Решение от 23 мая 2019 г. по делу № А40-285997/2018

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-285997/18-35-2260
г. Москва
24 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2019 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего: Панфиловой Г.Е.

членов суда: единолично

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску ООО «Мартекс»

к ответчику АО «АС РУС Медиа»

о взыскании 3 098 982,35 руб.

с участием:

от истца - ФИО2 по доверенности от 01.11.2018г. № б/н

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 11.02.2019г. № б/н

УСТАНОВИЛ:

ООО «Мартекс» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «АС РУС Медиа» о взыскании 3 098 982 руб. 35 коп., в том числе: гарантийный взнос по Договору аренды нежилых помещений от 17.08.2018г. № 238-АП в размере 1 435 460 руб. 17 коп., неустойка за период с 01.09.2018г. по 30.09.2018г. в размере 43 063 руб. 84 коп., убытки за период с 27.08.2018г. по 320.09.2018г. в размере 1 620 458 руб. 34 коп., а также об обязании АО «АС РУС Медиа» (ИНН <***>) принять от ООО «Мартекс» (ИНН <***>) по акту приема передачи, путем его подписания, помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 781,9 кв.м.

Ответчик требования Истца не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Изучив материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Между Истцом (Арендодатель) и Ответчиком (Арендатор) заключен Договор аренды нежилых помещений от 17 августа 2018 г. № 238-АП (далее - Договор).

Договор аренды от имени АО «АС РУС МЕДИА» подписан ФИО4 на основании доверенности от 29.12.2017. Доверенность выдана АО «АС РУС МЕДИА», в лице Управляющего - индивидуального предпринимателя ФИО5 - управляющая компания ЗАО «АРТ Трейдинг портфолио менеджмент».

Таким образом, как на момент выдачи (29.12.2017) доверенности ФИО4, так и на момент заключения 17.08.2018 оспариваемого договора аренды ФИО5 являлся, как единственным акционером АО «АС РУС МЕДИА», через 100% акций ООО «ФАФ Медиа» так и его единоличным исполнительным органом (через Управляющую компанию).

Доверенность от 29.12.2017, выданная ФИО4, содержит полномочия на заключение договоров аренды имущества, и не содержит ограничений по сумме сделки. Закон об АО предусматривает необходимость письменной формы принятия Единственным акционером решения об одобрении сделки, однако не устанавливает необходимых реквизитов содержания такого решения.

Кроме того, согласно п. 5. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" При разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Поскольку доверенность, как сделка, является письменным документом, содержит волю единственного акционера ответчика и его директора, данная сделка была одобрена Единственным акционером Ответчика и его директором (ФИО5) и ограничения, установленные пп. 11.8., 11.8.14 Устава на данную сделку не распространяются.

Согласно п.3.2. Договора Ответчик с 23.08.2018 был вправе начать завозить мебель для размещения офиса, а 27.08.2018 обязан принять помещения по акту.

Ответчик от принятия помещений по Акту уклонился.

В соответствии с пунктом 6.1.1. Договора Ответчик в срок до 01 сентября 2018 г. обязан оплатить первую часть гарантийного взноса в размере 1 216 491,67 рублей, кроме того НДС(18%).

Данное обязательство Ответчиком не было исполнено.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от них недопустим.

В связи с нарушением срока внесения гарантийного взноса Ответчик обязан уплатить неустойку в соответствии с п. 14.2. Договора из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Сумма неустойки составляет 36 494,75 рублей за период с 01.09.2018 по 30.09.2018г.

Судом не принимается довод Ответчика, о том, что гарантийный взнос служит обеспечением нарушений условий аренды Помещений - т.е. владения и пользования Помещений, а поскольку владения и пользования нет, то, следовательно, нет оснований для его взыскания не основан на условиях договора и законе.

Обязанность по уплате данной суммы определена конкретней датой и не ставится в зависимость от передачи помещений.

Согласно требованиям п. п. 1, 2, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм права свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 N 4-П, из смысла статей 8 (ч. 1) и 34 (ч. 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Содержащийся в п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон.

Договор аренды, содержащий условие об обязанности Арендатора выплатить Арендодателю гарантийный взнос, был подписан без замечаний и возражений со стороны Ответчика. Таким образом, Ответчик осознанно и добровольно принял на себя обязанность оплатить гарантийный взнос и неустойку при его неоплате.

Истец направил Ответчику претензию № 157 от 03.09.2018 с указанием, что в нарушение принятых Ответчиком обязательств гарантийный взнос не уплачен, помещения по акту не приняты и приложил Акты и потребовал выполнения принятых обязательств.

Ответчик 21.09.2018г. направил Истцу уведомление б/н от 19.09.2018 об одностороннем отказе от договора на основании п.1,2 ст. 450.1 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, прекращение договора аренды возможно:

по соглашению сторон, путем подписания соглашения о расторжении (п 16.1 Договора),

-в результате одностороннего отказа Арендодателя, в следствии нарушений арендатором своих обязательств, (п.16.2 Договора, ст. 450.1 ГК РФ)

-судом по требованию Арендодателя (ст.619 ГК)

-судом по требованию Арендатора (ст.620 ГК РФ)

Тем не менее, ни заключенным между Истцом и Ответчиком договором, ни Законом, не предусмотрен односторонний отказ от Договора аренды Арендатором без каких-либо оснований.

