.2016 выдано разрешение № 02-300-38-2016 на ввод объекта в эксплуатацию (2 этап строительства) - «Комплексная жилая застройка земельного участка, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>. Жилой дом» в составе: 2 этап – секция Сп1, С6, общая площадь объекта - 3443,2 кв. м.

Всего общая площадь здания по 1 и 2 этапам – 12545,1 кв. м.

Право собственности АО «АИЖК РА» на данный объект – кадастровый номер 04:01:010726:1610 (степень готовности – 10 %) зарегистрировано в ЕГРП 18.10.2018.

Из пояснений ответчика от 16.05.2019 следует, что фактически построено согласно техническим паспортам 13552, кв. м. – общая площадь здания (включая балконы и лоджии), в том числе:

- подвальное помещение – 875,9 кв. м.;

- чердачное помещение – крышная котельная – 74,3 кв. м.;

- общая площадь квартир – 9207,4 кв. м. (176 квартир);

Из них продано – 6063,20 кв. м. площади (123 квартиры), всего – 55 договоров и контрактов, из которых:

- по договорам долевого участия – 1439,9 кв. м. (33 квартиры),

- по договорам купли-продажи и иным договорам – 4623,3 кв. м. (90 квартир).

Итого, фактически свободная площадь, не входящая в состав общедомового имущества, составила 3144,2 кв. м. (53 квартиры).

3144,2 кв. м. (53 квартиры) = 9207,4 кв. м. (176 квартир) - 1439,9 кв. м. (33 квартиры) - 4623,3 кв. м. (90 квартир)

Плюс площадь подвального помещения - 875 кв. м.

Итого: 4020,1 кв. м. (3144,2 кв. м. + 875 кв. м.).

Как следует из представленных в материалы дела договоров и контрактов указанные квартиры были проданы следующим третьим лицам: ФИО2, ООО «Глобус», ФИО3, Администрации МО «Акташское сельское поселение», Администрации МО «Майминский район» (участник долевого строительства), ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, Администрации МО «Турочакский район» Администрации МО «Шебалинский район» (участник долевого строительства), Администрации МО «Усть-Канский район» (участник долевого строительства), ФИО15, ООО Горно-Алтайская строительная компания» (участник долевого строительства), ООО «Кедровица» (участник долевого строительства), Минприроды РА (участник долевого строительства), ООО «Центр кадастра недвижимости» (участник долевого строительства), ООО «Чуйское» (участник долевого строительства), ФИО16 (участник долевого строительства), ООО «Ануй» (участник долевого строительства), участникам долевого строительства - ФИО17, ФИО18, ЗАО «СУ № 3», Администрации МО «Улаганский район», ООО «Региональная строительная компания», ООО «Спецстрой» и ООО «Центр арендного жилья» (инвестор).

На основании заключенных договоров и муниципальных контрактов состоялась государственная регистрация прав собственности за приобретателями квартир.

Собственники помещений в многоквартирном доме привлечены к участию в деле третьими лицами.

Согласно статье 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (статья 339 ГК РФ).

В силу положений статьи 219 ГК РФ застройщик обладает правом на приобретение в свою собственность квартир ( нежилых помещений), свободных от договоров участия в долевом строительстве, как на вновь создаваемое недвижимое имущество.

По смыслу положений статей 218 -220 ГК РФ, если новая вещь создается в рамках гражданского законодательства, она является объектом обязательственного права, но не права собственности до тех пор, пока вещь не создана или не введена в гражданский оборот как объект права.

Застройщик, являясь собственником или арендатором земельного участка и осуществляя на нем строительство многоквартирного жилого дома, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является собственником незавершенного строительством жилого дома, и связан обязательственными отношениями с участниками долевого строительства, которым обязан будет передать в собственность квартиры ( нежилые помещения) после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию

Поэтому до завершения строительства и приобретения объектом долевого строительства статуса недвижимого имущества указанный объект является предметом обязательственных правоотношений.

