Решение от 8 марта 2018 г. по делу № А82-8401/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-8401/2017
г. Ярославль
08 марта 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 08.02.2018.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского поселения ФИО5 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 4 от 03.04.2015,

о расторжении договора аренды земельного участка № 5 от 03.04.2015

и встречные исковые заявления Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского поселения ФИО5 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 4 от 03.04.2015

о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 5 от 03.04.2015,


при участии:

от Администрации – ФИО3 – по дов. от 12.01.2018

от предпринимателя – ФИО4 – по дов. от 28.09.2015



установил:

Администрация городского поселения ФИО5 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка № 4 от 03.04.2015, о расторжении договора аренды земельного участка № 5 от 03.04.2015.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Администрации городского поселения ФИО5 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 4 от 03.04.2015, о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 5 от 03.04.2015.

В ходатайстве об уточнении исковых требований, принятых судом 19.12.2017, ИП ФИО2 просил:

- внести следующие изменения в договор № 4 от 03.04.2015 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства:

Изложить п. 3.2.1 договора в следующей редакции:

«3.2.1 Максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства с учетом согласования и утверждения проекта в рамках действующего законодательства до 31.03.2018 года.

В случае, если принятые в течение указанного срока изменения законодательства Российской Федерации повлекут необходимость внесения существенных изменений в разрабатываемый Арендатором проект планировки, указанный срок может быть продлен дополнительным соглашением сторон».

Изложить п. 3.2.2 договора в следующей редакции:

«3.2.2 Обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с документацией по планировке до 30.06.2018 года.

Изложить п. 3.2.3 договора в следующей редакции»:

«3.2.3 Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче по окончанию строительства в муниципальную собственность ограничен сроком действия настоящего Договора до 30.04.2021 года. Условие передачи объектов инженерной инфраструктуры по окончанию строительства в муниципальную собственность – безвозмездная передача объектов инженерной инфраструктуры до вводных устройств в здании в течение 1-го месяца с момента регистрации права собственности на эти объекты».

Изложить п.3.2.4 Договора в следующей редакции:

«3.2.4 Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования ограничен сроком действии договора – до 08.01.2021 года».

- внести следующие изменения в договор № 5 от 03.04.2015 аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства:

Изложить п. 3.2.1 договора в следующей редакции:

«3.2.1 Максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства с учетом согласования и утверждения проекта в рамках действующего законодательства до 31.03.2018 года.

В случае, если принятые в течение указанного срока изменения законодательства Российской Федерации повлекут необходимость внесения существенных изменений в разрабатываемый Арендатором проект планировки, указанный срок может быть продлен дополнительным соглашением сторон».

Изложить п. 3.2.2 договора в следующей редакции:

«3.2.2 Обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с документацией по планировке до 30.06.2018 года.

Изложить п. 3.2.3 договора в следующей редакции»:

«3.2.3 Максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче по окончанию строительства в муниципальную собственность ограничен сроком действия настоящего Договора до 30.04.2021 года. Условие передачи объектов инженерной инфраструктуры по окончанию строительства в муниципальную собственность – безвозмездная передача объектов инженерной инфраструктуры до вводных устройств в здании в течении 1-го месяца с момента регистрации права собственности на эти объекты».

Изложить п.3.2.4 Договора в следующей редакции:

«3.2.4 Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования ограничен сроком действии договора – до 08.01.2021 года».

Представитель Администрации поддержал первоначальный иск, возражает против удовлетворения встречных исков.

Представитель предпринимателя поддержал встречные иски, просит отказать в удовлетворении требований Администрации по доводам отзыва и дополнительных пояснений.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

08.10.2014 года между Тутаевским муниципальным районом, представленным Департаментом муниципального имущества Администрации ТМР и ИП ФИО2 был заключен договор аренды № 36/15 земельного участка с кадастровым номером 76:21:010149:253, находящегося по адресу: Ярославская область, г. ФИО5, п. Северная пасека, ул. Жемчужная, площадью 68 011 (+/-91) кв.м кв. м, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Сроки исполнения обязательств и текст договора аренды № 36/15 от 08.10.2014 г. утверждены определением Арбитражного суда Ярославской области от 18.09.2014 по делу № А82-7161/2014.

ИП ФИО2 произвел раздел вышеуказанного земельного участка, в результате которого были образованы два земельных участка:

-земельный участок кадастровый номер 76:21:010149:616,

-земельный участок кадастровый номер 76:21:010149:617.

