Решение от 4 марта 2019 г. по делу № А59-368/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-368/2017
г. Южно-Сахалинск
04 марта 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 25 февраля 2019 года, в полном объеме решение суда изготовлено 04 марта 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучеренко С.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нестеровой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311650714300023, ИНН <***>) о признании за ним права аренды на земельный участок площадью1554 кв.м, с кадастровым номером: 65:13:0000004:6, расположенный по адресу: ул. Ленина, д. 1-А, г. Макаров, Сахалинской области и об обязании Администрацию муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области заключить договор аренды земельного участка,

при участии:

ИП ФИО1, личность установлена по паспорту,

от Администрации МО «Макаровский ГО» Сахалинской области – ФИО2 по доверенности от 25.01.2019,

от КУМС МО «Макаровский ГО» Сахалинской области - Пен Э.Е. по доверенности от 14.01.2019,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением, в котором просит:

Признать за ИП ФИО1 право аренды на земельный участок площадью1554 кв.м, с кадастровым номером: 65:13:0000004:6, расположенным по адресу: ул. Ленина, д. 1-А, г. Макаров, Сахалинской области.

Обязать Администрацию муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка общей площадью 1554 кв.м., с кадастровым номером: 65:13:0000004:6, расположенного по адресу: ул. Ленина, д. 1-А, г. Макаров Сахалинской области, сроком на 3 года.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области в пользу ФИО1 уплаченную госпошлину в сумме 300 рублей.

В ходе предварительного судебного заседания истец заявил ходатайство о приостановлении производства по делу, в связи с нахождением в Арбитражном суде Сахалинской области дела № А59-583/2017 по иску Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на здание нежилого назначения и внесения в Единый государственный реестр права недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности на имущество.

Определением суда от 03.05.2017 производство по делу № А59-368/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А59-583/2017.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 08.11.2017 по делу № А59-583/2017 иск удовлетворен.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.04.2018, решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2018 Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

Определением суда от 18.10.2018 производство по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании за ним права аренды на земельный участок площадью 1554 кв.м, с кадастровым номером: 65:13:0000004:6, расположенным по адресу: ул. Ленина, д. 1-А, г. Макаров, Сахалинской области и об обязании Администрацию муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области заключить договор аренды земельного участка, возобновлено и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 14.11.2018.

Определением суда от 14.11.2018 суд завершил подготовку по делу № А59-368/2017 и назначил дело к судебному разбирательству, а так же привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Определением суда от 13.12.2018 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) суд определил рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании ФИО1 указал на то, что он был убежден что у администрации нет основания для расторжения договора, так как задолженность по арендной плате погашена на дату расторжения договора полностью.

Представитель КУМС указал, что расторгнут договор по инициативе администрации с заблаговременным предупреждением об этом арендатора, в связи, с чем наличие недоимки не имеет правового значения. А так же указал, на то, что истец исполнял свои обязанности ненадлежащим образом, что выражалось в невнесении арендных платежей с 22.07.2015, что также послужило основанием для расторжения договора аренды. Затем, уже после того как между Истцом и КУМС был расторгнут Договор, Истец 21.10.2016 произвел платеж за аренду.

В судебном заседании участники процесса ответили на вопросы суда, дали пояснения.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2011 № 128 (далее-Договор) с кадастровым номером: 65:13:0000004:6, площадью 1554 кв.м, находящегося в государственной собственности.

Указанный земельный участок, расположен по адресу: ул. Ленина, д. 1-А, г. Макаров Сахалинской области. Вышеуказанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области 21 августа 2012 года.

Договором был установлен срок аренды земельного участка до 08.12.2014.

На данном земельном участке, расположено нежилое, 2-этажное здание с кадастровым номером: 65:13:0000004:006:64:224:001:000001190, принадлежащее ФИО1 на праве собственности (свидетельство о регистрации права 65 АА 057359 от 12.10.2011).

В связи с истечением срока договора аренды 15 апреля 2016 года в адрес ФИО1 КУМС МО «Макаровский городской округ» было направлено уведомление за № 652 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором пункта 4.1.1. договора, а итак же в порядке части 2 статьи 610 Гражданского Кодекса РФ.

Не согласившись с указанным уведомлением, ФИО1 было направлено возражение на уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке председателю КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области, зарегистрированное в указанном органе 05.05.2016 за № 1403.

13 сентября 2016 года ФИО1 на имя мэра МО «Макаровский городской округ» ФИО3 подано заявление о продлении договора аренды на 2 года. В установленные законом сроки, ответ на данное заявление получен не был.

24 октября 2016 года ФИО1 направил в адрес Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области и КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области досудебное требование о продлении договора аренды и предоставлении соответствующих документов. Администраций муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области данное обращение было проигнорировано.