Судом установлено, что часть помещений в многоквартирном жилом доме, указанном в договоре залога имущественных прав, являлась объектами обязательственных правоотношений с участниками долевого строительства.

При этом, какие квадратные метры и каких помещений в многоквартирном жилом доме являлись предметом договора залога имущественных прав на приобретение их в собственность, из договора залога не следует.

Именно право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано в будущем, является предметом договора залога имущественных прав, подписанного Банком с ответчиком.

По своему содержанию и правовой природе договор залога имущественных прав, заключенный в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в отношении квартир и нежилых помещений, свободных от договоров участия в долевом строительстве, представляет собой договор залога имущества, которое залогодатель приобретен в будущем.

Поскольку предметом договора залога имущественных прав является право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано в будущем, соответственно, это имущество должно быть согласовано сторонами и определено на основании проектной документации, разрешений на строительство или в других документах, перечисленных в пункте 1.1 договора залога прав требования, позволяющие определить имущество, на которое залогодатель в будущем приобретен право собственности и которое выступает объектом залоговых правоотношений.

В нарушении положений статьи 432 и 336 ГК РФ в договоре залога имущество, на которое залогодатель приобретен в будущем права собственности, не конкретизировано.

Заявляя исковые требования об обращении взыскания на права требование, истец не указывает имущество, на которое у ответчика возникло право собственности и которое согласно договору залога является объектом залоговых правоотношений, кроме квадратных метров, как указано в договоре залога, при этом, не представляя доказательства возникновения на указанные истцом в иске квадратные метры прав собственности у ответчика.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, у истца зарегистрировано право собственности на помещения с конкретными квадратными метрами, которые относятся или нет к предмету залога, истец не указал, несмотря на исследование указанного обстоятельства судом.

При этом объектом гражданских прав и обязанностей согласно гражданскому законодательству выступает конкретное имущество после его ввода в гражданский оборот ( новая вещь), а не квадратные метры, местонахождение которых невозможно определить в пределах конкретных площадей жилых или нежилых помещений, права собственности на которые возникло у ответчика.

Поэтому, если предметом исковых требований об обращении взыскания является недвижимое имущество, тогда доводы ответчика о регистрации договора залога как договора ипотеки являются законными и обоснованными.

В отсутствие его регистрации такой договор залога является недействительным, не порождающим правовых последствий согласно положениям гражданского законодательства, действовавшим в период возникновения спорных правоотношений.

Если предметом договора залога являются права требования на приобретение в собственность имущества, права собственности на которое возникло у ответчика, тогда такое имущество должно быть указано истцом в предмете иска при обращении в суд при реализации залоговых прав, предусмотренных договором залога имущественных прав.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договором залога прав требования от 29.08.2013 № 246/001-0080-З-2 предусмотрено права требования на получение в собственность 100 процентов площадей многоквартирного жилого дома.

При этом местоположение площадей, исходя из проектной и технической документации на дом, в договоре не определено.

Поэтому суд вынес на обсуждение истца вопрос о согласовании существенных условий при заключении договора залога.

Также суд неоднократно предлагал истцу направить пояснения относительно имущества, на которое у ответчика возникло право собственности и в отношении такого имущества определиться с судебной защитой путем уточнения предмета или основания иска, с избранием надлежащего способа защиты нарушенного права.

Такие процессуальные действия истец не совершил.

Согласно разрешению № RU02502300-028 на ввод в эксплуатацию объекта - «Комплексная жилая застройка земельного участка, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>. Жилой дом» в составе: 1 этап – секция С1, Сп3, С2, С5, из которых:

- корпус 1 – строительный объем 4232 куб. м., общая площадь здания 1129,1 кв. м., 15 квартир общей площадью (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 786,1 кв. м.;

- корпус 2 – строительный объем 7061 куб. м., общая площадь здания 1918,3 кв. м., 25 квартир общей площадью (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 1431,2 кв. м.

