Решение от 8 октября 2025 г. по делу № А74-5070/2025

АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


09 октября 2025 года                                                                                      Дело № А74-5070/2025


Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 09 октября 2025 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи И.Е. Аношкиной при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Н.В. Шабля рассмотрел в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)  

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>)  

о признании незаконными решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности отраженные в уведомлениях от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399598/3, от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399599/4, обязании устранить допущенное нарушение, в течении 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в соглашении от 21.11.2024,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, публично-правовой компании «Роскадастр» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Отделения фонда пенсионного и социального страхования Российской федерации по Республики Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>) , ФИО2.,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя – ФИО3 на основании доверенности от 03.09.2025 № 0559217;

ответчика – ФИО4 на основании доверенности от 09.01.2025 №03-30-9/25,


Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия о признании незаконными решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности отраженные в уведомлениях от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399598/3, от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399599/4, обязании устранить допущенное нарушение, в течении 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в соглашении от 21.11.2024.

Определением суда от 26.06.2025, от 30.07.2025от к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: публично-правовая компания «Роскадастр» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Отделение фонда пенсионного и социального страхования Российской федерации по Республики Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>) , ФИО2.

В обоснование заявленных требований заявитель пояснял, что между ним и гражданином ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, денежные средства были переданы продавцу, договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра.

Заявитель пояснял, что акт, отражающий состояние дома, не заключался, а просто указали в договоре, что покупатель претензий к качеству переданного имущества не имеет (пункт 3.1). В последующем к продавцу обрался покупатель с требованием расторгнуть заключенный между ними договор купли-продажи в связи с тем, что переданный жилой дом не соответствует требованиям к надлежащему качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, а также имеет скрытые дефекты, при устранении которых за свой счет покупатель в значительной степени лишится того, на что он был вправе рассчитывать при покупке объекта недвижимости, тогда как у него самого не было объективной возможности выявить эти недостатки до заключения договора. В связи с чем стороны заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 21.11.2024 и обратились к ответчику произвести регистрацию. Заявление о регистрации было приостановлено, а в последующем отказано в государственной регистрации.

Заявитель ходатайствовал о восстановлении пропущенного трехмесячного срока.

Ответчик не согласился с заявленными требованиями, пояснял, что обязательства между продавцом и покупателем по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком исполнены в полном объеме, проведение государственной регистрации права (перехода права) на указанный объект на основании соглашения не представляется возможным.

По мнению ответчика, все действия регистрирующего органа законны и обоснованы.

ППК «Роскадастр» направило отзыв на иск, пояснило, что полномочия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на объекты недвижимости на территории республики Хакасия осуществляет Управление Росреестра по РХ.

Отделение фонда пенсионного и социального страхования Российской федерации по Республики Хакасия направило отзыв на иск, пояснило, что отдалением было принято решение об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала на покупку жилого помещения с земельным участком, расположенного по адресу: <...>, вышеуказанный объект недвижимости принадлежит ФИО2

На основании части 5 статьи 156 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел заявление в отсутствие третьих лиц.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

18.06.2024 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и гражданином ФИО2

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи стоимость объекта недвижимости составила 1 090 000 руб., в том числе: 890 000 руб. стоимость жилого дома; 200 000 руб. стоимость земельного участка.

Пунктом 2.2 договора купли-продажи определен порядок расчетами между сторонами, в соответствии которым: часть стоимости объекта в сумме 833 024 руб. 84 коп. оплачивается покупателем в безналичном порядке посредством перечисления денежных средств на банковский счет продавца от использования государственного сертификат па материнский (семейный) капитал серии МК-Э-014-2021 № 1240997, выданного 20.02.2021 на основании решения государственного учреждения - Управления пенсионного фонда РФ в г. Абакане от 20.02.2021 №788; часть стоимости объекта в сумме 256 975 руб. 26 коп. оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора <***> от 18.06.2024.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участок зарегистрирован в Едином государственном реестре за №19:02:010704:195-9/026/2024-20 от 19.06.2024, №19:02:010704:80-19/026/2024-20.

