Решение от 20 марта 2019 г. по делу № А41-5278/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-5278/19
21 марта 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 марта 2019 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Чурсиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску заявлением АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 5029009950, ОГРН 1025003534423, адрес: 141008, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОДСКОЙ ОКРУГ МЫТИЩИ, ГОРОД МЫТИЩИ, ПРОСПЕКТ НОВОМЫТИЩИНСКИЙ, 36/7, )

к АО УК "ЦЕНТР ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" (ИНН 7725590582, ОГРН 1067760723568, адрес: 07014 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА СТРОМЫНКА ДОМ 4КОРПУС 1)

3-е лицо: ПАО "Мосэнерго",

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 947 от 07.05.2018 в размере 675 014,43 руб, из них: основной долг – 649861,76 руб за период с 07.05.2018 по 31.12.2018, пени в сумме 25152,67 руб за период с 16.06.2018 по 15.12.2018,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к АО УК "ЦЕНТР ЭССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ" о взыскании 649 861, 76 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 07.05.2018 г. по 31.12.2018 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № 947 от 07.05.2018 г., а также 25 152, 67 рублей неустойки за период с 16.06.2018 г. по 15.12.2018 г., начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды в связи с нарушением ответчиком сроков оплаты аренды более двух раз подряд.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела , 30.12.2014 года между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, правопреемником которой является Администрация городского округа Мытищи, (арендодатель) и ОАО "Мытищинская теплосеть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9660 (далее - Договор аренды).

Согласно п. 1.1 Договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 52 544 кв. м, с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Пунктом 2.1 Договора аренды предусмотрено, что Договор аренды заключен на срок с 01.01.2015 года на 49 лет.

На основании договора переуступки прав аренды на земельный участок от 31.03.2015 года, права и обязанности арендатора были переданы ООО "Гефест".

В соответствии с Договором о переуступке прав аренды земельного участка от 15.12.2015 года права и обязанности арендатора были переданы ООО "Инжтех", которое в свою очередь в соответствии с Договором о передаче прав и обязанностей арендатора на земельном участке от 28.02.2017 года, права и обязанности арендатора по Договору аренды передало АО УК "Центр Эссет Менеджмент".

На земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 располагаются объекты недвижимого имущества, а именно производственная база, инвентарный номер 440/0690-(301Б-304Б; 301В; 301Д), состоящая из следующих объектов:

- здания мастерских электромонтажных установок с административно-бытовыми помещениями, общей площадью 551,8 кв. м, лит. Б;

- здания стоянки на три автомобиля, общей площадью 193,9 кв. м, лит. Б;

- здания склада готовой продукции, общая площадь 124,6 кв. м, лит. Б;

- здания ремонтной мастерской, общей площадью 106,1 кв. м, лит. Б;

- ограждения территории базы, протяженностью 146,5 м, лит. В;

- бетонной площадки и подъездной дороги.

Указанная производственная база принадлежит на праве собственности АО "Мосэнерго", о чем 29.04.2002 года в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Указанные обстоятельства установлены судебными актами по делу по делу N А41-57496/18.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 декабря 2018 года по делу N А41-57496/18 оставленным без изменения, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 г. установлено, что поскольку ПАО "Мосэнерго" является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, который относится к государственной собственности, в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ именно ПАО "Мосэнерго" принадлежит исключительное право на приобретение этого участка в аренду.

В связи с изложенным, судами был сделан вывод, что договор аренды земельного участка N 96 от 31.12.2014 г. в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Земельный участок КН 50:12:0000000:53728 был разделен на 4 земельных участка с кадастровыми номерами: 50:12:0102308:137, 50:12:0102308:138, : 50:12:0102308:139, : 50:12:0000000:57008.

Между Истцом (арендодатель) и Ответчиком (арендатор) без проведения торгов заключен договор № 947 от 07.05.2018 г. аренды земельного участка КН 50:12:0102308:137, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Как установлено судебными актами по делу N А41-57496/18, указанный земельный участок огорожен забором, используется ПАО "Мосэнерго", доступ на него невозможен иначе. чем с согласия третьего лица, через КПП.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок не мог быть передан арендатору свободным от прав третьих лиц для указанных в договоре целей.

Кроме того, суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Доказательств наличия у ответчика права на заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов в порядке п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не представлено.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что договор аренды № 947 от 07.05.2018 г. является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судья А.О. Уваров