03.04.2015 Городским поселением ФИО5, представленным Администрацией городского поселения ФИО5 (Арендодатель), ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4 (далее - Договор № 4). На основании указанного договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 76:21:010149:616, находящийся по адресу: Ярославская область, г. ФИО5, п. Северная пасека, ул. Жемчужная, площадью 55 679 кв.м, с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

03.04.2015 между Городским поселением ФИО5, представленным Администрацией городского поселения ФИО5 (Арендодатель), ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 5 (далее - Договор № 5). На основании указанного договора Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 76:21:010149:617, находящийся по адресу: Ярославская область, г. ФИО5, п. Северная пасека, ул. Жемчужная, площадью 10 000 кв.м, с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Смена Арендодателя на вновь образованные земельные участки произошла на основании ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», где предусмотрено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения.

В соответствии с условиями п. 6.2.3. Договоров №4 и №5 Арендатор обязуется использовать участок исключительно в соответствии с целями указанными в п. 1.2. Договора.

В соответствии с п. 6.2.5. Договоров №4 и №5, Арендатор обязуется разработать и в установленном порядке обеспечить утверждение документации по планировке уполномоченным органом государственной власти в срок, указанный в п. 3.2.1 Договора (в случае необходимости).

В соответствии с п. 65.2.6. Договоров №4 и №5, Арендатор обязуется за свой счет обеспечить в соответствии с документацией по планировке проведение необходимых землеустроительных работ и государственного кадастрового учета земельных участков в границах Участков единовременно либо поэтапно в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке территории, в срок, указанный в п. 3.2.2 Договора.

В соответствии п. 3.2.1. Договоров №4 и №5 максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с учетом согласования и утверждения проекта в рамках действующего законодательства - до 08.10.2015 года.

В соответствии п. 3.2.2. обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с документацией по планировке в течение до 08.01.2016 года.

Как указывает Арендодатель, по состоянию на 20.09.2016г. Арендатором вышеуказанные обязательства не исполнены.

22 сентября 2016 г. в адрес арендатора направлены уведомления (предписание) о необходимости исполнения арендатором обязательств, предусмотренных договорами аренды, а именно: по Договору № 4 предписание направлено письмом № 848 от 22 сентября 2016 г., по Договору № 5 - письмом № 849 от 22 сентября 2016 г.

15 февраля 2017 г. Арендодателем проведено обследование земельных участков, которым установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 76:21:010149:616 и 76:21:010149:617 не используются, на участке на момент выхода и осмотра имеются заросли трав, мелкого кустарника, деревьев.

Истец по первоначальному иску указывает, что согласно информации, полученной от структурных подразделений Администрации Тутаевского муниципального района, Арендатором по Договору № 4 и Договору № 5 не подготовлены проекты планировки территории и проекты межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с учетом согласования и утверждения проекта в рамках действующего законодательства, не обеспечено землеустройство и государственный кадастровый учет земельных участков в соответствии с документацией по планировке.

Истец пришел к выводу о неисполнении предписаний Арендодателя № 848 от 22 сентября 2016 г., № 849 от 22 сентября 2016 г. о необходимости исполнения Арендатором обязательств, предусмотренных Договором № 4 и Договором № 5.

В связи с нарушением Арендатором условий договоров Администрация городского поселения ФИО5 сообщила Арендатору о намерении прекратить действие Договора № 4 и Договора № 5 и предложила Арендатору расторгнуть Договоры по соглашению сторон, направив в адрес Арендатора письма (с приложением соглашений о расторжении):

- по Договору № 4 направлено письмом № 122 от 17 февраля 2017 г. (получено Арендатором 25.02.2017 г.),

- по Договору № 5 направлено письмом № 123 от 17 февраля 2017 г. (получено Арендатором 25.02.2017 г.).

Ответ от предпринимателя не поступил.

Администрация ссылается на пункт 11.2. Договора № 4 и Договора № 5, которым предусмотрено, что Договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:

- при возникновении задолженности по внесению установленных Договором платежей (арендной платы и (или) пени, предусмотренной п. 9.3 Договора, в течение трех месяцев независимо от последующего внесения платежей;

- при нарушении условий, предусмотренных п.п. 1.2, 3.2 Договора.

Поскольку спор не был урегулирован, Администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против расторжения договора и требуя изменения его условий в части срока договора и сроков исполнения арендатором своих обязательств, предприниматель в отзыве на первоначальный иск и во встречных исках указывает на следующие обстоятельства:

- проект планировки территории был подготовлен предыдущим арендатором (ИП ФИО6), однако не согласован уполномоченным органом. Таким образом, раздел земельного участка произведен в отсутствие утвержденного проекта планировки территории.

- 10.06.2016 и 16.05.2017 в Управление архитектуры ТМР предпринимателем направлялся на согласование эскизный проект планировки территории. уполномоченным органом были выявлены недоработки, представленный проект не согласован.