Согласно пункту 2.4 договора стороны установили, что с момента передачи объекта недвижимости покупателю и до его полной оплаты, объект недвижимости не будет находиться в залоге в продавца согласно пункту 5 статьи 488 гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что обязательства продавца по передаче недвижимого имущества будут считаться исполненным в момент подписания договора. С последующим подписанием акта передачи.

21.11.2024 стороны подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участок.

Уведомлением от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399598/2 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии приостановила государственную регистрация прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:02:010704:80, в связи с тем, что не представлены документы.

Уведомлениями от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399598/3, № КУВД-001/2024-58399599/4  отказано в государственной регистрации права, поскольку обязательства между продавцом и покупателем по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 18.06.2024 исполнены в полном объеме, проведение государственной регистрации права (перехода права) на указанный объект недвижимости на основании соглашения, не представляется возможным.

Заявитель полагает, что решения в отказе государственной регистрации права вынесены ответчиком незаконно, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев дело в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Из содержания статьи 198, частей 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания решений, действий (бездействия) незаконными суду необходимо установить их несоответствие закону и факт нарушения оспариваемыми решениями и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право граждан, организаций и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 4 названной статьи заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Оспариваемые решения приняты 25.02.2025, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением 26.05.2025, т.е. с пропуском трехмесячного срока.

Заявителем подано ходатайство о восстановлении срока, в обосновании уважительных причин, заявитель указывает на то, что ранее 22.05.2025 направил через систему  «Мой арбитр.» заявление, т.е. трех месячный срок, однако заявление было отклонено системой в связи с неправильным заполнением полей программы «Мой арбитр» представителем по доверенности в силу его рассеянности. Отклонение регистрации заявления ФИО1 было обнаружено 26.05.2025 года, устранены недостатки, заявление было надлежащим образом оформлено, принято системой «Мой арбитр», поступило в картотеку Арбитражного суда. Однако заявление уже было направлено 26.05.2025 года.

Заявитель пояснял, что 25.05.2025 года является воскресеньем, выходным днем, последним днем исчисляемого срока является следующий рабочий день т.е. 26.05.2025 года, таким образом, по мнению заявителя, заявителем процессуальный срок для обращения с заявлением о оспаривании решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия. Филиалу публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Хакасия не пропущен. В связи с тем, что заявитель фактически обратился за защитой нарушенного права в Арбитражный суд Республики Хакасия 22.05.2025 года, не поступление заявления об оспаривании решений в картотеку Арбитражного суда имело технический характер (не правильное заполнение программы «Мои арбитр»), отсутствовали нарушения заявителем процессуальных норм, позволяющими принять решение о не принятии заявления об оспаривании решений, заявитель просит суд признать причины пропуска срока для подачи уважительными и восстановить срок.

Рассмотрев ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного трех месячного срока, суд пришел к следующему.

Частью 1 статьи 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что процессуальный срок подлежит восстановлению по ходатайству лица, участвующего в деле, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Арбитражный суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска уважительными (часть 2 статьи 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 20.02.2002 № 58-О, от 18.11.2004 № 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, т.е. в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрен какой-либо перечень уважительных причин для восстановления срока на обжалование, поэтому право установления наличия таких причин и их оценки принадлежит суду.

При этом уважительными причинами пропуска процессуального срока признаются такие причины, которые объективно препятствуют участнику процесса своевременно совершить соответствующие юридические действия, не зависят от воли заявителя, находятся вне его контроля, при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требуется от него в целях соблюдения установленного порядка.

Разрешая ходатайство представителя индивидуального предпринимателя о восстановлении пропущенного срока, суд, с учетом положений части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о наличии оснований для восстановления пропущенного срока.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспоренного решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из положений статьи 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органом местного самоуправления оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По общему правилу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Пунктом 3 части  1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ установлены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Согласно названной норме осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в числе прочего в случае, если: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В этой связи обязательство, прекращенное надлежащим исполнением, не может быть повторно прекращено расторжением договора.