- корпус 3 – строительный объем 4204 куб. м., общая площадь здания 1097,1 кв. м., 15 квартир общей площадью (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 807,6 кв. м.;

- корпус 4 – строительный объем 19650 куб. м., общая площадь здания 4957,4 кв. м., 64 квартиры общей площадью (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 3449,6 кв. м.

Всего по четырем корпусам: строительный объем всего – 35147 куб. м., общая площадь здания – 9101,9 кв. м., количество квартир всего – 119 квартир, общая площадь квартир – 6474,5 кв. м.,

Согласно разрешению № 02-300-38-2016 на ввод в эксплуатацию объекта - «Комплексная жилая застройка земельного участка, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...>. Жилой дом» в составе: 2 этап – секция Сп1, С6, строительный объем всего – 16063 куб. м., общая площадь объекта - 3443,2 кв. м.

Всего общая площадь согласно выданным разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию по 1 и 2 этапам составила 12545,1 кв. м.

Согласно техническим паспортам, выданным в отношении строения по 2 этапам (1 этап – секция С1, Сп3, С2, С5 - 4 корпуса и 2 этап – секция Сп1, С6) общая площадь здания (включая балконы и лоджии) составляет 13552, кв. м., в том числе:

- подвальное помещение – 875,9 кв. м.;

- чердачное помещение – крышная котельная – 74,3 кв. м.;

- общая площадь квартир – 9207,4 кв. м. (176 квартир).

Из них продано – 6063,20 кв. м. площади, всего – 55 договоров и контрактов, из которых:

- по договорам долевого участия – 1439,9 кв. м. (33 квартиры),

- по договорам купли-продажи и иным договорам – 4623,3 кв. м. (90 квартир).

Это следующие квартиры: №№ 1-55, 56, 57, 58, 60, 61, 62, 64, 66, 67, 69, 70, 71, 73, 74, 77, 78, 79, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 89, 92, 93, 94, 97, 98, 99, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 117, 118, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 128, 129, 132, 133, 136, 137, 141, 143, 147, 148, 151 – всего 120 квартир.

На основании заключенных муниципальных контрактов, договоров купли-продажи квартир и участия в долевом строительстве, договора инвестирования и договора переуступки прав требования состоялась государственная регистрация прав собственности за приобретателями квартир.

24 декабря 2014 состоялась государственная регистрация права собственности первого приобретателя квартиры в МКД по адресу: Республика Алтай, <...> – Муниципального образования «Усть-Канский район» на квартиру № 98 площадью 36,8 кв. м. на основании муниципального контракта от 23.12.2013 № 0377300002813000035 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве (№ регистрации: 04-02-02/055/2014-994 от 24.12.2014).

В результате, по состоянию на 16.05.2019 количество не проданных квартир составило 53 (это квартиры №№ 59, 63, 68, 72, 75, 76, 90, 91, 95, 96, 100, 107, 116, 119, общей площадью 3144,2 кв. м. - фактически свободная площадь, не входящая в состав общедомового имущества (3144,2 кв. м. (53 квартиры) = 9207,4 кв. м. (176 квартир) - 1439,9 кв. м. (33 квартиры) - 4623,3 кв. м. (90 квартир)).

Плюс площадь подвального помещения – 875,90 кв. м.

Итого: 4020,1 кв. м. (3144,2 кв. м. + 875,90 кв. м.).

Из указанных 53 квартир площадью 3144,2 кв. м. на 7 квартир площадью 422,2 кв. м. зарегистрировано право собственности за АО «АИЖК РА», в том числе,

- квартира № 68 площадью 62,40 кв. м., квартира № 76 площадью 63,80 кв. м. – дата регистрации 12.12.2017 без обременения, квартира № 107 площадью 68 кв. м. – дата регистрации 28.03.2017 без обременения, квартира № 119 площадью 67,50 кв. м. - дата регистрации 28.03.2017 без обременения, квартира № 116 площадью 60,20 кв. м. - дата регистрации 05.02.2018 с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 245/001-0080-З-1 от 29.08.2013 и дополнительного соглашения к нему № 3 к от 25.03.2016, договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 327/002-0080-З-2 от 12.08.2015;