- 30.06.2017 в Управление архитектуры ТМР направлен выполненный проект планировки территории для проведения публичных слушаний.

- после обращения Администрации в суд – 01.09.2017 состоялись публичные слушания по проекту решения постановления Администрации Тутаевского муниципального района «Об утверждении проекта планировки территорий земельных участков для размещения объектов капитального строительства по адресу: Ярославская обл., г. ФИО5, пос. Северная пасека, ул. Жемчужная».

Предприниматель во встречных исках указывает на не предоставление своевременно со стороны уполномоченных органов информации по обращениям предпринимателя: в отношении действующих красных линий, справки градостроительной базы данных и дежурного плана г.ФИО5, данных администрации г.Тутаева по объектам обслуживания и детским учреждениям в жилых кварталах и о принадлежности территорий в жилых кварталах.

В связи с указанным предприниматель полагает, что имеются основания требовать изменения условий договора в части установленных в нем сроков на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ. При этом расторжение договоров повлечет для предпринимателя ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Администрация возражает и полагает, что неисполнение арендатором условий договоров № 4 и 5, а впоследствии - требований предписаний (уведомлений) позволяет арендодателю ставить вопрос о расторжении договоров в судебном порядке. Также Администрация указывает, что в срок, предусмотренный договорами № 4 и 5, обязательства арендатором не выполнены.

В судебном заседании 08.02.2018 Администрацией было заявлено ходатайство о вызове в процесс представителя Управления архитектуры и градостроительства Администрации ТМР для дачи пояснений по делу, а представителем предпринимателя было заявлено ходатайство о направлении судебного запроса в Администрацию ТМР о предоставлении проекта планировки, выполненного ИП ФИО6.

Ходатайства рассмотрены судом, в удовлетворении их отказано по ч.5 ст.159 АПК РФ.

Дело рассмотрено по представленным доказательствам.

Оценивая материалы дела и доводы участников процесса, суд пришел к следующему.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 К РФ.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 3 статьи 30.2. Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора № 36/15) было предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.

Подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, в свою очередь, устанавливалось, что в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса, должны быть указаны: 6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; 7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; 8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Согласно подпункту 3.2.1 договоров №4 и №5 от 03.04.2015 максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с учетом согласования и утверждения проекта в рамках действующего законодательства - до 08.10.2015 года.

В соответствии п. 3.2.2. обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с документацией по планировке в течение до 08.01.2016 года.

В материалах дела отсутствуют доказательства выполнения арендатором указанных работ в установленный договором срок.

За принятием решения о подготовке документации по планировке территории арендатор обратился в уполномоченный орган только 05.11.2015 (заявление о разработке одного проекта планировки на три участка участков с кадастровыми номерами 76:21:010149:616, 76:21:010149:617 и 76:21:010149:264), то есть за пределами установленного договорами срока.

14.12.2015 Администрация Тутаевского муниципального района постановлением №1029-п разрешила предпринимателю осуществить подготовку проекта планировки участков с кадастровыми номерами 76:21:010149:616, 76:21:010149:617.

22.09.2016 в адрес арендатора арендодателем направлены уведомления (предписания) о необходимости исполнения арендатором обязательств, предусмотренных договорами аренды.

Уведомления (предписания) получены предпринимателем 07.10.2016.

Письмами от 17.02.2017 исх. № 122 и 123 Администрация предложила предпринимателю расторгнуть договоры аренды №4 и 5 от 03.04.2015 в связи с невыполнением пункта 3.2 договора и предписаний от 22.09.2016.

В суд с рассматриваемым иском Администрация обратилась 01.06.2017, в связи с чем период с уведомления арендатора от 07.10.09.2016 по 01.06.2017 по мнению суда является достаточным для того, чтобы предприниматель, действуя разумно и добросовестно, предпринял меры для выполнения предписания арендодателя.

Переписка с Департаментом муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района и Управлением архитектуры и градостроительства не может являться основанием для продления сроков, о которых просит предприниматель. С иском о понуждении к каким-либо действиям уполномоченных органов предприниматель не обращался.

При таких обстоятельствах суд считает требования Администрации о расторжении договоров аренды обоснованными, подлежащими удовлетворению, что исключает возможность удовлетворения встречных исков.

В связи с тем, что Администрация от уплаты госпошлины освобождена, госпошлина в размере 12000 рублей на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит взысканию с предпринимателя в федеральный бюджет.


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования по первоначальному иску удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 03.04.2015 № 4 в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:21:010149:616.

Расторгнуть договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 03.04.2015 № 5 в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:21:010149:617.

В удовлетворении исковых требований по встречным искам отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 12000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Секерина С.Е.