С учетом изложенного соглашение о расторжения исполненного договора купли-продажи недвижимости не влечет правовых последствий в виде прекращения обязательств по этому договору и не может являться основанием для регистрации перехода права на недвижимое имущество обратно к продавцу.

В настоящем случае из условий договора купли-продажи жилого дома с земельным  участком от 18.06.2024 следует, что расчет между сторонами производится

- часть стоимости объекта в сумме 833 024 руб. 84 коп. оплачивается покупателем в безналичном порядке посредством перечисления денежных средств на банковский счет продавца от использования государственного сертификат па материнский (семейный) капитал серии МК-Э-014-2021 № 1240997, выданного 20.02.2021 на основании решения Государственного учреждения - Управления пенсионного фонда РФ в г. Абакане от 20.02.2021 №788:

- часть стоимости объекта в сумме 256 975 руб. 26 коп. оплачивается покупателем за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора <***> от 18.06.2024.

Пунктом 2.2 предусмотрено, что расчет по сделке производился с использованием номинального счета ООО «Домклик», где бенефициаром в отношении размешенных на счете денежных средств выступает покупатель. Перечисление денежных средств продавцу и счет оплат объекта осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу банка. Передача денежных средств продавцу осуществляется в течение 1 рабочего дня до 5 рабочих дней с момента получения ООО «Домклик» информации от органа, осуществляющею государственную регистрацию, о переходе права на объект недвижимости к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участок от 18.06.2024 прошел государственную регистрацию, что сторонами не оспаривалось.

Согласно пункту 3.2 договора купли-продажи обязательства продавца по передаче недвижимого имущества будут считаться исполненным в момент подписания договора. Иные документы, свидетельствующие о наличии оснований для проведения государственной регистрации, в регистрирующий орган не представлены.

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за покупателем ФИО2.

Таким образом, договор купли-продажи жилого дома с земельным участок от 18.06.2024 исполнен сторонами в полном объеме. 

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 года № 35 «О последствиях расторжения договора» отмечено, если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Вместе с тем, приведенные разъяснения даны относительно последствий исполнения договора только в части передачи недвижимого имущества, когда действие договора по его отчуждению в части встречного обязательства не прекратилось.

В данном же случае договор купли-продажи исполнен полностью.

По смыслу положений, изложенных в статьях 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть расторгнут по соглашению сторон договор, обязательства по которому прекращены надлежащим исполнением и его участников больше не связывают те права и обязанности, которые ранее из него вытекали; расторжение договора и внесение в ЕГРП соответствующей записи возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано в период действия договора, а не после того, как стороны выполнили обязательства по нему, и договор прекратил свое действие.

Таким образом, возможность перехода права собственности на недвижимое имущество на основании соглашения о расторжении договора возможна только в случае, если одной из сторон сделки свои обязательства исполнены не в полном объеме, либо не исполнены вообще.

Анализируя установленные обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что основания, положенные регистрирующим органом в основу решения об отказе в государственной регистрации, соответствуют требованиям закона, на основании представленного соглашения о расторжении договора, составленное после фактического исполнения договора купли-продажи и перехода к покупателю права собственности, не может быть зарегистрирован переход права собственности на жилой дом и земельный участок обратно к продавцу, в связи с чем заявление удовлетворению не подлежит.

Государственная пошлина по настоящему делу в сумме 30 000 руб., уплаченная заявителем чеком по операции от 22.05.2025 на сумму 10 000 руб., от 24.06.2025 на сумму 20 000 руб. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 20 000 руб. относится на заявителя и возмещению не подлежит.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 10 000 руб. по чеку по операциям от 22.05.2025 подлежит возврату заявителю по письменному заявлению с указанием банковских реквизитов.

Руководствуясь статьями 110, 198 - 201, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО1 в удовлетворении заявления о признании незаконными решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, отраженные в уведомлениях от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399598/3, от 25.02.2025 № КУВД-001/2024-58399599/4.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья

И.Е. Аношкина