Решение от 13 сентября 2024 г. по делу № А82-5082/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5082/2024
г. Ярославль
14 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 15 августа 2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Стек-ИТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Департамент градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании аукциона и заключенного на его основании договора аренды земельного участка недействительными

при участии:

от истца – ФИО1 – представитель по доверенности от 24.10.2023;

от ответчика – ФИО2 – представитель по доверенности от 25.12.2023 (с использованием веб-конференции);

от третьих лиц – не явились;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стек-ИТ" (далее – истец, арендатор) обратилось с иском к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее – ответчик, арендодатель) о признании недействительным аукцион №21000021550000000355 на право на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ярославская область, городской округ город Ярославль, <...> земельный участок 6; признании недействительным договор аренды №17А/2024 от 19.02.2024 находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона; взыскании 1582383,61 руб., в т.ч. 1581483,61 руб. оплаченных в счет арендной платы, 90000 руб. убытков.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, просит привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Ярославской области.

Ходатайство судом рассмотрено, отклонено.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: истцом выбран не правильный способ защит нарушенного права, так как процедура проведения торгов не нарушена, основания для признания данных торгов в рамках ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют; считает, что отсутствуют основания для признания договора недействительным и взыскания убытков в рамках заявленных исковых требований, поскольку Договор соответствует требованиям действующего законодательства и ИСТЦУ необходимо уточнить исковые требования в рамках договорных отношений; в части взыскания убытков по инженерным изысканиям, считаем их также необоснованными, поскольку договор на оказание услуг заключен до заключения Договора, то есть до предоставления земельного участка Истцу и как следствие исключает возможность предъявления каких либо требований в рамках договорных отношений между Обществом и Учреждением.

Департамент градостроительства мэрии города Ярославля и Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились.

Департамент градостроительства в письменном отзыве сообщил, что оставляет решение на усмотрение суда, просим рассмотреть дело в отсутствие представителя департамента, представил пояснения по фактическим обстоятельствам.

КУМИ в письменном отзыве сообщил, что принятие Правительством ЯО Постановления от 31.05.2023 № 523-п "Об утверждении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории города Ярославля, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон" никоим образом на права арендатора не влияет и не свидетельствует о недействительности проведенных торгов; ранее выданный ГПЗУ является действующим и является основанием для выдачи разрешения на строительство в соответствии с ранее утвержденными режимами использования земель, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

На основании заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля от 02.04.2021 № 433/ГП Департаментом 14.04.2021 выдан градостроительный план земельного участка с к.н. 76:23:040511:8, расположенного по ул. Большая Химическая, у д. 7а.

В последствие, на основании обращения КУМИ мэрии города Ярославля от 31.03.2022 № 01-16/2637-23 о возможности образования земельного участка в целях его дальнейшего предоставления путем проведения аукциона департаментом подготовлено заключение от 26.04.2022 № 2476. Также департаментом были собраны и направлены в КУМИ мэрии г. Ярославля письмом от 07.07.2022 № 4271 технические условия и предложения по схеме расположения земельного участка.

В период подготовки вышеназванных документом действовал Проект зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) города Ярославля, утвержденный постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2011 № 456-п, при котором в отношении земельного участка с к. н. 76:23:040511:8 действовал режим использования территории, позволяющий размещать объекты капитального строительства.

На основании Постановления мэрии города Ярославля от 11.05.2023 № 525 Учреждением проведены торги на право заключение договора аренды земельного участка с к.н. 76:23:040511:8, находящегося в государственной собственности.

В рамках исполнения вышеуказанного постановления и представленного градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ) организатором торгов было размещено извещение.

Согласно сведениям ГПЗУ какие либо запреты на строительство объектов отсутствуют.

На основании протокола от 09.08.2023 № 160 о результатах электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> земельный участок 6 с Обществом заключен договор от 19.02.2024 № 17А/2024 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона (далее - Договор).

Предметом Договора является земельный участок с кадастровым номером 76:23:040511:8, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ярославская область, городской округ город Ярославль, <...> земельный участок 6, с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, код 3.3.

Согласно условиям Договора (п. 1.1), имеются ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации: 1. Земельный участок полностью расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности в подзоне ЗРЗ.3, на участке ЗРЗ.3.2. В границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ. 3 разрешается: - строительство объектов капитального строительства в пределах параметров, установленных требованиями к градостроительным регламентам в границах зоны (подзоны); Согласно п. 2.2.1 Договора, Арендодатель обязан передать Арендатору земельный участок, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора.

Согласно п. 2.4.2 Договора, Арендатор обязан в срок не позднее 28 месяцев с даты проведения аукциона получить в установленном порядке разрешение на строительство объекта капитального строительства.

Аналогичная информация содержалась в Извещении о проведении аукциона №2100002155000000035500101

Согласно Постановлению Правительства Ярославской области от 31.05.2023 № 523 «Об утверждении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории города Ярославля, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон» земельный участок с кадастровым номером 76:23:040511:8 стал располагаться в зоне охраняемого природного ландшафта, в пределах которой запрещается строительство каких либо объектов.