Истец повторно направил претензию № 175 от 04.10.2018, в которой отклонил данное уведомление, как не основанное на законе или договоре, поскольку нормы ст. 450.1 ГК РФ предусматривают возможность одностороннего отказа от договора, когда это предусмотрено договором или законом.

Ни заключенным между Истцом и Ответчиком договором, ни Законом, не предусмотрен односторонний отказ от Договора аренды Арендатором без каких-либо оснований.

Таким образом, договор считается действующим, а уведомление, подписанное ответчиком, недействительным.

Кроме того, претензией № 175 от 04.10.2018 истец повторно потребовал от ответчика:

1) Принять помещения по акту;

2) В соответствии с пунктом 6.1.1. Договора оплатить первую часть гарантийного взноса в размере 1 216 491,67 рублей, кроме того НДС.

3) В связи с нарушением срока внесения гарантийного взноса уплатить неустойку в соответствии с п. 14.2. Договора из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Сумма неустойки составляет 36 494,75 рублей за период с 01.09.2018 по 30.09.2018.

4) Компенсировать убытки в связи с уклонением от принятия помещений по акту приема передачи за период с 27.08.2018 по 31.08.2018, что составляет 156 966,67 рублей, кроме того НДС и за сентябрь 2018года, что составляет 1 216 491,67 рублей, кроме того НДС.

При неправомерном уклонении арендатора от исполнения обязанности по принятию объекта аренды права арендодателя подлежат судебной защите путем возмещения причиненных неисполнением обязательства убытков (статья 393 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 393 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

При расчете убытков, Истец руководствовался:

- той суммой, которую он мог бы получить, если бы арендатор принял бы помещение и оплачивал бы арендную плату, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ стороны при свободном волеизъявлении сами определили цену договора аренды.

-письмом б/н от 24.09.2018 полученным от риэлторской фирмы ООО «ДжиВиДжи» (исх б/н от 24.09.2018 ), согласно которому, срок поиска нового арендатора на данное помещение составляет 3 месяца с учетом ставки в размере 1 100 000,0 рублей на данное помещение и размер убытков составит 3 300 000,00 рублей.

Между Истцом и ООО «ДжиВиДжи» и другими риэлтерским компаниями в течении 2018 года заключено 8 договоров по оказанию услуг по поиску арендаторов. (Договоры прилагаются), осуществлено 17 показов помещений (Прилагаются). Однако в силу обременения помещения арендной и нежеланием Ответчика участвовать в переговорах в отношении его судьбы, найти арендатора на подобное помещение найти не удается, и арендодатель несет убытки.1

Следует отметить, что между Истцом и представителем Ответчика ФИО6 переговоры по заключению договора велись почти 4 месяца. А именно первоначально представителю Ответчика ФИО6 помещения были показаны 20.04.2018 (Акт осмотра от 20.04.2018), а договор заключен ею от имени Ответчика 17.08.2018. На момент осмотра ФИО6 являлась представителем ООО «А-медиа» - дочерней компании ответчика, которой Ответчик намеревался передать помещения в субаренду (Д. 10.1 Договора)

Согласно п.1, ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Согласно п.1, 2 ст. 308.3 ГК РФ защита прав кредитора по обязательству в случае неисполнения должником обязательства, кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 1. ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с АО «АС РУС Медиа» (ИНН <***>) в пользу ООО «Мартекс» (ИНН <***>) 3 098 982 руб. 35 коп., в том числе: гарантийный взнос по Договору аренды нежилых помещений от 17.08.2018г. № 238-АП в размере 1 435 460 руб. 17 коп., неустойка за период с 01.09.2018г. по 30.09.2018г. в размере 43 063 руб. 84 коп., убытки за период с 27.08.2018г. по 320.09.2018г. в размере 1 620 458 руб. 34 коп.

Обязать АО «АС РУС Медиа» (ИНН <***>) принять от ООО «Мартекс» (ИНН <***>) по акту приема передачи, путем его подписания, помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 781,9 кв.м., имеющие следующие характеристики:

4 этаж, помещение XVIII, комната № 4 площадью 72,4 кв.м., комната №6 площадью 295,5 кв.м., комната №7 площадью 38,2 кв.м., комната № 8 площадью 4,2 кв.м., комната № 9 площадью 1,8 кв.м., комната № 10 площадью 5,9 кв.м., комната № 11 площадью 1,3 кв.м., комната № 12 площадью 1,3 кв.м., комната № 13 площадью 44,0 кв.м., комната № 14 площадью 0,7 кв.м., комната № 15 площадью 2,3 кв.м., часть комнаты № 27 площадью 2,6 кв.м., комната № 16 площадью 302,2 кв.м., часть комнаты № 4 площадью 72,4 кв.м.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд, в срок не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде.


Судья Панфилова Г.Е.