- квартира № 130 площадью 61,90 кв. м. - дата регистрации 10.07.2018 с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 327/002-0080-З-2 от 12.08.2015 и дополнительных соглашений к нему от 12.08.2015 № 1, от 25.03.2016 № 3, договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 245/001-0080-З-1 от 29.08.2013;

- квартира № 162 площадью 38,40 кв. м. - дата регистрации 21.04.2017 с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 245/001-0080-З-1 от 29.08.2013 и дополнительного соглашения к нему № 3 к от 25.03.2016, договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 327/002-0080-З-2 от 12.08.2015.

Квартиру № 80 ответчик не включает в перечень, на которые зарегистрировано право собственности за ним, однако из выписки из ЕГРП от 26.10.2016 следует, что:

- квартира № 80 площадью 79,3 кв. м., местоположение: Республика Алтай, <...> зарегистрирована на праве собственности за АО «АИЖК РА», дата регистрации 26.10.2016 с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 245/001-0080-З-1 от 29.08.2013 и договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 327/002-0080-З-2 от 12.08.2015 и дополнительного соглашения к нему от 12.08.2015 № 1.

Относительно возможности удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на право требования на получение в собственность 100 процентов площадей, но не менее 13772, 56 кв.м., учитывая, что часть имущества находится в собственности третьих лиц, а не застройщика, истец продолжал настаивать на удовлетворении иска об обращении взыскания, заявляя о возможности обратить взыскание на квадратные метры.

В рассматриваемом иске залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем конкретного имущества, свободного от прав третьих лиц.

Доказательств возникновения прав собственности на квадратные метры, указанные в договоре залога, истец не представил.

Предмет договора залога имущественных прав представляет собой будущую вещь (квартиру, нежилое помещение), право собственности на которую возникнет у застройщика в будущем после окончания строительства.

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом не достроен.

Введена в эксплуатацию только часть помещений многоквартирного жилого дома, с регистрацией прав собственности на конкретное недвижимое имущество за третьими лицами и частично за ответчиком.

Какие из жилых и (или) нежилых помещений, входящие в состав многоквартирного жилого дома, и не являющиеся объектами долевого строительства и собственностью их приобретателей по договорам купли- продажи, являются предметом залоговых правоотношений на основании подписанного сторонами договора залога имущественных прав истец не назвал.

Согласование условий договора в части определение предмета залога на основании проектной и технической документации на дом при заключении договора залога не доказал.

Поскольку имущество, на которое у залогодателя возникнет в будущем право собственности в предмете договора не определено, имущество, на которое у ответчика возникло право собственности в иске не указано, оснований для удовлетворения требований, сформулированных истцом- об обращении взыскания на права требования на получение в собственность 100 процентов площадей, но не менее 13772 кв.м. многоквартирного жилого дома по ул. Карьярная, 10 с.Майма, в отсутствие доказательств регистрации прав собственности на квадратные метры, а не на конкретное имущество, суд не установил.

Поэтому доводы ответчика о недействительности договора залога имущественных прав в связи с отсутствием его регистрации и нотариального удостоверения правового значения не имеют, поскольку исходя из определенного истцом предмета иска и представленных им доказательств, законность и обоснованность заявленных требований им не доказана.

Таким образом, исковые требования, основанные на договоре залога от 29.08.2013 № 246,001-0080-З-2, удовлетворению не подлежат.

Отказывая в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-З-1 и по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2015 № 327/002-0080-З-2, суд руководствуется следующим.

Так, в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 29.08.2013 № 244/001-0080 между АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) (залогодержатель) и АО «АИЖК РА» (залогодатель) был подписан договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-3-1.

Предметом залога – право аренды земельного участка для жилищного строительства, площадь: 12781 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: Россия, Республика Алтай, <...>, кадастровый номер 04:01:010726:189, в размере залоговой стоимости 31000 руб.

В обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 12.08.2013 № 327/002-0080 между АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (АО) (залогодержатель) и АО «АИЖК РА» (залогодатель) был подписан договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2013 №327/002-0080-3-2.

Предметом залога – право аренды земельного участка для жилищного строительства, площадь: 12781 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: Россия, Республика Алтай, <...>, кадастровый номер 04:01:010726:189, в размере залоговой стоимости 31000 руб.

Земельный участок находится в собственности Российской Федерации.

Право аренды земельного участка подтверждается договором аренды от 01.06.2011 № 90, в соответствии с которым Министерство имущественных отношений Республики Алтай (арендодатель) предоставило, а АО «АИЖК РА» (арендатор) приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 04:01:010726:189, площадью 12781 кв. м., расположенный по адресу: Россия, Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...> для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Срок аренды земельного участка устанавливается до 01 июня 2018 года (пункт 2.1 договора аренды в редакции соглашения к нему от 26.07.2013).

Договор аренды от 01.06.2011 № 90 зарегистрирован в ЕГРН 20.06.2011, № 04-02-02/028/2011-426.

Произведена государственная регистрация договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-З-1 и от 12.08.2015 № 327/002-0080-З-2.

Из материалов дела следует, что 24 декабря 2014 состоялась государственная регистрация права собственности первого приобретателя квартиры в МКД по адресу: Республика Алтай, <...> – Муниципального образования «Усть-Канский район» на квартиру № 98 площадью 36,8 кв. м. на основании муниципального контракта от 23.12.2013 № 0377300002813000035 на приобретение жилых помещений (квартир) путем участия в долевом строительстве (№ регистрации: 04-02-02/055/2014-994 от 24.12.2014).

Так, 23.12.2013 между МО «Усть-Канский район» (участник долевого строительства) и АО «АИЖК РА» (застройщик) был подписан муниципальный контракт № 0377300002813000035 на приобретение жилых помещений (квартир) площадью не менее 36,79 кв. м. путем участия в долевом строительстве (дата и № государственной регистрации контракта: 27.12.2013 № 04-02-02/056/2013-435), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный настоящим контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, расположенный на земельном участке по адресу: Республика Алтай, <...>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи для оформления в собственность МО «Усть-Канский район» жилое помещение – квартиру со следующими характеристиками: однокомнатная квартира № 98, общей площадью 36,79 кв. м., на 5 этаже в секции С 1 по цене 1203033 руб.

В разделе «предмет контракта» указанного муниципального контракта указано, что земельный участок по адресу: Республика Алтай, <...>, с кадастровым номером 04:01:010726:189 находится в залоге у АКИБ «ОБРАЗОВАНИЕ» (ЗАО) на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-3-1.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно положениям статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды (постановлением Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010).

Поскольку аренда земельного участка прекращена, в связи с чем, перестал существовать предмет ипотеки, суд отказывает в удовлетворении иска в связи с прекращением ипотеки права аренды земельного участка согласно положением статьи 352 ГК РФ.

В связи с отказом в иске расходы истца по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьей 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать Акционерному коммерческому инновационному банку «ОБРАЗОВАНИЕ» (акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт. Ленинский, д. 63/2, корп. 1, г. Москва) в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в удовлетворении требования об обращении взыскания по договору залога прав требования от 29.08.2013 № 246/001-0080-3-2: на получение в собственность 100 процентов площадей, но не менее 13772,56 кв. м. объекта недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке по адресу: Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...> кадастровый номер 04:01:010726:189.

Отказать Акционерному коммерческому инновационному банку «ОБРАЗОВАНИЕ» (акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт. Ленинский, д. 63/2, корп. 1, г. Москва) в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в удовлетворении требований об обращении взыскания по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 29.08.2013 № 245/001-0080-З-1 и по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 12.08.2015 № 327/002-0080-З-2: на право аренды земельного участка для жилищного строительства, площадь: 12781 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: Россия, Республика Алтай, Майминский район, северо-восточная граница <...> (<...>), кадастровый номер 04:01:010726:189.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Судья

О.Л. Новикова