После вступления в силу постановления Правительства Ярославской области от 31.05.2023 № 523-п «Об утверждении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории города Ярославля режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон» режим использования территории в границах рассматриваемого земельного участка изменился, земельный участок стал располагаться на территории единой зоны охраняемого природного ландшафта (ЗОПЛ 2.4) с высокой степенью сохранности исторического природного ландшафта, где запрещается строительство объектов капитального строительства.

Согласно п. 2 Постановления, Правительство области обязано было направить копию в мэрию города Ярославля для размещения в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности. Согласно п. 3 Постановления, Правительство рекомендовало мэрии г. Ярославля привести правовые акты г. Ярославля в соответствие с настоящим постановлением.

Указанные изменения не были учтены Учреждением при проведении аукциона: в извещении о проведении торгов, в выписке из ЕГРН на земельный участок, приложенной к извещению, а также в Договоре не содержалось сведений о запрете размещения на земельном участке объектов капитального строительства, т.е. не содержались актуальные данные об ограничениях по использованию земельного участка.

ООО «Стек-ИТ» полагает, что вследствие не приведения актов мэрии г. Ярославля в соответствие с постановлением Правительства Ярославской области от 31.05.2023 №523-п было допущено нарушение порядка проведения аукциона на право на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ярославская область, городской округ город Ярославль, <...> земельный участок 6, которые привели к нарушению законных интересов ООО «Стек-ИТ» как единственного участника аукциона.

ООО «Стек-ИТ» перечислено по договору 1 581 483 (Один миллион пятьсот восемьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят три рубля) 61 копейка. Денежные средства поступили на счет МКУ «Агентство по АЗУТП» г Ярославля 20.02.2024.

В целях исполнения условий Договора Арендатор начал проведение инженерно-изыскательских работ, стоимость которых составила 180 000 руб. Работы проводились по договору между ООО «Стек-ИТ» и ИП ФИО3 №07-24-П. Первый этап оплаты работ исполнен 14.02.2024, внесена предоплата в размере 50% от общей стоимости цены договора – 90 000 (Девяносто тысяч) рублей. По итогам первого этапа инженеры уведомили ООО «Стек-ИТ» о том, что строительство на данном участке невозможно в силу прямого запрета, установленного Постановлением Правительства Ярославской области от 31.05.2023 №523-п.

Невозможность использования земельного участка для тех целей, которое он был приобретен, послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Оценивая материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пп. 5 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

Согласно п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (Общие положения о последствиях недействительности сделки).

Согласно п. 5 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута. Таким образом, сведения об ограничениях по использованию земельного участка являются одной из характеристик объекта недвижимости – предмета договора.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ, Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В нарушение вышеназванных положений в Извещении о проведении торгов, в выписке из ЕГРН на земельный участок, приложенной к извещению, а также в Договоре не содержится сведений о запрете размещения на земельном участке объектов капитального строительства, т.е. не содержатся актуальные данные об ограничениях по использованию земельного участка.

Согласно п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Исходя из вышеизложенного, в связи с отсутствием ограничений, установленных Постановлением Правительства Ярославской области от 31.05.2023 №523-п, в документации о проведении аукциона, вследствие указания некорректной зоны с особыми использованиями территории (ЗРЗ 3.2 вместо ЗОПЛ), то есть отсутствия актуальных ограничений на земельный участок (запрет строительства объектов капитального строительства и максимальный процент застройки объектами некапитального строительства 3%), препятствующих использованию земельного участка в соответствии с целями, указанными в документации о проведении аукциона и Договоре, нарушено право Истца на получение в ходе проведения аукциона имущества, обладающего заявленными характеристиками.

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 №101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу о том, что вследствие не приведения актов мэрии г. Ярославля в соответствие с постановлением Правительства Ярославской области от 31.05.2023 №523-п было допущено нарушение порядка проведения аукциона на право на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ярославская область, городской округ город Ярославль, <...> земельный участок 6, которые привели к нарушению законных интересов ООО «Стек-ИТ» как единственного участника аукциона.

Оценив материалы дела, суд приходит к выводу, о том что нарушения, совершенные организатором публичных торгов являются существенными, привели к ущемлению прав и законных интересов победителя торгов, следовательно, торги и заключенный по его результатам договор признаются судом недействительными.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

ООО «Стек-ИТ» перечислено на счет МКУ «Агентство по АЗУТП» г Ярославля по договору 1 581 483 руб. 61 копейка в качестве задатка. В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ указанные денежные средства подлежат возврату истцу.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ч. 2 ст. 15 ГК РФ).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Принимая во внимание, что перед строительством необходимо исследовать местность и земельный участок, на котором планируется строительство, расходы истца на проведение инженерно-изыскательских работ в сумме 90000 руб. по смыслу статьей 15, 393 ГК РФ являются для него убытками, между действиями ответчика и возникшими у истца убытками существует прямая причинно-следственная связь.

Требование о взыскании 90000 руб. убытков подлежит удовлетворению.

Госпошлина, уплаченная истцом при обращении с иском в суд, подлежит возмещению ответчиком.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным аукцион №21000021550000000355 на право на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ярославская область, городской округ город Ярославль, <...> земельный участок 6.

Признать недействительным договор аренды №17А/2024 от 19.02.2024 находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Стек-ИТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 1582383,61 руб., в т.ч. 1581483,61 руб. оплаченных в счет арендной платы, 90000 руб. убытков, а также 12000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

М.А. Захарова