23 ноября 2016 года КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области направило в адрес ФИО1 письмо исх. № 1611, согласно которому договор аренды был расторгнут 29 июля 2016 года в одностороннем порядке.

09 декабря 2016 года ФИО1 вновь направил требование о досудебном продлении договора аренды, с приложением проекта указанного договора.

Согласно ответа от 16.12.2016 года № 1688, принадлежащее ФИО1 на праве собственности недвижимое имущество, по мнению, КУМС МО «Макаровский городской округ» Сахалинской области разрушено, договор о продлении срока аренды ФИО1 не направлен.

Не получив положительное решение ФИО1 01.02.2017 обратился в суд с настоящим заявлением.

По мнению заявителя, вышеуказанными действиями администрация муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области оспаривает преимущественное право ИП ФИО1, установленное п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которым, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В свою очередь, 15.02.2017 Администрация муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области обратилась в суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 311650714300023) с иском о признании отсутствующим права собственности на здание нежилого назначения и внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности на имущество. Определением суда от 21.02.2017 исковое заявление принято к производству, назначено судебное заседание, делу присвоен № А59-583/2017.

Определением суда от 03.05.2017 производство по делу № А59-368/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А59-583/2017.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 08.11.2017 по делу № А59-583/2017 иск удовлетворен.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.04.2018, решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

После возобновления производства по настоящему делу, судом установлено, что еще 17.03.2016 Постановлением Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» № 205 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 65:13:0000004 в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером: 65:13:0000004:6 на два земельных участка: ЗУ1 площадью 866 кв.м., и ЗУ2 площадью 687 кв.м. которым присвоены кадастровые номера 65:13:0000004:1054 и 65:13:0000004:1055 (дата регистрации 19.04.2016).

По заявлению ФИО1 от 19.09.2018 № 5314 вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 65:13:0000004:1054 площадью 687 кв.м. предоставлен ему в аренду сроком на 49 лет по существующее строение Постановлением Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» от 11.10.2018 № 787.

Поддерживая первоначально заявленные требования, ИП ФИО1 указал, что, по его мнению, расторжение в одностороннем порядке произведено незаконно, в связи с чем полагает, что имеет право на аренду земельного участка в первоначально существовавших граница, так как является собственником нежилого, 2- этажное здание с кадастровым номером: 65:13:00 00 004:006:64:224:001:000001190, (свидетельство о регистрации права 65 АА 057359 от 12.10.2011 года), расположенного на арендуемом земельном участке.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно требованиям части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано выше, пунктом 2.1 Договора аренды № 128 от 08.12.2011 указан срок его действия до 08.12.2014. То есть договор является срочным. В связи с тем, что истец продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора, он считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Свое право на расторжение договора аренды № 128 от 08.12.2011 Арендодатель реализовал путем направления в адрес ФИО1 уведомления № 652 от 15.04.2016 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. Решение о расторжении договора в одностороннем порядке арендатором не оспорено. По истечении трех месяцев договор считается расторгнутым.

Положениями части 1 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в порядке, предусмотренном п. 1 - п. 16 ч. 1 названной статьи.

Частью 9 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части 10 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса определяет, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Исходя из данной нормы следует, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.

Раздел земельного участка произведен арендодателем в соответствии с действующими нормами права.

Нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались ст. 36 ЗК РФ, в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Свое право на приобретение прав на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости - здание нежилого назначения с кадастровым номером 65:13:0000004:116, расположенного по адресу <...> объект недвижимости принадлежащий ему на праве собственности, ФИО1 реализовал путем обращения с соответствующим заявлением

По заявлению ФИО1 от 19.09.2018 № 5314 вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 65:13:0000004:1054 площадью 687 кв.м. предоставлен ему в аренду сроком на 49 лет по существующее строение Постановлением Администрации муниципального образования «Макаровский городской округ» от 11.10.2018 № 787. Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области постановлено заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка. Сопроводительным письмом от 16.10.2018 Комитетом в адрес истца направлен проект договора аренды для подписания.

Данные обстоятельства не оспариваются истцом и подтверждаются материалами дела.

На основании изложенного, исковые требования ИП ФИО1 (ОГРНИП 311650714300023, ИНН <***>) о признании за ним права аренды на земельный участок площадью1554 кв.м, с кадастровым номером: 65:13:0000004:6, расположенный по адресу: ул. Ленина, д. 1-А, г. Макаров, Сахалинской области и об обязании Администрацию муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области заключить договор аренды указанного земельного участка удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 311650714300023, ИНН <***>) о признании за ним права аренды на земельный участок площадью1554 кв.м, с кадастровым номером: 65:13:0000004:6, расположенный по адресу: ул. Ленина, д. 1-А, г. Макаров, Сахалинской области и об обязании Администрацию муниципального образования «Макаровский городской округ» Сахалинской области заключить договор аренды земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья С.О. Кучеренко